上海房地产合理性和调控研究.doc

姓名：权起兑 学号：5091209167房地产价格的合理性及其调控研究：1上海房地产2009年1月到2011年11月的 单位房地产平均价上海房地产单位均价月份/年份2009201020111141721959921920214462199612231031454920101224674147432069722483515198208342245961562820668226027161142054322719816724205012278491710020653226861017403211022250111179802110122252121886221263不知系列1=2009 年系列2=2010 年系列3=2011 年一前三季度本市房地产市场运行态势 上海市统计局 2011-10-24 前三季度，本市房地产开发投资平稳增长。新开工面积保持2位数增长，竣工面积增速加快；商品住宅销售低位运行；房地产开发项目本年到位资金小幅增长。1、房地产开发投资平稳增长前三季度，本市房地产开发投资1483.65亿元，比去年同期增长7.1%，分别比一季度和上半年回落4.1个和2.3个百分点。其中，商品住宅952亿元，增长9.5%，占房地产开发投资的64.2%。房地产开发投资占全社会固定资产投资的46.2%，比重同比上升4个百分点。图1 今年房地产开发投资走势与去年同期比较2、新开工面积保持2位数增长，竣工面积增速加快前三季度，本市商品房新开工面积2648.35万平方米，比去年同期增长23.7%，已连续19个月保持2位数增长。去年以来，商品房新开工面积持续高位增长，房屋在建规模不断扩大，竣工面积自今年4月份起扭转了下降走势。前三季度，本市商品房竣工1440.08万平方米，比去年同期增长49.4%，比上半年加快27.4个百分点。表1 今年本市商品房新开工、竣工情况指标新开工面积竣工面积面积（万平方米）同比增长（%）面积（万平方米）同比增长（%）1-3月976.2733.2356.11-5.71-6月1752.2026.6837.4922.01-9月2648.3523.71440.0849.43、商品住宅销售处在低位运行阶段前三季度，本市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，其中商品住宅1062.58万平方米，下降14.9%。今年以来，本市商品住宅销售月均面积118万平方米，与以往年度相比处在低位运行阶段。图2 2005年-2011年本市商品住宅月均销售面积比较4、房地产开发项目本年到位资金小幅增长前三季度，本市房地产开发项目本年到位资金2499.47亿元，比去年同期增长5.1%。其中自筹资金891.02亿元，增长15.5%。但受信贷规模收紧、商品房成交量下降和第二套住房贷款利率上浮等多重因素的影响，国内贷款591.48亿元，下降15.1%；个人按揭贷款150.5亿元，下降17.2%。二房产税试点对上海市民购房行为影响的网调结果 上海市统计局 2011-10-08 2011年1月28日，国务院宣布在上海、重庆开展开征房产税试点工作，引起社会广泛关注。上海市统计局社情民意调查中心开展了房产税试点对上海市民购房行为影响的专题调查。调查采用网络调查方式，问卷登载在上海政府门户网站和上海统计网上，调查时间为2011年7月6日至2011年9月4日，共收到有效答卷315份。1征税对象和减税范围最受关注调查显示，85%的受访者对房产税试点工作非常关注或比较关注。当问及在房产税试点政策中最关心哪个方面时，63.8%的受访者选择是征税对象，16.2%的受访者选择减免范围，两者合计比重达80%，其他受访者选择适用税率和税收用途。这说明受访者不仅对试点工作关注度高，而且对相关政策有一定的了解，尤其对征税对象和减税范围最为敏感。2. 对开征房产税能否抑制房价过快上涨看法不一调查显示，22.5%的受访者认为开征房产税对抑制房价过快上涨有很大作用，33%认为作用甚微，23.8%认为说不好，20.7%认为没有作用，比重比较分散，说明受访者对开征房产税能否抑制房价过快上涨看法不一。3. 居住性购房仍然是需求主体调查显示，受访者中有购房计划的占64.1%，没有购房计划的占27.6%，说不清的占8.3%。