地产企业成本管理探讨[1].doc

地产企业成本管理探讨“加强成本管理，向管理要效益”是当前市场环境，各家地产企业都在思考的问题，也是地产行业发展的必然，成本管理究竟在地产企业发展中起到何种作用？如何起到作用？如何量化“附加值”，对我们经营效益最敏感的因素是什么？如何建立一套有效的量化考核薪酬体系？我们的成本目标制定，总控计划实施等根本的出发点是什么？如何发挥成本管理的最大作用，控制最关键的环节？品牌价值如何在财务指标上体现？等等问题，值得思考，本文从财务、税收、工程造价角度希望能够自定义“成本系数”的组成找到一些答案。我们从一个纯粹的住宅项目分析，从置地一直到项目清算，从如何确定土地竞标价格上限，如何在获得土地后确定建安费用上限，如何建立对项目管理团队的考核，如何确定我们的销售价格，如何提升我们产品的附加值着手分析。一、从现行财务和税收角度建立数据模型一切地产企业同其他行业一样，都是追求利润的最大化，根本的经营目标就是利润的绝对额。利润=销售收入-成本，提高其绝对值有三种途径：1、销售收入提高，成本下降。2、销售收入大幅增加，成本小幅增加。3、销售收入不变，成本减少。这三种途径和造价管理中提高价值系数很相近（价值系数=功能/成本，应该是略大于1），但也有区别，价值系数追求的是匹配，不能太大，如果太大则说明功能冗余或成本投入不足，如果我们用收支比率=销售收入/成本，理论上企业追求的是越大越好，但收到地产土地增值税的限制，企业长远品牌建设的需要，收支比应该有一个合理的范围。收支比=销售收入/成本，地产企业收入单一，但按性质划分成本多种，为了分析方便我们引进一个企业成本系数概念，成本系数=成本/销售收入。同样道理企业追求的成本系数越低越好。地产企业成本=管理费用+财务费用+营销费用+土地费用+建安费用（包括前期费用）+与销售额有关的税费（如营业税，城建税和教育附加等）+不可预料风险成本成本系数=管理费用/销售收入+财务费用/销售收入+营销费用/销售收入+土地费用/销售收入+建安费用/销售收入+与销售有关的税费/销售收入+不可预料的风险成本/销售收入1、 管理费用：可以根据企业不同项目以往的数据分析，其数值应该同项目建安工程量的规模和实施周期正相关，一般取建安费用的5%。考虑到激励薪酬体系或计算简单可以定义为销售额的5。管理费用还可以根据项目的规模确定岗位配置，薪酬体系，奖励分配，项目的实施周期，项目费用的历史数据等预测具体数值。2、 财务费用：可以根据企业资金投入状况和建安成本、土地费用等开发总成本规模，考虑开发周期及市场贷款利率综合确定，一般取（土地费用建安费用）贷款利率开发周期。3、 营销费用：可以取行业的一般水平或企业以往类似项目的数据，莱茵达营销费用占销售额的比例为3左右。上述三项费用之和，按现行税务制度规定，在收取增值税之前的抵扣不能超过销售收入的10，从目前市场利率，行业经验看，往往超过10的上限，不管是否超过，从税务筹划角度，理想状态是10。对于长期从事房地产的企业，营销费用和管理费用可以建立自己的经验数据库，获得数值会更加准确。4、 土地费用：根据实际土地合同价和规定的配套市政费用。5、 建安费用：形成项目实体的全部费用，包括前期、报批报健，规费等。在拿地期间可以根据项目实施的所在地、项目规划的性质、通过分析企业、行业的历史数据以概算指标予以估算。上述两项费用之和占目前项目成本中的比值最大。6、 与销售有关的税费：根据现行地产行业的税务规定有营业税，城市建设附加，教育附加，约占销售额的5.65。7、 不可预料的风险成本：地产行业的社会环境和建筑产品建设过程的特点所决定的，成本系数用于拿地决策时可以考虑的。按销售收入的1%考虑。也可以根据以往经验自定允许数值。8、 成本系数：地产项目所有成本支出占销售收入的比例。成本系数的确定在土地价格确定后，综合考虑建安成本、财务、管理费用后确定的一个合理的数值。