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第一部分房地产专业知识（房地产基础知识）1、 土地所有权答：土地所有权者在法律规定的范围内享有土地占有、使用、收益、处分的权利，我国实行城市土地国家所有，农村土地集体所有的土地制度。占有权、使用权、收益权、处分权构成土地所有权完整权能机构。2、 土地使用权出让答：国家将土地使用权在定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。3、 土地使用权出让方式答：有招标、拍卖及双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地有条件的，必须采取招标、拍卖方式；没有条件的，可以采取双方协议的方式。4、 土地使用权出让年限答：土地使用权出让的最高年限，根把土地用途分为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生用地40年；（5）综合或其它用地50年。5、 土地使用权转让及方式答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠予。6、 什么是房地产？答：房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括（1）土地、（2）建筑物（3）地上附着物和房地产物权。注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。7、房地产的特征答：自然特征：1）位置的固定性：2）使用的耐久性；3）资源的差异性；4）物业的差异性；5）不可移动性经济特征：1）生产周期长；2）资金密集性；3）相互影响性；4）易受政策限制性；5）房地产的增值性8、 房地产的类型1）房地产的类型按用途划分有哪些？答：A、住宅房地产；B、商业房地产；C、旅游房地产；D、工业房地产；E、农业房地产；F、特殊目的房地产2）、房地产的类型按收益划分有哪些？答：A、收益性房地产；B、非收益性房地产3）、房地产的类型按市场性划分有哪些？答：A、出售的房地产；B、出租的房地产、C、营业的房地产、D、自用的房地产9、 什么是房地产产权？答：（1）地指对房产的使用权和房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力；（2）抵押权是指债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债务必履行担保，在债务人不履行债务时，抵押人可依法以抵押房地产所得的价款优先受偿的权利。10、房地产按层数和高度分哪4类？答：1）、低层建筑（3层以下）；2）、多层建筑（3层以上8层以下）；3）、小高层建筑（8层18层）；4）高层建筑（18层以上）11、房地产市场的分类？答：1）一级市场：以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场，一般双方为国家（主管部门为国土局）与发展商。2）、二级市场：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房地产出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易，一般双方为发展商与购房者。3）、三级市场：指在二手市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易，一般双方为物业有者和第三者。12、什么是房地产预售？答：即售楼花、期房，指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房地产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约（预售合同）。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。13、房地产预售应具备哪些条件？答：根据深圳经济特区房地产转让条例第三十四条规定：房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：1） 已交付全部土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记，取得土地使用权证书；2） 取得建筑工程规划许可证和开工许可证；3） 按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，经注册会计师验资，并已确定施工进度和竣工交付日期；4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；5） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。14、房地产基本技术指标：答：1）建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。2）使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。3）总占地面积：包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地等。4）总建筑面积：其中包括居住建筑面积，公共建筑面积等。5）居住建筑密度=建筑基地面积/总占地面积6）容积率=总建筑面积/总占地面积7）绿化率=绿化面积/用地面积8）实用率=实用面积/建筑面积9）开间：住宅横向长度10）进深：住宅纵向长度11）层高：指每层上、下楼板中心线间的垂直距离;12) 楼间距:各楼宇之间的直线距离;13)车户比：车位/总户数15、什么是商品房？答：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业）开发经营的住宅。16、什么是微利房？答：微利房指的是房地产开发企业依照国家政策及当地政府要求修建的带有解决社会住房问题，调节市场与政府计划矛盾的，用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。17、房屋划分为哪几个功能区？答：房屋一般可划分为5个功能区：1） 娱乐休息区；2）学习区；3）餐饮区；4）睡眠区；5）仓储区。18、建筑基本结构答：砖混结构：一般用于多层建筑，以墙身为承重结构。特点：施式方便、造价低、开间小、建筑密度低（24米以下）；框架结构：以柱为承重结构。特点：施工方便、开间灵活、结合剪力墙可建100米；剪力墙结构：以纯混凝土浇注的墙为承生结构。特点：造价较高、一般结合框架运用。19、何为竣工？答：竣工日期是指单位工程按照设计的规定或承包范围的要求已经全部竣工的日期。它应包括水、暖、电、卫工程及附属于建筑物组成部分的设备安装，如电梯、通风设备等。但不包括生产设备的安装部分。竣工工程必须按照设计规定的内容全部完成并经检验合格才算竣工。20、房地产证及其记载的内容？答：房地产证为权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。其记载内容有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况、房地产的面积、价格、位置、结构、用途、使用期限等。21、什么是三通一平、七通一平？答：三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通和场地平整。七通一平是指上水通、下水通、电通、路通、通讯通、煤气通、排污通和场地平整。22、标准平层、复式房、跃式、错层？答：标准平层指室内标高相同的单层住宅。复式房上、下两层二合为一，通过内部楼梯进行连接，与标准房的相区分。错层、跃式？由两个不重叠、标高不同的平层组志的住宅单元。23、红线图？答：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施式建房。24、银行本票、银行汇票、银行支票？答：银行本票是指付款人将款项交存银行，由银行签发给付款人凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。银行汇票是指汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人待往；异地办理转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。