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湖南春光九汇现代中药有限公司股东全部权益 价值项目资产评估报告书 湘融评字【2012】第0066号 湖南湘融资产评估有限公司 中国长沙 二一二年十一月二十三日 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书目录目 录 第1页注册资产评估师声明 . 1 资产评估报告书摘要 . 1 资产评估报告书 . 4 一、委托方、产权持有单位及委托方以外的其他评估报告使用者概况 . 4 二、评估目的 . 6 三、评估对象和评估范围 . 6 四、价值类型及其定义 . 7 五、评估基准日 . 8 六、评估依据 . 8 七、评估方法 . 11 八、评估程序实施过程和情况 . 19 九、评估假设 . 26 十、评估结论 . 27 十一、特别事项的说明 . 29 十二、评估报告的使用限制说明 . 30 十三、评估报告提出日期 . 31 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书目录附件清单一、委托方和被评估单位法人营业执照； 二、评估对象涉及的主要权属证明资料； 三、委托方和相关当事方的承诺函； 四、评估机构及签字注册资产评估师承诺函； 五、评估机构法人营业执照副本； 六、评估机构资格证书； 七、签字注册资产评估师资格证书。 湖南湘融资产评估有限公司 第2页湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书声明注册资产评估师声明第1页一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书第1页湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目 资产评估报告书摘要 湘融评字【2012】第0066号 湖南湘融资产评估有限公司接受湖南兴湘投资有限公司、湖南省中医药研究院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法及收益法，对因了解股东全部权益价值所涉及的湖南春光九汇现代中药有限公司的股东全部权益，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2012 年 9 月30 日的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况报告如下： 一、评估目的：根据委托方了解股东全部权益价值这一经济行为之需要，对所涉及的湖南春光九汇现代中药有限公司的股东全部权益进行评估，提供其截止评估基准日的市场公允价值，为该经济行为提供股权价值专业意见。 二、评估对象：湖南春光九汇现代中药有限公司的股东全部权益于评估基准日的价值。 三、评估范围：湖南春光九汇现代中药有限公司的股东全部权益。 四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。 五、评估基准日：2012 年 9 月 30 日。 六、评估方法：采取资产基础法及收益法。 七、评估结论 （一）资产基础法评估结论 截至评估基准日 2012 年 9 月 30 日，湖南春光九汇现代中药有限公司申报评估的总资产账面值 13,076.02 万元，调整后账面值 13,076.02 万元，总负债账面值 1,553.58 万元，调整后账面值 1,553.58 万元，净资产账面值为 11,522.44 万元，调整后账面值 11,522.44 万元。 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书第2页 湖南春光九汇现代中药有限公司净资产按资产基础法评估所得的市场价值的评估值为人民币 12,824.03 万元（大写：人民币壹亿贰仟捌佰贰拾肆万零叁佰元整），评估增值 13,01.58 万元，增值率 11.30%。 资产的评估结果汇总表 单位：万元 项目流动资产 账面价值6,964.67 调整后账面值6,964.67 评估价值7,115.89 增减值151.22 增值率% 2.17 非流动资产 6,111.35 6,111.35 7,261.71 1,150.36 18.82 资产总计 13,076.02 13,076.02 14,377.61 1,301.58 9.95 流动负债 非流动负债 负债总计 1,339.39 214.19 1,553.58 1,339.39 214.19 1,553.58 1,339.39 214.19 1,553.58 净 资 产 11,522.44 11,522.44 12,824.03 1,301.58 11.30% 具体评估结果详见资产评估汇总表及明细表。 （二）收益法评估结论 同时我们采用了收益法对企业价值进行了评估，截止于评估基准日 2012 年 9月 30 日评估结果为 18,021.21 万元（大写：人民币壹亿捌仟零贰拾壹万贰仟壹佰元整），评估增值 6,498.77 万元，增值率 56.40%。 （三）评估结论的确定 资产基础法情况下,纳入本次评估范围的全部资产不能全面反映企业经营资产的匹配以及专利、商标、商誉等无形资产对企业价值的贡献，因此资产基础法结论无法体现完整体现企业价值。与资产基础法相比，收益法的评估结果所反映的资产范围及口径更适合于本次评估目的，最终选取收益法的评估结果作为最终的评估结论。 