购房流程九.docx

购房流程九：收房一、收房流程1、查收入住通知书。这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。2、收房现场审核资料。1. 竣工验收备案表 最重要 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。 竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2. 住宅质量保证书 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3. 住宅使用说明书 住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4. 建设工程质量认定证书5. 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6. 实测面积登记表 特别提示：1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。 2. 建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。 3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。 4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。 5. 提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。 6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。二、业主验房1. 检测房屋面积： 要求开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。 2. 检验房屋质量： 购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手： (一) 房屋本身的质量 (二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。 (三)装修质量 特别提示： 1. 一定要掌握“先验后收”的原则。 2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。 3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。 4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。 5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。 6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。 新房验收的最终结果 1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写验房交接表等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。 2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在验房交接表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。三、缴纳税费一、交易过程中需交费用印花税：房价款的万分之五二、申办产权证过程中需交费用 登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等三、入住过程中需交费用 物业管理费及供暖费四、办理按揭须缴纳的费用保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。五、办理公积金需缴纳费用 1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。2、保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额四、收房实例解析2006年5月，陆先生兴冲冲地拿到开发商的收房通知单，并邀请专业收房工程师一同前往。怎料还没进家门就看见小区里面乱七八糟，俨然一个大工地的样子，真是房还未收心已经凉了一半！本以为开发商能将里子做得好些，谁知200平米的高档毫宅质量还不如一套经济适用房！楼道地板就像小丑的脸，铺得乌七八糟；防盗门上演一幕狸猫换太子，与开发商的承诺大相径庭；更有甚防盗门保险锁一撬就能开，这样的房子业主怎能安心入住。现代白领买房虽然不易，但是买个小一居也必然经历一番风波，任何业主都无可避免这场生死历练。该房屋地处东四环决定了其高房价，然而业主收房时看到的房屋质量却与这个质量不相匹配。在验房工程师的火眼金睛下一切问题暴露无疑。墙体局部有倾斜和裂缝的现象，卫生间地面坡度不过关，户门掉漆，厨房窗户开启摩擦问题多多不一而足。这一切都缘于开发商施工时对质量把关不严。购房流程十：装修入住一、房屋隐蔽问题在验房入住前查看房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表：注意查看管线分布图-查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。-查看所购商品房整栋楼的北京市建设工程竣工验收备案表，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。-和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点：第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量而现房无法分户计量；B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔；C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材而现房则用的是镀锌管；）根据 合同第十三条约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备的价格请政府相关部门来验收的费用装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价）PPR管与镀锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和两种管每米的差价无形损失）第三，检查水、电、煤气天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；各种表的实际度数墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。测量一下楼宇的层高3招：门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固6招：阳台裂缝危险大7招：保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。8招：大开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。10招：供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管11招：拉闸断电不可少。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。13招：卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施熚郎间的照明灯座必须是磁口安全灯座熛词峙璧纳戏讲挥胁遄。15招：开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。-向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便日后出现质量问题按约要求维修。竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。二、选装修公司1首先要看公司的规模：规模大的家装公司，一般管理规范，诚信度高，保障性强。2其次要看公司的设计：具备强大设计能力的公司，一般有大量的成功案例和样板间，作为业主可以要求去参观公司的样板间。3再次要看公司的工程：好的家装公司一般工艺考究，材料比较高档，建议业主通过实地考察在施工现场进行判断分析。4最后要看公司的管理：好的家装公司管理规范，从咨询，签定合同到施工，验收等各个环节要个管理。购房流程十一：房产证一、办理房产证：（1）登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。（2）勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。（3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。（5）收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。二、委托他人办理1.按照相关规定，可以委托出卖人(开发商)或第三人代为办理房地产权属证书，具体代理费标准由双方当事人协商确定。2.如果不愿开发商代为办理，可书面解除代理关系，并向其索回相关代理费用三、办理步骤下面给您列出的是一般程序，但是在实际操作中经常不能按照规定的时限完成，如果您的购房合同中对产权证的办理有约定，那么能更好的保护自己的利益。居民在办理商品房产权证时，一般按照下列程序进行：(1)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内，将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续；(2)登记。购房者在使用所购商品房后3个月内，到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时，须提交下列材料：购房者的身份证和私章，鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据。(3)交费。受理登记15个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用；(4)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取房屋所有权四、不登记的弊端许多人不重视产权登记，特别是居住祖屋的人。须知道，这样会给以后的生活带来麻烦，自己的权益得不到有效的维护，其影响主要有：(1)未经登记的房屋所有权转让时，受让方无法了解拟受让产权的状况，交易就难以成功，即使私下成交，也难以办理产权交易过户手续；(2)未经登记的房地产因无法向贷款方提交房地产权证书，不能抵押、投典；(3)当权利人因房屋所有权、土地使用权与他人发生纠纷或遭到非法侵害时，因无法向行政、仲裁或司法机关提交有效的法律凭证，增加了司法实践的困难，而且有可能使自己的权益得不到有效保护；(4)当权利人将自己所拥有的房屋进行抵押、投典，由于未对他项权利进行登记，一旦抵押人需处分抵押物时，由于未经登记房屋他项权利，其优先受偿权不受法律保护；(5)房屋建筑及使用情况发生的变化不及时登记，一旦遇到拆迁时，当事人因缺乏依据就会得不到有关补偿，造成不必要的损失。购房流程十二、物业管理一、物业管理内容：1、住宅小区物业管理的内容包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。2、住宅小区物业管理的对象住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。3、住宅小区居住设施管理 住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设