二手房交易手续 1.doc

二手房交易手续 1. 了解房屋产权状况，要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。 2. 订立买卖契约。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签订一份正式的房产买卖契约。3. 向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4. 立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5. 缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。6. 办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。 至此二手房的房屋买卖行为全部完成。二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立 一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。 二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。 三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。 四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。 遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。 买卖双方签订房地产买卖合同。 签订二手房买卖合同七个必须 1必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。 2必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。 3必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。 4必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。 5必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为 回答人的补充 2009-06-11 15:29 7必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。 如何签订二手房买卖合同 在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。 签订前 购房者一定要对售房者有较为全面的了解。 1、查看产权所有人的身份证件。 2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？ 出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。 回答人的补充 2009-06-11 15:30 办理房产证过户一、所需资料（原件及复印件，所有复印件统一要求A4纸规格）：1、房地产买卖合同（或抵债协议）2、房地产权属证明3、补偿房产建成后确定房号的统一抽签时间或实际办理补偿房产的交接时间的有关证明资料。4、房地产评估报告5、卖方（转让方）身份证明6、卖方（转让方）户口簿（国内居民申请减免个人所得税的提供）7、如果房产证地址仍是旧地址，则需提交房地产所在地派出所出具的新门牌号证明8、如果买方产权来源属法院、仲裁机构裁决过户的，需提供民事裁定或仲裁决定书（以上1、2、5点资料可不提供）9、属法院委托拍卖的，需提供成交确认书（以上1、2、5点资料可不提供）10、地税机关认为需提交的其他资料二、办理程序工作步骤 业务项目 办理窗口 第一步 计核税费 办税服务厅二手房地产交易窗口 第二步 缴纳税费 办税服务厅二手房地产交易窗口 第三步 领取征免税证明 办税服务厅二手房地产交易窗口手房交易3要点1：认真审查房屋产权的真实性和完整性确认产权的真实性，要查验产权证的正本，看产权人与卖房人是不是同一人，还有必要向房产局查询此证的真实性。确认产权的完整性，要注意产权是否有共有人，有否设定抵押、租赁、权限或被查封等情况。笔者曾承办过多起此类案件，有伪造产权证，有的是瞒着其他共有人擅自出售，有的是有查封，根本不能交易。上述案件虽然过错不在买房人，但却使买房人买房不成反而陷于讼累。2：户口迁移条款与一手房不同的是，二手房普遍存在一个户口迁移的问题。房屋已售予他人，原房主自然没将户口保留在房内的道理。若原房主迟迟不将户口迁出，则会使购房人的户口不能顺利迁入，甚至会影响到子女入学等后继问题。即使购房者想通过诉讼途径解决，也会发现很难操作，因我国法律规定户籍归公安部门管理，法院对仅涉及户口问题的诉讼一般不予受理。为避免上述问题的出现，购房者应该在签定合同时，定好户口迁移条款及逾期违约的责任，使售房者不能拖延户口迁移日期，减少不必要的纠纷。（一般压尾款10%左右）3：维修基金、物业管理、水、电、电话、有线电视等费用的结算上述各项费用为2手房独有，同时很容易被忽略。也常常会出现很多解决起来很麻烦的问题。比如卖房者此前把房子租给某人，停用了电话和有线电视，他就说没有这些东西。