9、 利润系数：可以通过成本系数派生利润系数及扣除所得税后的项目净利润。销售收入【销售收入成本A*1.2）】土地增值税率成本B（1所的税率）成本成本系数销售收入，成本A和成本B有所不同，成本A所含三项费用（管理费、营销费用、财务费用）不得超过销售收入的10%,根据增值税暂行条例实施细则规定加计1.2系数只能是土地费用和建安费用，其他三项费用不能加计，比较复杂；成本B是按所得税规定按实际发生，有合法票据即可。为简化计算下面推导视为三项费用之和不超过10%，成本A和成本B相同（目前一般情况下主要是财务费用超支）。成本所得税率为25，土地增值税率为30（增值额在50%以内考虑），1.2系数是房地产企业可加价进入增值税抵扣范围。代入上述公示净利润=销售收入【销售收入成本*1.2】土地增值税率成本（1所的税率）提取销售收入利润系数=0.525-0.48*成本系数净利润=0.525*销售收入-0.48成本（与实际结果相比率为少计了增值税，多计了利润）当成本和收入相等时候，利润系数为0.045，显然不对，问题出在【销售收入成本*1.2】，当成本系数大于0.833时，则土地增值税变为补贴了。此公式可以用于成本系数小于83.3%的，大于50%的项目。成本系数在此范围内，如果销售收入不变，每节约成本100万，可以增加净利润=48万。增加净利润=【0.525销售收入-0.48（成本-100）】-（0.525销售收入-0.48成本）=48万如果增值率在50%-100%，则增值税率为40%同样道理推导：利润系数=0.45-0.39成本系数净利润=0.45销售收入-0.39成本每节约100万，可以增加净利润39万。如果成本不变，销售收入每增加100万，在30%增值税率的情况下，增加52.5万；在40%增值税率的情况下，增加45万。如果增加100万成本，同时增加100万的销售收入结果会如何呢？增值税30%：增加净利润=（0.525-0.48）*100=4.5万增值税40%：增加净利润=（0.45-0.39）*100=6万结论：如果财务、营销、管理费用固定成本，如果增加建安成本投入可以增加同样的销售收入，由于增值税的加计抵扣可以给项目带来超额的净利润。所以从税收考虑，地产企业需走提高品质，提高售价的道路，利润对销售单价的敏感性是高于单方成本投入的。简单例子：如果精装修房可以按成本价加入销售价，从现行税务角度讲我们可以获得超额利润。成本系数的作用：一、在项目前期拿地阶段可以确定项目成本系数最高值为1，通过静态销售单价和建安成本的预测，可以迅速的确定项目的土地费用的项目最高容忍值或承受值。成本系数=管理费用/销售收入+财务费用/销售收入+营销费用/销售收入+土地费用/销售收入+建安费用/销售收入+与销售有关的税费/销售收入+不可预料的风险成本/销售收入1管理费用/销售收入+财务费用/销售收入+营销费用/销售收入土地费用/销售收入建安费用/销售收入+5.65%+1%例如：年前西湖公司准备在扬州拿地的项目：扬州675号地块概况如下：地块基本情况地块编号675号土地座落解放北路北、新太河西规划设计条件土地出让面积71096绿地率AC35%容积率1.0A1.61.0C1.4建筑密度AC25%规划用途A区：二类居住用地（R2）C区：二类居住用地（R2）1、 A区块面积为47566平米。C区块面积为23530平米。2、 为政府近期城中村综合整治项目，建筑风格采用现代风格，简洁明快。色彩以白色、浅灰色为主。3、 A、C地块物业管理用房建筑面积不得小于小区地面总建筑面积4，一般规模不小于100平米，应设置在小区中心区域或住宅小区主主入口附近，不得设置在地下。社区服务中心不得小于小区地面总建筑面积2，应具备社区警务室、社区阅览室、社区图书室、社区文娱室等基本功能。