在有购房计划的受访者中，以改善住房条件、结婚、动拆迁等为目的的居住性购房占88.1%，以投资保值增值为目的的投资性购房只占11.9%。这说明在现有政策情况下，满足居住性需求的购房行为仍是主体。4. 税收减免优惠条件影响明显在有居住性购房计划的受访者中，表示仍会购房的占70.8%，表示会推迟购房的占24.7%，表示取消购房计划的占4.5%，说明开征房产税对以居住性需求为主的市民的购房计划有一定影响但影响不大。在仍会购房的受访者中，64.3%表示会优先选择购买家庭人均住房建筑面积60平方米内和每平米单价在全市平均销售价格2倍以下的小户型低价住房，以享受税收减免优惠，显示优惠条件影响明显。5. 中青年群体和中高收入群体是购房的主力军从受访者的背景资料显示，25-45岁的中青年人是购房的主力军，占有购房意愿的受访者的70.8%。这部分人正处于婚育年龄，购房意愿比较迫切。从收入方面看，中高收入群体占有购房意愿受访者的71.3%。这部分受访者收入来源稳定，经济实力雄厚，还贷能力强。低收入家庭改变现有住房条件的意愿较迫切，但由于经济条件有限，主要是寄希望于廉租房、公租房等社会住房保障体系实现住房改善。房地产价格的合理性分析. 上海房价收入比情况. 按2011年全国新建商品住宅成交均价不变，城镇人均住房建筑面积达32平方米，全国城镇人均可支配收入增幅为10%计算，2011年全国房价收入比将降至7.19。 报告显示，1997-2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比在保持一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44。2008年城镇人均居住面积仍然持续提高，房价基本持平，房价收入比出现明显下调，为6.78。2009年随着我国房地产市场复苏至过热，全国新建商品住宅价格大涨25%，房价收入比也相应地回升，创历史新高达8.03。2010年，在国家频频调控房地产的政策作用下，以及城镇居民可支配收入快速增长的带动下，房价收入比有所回落。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间，2010年为7.76。 从近两年数据来看，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上，个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市的房价收入比也逐渐超过全国总体水平。可见，2010年全国房价收入比的下降，主要是广大三四线城市房价收入比下降，而多数一二线城市的房价收入比是上升的。 房地产贷款增长率下图是贷款增长率与GDP增长率的比较上海目前的高房价有几个原因1。海外资金的涌入。由于中国的快速发展，美国联储会的低利率，美国股市IT泡沫的崩盘，再加结合人民币有可能升息的影响，大量国际热钱涌入中国。而他们最大投资手段就是投资房地产。上海现在的累积外资投入已经超过了750亿美金。大量的资金，结合中国超低的人工，使上海市政府有本钱有能力在上缴自身2/3税收的同时还能进行大量的市政工程建设。市政工程建设使城市面貌改善，进而吸引更多外资，形成良性循环。上海90年代后的经济起飞，主要靠的就是这样一种方式，靠土地批租起家。而土地批租所注入的资金，又通过了动迁费的方式，进入了平常百姓手里，进而近一步带动了他们的房产消费，整个房产市场越炒越热。2。国有资产的注入和流失上海算是国内比较早土地公开拍卖的地方了，但即使如此也是最近才真正开始。之前大多是以内部协商的方式来进行。这就造成了国有资产的大量流失。中国土地都是国有，一块自由市场上能够卖100亿的地皮，很多情况下以几十亿，几亿就被批租到了私人名下（周正毅那次好像自己连钱都没出）。这就变相把国家原本在土地上的那些资本，无偿的注入了市场，房地产市场凭空多了一大笔钱。而另一个最近房地产热背后最大的原因就是房屋制度的改革。通过公房的私有化，经过工龄折现等一系列优惠，广大的民众以远低于市场价的价位拿到了房子。你付几万元从国家这买到房子，转手就能在市场上以几十万的价格把这房子出手。这也可以算是政府一次特大规模的回馈。