结果买房者住进去才发现，原房主多年前还欠电话费，有线电视更是好多年未交费。而相关电信和广电部门是按门牌装电话和有线的，这样买房者就很冤枉的背了“黑锅”。所以，在交付尾款前，买卖双方一定要根据合同约定办理完所有该办理的过户手续。墨子提醒：通过中介公司购买二手房屋四步走第一步购房者进入中介公司门店，应当在现场查阅该房地产中介公司是否具备由市国土房管局核发的南京市房地产中介服务机构资质证明和工商行政管理部门核发的营业执照。而为其提供中介服务的中介公司业务人员是否持有由市国土房管局核发的南京市房地产中介服务人员执业证。第二步当购房者已选择合适的房屋并计划购买时，中介公司将要求客户签订房地产中介服务合同，合同有关条款的订立，是保障消费者合法权益的根本保证，一定要认真看清楚。第三步当购房者决定购买中介公司所介绍的房屋前，中介公司业务人员应当查阅并向购房者明示房屋的权属情况，中介公司不得为禁止转让的房地产提供中介服务，同时，由三方共同签定房屋买卖合同，并由购房者缴纳一定比例的定金，期间如购房者需要办理银行按揭手续的可由中介公司协办或自行选择按揭公司代为办理。第四步银行按揭手续办理完毕后，约定到市土地房屋交易中心办理交易手续，并按交易中心指定日期办理过户手续，交易即告完成。资料提供 青衣墨子买二手房应多长个“眼”近日，市区的王先生打来电话，今年五月份，他通过中介买了一套二手房，为了避免房子出现一些意想不到的问题，在签协议前他请朋友三番五次地看房，确保房子的质量。没想到，一个月后，王先生搬进了房子，卫生间的屋顶开始发霉，还断断续续渗水。原来，楼上的人家下水道一直有问题，天变暖后，卫生间的淋浴用得比较频繁，王先生家的卫生间就成了“水帘洞”。王先生怒气冲冲地找到中介公司，责问他们没说明房屋的具体情况，可中介公司却表示：没有义务帮购房者查看房屋质量。 像王先生这样的情况很多，购房者没有“火眼金睛”，往往住进房子很长时间后才发现房屋和配套设施存在问题，而这时买卖手续已经办理，再出现异议，买房者也没有办法再追究。记者走访了几家房地产中介，他们均表示，的确有部分卖房者急于卖掉房子而隐瞒自己房子的一些隐患，造成买房者“秋后算账”的现象，这种现象一般都发生一些配套设施较差的二手房交易中。 墨子提醒，目前房产市场上只有房地产开发、物业管理、房屋装潢、房屋中介等有限的几个传统项目，房管局底下的部门也只能检验房屋结构是否合理安全，二手房的交易凭证基本只是房产证，没有一家专门从事房屋质量检查这项业务的公司，所以，消费者购房时，在签约之前要有意识地向有关部门咨询注意事项，二手房的房屋质量还需要自己留心。中介公司良莠不齐 避免上当七招有约一、 要选择合法的、信誉度高的中介公司必须认真、仔细地查看其是否具备两证：市国土房管局颁发的资质证和市工商部门审发的经营许可证。根据南京州市房屋管理局中介管理所规定，作为正规的房屋中介公司是必须将自己的房产中介资质证悬挂出来。二、 切记要看清中介服务协议上的内容才签字现在有许多中介公司带客买楼之前，都循例要求他们先签署一份中介服协议（俗称买楼纸），主要内包括介绍物业的情况、收取的佣金标准等等。由于这是买楼前一项小程式序，很多人会忽略买楼纸的重要性。但为免买完楼后与中介公司有任何争拗，签字前谨记一定要看清买楼纸上所写的内容，切草草签个字了事。三、 核实买卖双方身份进行交易前，一定要核实业主其房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。四、 看清合同条款签署购/售房合同时，必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约，并且谨慎、认真地审查合同上所有条款的内容，尤其是一些涉及费用分担、缴/收房款及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。除此以外，最好把中介佣金也一并写进购/售房合同。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生任何消费争议，亦可及时向有关部门投诉。五、 将各项口头承诺写进合同买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主试价时，应在委托书中清楚写明办理按揭手续或试价的起止时间，主要目的在于给中介公司订立一个期限，若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数定金。此举不但可保障客户的利益，而且还可有效避免某些中介刻意使用权交易无限期拖延乘机吞掉定金的情况出现。另外，若购/租房时业主承诺送全屋家电，买家/租客还应把家私电器一一写进合同，以免业主搞小动作用以小换大、以次充好的方式更换或搬走屋内家电。六、 避免签单方委托大部分市民对二手房地产的交易流程不一定熟悉，当他们看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。由于有部分市民过信任、依赖中介公司，这就给某些中介以可乘之机，有些更经常手持客户与其签署公证委托书做许多不法勾当，如：瞒骗业主并以一个较高的价钱与客户成交、假扮客户与业主谈判等等。七、 不要与经纪私下交易许多大型、有信誉的中介公司拥有服务优质、手续正规和明码实价等优点，市民购房时找它们帮忙可最大限度地保障自己的切身利益。若为了节省中介费与经纪私下成交，风险之大自然不在画下，一旦出事，后果不堪设想。