初期信托产品设计及市场策略初步分析.doc

公司房屋理财中心初期信托产品设计及市场策略初步分析一、相关情况简析 托管、收购和处置个人、企业及银行的不良资产，是公司业已确立的未来主营业务。纵观世界各国不良资产处置市场的发展历程，可以发现，经济高速增长期所累积的不良资产将在经济增速滑落后，成为历史性的投资盛宴。 中国自然也不例外，即将到来的这场盛宴将更为宏大，或许绝无仅有。截至2007年3月份，仅银行不良资产总额就高达3000亿美元之多。其中，房地产及相关不良资产占不良资产总量40以上。因此，对以不良资产处置为主营业务发展目标的公司而言，初期房屋理财的各项业务及产品设计均围绕这一目标来进行，从客户资源、市场渠道和运营管理经验等各方面打下良好基础。 从公司核准的经营范围来看，包括受托资产管理、资产管理咨询、房地产投资、项目策划、房地产经纪以及经济信息咨询等。结合当前公司的运作思路、未来市场走势，以及证券、投行、基金、信托和保险市场的竞争发展状况来看：以不动产不良资产处置信托为核心，以其相关衍生业务为支撑，在较大程度上会成为公司中期发展的基本业务模式，为远期战略拓展累积强大的核心竞争力。 因此，初期信托产品设计需着眼于租赁、销售、抵押、置换等基本市场手段的灵活运用与升级创新，并通过在细分市场的实践、改进和组合运用，不断强化公司不良资产处置的核心竞争能力，最终达到综合运用、高效处置的预期目标。二、初期信托产品设计 信托，是一种以信任为基础，以财产为核心，以委托为方式的财产管理制度。长期以来，中国缺乏相应的信托观念和制度依托，导致这一领域处于严重滞后的发展状态。即使与处于起步阶段的证券投资市场相比，在规模和发展阶段上仍相对滞后。但随着中国金融市场的迅速开放，作为金融业四大支柱之一的信托业，将迎来前所为有的发展契机。特别是“一法两规”的制定执行，以及信托观念和市场制度的日益形成、完善，信托的灵活性、应用范围广、交易成本低等竞争有事将逐步凸显，信托投资、理财也将日益成为财产管理的主要模式之一。 目前，房屋理财中心的初期信托产品主要包括租赁、处置、抵押和置业信托四种基本业务。在这里，对这四种基本业务的概念性设计均从相互独立的角度进行，在初步实践并得到相应完善的基础上，将着重针对不同的细分需求，进行相应的灵活组合运用分析。（一）租赁信托 租赁信托，即“房屋租赁权信托”，是产权所有人为了安全、便捷地获取房屋出租收益，以对受托人的信任为基础，以房屋租赁权为核心，以委托为方式的房产管理模式。 从信托的本原精神出发，租赁信托的优先受益权被赋予产权所有人，次级受益权属于受托方。受托人以其精准的市场研究和专业的租赁手段来获取运营收益，所有经营不当导致的风险均由受托人独立承担。 （1）基本业务流程：首先，受托方对房屋租赁权及租赁价值进行尽职调查，包括所有权状况、当前使用状况、市场价值分析等；第二，通过房屋租赁权信托合同将房屋租赁权转化为信托财产，形成由所有权人向受托人委托经营的信托关系；第三，受托方依靠自身专业经营平台，将房屋出租给租赁人，并行使名义所有人的租赁经营权，全程保障委托人的租赁收益。 （2）主要目标客户：广义上讲，包括所有拥有自住外房产的所有人。主要目标客户为拥有自住外房产，并期望通过有效管理获取出租收益的房产所有人。 （3）具体方式包括：（1）代理租赁，针对不愿交付租赁权的业主，同时也不附带任何承诺或责任，出租后收取相应佣金；（2）委托租赁，签署委托租赁合同，掌握全部租赁经营权，按约定支付固定租赁收益，承担所有市场风险；（3）分成租赁，以达成一致的租金价格为基础，签署较长的合同期限，通过经营高出基准租金价格的收益按合同约定比例分成；（4）融资租赁，即需要现金使用的业主将合同约定的租赁收益出租给受托人，提前获得由受托人支付的全部或部分租赁收益。此外，还包括转租赁等多种经营性租赁方式。 （4）风险特征分析：租赁信托通常所包括的租赁房屋日常维护和管理，需要大量的业务人员进行繁复的业务工作；同时，对房屋租赁价值的评估存在的主观性、市场变化的快速特点等，均对风险控制造成较大的难度，对管理手段和管理模式提出了较高要求。 （5）市场拓展条件：单笔租赁信托业务利润微薄，维持业务运转的前提便是规模效应。