购房预付款、定金能退吗.doc

购房预付款、定金能退吗现实场景：购房时卖方通常要求缴纳一定的定金或订金或者说是预付款，这些钱支付后，如果房屋买卖不成交，能退吗？本律师认为：根据法律规定，订金和预付款一般可以退回；在买方违约情况下，定金不能退回；因不可归责于双方的理由导致房屋买卖没有成交的，无论是定金或是预付款等都可以退回。对于最后一点，大家经常忽视，因此，在买卖不成交时，能否全部退款，最后让专业律师分析。真实案例：老黄在中介的的游说下向开发商支付了二万元定金和二万元预付款，并签订了认购协议，之后老黄发现开发商存在误导，合同内容与口头解释不一致，不想买房。但开发商坚持一分钱不退。老黄委托律师起诉，要求四万元全部退还。退还预付款的理由是合同没有履行，应还返还；退还定金的理由是因不可归责于双方的事由，但后来法院以老黄没有证据没有支持要求退还定金。不过法院的说理说明了一点，要是起诉前注意收集证据，胜诉希望更大，何况一审法院所谓的没有证据，本律师还不暂同。现将判决书分享如下：浙江省桐乡市人民法院民事判决书 (2 01 2)嘉桐民初字第l767号 原告：黄张三。 委托代理人：刘海林，浙江宇策律师事务所律师。 被告：桐乡世贸中心有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道2 35号，组织机构代码：68 07 21 7 32。 法定代表人：卢小丰，该公司董事长。 委托代理人：冯震远、沈丽萍，浙江百家律师事务所律师。 被告：蔡王五 原告黄张三诉被告桐乡世贸中心有限公司、蔡王五商品房预约合同纠纷一案，于2 012年4月1 3日向浙江省苍南县人民法院起诉，因被告桐乡世贸中心有限公司提出管辖权异议，苍南县人民法院裁定移送到本院审理，本院于2 012年8月27日受理后，依法由审判员朱雪江独任审判，于2 01 2年9月2 5日公开开庭进行了审理。原告黄张三的委托代理人刘海林、被告桐乡世贸中心有限公司委托代理人沈丽萍、被告蔡王五到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄张三起诉称，原告因被告蔡王五要求，到桐乡世贸中心看房，2 01 2年3月l 0日被告蔡王五收取原告400 00元，被告桐乡世贸中心有限公司与原告签订桐乡世贸中心商位(铺)认购协议书两份，每份协议约定认购定金1 0000元，同时被告桐乡世贸中心有限公司向原告出具了两张l 0000元的定金收据。事后，原告发现双方签订的认购协议中没有约定商铺交付时间、产权证办理事项等重要商品房买卖合同的内容，自始至终两被告也没有向原告出示将来准备签订的商品房买卖合同，因此，原告曾以存在重大误解、显失公平为由要求解除双方签订的协议并返还4 0 000元，但两被告拒绝。现原告要求撤销两份认购协议书并返还4 0000元。原告认为，认购协议合法有效，但认购协议中没有约定商铺交付时间、产权证办理事项等重要内容，两被告也没有向原告出示将来准备签订的商品房买卖合同，因此，双方在签订认购协议时被告方存在欺诈行为，原告方存在重大误解，如果继续履行认购协议显失公平。现依据合同法第54条关于合同撤销的相关规定，原告要求撤销认购协议并返还相关款项；两被告同时作为收款方，负有共同返还的责任。请求判令：撤销原告与被告桐乡世贸中心有限公司签订的两份桐乡世贸中心商位(铺)认购协议书；两被告返还原告4 0000元；诉讼费用由被告方承担。 被告桐乡世贸中心有限公司辩称，认购协议是双方自愿签订，合法有效，双方签订的是认购协议，没有签订商品房买卖合同，双方在认购协议上明确写明七日内签订商品房买卖合同，是原告自己违反约定，原告是具有完全民事行为能力的成年人，应当对自己的违约行为承担违约责任。认购协议既不显失公平，也不存在欺诈，因此原告要求撤销认购协议的诉讼请求没有依据。被告桐乡世贸中心有限公司收到定金2 0000元，被告蔡王五收到全款的行为与被告桐乡世贸中心有限公司无关。