银行支票是指银行的存款人签发给受款办理转账或委托开户银行将款项支付给受款的票据，有效期为十天。25、哪些是房地产市场的主要管理部门？职能如何？答：房地产市场的主管部门主要有：国土局代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。国土局产权登记处是专门办理房地产初始登记、迁移登记、变更、继承、赠与等到手续的部门。公证处是国家的证明机关，是指供法律公证的机构。26、什么叫建筑面积？答：指建筑物室内净空面积、室内墙体面积、外围独用墙体面积、共用墙体面积的一半、公摊面积。27、什么叫实用面积？答：指建筑面积减去公摊面积。28、什么叫净空面积？答：指实际使用的面积，不包括墻体面积。29、什么叫公共面积？答：指建筑物户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库，设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊、门厅电梯及机房、门斗、有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼梯间，水箱间、电梯、机房等。公共面积分为：应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。30、什么是契税？答：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定经例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。城镇土地使用税：指对在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位和人人征收的一种税收。（租住公有住宅的住户除外）征税的目的是为了更合理地利用城镇土地，调节土地级差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。31、什么是销控表？答：是且来控制销售及直接反映销售情况的形式，视情况可以在售楼处现场公开。销售人员销售时需用确认房号时应与销控表相符，绝对不允许重复买卖。32、什么是共有房地产？答：共有房地产是指两人或两人以上对某一房地产不同份额地享有平等到的所有权，同等到地承担义务，则该房产称之为共有房产。33、如果竣工面积与现售面积不符怎么办？答：按照合同规定，按建筑面积计算的，交付使用时，实际建筑面积与合同规定之面积差异在3%（含3%）的，按单位价格，实行多退少补；面积差异比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并支付相应利息；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 计算公式：面积误差比=（ 产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。34、不可抗力的范围答：不可抗力是指“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，具体主要包括：1、人力不能抗拒的自然灾害，如地震、洪涝灾害；2、人力不能抗拒的社会事件，如战争、动乱；3、发展不能抗拒的国家行为，如对房屋的征用，对房屋建筑的片用导致不能如期竣工等到。第一部分房地产专业知识（交易法规）房地产开发、经营管理、各种类型面积的测算、银行按揭贷款、产权过户登记等内容均属房地产专业知识共性的范畴，而项目的总体规划、配套设施、工程建筑质量、定价方案内容却属于楼盘个性的范畴。对于前者，售楼中心应秉差积极学习不断充实的态度;对于后者,售楼员应按着培训与统一说词,熟练、灵活掌握，做到顾客有问必有答。一、 房地产登记1、 房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。2、 房地产登记是以什么单位进行登记的？房地产登记是以一这示土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两回事个或两回事个以上权利人的，各权利人分虽对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。3、 哪些房地产合同须办理公证手续？答：按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。4、 房地产登记费是如何收取的？按各省房地产登记条例规定，一般民政部门下，申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费。二、 初始登记1、 什房是房地产权初始登记？答：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产取得证书的土地使用及建筑物、附着物的所有权执行的登记。2、 申请房地产权初始登记应提交什么文件？答：1）土地使用权属证明：2）建筑许可证；3）施工许可证；4）经市政府指定的机构审定的竣工结算书；5）建筑设计总平面图，建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图等）；6）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。3、 土地的使用年限是如何确定的？答：凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。4、 什么叫宗地？宗地号代表什么意思？答：宗地是指地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。如深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如B107*24这个地号表示福四区第1带07片第24宗地。5、 什么叫宗地图？什么叫证书附图？答：宗地图是土地使用合同书附图扩房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。三、 转移登记1、 什么是房地产转让？答：房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有要的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。2、 哪些情况需要办理房地产转移登记？经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同可其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记；买卖、继承、赠与；具有房地产的分割，交换；人民法院判决、裁定的强制性规定作出的其他强制性转移。3、 楼花是否可转让？答：预购的楼花当预购方付足购房总额25%以上时，可凭已在登记机关备案的买卖合同再转让，并在合同背面载明再转让的人格等情况。4、 什么样的房地产不予转让？答：下列房地产，不得转让：根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的、司法机关、行政机关依法裁定，决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的；权属有争议的；法律、法规或市政府规定禁止转的其他情况。5、 办理房地产二级市场转移需提交什么文件？1）房地产转移登记申请书；2）房地产证或其它权利证书；3）买卖合同书；4）行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局或分局同意转让的批准文件及补足价款的证明；5）市、区房改办的批复及分户汇总表；6）身份证明；7）非法人单位时，需提供其产权部门同意转让的证明；6、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿化、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。四、 抵押登记1、 什么叫房地产抵押？答：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债权履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。2、 申请抵押登记应提交什么文件？