规模效应的生成，着眼于产品标准化设计、市场网络化运营的的程度，这主要取决于三个方面：一是针对细分市场的不同需求的产品创新，以及针对多种需求的不同产品组合，并能根据业务现场反馈情况进行及时、准确、灵活的调整运用；第二，通过业务实践的不断积累，以关键需求为索引，以细分条件为内容，逐步形成集各种产品形式为一体、可任意交互组合使用的体系化业务操作平台；第三，不断创新与业务运营体系相匹配的管理制度设计。（二）处置信托 信托作为一种财产管理制度，不仅具备一般意义上的资金融通功能，其特殊的交易结构赋予信托财产独有的破产隔离功能。信托财产所有权、处置权、受益权的分离特性，以及由此造就信托在满足社会需求方面的广泛适应性与灵活性，是信托最大的竞争优势，即信托具有其他任何金融机构都不具备的制度优势。 信托的优势在于信托法所赋予的制度优势，信托的产品创新应该依托这一优势。发挥信托的融资功能与破产隔离功能，对一些特定资产（如烂尾楼、企业固定资产、银行不良资产等）进行信托化处置，是信托产品设计的重要方向。1、“烂尾楼”的信托化处置在房地产开发中，不少开发商由于资金短缺、负债率过高等原因导致房地产项目难以为继，形成了所谓的“烂尾楼”。对“烂尾楼”的处置，目前比较普遍的做法是拍卖，但以拍卖的方式处置对投资者、债权人容易造成较大的损失。通过“烂尾楼”的信托化处置，发挥信托的破产隔离功能，确保烂尾楼的持续经营，可以最大限度地保证投资者、债权人的权益。在整体处置方案的设计、运作上体现信托制度的优势，通过股权信托、财产信托、资金信托搭建一个信托平台，将“烂尾楼”资产和负债整体打包，然后放在这个信托平台上统一操作。以信托方式处置“烂尾楼”的具体操作思路为：（1）设立信托。通过协商，促使发展商同意成为委托人，将“烂尾楼”作为信托财产委托并过户给公司，与“烂尾楼”相关的购买人、债权人、发展商成为该信托的受益人。原有的买卖关系、债权债务关系等一系列关系转化为单一的信托关系；（2）确定受益人的优先受益权及比例。按房地产项目购买人、债权人以原始投入计算受益总额及各自比例，并享有优先受益权，发展商成为次级受益人；（3）公司以独立完整的信托财产为抵押借款等方式筹集资金完成房地产项目的开发；（4）房产销售获取的收入优先偿还信托财产自身产生的债务并扣除相关费用后，剩余收益按顺序分配给受益人。 在以信托方式处置“烂尾楼”过程中，有几个问题值得特别关注：（1）“烂尾楼”对象的选择问题。并非所有的“烂尾楼”均可以通过信托方式处置，只有那些完成大部分主体工程、缺口资金占工程总投资比例不大的项目易于体现信托化处置的时间及经济效益；（2）信托介入的时机选择问题。由于“烂尾楼”涉及的法律关系复杂，利益主体众多，涉及政府（欠交土地出让金）、金融机构（欠还贷款）、投资者（购买房产业主）、城建商、设备供应商等等，由于各自目的不尽相同，如何协调他们的利益关系将是以信托方式处置“烂尾楼”的关键。在实际操作过程中，发展商面临破产清盘时，信托借助司法力量为债权人等利益主体提供信托化处置方案将是比较有利的时机；（3）房地产过户问题。如按现行的税法与房地产登记过户制度，信托化处置“烂尾楼”将面临高昂的交易成本。2、银行不良资产的信托化处置（1）信托方式处置银行不良资产的操作模式银行总会持续地有不良资产产生，因此也就相应地会带来不良资产的处置业务。以信托方式处置银行不良资产的操作思路为：1公司对筛选出来的债权资产打包整合，将这些资产项目作为交易主体，通过受益权分级安排，最大限度地降低项目风险，保障投资者的利益。2银行作为委托人，同时也是受益人，将不良资产的债权所形成的资产池信托给公司，设立财产信托，此时银行对债务人的债权转移给信托公司，资产包与它其他的资产实现破产隔离、风险隔离。3在获得全部的信托受益权后，银行委托公司向社会投资者出售其中的优先受益权。4公司对转移的债权进行重组，分割转让或采取其他的方式进行处置。(2)信托方式处置银行不良资产的关键点1不良资产类别的选择适合于以信托方式来处置的不良资产也需要具有稳定的、可预见的现金流收入，并以不良资产未来产生的现金流收入作为支撑。公司应主要倾向于处置该类资产，至少所构造的资产池中应有一定比例的该类资产作为支撑。2不良资产的定价不良资产的定价是一个至关重要的环节。不良资产具体价格的确定实际上决定了各方实际所承担的投资风险的大小。通过不良资产价格的合理确定就可能使不良资产变为优良资产，