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 庭审中被告桐乡世贸中心有限公司认为其只收到了2 0000 元(定金)，其公司的帐户上没有另外的2 0000元。原告拟购商位(铺)是现房。 被告蔡王五辩称，其公司的业务员与原告到世贸中心看商铺，接客户去的费用都是其公司开销，原告跟其他客户到世贸中心后，原告和其他客户都看中了(本案所涉的)两套商铺，但没有带卡出来。原告要求把两套商铺留给他，并向其借钱，后来其借给原告2 0000元。因为下定商铺每套要2 000 0元，后来跟(桐乡世贸中心有限公司工作人员)沈汐艳商量后当天先交2 000 0 元，回家后补齐另2 0000元。到快签订合同的时候其打电话给原告问他钱是否准备好了?原告说准备好了，原告和他儿子一起到世贸中心的。要签合同那天原告说不签合同了，是原告自己违约的。其跟原告讲合同不签的话定金要没收的。后来把商铺又给原告保留了一个星期，但一个星期后原告还是没有来签合同，原告自己问的律师后说合同不签了。原告的老婆说让其返还定金，其跟原告老婆讲定金全部打到了世贸中心。世贸中心不返还原告定金是有原因的，因为原告自己不履行自己的义务。其接客人看房来回开销比较大，201 2年4月左右(经协商后)从沈汐艳个人卡上支付了其2 000 0元。 原告为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据： 证据一，认购协议2份，证明：1、原、被告间的商品房预约合同关系；2、结合两被告陈述，双方约定的定金是2万元；3、合同约定的cc已享受一次性返还三年租金按总价24计算”，这个条款存在歧意。 被告桐乡世贸中心有限公司质证对真实性、合法性、关联性均无异议。该认购协议上明确约定了商铺的价格、总价以及签订正式买卖合同的时间以及定金等，也恰恰证明了世贸中心不存在欺诈行为。被告蔡王五对该证据没有意见。本院对该证据的真实性予以确认。 证据二，定金收据2份、收条l份，证明两被告共同向原告收取了40000元，其中定金是200 00元，也证明两被告间是一种代理关系。 被告桐乡世贸中心有限公司质证对定金收据的三性均无异议，其确实收了定金20000元。对收条的三性均有异议，该收条是被告蔡王五出具给原告，与其无关，其不知道是否真实存在。被告蔡王五质证认为定金20000元是其帮忙刷的卡，收到40唑。元事实，但是另外20000元其在第二天就打到了沈汐艳的卡上。院结合法庭询问，查明是先有定金收据，后有4 00 00元的收条，对上述证据的真实性予以确认。 被告桐乡世贸中心有限公司、蔡王五未提供证据。 庭审中本院出示了在苍南县人民法院审理过程中形成的证据： 1、杭州鹏兴房产营销策划有限公司龙港分公司营业执照(负责人是蔡王五)。原、被告对真实性没有异议，被告桐乡世贸中心有限公司认为与本案无关。本院对真实性予以确认。 2、二份定金收据和相关的支付凭据复印件。原告及被告蔡水增无异议，被告桐乡世贸中心有限公司认为是不是通过刷卡这种方式支付不清楚，但其确实收到了2 0000元定金。本院认定原告当时支付的2 0000元定金是由被告蔡王五通过其个人的银行卡刷卡支付的。 3、中国农业银行转帐凭证复印件l份。原告及被告蔡王五无异议；被告桐乡世贸中心有限公司认为是复印件，对真实性、合法性无法考证。 4、沈汐艳的证词1份。原告认为部分没有异议，该证据可以证明沈汐艳是被告桐乡世贸中心有限公司的员工，曾于2 02 年3月11日收到被告蔡王五支付的2 00 00元，但是不能证明收条所说的收款行为是个人行为，应当认定是职务行为，而且这2 0000元不应当认定为定金，而应当认定为预付款。被告桐乡世贸中心有限公司认为该证据即使是真实的，也是沈汐艳的个人收款行为，该笔钱没有汇到其帐户上，与其无关。被告蔡王五认为是根据事先讲好的，第二天回家之后每套补齐2 0000元，是原告让其执行把每套2 0000元的定金汇到沈汐艳的卡上。 