截至评估基准日，湖南春光九汇现代中药有限公司股东全部权益的评估值为人民币 18,021.21 万元（大写：人民币壹亿捌仟零贰拾壹万贰仟壹佰元整）。 八、有关说明 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书第3页本次评估是在假设湖南春光九汇现代中药有限公司生产经营会按其假设持续下去，并在可预见的未来不会发生重大改变即持续经营的假设前提下进行的。 根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于其他目的。 根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2012年 9 月 30 日起，至 2013 年 9 月 29 日止。 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书全文，并请关注特别事项说明部分的内容。 湖南湘融资产评估有限公司 法定代表人：苏明 中国长沙 注册资产评估师：苏明 二一二年十一月二十三日 注册资产评估师：张鼎祖 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 第4页湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目 资产评估报告书湘融评字【2012】第 0066 号 湖南湘融资产评估有限公司接受湖南兴湘投资有限公司、湖南省中医药研究院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公认而适宜的评估方法，按照必要的评估程序，对因了解股东全部权益价值而涉及的湖南春光九汇现代中药有限公司股东全部权益于 2012 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、委托方、产权持有单位及委托方以外的其他评估报告使用者概况 （一）委托方 委托方为湖南兴湘投资有限公司、湖南省中医药研究院 委托方 1：湖南兴湘投资有限公司（以下简称“兴湘公司”） 注 册 号：430000000048501 营业场所： 长沙市开福区芙蓉中路一段 2 号华悦大酒店 7 层 法定代表人：贺柳 注册资本：人民币壹亿元 成立日期：二八年十二月九日 经营范围：法律法规允许的产业投资、资本投资；提供企业兼并重组、财务顾问、投资顾问服务。 委托方 2：湖南省中医药研究院 注册号（组织机构代码）：44487679-1 法定代表人：谭达全 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 成立日期：1957 年 事业单位 （二）产权持有单位 1、登记情况 第5页企业名称：湖南春光九汇现代中药有限公司（以下简称“春光九汇”） 注册地址：湖南省浏阳生物医药园 法定代表人：贺柳 注册资本：人民币陆仟贰佰伍拾玖万元整 实收资本：人民币陆仟贰佰伍拾玖万元整 经济性质：有限责任公司 片剂、硬胶囊剂、颗粒剂（含中药提取）、中药饮片（超微颗粒）的生产销售（药品生产许可证有效期至 2015 年 12 月 31 日）；政策法律允许范围内现代中药、新药、植物提取的研究；安美姿养巢胶囊、汇姿美胶囊、清百胶囊、脂宁胶囊的生产、销售（食品卫生许可证有效期至 2012 年 10 月 4 日）；技术转让、咨询服务；按生产企业自营进出口权登记证书核定的范围从事进出口业务。（以上项目涉及行政许可的，须许可后方可经营）。 2、公司现采用的主要会计政策： （1）会计制度：执行企业会计准则和企业会计制度及其有关补充规定。 （2）会计年度：即每年公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。 （3）记账本位币：公司以人民币为记账本位币。 （4）记账基础和计价原则：本公司采用权责发生制原则，以实际成本为计价原则。 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 （5）税项： 第6页税 项 增值税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 计 税 基 础 销售收入 应交流转税 应交流转税 应纳税所得额 税 率 13%、17% 5% 5% 15% （三）委托方以外的其他评估报告使用者 委托方以外的其他评估报告使用者主要包括资产评估业务约定的评估报告使用者及相关政府监管部门。 二、评估目的 根据委托方了解股东全部权益价值这一经济行为之需要，对所涉及的“春光九汇”的股东全部权益进行评估，提供其截止评估基准日的市场公允价值，为该经济行为提供股权价值专业意见。 三、评估对象和评估范围 1、评估对象 本次评估对象为“春光九汇”股东全部权益于评估基准日的价值。 2、评估范围 本次评估对象所涉及的评估范围为“春光九汇”于评估基准日的全部资产和相关负债，具体的评估范围以其提供的资产清查评估明细表上所申报的项目为准，凡列入表内并经核实的资产和负债均在本次评估的范围之内。 评估的具体范围包括： （1）流动资产：评估前账面金额 6,964.67 万元 （2）非流动资产：评估前非流动资产净值 6,111.35 万元 （3）流动负债：评估前账面金额 1,339.39 万元 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 （4）非流动负债：评估前账面金额 214.19 万元 评估的具体范围以“春光九汇”提供的各类资产评估申报表为准。 