这一个政策就又为市场注入了成千上万亿的资金。这笔钱也是很多上海家庭买房头款的重要来源。3。银行不负责任的大量放贷。放贷分两方面，一方面是对房地产开发商的大量放贷，美国以前在这方面吃过大亏，所以现在严格规定个人每月还贷额（包括一切房贷，车贷，信用卡帐单）不能超过个人可支配收入的35。而中国没有一个健全的信用机构，私人贷款的发放以我看来实在是漏洞百出。我认识的很多人每个月供车供房的支出已经超过他们收入的6-7成了。而且申请贷款的审批也相当的松。万一个人工作收入方面有点波动，马上就还不出贷款。房贷这东西在中国还不一样，很难想象中国的银行会在个人还不出钱的情况下强行收回房产进行拍卖变现，直接把住户踢上大街，这会造成社会问题，中国目前最怕的就是这个。所以万一出现问题，多半又是银行吃亏，多笔呆账。4。港台和海外的大量移民由于台海的不稳定，外加中国这些年经济的快速发展，越来越多的台湾人和海外华人在上海置业或干脆移民上海。现在上海的台湾常住人口据估计已经超过40万，而海外华人也有近10万。这些人有很大比例并不是在国内贷款买房，而是从国外汇入资金购房。这又给上海房地产带来了大量资金。总结上海房价有一定的泡沫可能会跌下去的原因。1。联储会升息，国际资金回笼。而人民币升值看来也不太可能。上海房价也已经非常高，炒作成本上升。流入上海房地产的海外资金很难再有极大的增长2。随着土地的公开拍卖，这个大漏洞多少也算堵了点，国有地皮上的这点钱不会再向以前那样无偿注入市场。大量公房的私有化基本完成，这样如此规模的资金注入将来也很难再有。3。爱猫扑，爱生活的降温政策，主要目标之一就是房地产。房地产开放商的贷款发放问题更是重中之重，审批越来越严，房地产开发商的资金链也越来越紧，很多小型开发商已经有点吃不消了。4。个人贷款方面，现在头款的要求提高了。而上海人普通的工资早就不能支撑如此高的房价。以前绝大多数人的买方第一笔钱靠的都是动迁款，如果没有这笔钱，还有多少人能拿出几十万的头款买房炒作的？最近那么热的温州炒楼团，其实自己投入的资金也没多少，绝大多数是凑个头款靠银行贷款在炒楼。私人贷款收紧，炒楼的能量马上就被打掉大半。5。港台海外回流由于基数已经很大，虽然不见得会减少，但该买得都已经差不多买了，除非台海或者海外再出大事，不然增长乏力。嘿嘿。我自己身边认识的台湾人里，一半以上都在上海买了房子。香港人也有1/3左右在上海置了业6。最近房地产大热的时候上马了大量项目，市场供应量在持续增加。需求不变活着减小，但供应量增加，房价肯定就往下走7。房地产也有自己的周期，上一个上海房产周期在96年见底，到97年下半年房价就跌掉了一半。房地产价格调控在切实解决房价持续快速上涨问题时，不但要考虑到应该首先推进人们生活水平的改善、控制风险、保持住房产业及相关产业健康持续稳定的发展，为社会提供足够的就业机会，不断推进社会和谐发展，为逐步解决城乡一体化提供足够支持。1、建立全国联网的产权登记系统，提高统计信息的有效性和针对性，提高调控能力房地产管理部门应建立全国联网的产权登记系统，使税务、银行可以共享这些信息，让政府在宏观调控中掌握更主动全面的信息，便于其采取的措施更具有针对性、有效性和科学性，也便于税务部门配合采取税收调节措施，银行降低调查成本，提高效率，更全面地掌握购房贷款人的资信和风险状况。为了使政府、市场和购房者更好地掌握住房供应和价格信息房地产管理部门应对住房价格进行分类统计，使决策更具有科学性和准确性。比如：每平方米价格(按产权面积计算，本文以下所用住房价格均按此计算)低于所在城市上年月均收入的房价上涨的幅度、权重和市场供应面积及预期；每平方米价格为所在城市上年月均收入的1-3倍、3-5倍、5-10倍、10倍以上的房价上涨的幅度、权重和市场供应面积及预期；这样政府进行宏观调控，采取有效措施稳定住房价格时，就很容易抓住主要矛盾，即主要关注重点应是工薪阶层及以下人员的住房价格问题，也就是每平方米价格为所在城市上年月均收入的5倍以内的住房价格的涨幅情况，要使这部分住房价格保持相对稳定。同时对各个城市房租也进行相应的分类统计。而对于每平方米价格为所在城市上年月均收入的5倍以上的住房价格的涨幅情况，主要不是政府关注的重点了，这个部分应是银行进行资信调查和风险控制的工作重点了，在银行风险控制中可以根据具体情况要求首付款的比例和利率。