本院结合3、4认定，被告蔡王五于签订认购协议的次日将从原告处收到的4 0000元扣除其代付的20000元后将另外2 0000 元汇到了被告桐乡世贸中心有限公司的员工个人的银行卡上。 本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 被告蔡王五是杭州鹏兴房产营销策划有限公司龙港分公司负责人，2 012年3月1 0日组织原告等人到被告桐乡世贸中心有限公司看房，当天原告与桐乡世贸中心有限公司签订桐乡世贸中心商位(铺)认购协议书两份，因需要支付定金，但原告没有带足够的钱，由被告蔡王五通过其个人的银行卡刷卡支付了2 000 0元，被告桐乡世贸中心开具了各为1 000 0元的定金收据二份。当天返回后，原告交给被告蔡王五4 0000元，被告蔡王五出具了收条。次日，被告蔡王五将其中的2 0000元汇入被告桐乡世贸中心有限公司员工沈汐艳的个人帐户。 桐乡世贸中心商位(铺)认购协议书约定了商位(铺)的具体位置、铺号、单价、面积、总价，并约定定金为每个铺位1 0000 元，7日内到被告桐乡世贸中心有限公司处签订正式商品房买卖合同，逾期视为原告自动放弃，定金不再退还。并载明“已享受一次性返还前三年租金(按总价24计)、已享受优惠”。审核负责人签名处有沈汐艳签字。 庭审中原告陈述订立认购协议后因就其它条款经电话沟通无法与被告达成一致，遂前往被告桐乡世贸中心有限公司处，未签订正式商品房买卖合同，直接要求返还已付款项，因要款未果，遂诉讼来院。 本院认为，原告与被告桐乡世贸中心有限公司签订的“桐乡世贸中心商位(铺)认购协议书不违反法律规定，具有法律约束力。原告起诉要求撤销认购协议书，其法律依据是中华人民共和国合同法第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。原告认为“已享受一次性返还前三年租金(按总价24计)、已享受优惠”条款存在歧义，从而导致重大误解没有事实依据，该条款清楚明晰，即原告应得的前三年的租金已从房屋总价中扣除。原告的其它理由如显失公平、欺诈等没有证据证明，缺乏事实依据，本院不予呆信。原告提到的“没有约定商铺交付时间、产权证办理事项等重要内容；对付款方式(是否按揭)谈不好”等等，依据的法律应为“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条后段“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，但原告既没提供证据支持，同时也承认是其主动拒绝与被告桐乡世贸中心有限公司签订正式商品房买卖合同，故对原告的该项诉请本院不予支持。同时本院注意到原告没有在约定的7天时间内与被告桐乡世贸中心有限公司签订正式合同，该二份协议已失去履行之效力。 根据双方合同约定及法律规定，因原告拒绝签订正式合同，其已支付的收据上载明的20000元定金被告桐乡世贸中心有限公司无须返还。鉴于定金合同应采用书面形式，且被告桐乡世贸中心有限公司认为其只收到20000元定金；另2 0000元由被告蔡王五收取后汇入被告桐乡世贸中心有限公司员工个人帐户，后又因各种原因支付给被告蔡王五，从三方当事人的庭审陈述并结合相关的法律规定，不宜认定该2 0000元为定金。因原告与被告桐乡世贸中心有限公司签订的桐乡世贸中心商位(铺)认购协议书已失去履行效力，故该款应当返还。至于在两被告间如何承担或分担，应由两被告根据其约定或相互间关系由双方另行协商或由法律判定。据此，依照中华人民共和国民法通则第一百零八条、最高人民法院关于适用若干问题的解释第一百一十五条、“中华人民共和国民事诉讼法第一百二十八条的规定，判决如下： 一、由被告桐乡世贸中心有限公司、被告蔡王五于本判决生效之日起十日内返还原告黄张三20000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支 付迟廷履