资产评估课程设计.doc

重庆大学城市科技学院课程设计报告书课程名称： 题 目： 学 院： 专业班级： 学生姓名： 学 号 指导教师： 总评成绩： 完成时间： 资产评估课程设计任务书一、目的：通过本次课程设计，达到熟练运用资产评估基本方法、巩固资产评估理论知识、编制简单资产评估报告的目的。二、要求:对以下资产进行评估，并编制简要资产评估报告书。(计算结果保留两位小数)三、资料:评估对象为B有限公司位于上海市开发区路号的土地。该公司因需以评估对象向法院提供财产担保，委托A评估机构对该宗地的公开市场价值进行评估，评估基准日为2009年6月30日。（一）基本情况1、估价对象概况此次委托评估的是位于上海市开发区内的一块土地。（1）估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地字(2002)第号房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：B有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1999-06-30至2049-06-29止土地总面积：l0 000未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。(2)估价对象位置情况估价对象位于上海市开发区路号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象位置:东为待租土地，西为路，北为路，南为有限公司。2、影响因素说明（1）个别因素分析交通条件：估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为公路。（2）区域因素估价对象所在的区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与港、运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。（3）市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8。上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。（二）评估价值定义本次评估所揭示的是B有限公司位于上海市开发区路号的土地使用权价值估算（土地总面积l0 000）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。（三）评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，即对土地采用市场比较法估价。2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、土地类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象土地在估价期日的标准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。（四）评估技术说明土地使用权价值估算(市场比较法)1、计算公式估价对象比准价格比较案例价格交易日期修正指数交易情况修正指数区域因素修正指数个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的四个交易案例作为比较实例。（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表。土地单价（元m2）交易日期交易情况容积率区位状况实物状况剩余可使用年限待估土地2009.6.3003.40O40年A25002008.6.301%3.2+5%一2%38年B28002008.6.30+2%3.6O+4%40年C26002008.6.30一3%3.4+2%039年D27002007.6.30+5%3.23%+2%38年（2）表中数据说明表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“+”表示案例交易价格偏高，“”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。（3）其他相关数据从2007年至2009年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5；容积率修正系数取值，当容