（2）、增加有效供应和供应预期，稳定房价在遇到房价持续快速上涨时，总是抱怨房产开发商暴利的现象，但很少有人关心其获得暴利的原因，因此这些抱怨对解决问题是没有用的。在解决房产商暴利时首先要认识到资本的本质是追求利润最大化，对资本空谈良心与道德是没有用的，我们要解决住房市场竞争不足的问题，使住房市场通过充分竞争，使他们的利润水平回到正常状态。在改革开放以后逐步通过增加供应而限制需求，放弃非垄断商品价格控制，不但稳定了物价，而且极大地改善了人民的生活水平，在国家取消福利分房后，住房也逐步变为了商品，只有增加有效供应和有效供应预期，使住房市场充分竞争，才能保持住房价格的相对稳定，才能使人们冷静的看待住房市场，保持市场需求平稳发展。为了解决住房市场的有效供应和供应预期，政府应该改变土地供应方式，采取供应调控手段，调节开发商的投机囤积土地，使住房市场保持充分的竞争。首先将土地供应中的土地出让金改为有期限的建筑开发权利费，土地管理部门在招标前由根据房产开发规律和调控意图确定地块的权利期限，开发完成以后才开始计算土地租期，这样对住房产权人也比较公平。比如某一地块，在招标前确定18个月开发期限，某房产公司以480万元竟标得到地块后，必须在18个月内按规划开发完成，取得销售许可证，否则面临着地块及其上的建筑物被无偿收回，或申请延长其开发权，但必须再交纳开发权利费，比如申请延长其开发权12个月，则要补交开发权利费12/18*500=320万元。这样开发商投机囤积土地就有了很大代价，开发商就不会轻易囤积土地，这样开发商就会在取得土地后尽快开发完成并进行销售，使住房供应预期变得比较透明，政府也便于调控，比如遇到房价持续上涨时，就多投入具有短期开发权的土地，同时城市烂尾楼的处理也变得简单了。只有使房产市场有充分的竞争，使其获得正常利润，房产行业才会充分考虑如何加强管理、降低成本，如何采用新工艺、新材料等，促使房产行业长期健康发展。（3）、规划多层次的住房，稳定房价在现代社会中，各个阶层的收入和生活层次是有差距的，因此住房需求也是分为多个层次的，因此在住房规划中，就需要考虑到各个阶层的住房需要，要放弃带有计划经济色彩的经济适用房建设，我们要规划一些容积率很高，只有消防通道，没有汽车停车位，只有自行车停车点的小区，也要规划一些容积率高低不同，有汽车停车位，有自行车停车点，绿化区域大小和生活设施不同的小区，还要规划一些很高档的小区。政府还要为没有住房的人进行有效的廉租房体系建设，以稳定城市的租房价格，以引导理性的投资性住房需求。（4）、有效地调控、引导和规范“炒房”行为对于房地产中的投机行为-“炒房”现象，要理智对待，不能因懿废食，不要因为“炒房”现象的存在而否定我们需要房地产业的健康持续发展，因此对于“炒房”行为不应采用简单的行政手段进行限制，而要正视资本的本质是追求利润最大化，对资本空谈良心与道德是没有用的，但可以通过风险与成本去调控和引导其行为，因此应通过市场化思维，采用税收的方法，来有效地调控、引导和规范“炒房”行为。为了有效地调控、引导和规范“炒房”行为，就需要对“炒房”现象背后的根本原因有比较清楚的认识-由于房产在一定时期内的整体供应量和供应量预期不透明，房价持续大幅度上涨，价格的上涨总是高于成本的增加，预期风险很小。在人们进行“炒房”的行为特点中，总是追求短期持有，适时交易，一般不会长期持有，因此要有效调控、引导和规范“炒房”行为，通过征收行为调节税，而不是针对所有购房者进行需求压缩。为了有利于房地产事业的健康发展，为了有效地调控、引导和规范“炒房”行为，修改或补充营业税条例，对于二手商品房交易除了契税以外，对于持有时间在3年及以下的可以对出售人征收10%的营业税，对于持有时间在3年以上5年及以下的可以对出售人征收5%的营业税，对于持有时间在5年以上10年及以下的可以对出售人征收3%的营业税，对于持有时间在10年以上15年及以下的可以对出售人征收2%的营业税，对于持有时间在15年以上20年及以下的可以对出售人征收1%的营业税，对于持有时间在20年及以下的可以对出售人免征营业税，对于持有时间在5年及以下可以对税前价差收取20%的所得税，对于撤消备案登记的商品房，只要以后再次备案登记