有关小区地下停车位权属登记问题的一些探讨.doc

有关小区地下停车位权属登记问题的一些探讨成都市房屋产权监理处 雷泽涛摘要：本文探讨了小区地下停车位的所有权归属、产权面积计算等问题，结合实际工作提出了有关小区地下停车位权属登记的一些认识和建议。关键词：地下停车位；权属登记随着国民收入的增加和汽车价格的下降，汽车越来越多的进入普通家庭并成为生活重要组成部分。汽车在带给人们“方便”的时候，也给人们带来了“不方便”由于汽车数量远远多于停车位数量，“停车难”问题愈加突出。小区地下停车位在解决“停车难”的问题上发挥着巨大的作用，与此同时也带来了不少权属登记上的问题。为此，本文将就小区地下停车位权属登记上的一些问题进行探讨。一、小区地下停车位的所有权归属所谓地下停车位是指房地产开发商利用小区地下空间建造的停车位。地下停车位有以下几种情形：一是由人防工程所改建成的地下停车位。按人民防空法的规定，国家鼓励和平时期利用人防工程为经济建设和人民生活服务。按照建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。虽然目前法律尚未明确界定人防工程的所有权归属，但是基于人防工程的重要性，不宜登记为建筑物区分所有人专有，当然也不能登记为开发商所有。本着鼓励修建人防工程和有利于维护、管理人防工程的精神，对经政府人民防空主管部门批准，利用人防工程所改建的地下停车位所得收益，应归投资者和管理者、维护者所有。二是开发商按照规划要求建造的地下车库，我们习惯称为小区配套设施。中华人民共和国物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。地下车库和小区住宅房屋一样，计入整个宗地的建筑面积，在法律上是具有独立使用价值的“物”，可以申领独立的房屋所有权证。在开发商未将地下车位出售给业主以前，所有权属于开发商，其收益也归开发商。业主购买地下车位的所有权后，不再需要交纳车位使用费，对该车位的使用、租赁、出售等产生的收益也归业主，但业主应承担相关的物业管理费或车辆看管费。二、小区地下车位的划分与产权面积的确定在小区地下车位权属登记时首先要确认各车位的具体位置以及产权面积。（一）划分车位小区地下车库的车位是由具有相关交通安全设施资质的有关设计单位进行划分及确认。这些设计单位根据地下车库的实际情况划分出地下车库交通路线、确定停车位个数及具体位置。但是在某些情况下往往有的车位是不符合交通规范要求的，如阻碍正常交通通行、汽车不能正常停放、影响其它产权单位的使用等。此类车位不宜登记。登记机关应仔细审查车位设计图纸，并应要求车位设计单位对车位重新划分以满足汽车库设计规范的要求。（二）确定产权面积房产测量规范规定：房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋建筑面积包括套内面积和公摊面积。因此车位的建筑面积按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算。由于各地方的实际情况不同，地下车位面积的计算也不同。北京市可按车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。成都市按车位实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算。各地应因地制宜采用适合本地实际情况的方式计算。下面讨论一种特殊情况的车位面积计算问题。地下车库-2层上-1层或-1层出地面的汽车坡道下方空间由于设计上的原因可利用作为车位。房产测量规范和地方细则均未明确此种情况的车位面积如何计算，是只计汽车坡道面积不计车位面积或者只计车位面积不计汽车坡道面积，还是汽车坡道面积和车位面积同时都计？房产测量规范规定：利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。建住房200274号关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。笔者认为上述情况的车位面积计算可参照以上两条规定执行。位于汽车坡道下方空间的车位顶盖就是其上方空间的汽车坡道。同时汽车坡道作用类似于楼梯，是作为出入的必须公用共有设施，应优先计算面积。汽车坡道计算面积后其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。综合上述原因，位于汽车坡道下方空间的车位不应计算建筑面积，因此不宜进行权属登记。在面积测量报告中应对此类车位的情况予以说明。三、机械车位的权属登记某些地下车库受空间限制，往往需要安装机械式停车位才能满足小区居民的使用需求。机械式停车位是指没有结构层的立体车位，以传动式的机械设备作为停车位，未设固定停车位。根据房产面积计算的相关规定，该建筑按一层计算建筑面积，即计算其底层实际占用面积，一套机械式停车设备的实际占用面积应作为一不可分割的面积计算单位。建筑物必须满足有固定界限和独立使用的条件才能进行权属登记。由于机械式停车设备的整体性和不可分割性，位于其上的机械式停车位即无固定界限又不能独立使用，因此不能对单个机械式停车位进行权属登记。而一套机械式停车设备的实际占用面积可作为地下室的一部份登记给其修建者即开发商。登记后开发商是否能将一套机械式停车设备的实际占用面积转移给购房者？笔者认为不能。理由是中华人民共和国物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。一套机械式停车设备有多个机械式停车位，如果一户业主购买了一套机械式停车设备后势必不能满足其它业主停车的需要，这是与物权法的精神相违背的。因此一套机械式停车设备的实际占用面积只能登记给开发商，不能登记给个别的业主，开发商可通过出租、免费使用等方式以满足小区全体