通过计算：建筑面积是109045平方，可售面积是108391平方，假设：开发周期2年，销售均价为10000元/平方，则销售收入为108391万元，建安费用（包含前期费用）3500元/平方，则建安费用为38165.75万元，管理费用为建安费用的5%，为1908.29万元；财务费用为（土地费用+建安费用）*6%*2年，与销售有关的税费为销售额5.65%；不可预测风险费用为销售额的1%；营销费用为销售额的2.5%，假设成本系数为1，就是项目静态分析不产生利润，销售收入=成本，则可以计算出土地费用的最大承受额。1=成本系数=管理费用/销售收入+财务费用/销售收入+营销费用/销售收入+土地费用/销售收入+建安费用/销售收入+与销售有关的税费/销售收入+不可预料的风险成本/销售收入数值代入公式：1=1908.29/108391+【（土地费用+38165.75）*6%*2】/108391+2.5%+38165.75/108391+5.65%+1%+土地费用/108391+1%解方程：1=0.0176+1.12*土地费用/108391+0.0423+0.025+0.352+0.0565土地费用=（1-0.0176-0.0423-0.025-0.352-0.0565-0.01）*108391/1.12土地费用=48059.79万元不考虑销售价格提高，该项目对土地最大容忍数值为48059.79万。该土地实际拍卖价格为：620万 一亩，总价66086万，显然超出了项目静态的承受能力，反之也可以推算出将来销售价格至少1.21万才能盈亏平衡，目前利率走高，市场销售价格大幅上涨可能性不大，所以我们没有拿到这块地是幸运的。（可以通过表一，改变利率，改变其他条件，都可以测算相应的最高土地价格）（注：没有考虑项目实施过程中的现金流和资金的时间价值）二、项目获得土地后可以确定项目的建安费用的最高限额，通过项目的品质要求和定位确定和企业对项目的盈利要求确定合理的建安费用，通过确定的建安费用，对项目进行限额设计，方案规划，确定设计和方案前的目标成本。成本系数可以作为项目的整体综合体考核目标。例如：公司以总价65000万元的价格竞得编号为余政挂出（2010）128号地块的土地使用权，受让土地面积为49827平方米， 主要规划指标：容积率2.4，建筑密度25%，绿地率30%。预计：销售价格为1万，开发期2年，贷款利率7%，可售面积118867.3平方，建筑面积为119584.8平方，预计销售收入118867.3万1=成本系数=管理费用/销售收入+财务费用/销售收入+营销费用/销售收入+土地费用/销售收入+建安费用/销售收入+与销售有关的税费/销售收入+不可预料的风险成本/销售收入1=建安费用*0.05/118867.3+（建安费用+65000）*0.07*2/118867.3+2%+建安费用/118867+65000/118867.3+0.0565+0.01建安费用=28981.64万元，单方造价为0.2423万上述结果单方造价显然不符合目前市场行情，现在至少需要4000元/平方。通过表二测算，如果通过压缩管理费用和营销费用，对建安允许成本的提高是非常有限的，如果只增加销售单价，则需卖到1.21万以上才能盈亏平衡，下浮管理该费用和营销费用无法根本改变亏损状态。销售价格增加50%，为1.5万，则最大容忍建安费用增加157%，为0.6238万。显然只有通过增加建安成本，稳定或减少管理费用、营销费用、风险费用，依靠提升品质，增加附加值，提高售价方可扭转亏损状态。借用上述案例，如果我们的土地价格购得为350000，则我们的建安成本最大限额应该是多少，如果按建安成本是4000元单方，我们的成本系数、净利润又是多少？通过附表二我们将土地价格为35000代入，测算的最大建安费用为4826元/平方，超过了我们经验数据4000元/平方，通过表三，按4000元/平方，测算成本系数为0.901（通过调整管理费率，营销费率，财务费率，建安费用，可以改变成本系数），成本系数在（0.833,1）之间故选用利润=（销售收入-成本）*0.75。