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汉博商业总裁暴雪松：二线城市商业项目要把握客群2013-06-17 09:37赢商网 窗体顶端 摘要对于自己一手打造的西单大悦城以及合肥之心城项目，暴雪松表示成功的因素很简单。首先无论是一线、二线，包括三线都应该有一个相对好的地段；其次规划设计定位能力还是要强的；第三，还是要有很好的招商组合；同时还要有运营的推广管理能力。并且在二线城市对客群的研究要更透。进军商业地产属于资源延伸项目定位要符合企业发展对于如今商业地产热，北京汉博商业管理有限公司总裁暴雪松认为这其实对于地产商来说，是一种资源的延伸。像海底捞就不是资源延伸，但属于有了这个资源以后可以拿另一个资源来配置，让自己的现金流或者拓展市场发展更加平衡，是发展的另一个途径。他认为，市场同样起到一个很大的作用，最主要是经济发展到一定程度，需要达到相应消费水平的需求。有产业支撑以后，会提升收入，从而联动的对消费需求有所拉动。包括城市基础设施、交通的改善方面，都对市场有很大推动。另一个就是榜样的力量，特别是像万达，万达用十多年时间变成这么大的企业，基本上是做商业地产。这榜样的力量让大家看到了快速的投入、产出和市场占有。对于商业地产项目定位，暴雪松认为一个企业战略规划更加重要。他表示，西单大悦城如果搞成华威，可能收益比现在的西单大悦城高很多倍。但我如果做成大悦城，战略受益会远远大于仅作一个华威的受益，因此每个企业都有每个企业的战略。每个企业有每个企业原有的基础和渊源，在这个基础上资源延伸，团队的延伸，管理经验的延伸才是最重要。暴雪松表示，目前商业地产已经基本形成了一个大的格局，形成一些地域的优势和布局，其次还形成了一些相应的商业模式，不论是凯德、万达、华润、中粮，基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。但房地产不仅仅是开发，更强大的是运营，运营的增值可能是商业地产未来很重要的一个收益的来源。目前商业地产是群雄割据，各显其能，下一步在各显其能的基础上形成恶性竞争以后，一定会往集中方向走。二线城市商业项目要把握客群互联网营销营销日益加大对于自己一手打造的西单大悦城以及合肥之心城项目，暴雪松表示成功的因素很简单。首先无论是一线、二线，包括三线都应该有一个相对好的地段；其次规划设计定位能力还是要强的；第三，还是要有很好的招商组合；同时还要有运营的推广管理能力。并且在二线城市对客群的研究要更透。因为城市小，区域小，你做的很多推广的手段、手法，口碑传播就远远大于你做其他的传播。所以在二线城市做专业团队很重要，但很难激活，高水平的很少。其次，本土化团队的水平不够，但必须依赖，只有这样才能做好基础。对于项目独特的竞争优势，暴雪松强调一定要看这个城市的发展水平如何，另外就是购物中心里面，主力店一定要多，百货一些基本的业态必须具备。并且不能太超前，因为很多生活方式在二线城市是不适合的。同时对新品牌的孵化能力要很强，特别是有些二、三线城市并没有很多品牌，这时候对很多新品牌的挖掘，这种眼光和孵化是要足够强的。目前微信、微博等互联网营销渠道的影响日益加大，暴雪松坦诚，我们现在做的商业项目广告投入不大，通过比如微信、微博、意见领袖，通过这些渠道口碑传播，速度非常快。他特别强调，合肥之心城有着一套国内真正意义上的商业的互动系统应用方案。例如我通过定位，到任何店铺都能够出来一些促销的方案，等位的时候可以查询很多的信息。比如看电影，比如团餐，摇一摇，5个人都不认识，就可以形成一个团餐。利用移动互联的运营式传播，服务性的传播起的作用是非常大的。未来推广一定是跟互联，跟移动互联，跟这些相关的手段结合的更紧密才是商业项目，包括其他项目一个很重要的途径。延伸阅读： 金融街于蓉：5万多家房企真正做好商业地产仅近20家商业地产并不只是购物中心金融街控股股份有限公司副总经理于蓉表示，国内有太多优秀的住宅开发企业，包括龙湖，万科，金地等，各有各的特色，每一个住宅的开发商对需求的满足在产品上都有充分的体现。在这种情况下，如何去满足客户休闲层面的需求。于蓉表示，商业地产并不只是以购物中心为中心，还有写字楼，甚至写字楼区域范围内高端的酒店。北京金融街最早是计划做成国际化金融中心，后来做客户访谈和调研，客户说他们没地方吃饭，没有卡拉OK，下了班也没地方去。于是我们就去迎合了这种需求。不是所有的企业都适合做商业地产于蓉认为不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。就像我们今天有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。她反复强调，大的格局确实大家都在做商业地产，叫八仙过海各显神通，但是从竞争的结果来讲，可能未来的厮杀会非常激烈，真正能够胜出的企业不是很多。对于金融街是否考虑进驻二三线城市，于蓉表示暂不考虑二三线市场。她强调金融街现在进入天津、重庆、北京，包括未来我们计划要进的城市，应该都有一线城市的核心优势。我们自己觉得进二、三线城市，对我们这样的企业来说，我们能够把握的资源和我们能够给这个区域带来的价值是需要一些基础条件和客观条件支撑的，而一些二、三线城市都不具备这样的条件。对于金融街未来的发展规划，于蓉称最主要是通过经营提升之后，把溢价的部分通过资本退出的渠道变现，这可能是做一个好的商业地产大家面临的问题。未来对于二、三线城市我们会有条件的进入，会选择有符合我们的资源优势的区域去做。复制商业中心要符合城市核心利益对于如何将北京金融街的经验完整复制到天津重庆，于蓉称最主要还是首先金融街发挥了自己核心的经验优势；第二就是在产品的打造上花了一些工夫，会符合地方经济发展和城市建设的核心利益。第三就是在资金的解决通道上还是比较顺畅的，包括会尝试做一些私募基金发行；最后就是有着专业的团队。互联网已经成为我们生活里面不可分割的一部分，怎么样充分全面的利用互联网作为我们的营销和促销的推广手段，这是每一个项目运营商必须要做好的。于蓉表示，金融街在做推广的时候，对于目标定位非常清晰，就是希望让我