纳入资产评估范围的资产与本次委托评估确定的范围一致。 四、价值类型及其定义 第7页1、价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。 2、市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 3、选择价值类型的理由：本次评估的目的是一个正常的市场经济行为，按市场价值一般较能为相关各方所接受；本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；一种价值类型下的评估结论可以通过一种或多种方法实现，成本法（资产基础法）的评估结果是建立在评估基准日的重置价格（市场价格）基础上的，即“春光九汇”的营运不可能脱离市场；根据准则规定，当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。 五、评估基准日 本次项目的评估基准日为 2012 年 9 月 30 日。 第8页1、本评估基准日是在尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。 2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。 本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。 六、评估依据 本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据和取价依据为：（一）行为依据 资产评估业务约定书。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国公司法； 2、中华人民共和国城市房地产管理法； 3、中华人民共和国土地管理法 4、原国有资产管理局国有资产评估管理办法施行细则（国资办发199236号）； 5、国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号企业国有资产评估管理暂行办法； 6、原国家国有资产管理局199623 号资产评估操作规范意见（试行）； 7、其他与资产评估相关的法律、法规。 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 （三）评估准则依据 1、资产评估准则基本准则； 2、资产评估职业道德准则基本准则； 3、资产评估准则评估报告； 4、资产评估准则评估程序； 5、资产评估准则无形资产； 6、资产评估准则机器设备； 7、资产评估准则不动产； 8、企业价值评估指导意见（试行）； 9、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 10、资产评估价值类型指导意见； （四）取价依据 第9页1、1993 年 12 月 13 日中华人民共和国国务院令第 134 号发布，2008 年 11 月5 日国务院第 34 次常务会议修订通过中华人民共和国增值税暂行条例及财税总局相关文件； 2、财政部发财评字199991 号关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定； 3、2010 年中国机电产品报价手册； 4、资产评估常用数据与参数手册（20072011）； 5、资产占有方提供的历史及现行价格资料； 6、资产占有方提供的主要设备的购置发票等； 7、网上查询的相关资料； 8、向有关生产厂家及经营商取得的询价依据； 9、对于部分无类比价格的设备，依据有关的会计凭证核实其原购置价格，并湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 根据市场同类设备价格变化作调整的价格指数依据； 第10页10、湘政发200943 号湖南省人民政府关于公布湖南省征地补偿标准的通知； 11、2002 年湖南省建筑工程概算定额； 12、资产占有方提供的预结算资料及建安合同； 13、2007 年湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准及省建委发布的配套文件； 14、2007 年湖南省建设工程计价办法及配套文件； 15、工程勘察设计收费管理规定及工程勘察收费标准和工程设计收费标准(国家计委、建设部 2002 年 10 号)； 16、关于发布工程建设监理费有关规定的通知(国家物价局、建设部(1992)价费字 479 号)； 17、湖南省建设工程项目收费标准； 18、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195 号）； 19、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）； 20、浏阳市工业用地基准地价图; 21、浏阳市城区基准地价资料 22、评估基准日贷款利率； 23、“春光九汇”申报的清查评估明细表； 24、其他资料。 （五）参考资料及其他 1、“春光九汇”的公司章程、审计报告、验资报告、营业执照等（复印件）；2、“春光九汇”提供的购房合同、房产证、土地证、有关重要设备的购置发湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 票资料（复印件）； 3、“春光九汇”提供的国内外相关市场数据； 4、“春光九汇”历史经营资料。 