上文提及的骗局五就是一个很有意义的例子。这种约定是有效的。防范对策：1、购房前一看房屋质量二察看产权证三比较价格四要中介公司将口头承诺写成书面文字五合同协商不成要保留证据（录音）（打官司时全部同意）。2、不要交纳定金，不签承诺书，直接签订三方协议。3、删除委托书或者承诺书的有关条款：议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收；或者若受托人（中介）在上述期限内取得符合上述要约条件的卖方承诺，卖方承诺到达受托人即视为到达委托人。委托人与卖方的买卖合同即告成立。委托人应于年 月 日前按照上述要约条件到受托人处签署房地产买卖协议书。若买方逾期或违反上述任一条件，则按违约处理，定金不予退回，卖方有权即时解除并另行出售上述物业。4、加上下列条款：签署本委托书后30天内（即年 月 日前）买卖双方及中介方没有共同签署正式的房屋买卖协议的，本委托书终止，中介方同时退还定金给买方。逾期每日按照定金的1向买方支付违约金。没有签署上述协议的，中介方不得将定金交给卖方或者没收定金。本条款与其它条款不一致的，以本条款为准。刚刚拿到房产证和土地证，高兴之余把自己的经验总结一下，供大家分享。先说三点最深的体会：1、购买二手房的流程其实很简单、很规范，如果想省中介费，就自己把整个购买流程熟悉一下吧，毕竟几万块钱对我们老百姓来说还是很有份量的；2、为了保障买卖双方的利益，购房合同一定要仔细推敲，认真填写；3、买卖双方一定要加强沟通，建立互相信任的关系，严格按照合同办事。具体步骤：1、和房主谈妥房价，明确个人所得税、契税、营业税、手续费由买放支付还是卖方支付。2、查验卖方的房产证、土地证、购房原始发票、房屋维修基金发票、契税完税凭证是否齐全。3、买卖双方去华侨路52号档案馆查验房产，需支付手续费20元，重点看看这个房子是否有抵押，查看房子相关信息是否和房产证、土地证上的信息一致。4、去华侨路房地产交易市场的二楼商务中心购买五份空白的南京市存量房交易合同。5、买卖双方签订南京市存量房交易合同，重点内容包括以下几点：（1）房价以及房款的支付方式，包括定金、首付款（强烈建议使用房产局的监管帐户）、贷款、尾款；（2）送件（就是去房产局过户）的日期；（3）房屋交付的日期；（4）在补充条款中详细说明房屋内设备的归属；（5）协议一式五份，卖方一份，买方一份，房产交易中心收取一份，交契税时收取一份，银行贷款需要一份，办土地证需要一份复印件。6、买房付定金，卖房出具收条。7、送件。买方携带身份证，首付款（可以放在一张银行卡中），购房协议；卖方携带身份证、房产证、土地证、购房原始发票、契税完税证明。具体步骤是：（1）去房产交易市场三楼16号窗口，买卖双方签订资金托管协议，买方把首付款打到监管帐户（房屋产权证出件后，卖方凭资金托管协议领取首付款）；（2）去房产交易市场一楼打印房屋配图（手续费20元），填写南京市存量房交易申请表；（3）去房产交易市场二楼送件，交纳旧房产证和购房合同一份，若干证件的复印件。送件后收好送件单，第二天可以在网上查询到送件信息，十个工作日后取件。8、买卖双方一起去银行办理贷款，需要携带送件单，老房产证和土地证的复印件（在送件以前要先留好），买卖双方需要在银行协议上签字无数。9、取件。买卖双方携带身份证、合同。（1）房产交易市场三楼，凭送件单领取契税、个税、手续费的交纳单，然后逐个交纳上述款项，契税、个税最好刷卡，手续费需要付现金；（2）房产交易市场三楼，取件，正式领取新房产证，注意收好契税的完税证明和交税申请单（银行贷款需要）；（3）房产交易市场二楼17号窗口，买卖双方办理个税、契税的退税手续（三个工作日后再来领钱）；（4）房产交易市场三楼16号窗口，卖方凭资金托管协议，领取首付款，需要准备一张兴业银行的银行卡。10、办理土地证。携带老土地证、新房产证去土地局办理新土地证，18元手续费，立等可取。11、买方将房产证和土地证送到银行，等待贷款审批。12、贷款审批通过后，买方将房产证和土地证送房产局办抵押。13、抵押七个工作日后，银行即可放款。需要买卖双方到场签字，贷款支付给卖方。14、收房，买房付尾款。二手房不存在首付比例问题。借款人应在办妥房屋交易过户手续，交纳房屋契税（以房屋契税证所载明的时间为准）后的12个月内，提出贷款申请。购买二手房的，不能组合贷款。二手房办理手续: (一)办理的程序 签订房屋买卖合同贷款申请房地产评估贷款审批签订贷款合同(主合同)和房地产抵押合同(副合同)办理房地产抵押登记放贷 (二)步骤 1、申请人与卖方签订买卖合同并向中介机构提出二手房代办申请; 2、申请人到房地产评估机构进行所要购买的二手房的评估; 3、申请人领取、填写申请表; 4、银行收件、审批; 5、签订借款合同、抵押合同或担保合同; 6、办理抵押登记手续; 7、发放贷款; 8、申请人按期归还贷款; 9、清户。 (三)提供的资料 身份证,产权证、收入证明等, 住房公积金贷款办理流程借款人提出申请、提供资料“中心”初审、委托银行复核“中心”审贷会审批 办理抵押登记手续，签订委托贷款合同“中心”签发委贷通知单委托银行办理贷款发放手续。那么，在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？ 第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。 第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