答：1）房地产抵押登记申请书；2）、房地产权利证书；3）身份证明；4）、主合同和抵押合同。非法人企业、组织的房地产抵押，应提交产权部门同意抵押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第1）、2）、3）项规定的文件和房地产买卖合同书。3、 土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押登记如何办理？答：凡企业土地来源属行政划拨或减免地价的房地产抵押，根据有关规定，其地面建筑物已经合法登记的，可同意单独房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托省市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款，凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。4、 已抵押的房地产能否转让？答：根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让人的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受人的转让行为无效。5、 以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？答：以房地产作为抵押向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据中华人民共和国担保法规定，抵押合同自登记之日生效起死回生，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有效力。6、 按揭贷款条件？答：A、借款人必须是具有完全民事行为能力的中国公民及在中国有合法居留权的境处人士；B、借款人有稳定的职业和收入，有偿还能力；C、有贷款银行认可的资产进行抵押和符合贷款银行规定条件的保证人为其担保；D、已缴纳不低于所购房屋总价30%的房款或在贷款银行有不低于所购住房总价30%的存款；1）贷款银行规定的其他条件：A、借款人填写个人住房贷款申请表；B、交下列资料：身份证明（身份证、户口本或有效居留证件）、经济收入证明、购房合同、保证人同意担保的书面意见、已缴房款收据或贷款银行存款单（复印件）C、贷款银行对借款人的申请人进行评估、审查。7、贷款银行流程：A、借款人以所购房屋作为抵押物，借款人与贷款银行双方签订抵押合同；B、借款人须到房地产登记机关办理抵押登记手续，设定抵押权；C、抵押权设定后，所有有关抵押物权属的证明文件均由贷款银行保管并承担保管责任；D、借款人须到贷款银行指定的保险公司办理稀薄押物在抵押期间的财产保险；E、财产保险合同中要明确借款人（贷款银行）的贷款行为是该保险的第一受险人。8、借款人如何偿还银行贷款？答：贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上的，借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。借款人可选择委托代扣方式偿还贷款本金和利息，应在与贷款银行签订借款合同的同时，与贷款银行签订代扣款委托书并指定用于扣款帐户类型（储蓄存折，储蓄卡或信用卡）的帐号，保证每月在扣款日开始前将不低于其月均还款额的款项存在其指定的扣款账户内，就可足不出户自行还款。9、贷款期如遇利息调整，如何处理？答：根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。10、如借款人逾期还款，如何处理？答：如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的，须由借款到贷款经办银行会计柜台办理还款。在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，按人民银行公布的逾期贷款息率计收。11、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？答：贷款人在提前归还贷款时，应提前15日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不要撤销。经贷示行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款收息不作调整。12、何为五证二书？答：建筑土地使用许可证（简称国土证）；建筑工程施工许可证建筑用地规划许可证建筑工程规划许可证商品房预售许可证商品房使用说明书商品房质量说明书第一部分房地方专业知识（专业术语）1、建筑面积答：建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。2、计算全部建筑面积有哪些？（按国家规定共15条）1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各喜忧参半建筑面积总和计算。2）、屋内的夹层、插层、技术层、及楼梯、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部份，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观光梯）井，垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.2米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投景面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按其处围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、贷棚等到按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围户结构的，按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。3、计算一半建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱的雨蓬，单排柱的车棚、贷棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。4、不计算建筑面积的有哪些？1）突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨蓬、悬挑窗台等；2）检修、消防等用的室外爬梯；3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等；4）构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。5、什么是套内建筑面积？答：房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。6、 什么是公用建筑面积？答：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积，可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。7、 公用建筑面积的分摊原则是什么？答：娟面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。8、 哪些公用面积应分摊？答：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。9、 哪些公用面积不能分摊？答：有能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开入空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。10、房屋销售面积由哪些组成？答：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。11、各套（单元）应分摊的公用面积怎样计算？答：该套（单元）应分摊的公用建筑面积=该套（单元）内的使用面积*应分摊的公用面积/各套（单元）使用面积之和。12、居住小区总用地答：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用