七、评估方法 第11页资产评估准则基本准则、企业价值评估指导意见（试行）和有关评估准则以及国有资产评估管理办法规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法（资产基础法）。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。 （一）评估方法的选取 1、根据评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件选取评估方法。 （1）本次评估的目的是为“春光九汇”公司股权重组而涉及的“春光九汇”的股东全部权益于评估基准日的市场价值提供参考依据； （2）本次评估的评估目的无论实现与否，“春光九汇”及委估资产均将持续经营； （3）在当地尚无同类企业股权转让交易的案例，因没有足够数量的可比交易案例，故本次评估不宜采用市场法。 （4）根据我们对“春光九汇”的经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为“春光九汇”在可预见的未来具有可预期的持续经营能力和盈利能力，因此可以采用收益法对“春光九汇”进行评估。（5）“春光九汇”会计核算健全，管理有序，委估资产不仅可根据财务资料和购建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。公司所在行业属我国的医药生产行业，其行业资料比较完备；委估实物资产的更新重置价格可从其机器设备的生产厂家、原材料的供应商、其他供货商的相关网站等多渠道获取。评湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 第12页估对象所涉及实物资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算其尚可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上可采用资产基础法进行评估。 本项目主要采用资产基础法和收益法两种方法进行评估，对收益法与资产基础法的差异，在分析两种方法合理性的基础上，最终确认评估值。 （一）资产基础法 资产基础法是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的基础上估算评估对象价值的评估方法。各类资产及负债的评估方法如下： 1、流动资产的评估 流动资产的评估，主要采用重置成本法。 对于货币资金的评估，评估人员通过对申报单位的库存现金进行盘点并倒推出评估基准日的金额进行核对以及对银行存款余额调节表进行试算，核对无误后，以核实后的账面价值确认评估价值。 对于应收款项(应收账款、预付账款、其他应收款)项评估人员通过核查账簿、原始凭证、银行询证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，根据往来回函及每笔款项可能收回的金额确定评估值。 对存货的评估，存货包括原材料、产成品、在产品等。在核对账目的基础上对存货进行盘点，并核查其质量状况、销售情况等进行调查和了解，确认存货的现行价格，针对不同的类型分别采用不同的评估方法进行评估。 2、固定资产的评估 （1）房屋建筑物的评估 “春光九汇”的房屋建筑物为 2003-2011 年购置及建造的，根据评估目的和湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 第13页房屋建筑物的实际用途、状况以及市场房地产交易情况,评估采用重置成本法进行评估。 成本法计算公式：评估净值评估原值成新率 A、评估原值的估算 评估原值综合建安费+前期费用及其它费用+资金成本 a、综合建安费 房屋建筑物的根据资产占有方提供的工程合同及竣工结算资料值进行审核，再结合建材价格和人工工资变化加以调整得到建安综合造价。 构筑物根据工程量套湖南省建筑工程概算定额（2001），按省定额站公布的现行基价调整系数及取费程序，计算工程费用和评估价格计算工程费用。根据其工程结算资料，再结合建材价格和人工工资的变化加以调整得到建安工程费。 b、前期费用及其它费用 前期费用及其它费用按下表列示的标准估算： 项目 勘察设计费 建设单位管理费 工程监理费 城市基础设施配套费 工程质量监督管理费 标准 3% 2% 2% 30 元/m2 0.6 元/m2 依据 工程设计费标准(计价格200210 号) 建设部建标(1996)628 号 发改价格2007670 号 湘价费字2005162 号 湘价费字2005162 号 防空地下室易地建设费 8 元/m2 湘价费200692 号 白蚁防治费 2 元/m2 湘价费2002275 号 新型墙体材料发展基金 6.9 元/m2 湘价费(1994)75 号 散装水泥发展基金 2 元/m2 湘财综字(1999)26 号 前期费用及其它费用(土建工程费用安装工程费) 7%建筑面积49.5 元/m2(需建设人防设施的建筑)，或 前期费用及其它费用(土建工程费用安装工程费) 7%建筑面积湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 41.5 元/m2(无需建设人防设施的建筑) c、资金成本 第14页资金成本，按合理工期的贷款利率计。建设资金按均匀投入，计息期按工期一半计算。评估基准日贷款利率 1-6 月期为 6.10%、6-12 月期为 6.56%、1-3 年期为 6.65%、3-5 年期为 6.90%。 B.成新率的估算 通过对房屋建筑物的实际有效使用年限及已使用年限的考察并通过实地勘察其工程质量以及建筑物主体，围护、设备、装修各方面的保养情况确定其各种损耗，同时结合其现实用途，综合估算该房屋建筑物的成新率。 