在土地成本是35000万的前提下，净利润=8822.18万，成本系数0.901可做为对项目管理团队的综合考核要求，鼓励项目管理团队通过营销策划、提高品质（增加建安费用）以提高销售单价，降低成本系数，提高项目的整体附加值。如果土地成本65000代入则是亏损，考虑没有增值税和所得税：亏损额=销售收入-成本亏损额=22437万，不是附表三的净利润=-5420.78万如何提高余杭项目的生存能力，在现有土地成本65000万，财务费用高的现状下，用降低管理费和营销费用，显然不能脱困，只有通过提高品质，增加建安费用投入，提高销售单价，用项目的附加值来维持或盈利。具体下面分析。三、通过实施过程中成本的变化和销售额的变化，反应项目成本的增加是否提高了产品的附加值。现在所有地产企业的经营目标都有提高产品品质，提高项目附加值，但什么是附加值？本文定义为：通过内部的管理和资金有效合理的分配，控制成本系数，获得超出预期利润的价值为附加值。房价随市场上涨带来的超额利润，不能称之为附加值，可称之为市场红利，如果用成本系数考核，对于某个项目可以根据所在的地区，楼盘类型、位置等横向比较，通过地区的房价指数剔除市场价格趋势的影响。由于地产项目各自地价不同，所在的位置导致市场不同，所处的市场价格走势区段不同，很难用一个单一指标，利润或销售额或开发周期来考核或衡量一个项目管理团队的优劣，成本系数是一个综合性指标，可以通过其变化衡量一个项目管理团队的效率。从地产行业运行的特征看，除市场影响以外，企业品牌以外，成本中营销费用和建安费用是可以影响销售收入，从“利润系数0.5250.48*成本系数”看，理想的途径是降低成本系数：营销费用和建安费用适当增加比例导致销售价格大比例增加；从“利润额销售收入0.5250.48*成本”看同比例也可以大幅增加利润。所以我们在项目的实施中不能一味的降低成本，项目的总体目标应该是降低成本系数或增加成本投入（至少增加部分成本可以通过销售回笼，可以获得税收收益），但要保持我们的成本系数，不仅有利于我们的项目的附加值，而且可以提高产品的品质，增加企业的品牌价值。例如：附件四前面我们推算过在土地费用65000万的情况下，建安费用0.4万/建筑平方，销售单价为1.207万/销售面积，我们的成本系数为0.99972.分析一：成本系数在（0.833，1）之间利润=（销售收入-成本）*0.75；例如等于30万。本文定义管理费为建安费用的5%，营销费用为销售额的2%，不可预料风险为销售额的1%，项目实际是实施中项目的管理费和营销费用、不可预料风险费用，可以通过项目组织结构的设定，开发周期，企业以往数据得以大概估算出，以限额方式固定，见附表五。一、 如果销售收入和建安成本同时增加10%，则净利润为6594万净利润为成本系数0.99972（盈亏平衡时）时净利润的219.8倍。二、 如果销售收入和建安成本同时增加20%，则净利润为13159.945万，成本系数为0.898，是成本系数0.99972时的438.66倍。说明一：如果销售价格和建安成本单价同比例增加则获得的利润是大比列增加。如何通过建安成本的变动确定我们的销售最低价格，可以通过双因素分析得出：销售面积乘以销售价格=管理费用+财务费用+营销费用+土地费用+建建筑面积*单方建安成本+与销售有关的税费+风险费用设销售价格为Y，单方建安成本为X，则Y=A+BX经计算盈亏平衡时：销售价格=0.78013+1.06628*单方建安成本通过建立图形可以更加清晰表示：SY=0.78013+1.06628X销售价格 0.4万.4单方建安成本通过图形分析销售价格只有落在S区，方可获得盈利，落在Y=0.78013+1.06628X线上则盈亏平衡。（当成本系数低于0.833，大于0.5时，由于土地增值税原因采用的利润公式为：利润=0.525销售收入-0.48成本，不在此讨论，原理一样）。品牌对地产项目的影响程度如何呢？我们还是用表五分析假设我们的销售价格为1.207万元，单方