成新率的估算 成新率=（年限法成新率+打分法成新率）/2 a、年限法成新率的估算 年限法成新率=（1-已使用年限/规定使用年限）100% b、打分法成新率的估算 首先，评估师进入现场，对房屋建筑物逐一进行实地勘察；对建筑物各部位质量，作出鉴定。根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行百分制评分。 其次，根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分项评分在总体打分法成新率中的权重系数。权重系数合计为 100%。 最后，以各分项的评分乘以相应的权重系数，得出该分项打分法成新率的评估分，汇总后得出总体打分法成新率，总体打分法成新率满分为 100%。 C.评估值的计算 评估净值评估原值成新率 （2）设备的评估方法 所有设备及车辆均采用重置成本法进行评估，其计算公式为： 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 评估净值评估原值成新率 A、评估原值的估算： a、外购设备评估原值的估算： 评估原值设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他费用 设备购置价： 第15页对于按中华人民共和国增值税暂行条例及实施细则规定允许从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备, 按评估基准日不含税市场价格行情估算。 对于按中华人民共和国增值税暂行条例及实施细则规定不可从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备（如用于非增值税应税项目、免征增值税项目、职工集体福利等），按评估基准日市场价格（含税）行情估算； 运杂费： 根据设备的重量、运距以及包装难易程度，按设备购置价的 0%5%计费；对于按中华人民共和国增值税暂行条例及实施细则规定允许从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的设备,运杂费中扣除 7%的增值税额；对于按中华人民共和国增值税暂行条例及实施细则规定不可从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备（如用于非增值税应税项目、免征增值税项目、职工集体福利等），运杂费按含税运杂费价格估算。 安装调试费： 根据设备安装的复杂程度，按设备购置价的 0%12%计费； 资金成本： 对设备价值高、安装建设期较长的设备，方考虑其资金成本； 建设期六个月以下，一般不考虑资金成本； 建设期半年至一年（含一年），利率为 5.31%； 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 建设期一年至三年（含三年），利率为 5.40%； 其他费用： 本次评估不予考虑 第16页a、对于主要设备，采用综合分析法，即以使用年限法为基础，先考虑该类设备综合状况评定耐用年限 N，并据此初定该设备的尚可使用年限 n，再考虑设备的利用、负荷、维护保养、原始制造质量、工作环境、故障率等情况。估算以下各系数成新率，作进一步调整，评定该设备的成新率。 根据以往设备评估实践中的经验总结、数据分类，本所测定并分类整理了各类设备相关调整系数的范围，成新率调整系数范围如下： 设备利用系数项目 代号 各系数调整范围 设备利用系数 C1 （0.851.15） 设备负荷系数 C2 （0.851.15） 设备维护保养系数 C3 （0.851.15） 设备原始制造质量系数 C4 （0.901.10） 设备工作环境系数 C5 （0.951.05） 设备故障系数 C6 （0.851.15） 则：成新率 KnNC1C2C3C4C5C6100% b、对于价值小的设备，如电脑、传真机、空调等办公设备，主要以使用年限法为主，综合考虑设备的使用维护和外观现状，估算成新率。其计算公式如下： 成新率（经济使用寿命年限已使用年限）u32463X济使用寿命年限100% （3）土地使用权的评估 按照城镇土地估价规程的要求，评估人员通过实地调查，认真分析调查收集的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本次估价目的，决定采用基准地价系数修正法进行估价。 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 计算公式如下： P 工=（基准地价+ Kf） （1+Ki）KnKt以上各式中：Ki宗地修正系数表中各因素修正值之和 Kn年期修正系数 Kf开发程度修正额 Kt估价期日修正系数 3、关于无形资产的评估 第17页主要为其他无形资产，系该公司使用的一系列药品批文和专利。评估人员核对了无形资产原始发生额，并查阅了合同和有关记账凭证，逐项了解各无形资产是否能够正常使用并能够带来收益。以核实后的账面值作为评估值。 4、关于递延所得税资产的评估 对于递延所得税资产，评估人员查验了递延税款的合法性、合理性和真实性，并核对了相关的记账凭证，了解其产生的原因，并重点核查其是否还有受益期，以调整后的账面值作为评估值。 5、负债的评估 对各类负债，评估人员根据企业提供的各项目的明细表，在清查核实查明其真实性、完整性的基础上，以经过审查核实后的调整后账面值确定其评估值。对于各类负债中，经核实并非实际承担的负债项目，按零值计算。 （二）收益法 1、收益法简介 收益法是通过将企业未来收益折算为现值确定资产价值的一种评估方法。其基本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。收益法适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，并且未来收益和风险能够预测及可湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 量化。 第18页根据我们对“春光九汇”的发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为该企业在同行业中具有竞争潜力，在可预见的未来具有可预期的持续经营能力和盈利能力，因此，可以采用收益法对“春光九汇”企业价值进行评估。 2、前提条件 本次评估，我们主要依据如下前提： （1）被评估企业能够在设计的产能基础上持续经营； （2）现有的政治、法律及经济环境将无任何足以影响企业未来收益的重大变动； （3）通货膨胀无重大变化； （4）未来贷款利率、税率、汇率和产品价格在正常范围内变化； （5）无其他不可抗因素及不可预见因素造成重大影响； （6）预测收益是企业现有存量资产在正常经营管理前提下所能实现的正常收益，收益的增长能够实现。 3、评估思路 在本次评估中，因考虑到“春光九汇”未来有一定的收益，有较为稳定的现金流量，因此，本次评估我们使用息前净现金流作为企业资产收益的指标，用 R表示。 首先，假设“春光九汇”的整体价值与经营该企业所得到的收益产生一定的关系，根据企业的经营历史状况，计算各成本费用占销售收入的比重，再根据企业发展趋势，预测该企业预期的收入，并根据上述确认的比重预测成本费用，同时考虑追加的营运资本、资本性支出及非付现成本费用的影响，然后据此测算企业未来五年的息前净现金流；其次，假定企业第六年的各项指标与第六年等额，湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 第19页从而得出企业第六年净现金流；自第六年开始，企业仍可永续经营，并保持等额的息前净现金流。分别将两部分的净现金流进行折现处理，然后加总求和测算出评估基准日企业的带息负债及股本所对应的评估价值；最后，在此基础上扣除带息负债的评估值，再加上溢余资产的评估值，得出企业净资产价值。 4、评估模型 本次评估选用分段收益折现模型，对“春光九汇”的营业资产价值进行评估。分段收益折现模型如下： nR = Ft(1 + i )-t+ Fti (1 + i )-tt=1式中：P股权价值 Ft未来第 t 个年度的现金流量 i折现率 5. 折现率 r 的确定 本次评估折现率由平均股权报酬率和公司特有风险报酬率确定，公式如下： 折现率=平均股权报酬率+公司特有风险报酬率 八、评估程序实施过程和情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，湖南湘融资产评估有限公司接受委托后，即选派评估人员了解与本评估项目相关的基本情况，制定评估工作计划，并布置和协助“春光九汇”进行资产清查工作；随后评估小组进驻“春光九汇”，对其与评估对象相关的资产、负债实施现场调查与估算，我们根据本评估项目的评估对象、评估范围、业务规模、评估资料收集情况等评估业务的具体情况制定并执行了以下评估机构和评估人员认为能够支持可信的评估结论的适当评估程序： 湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 第20页1、明确评估业务的基本事项：我们采用与“春光九汇”讨论洽商、查阅基础资料、进行必要的初步调查等方式，与“春光九汇”共同明确了以下评估业务的基本事项。 （1）“春光九汇”和相关当事方的基本情况及其相互间关系； （2）与评估业务相关的经济行为、评估目的、评估报告使用方式； （3）评估对象和评估范围，并提示委托方确信所委托的评估范围与评估目的相适应； （4）价值类型及其定义，确信选取的价值类型适用于评估目的，并与委托方就具体价值类型的使用达成一致理解； （5）评估基准日，确信选取该评估基准日能有效服务于评估目的； （6）可能影响评估结论的假设和限制条件； （7）评估报告的类型、提交时间和方式； （8）评估服务费总额、支付时间和方式，评估服务费未包括的其他费用项目和承担方式，委托方、被评估单位与评估人员工作的配合和协助； （9）在明确以上评估业务的基本事项的基础上，根据本次评估的具体情况，综合分析本评估机构及注册资产评估师的专业胜任能力和独立性等，评估执行本次评估的执业风险，确定是否承接本评估项目。 2、签订资产评估业务约定书：与委托方签署资产评估业务约定书，确认本评估业务的委托与受托关系、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、时间要求与评估收费以及双方的权利和义务等。 3、编制评估计划：在签订业务约定书后、现场调查前，我们根据本次评估的具体情况编制评估计划，确定应当履行的评估程序、时间进度、人员安排和费用预算等内容；向“春光九汇”提出填报与本次评估的评估对象相关的资产的资产清查评估明细表和提供相关资料的要求；进而编制本次评估的现场调查、收湖南湘融资产评估有限公司 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 集评估资料、评定估算、编制评估报告等评估程序的详细计划。 第21页4、现场调查：在“春光九汇”和相关当事方配合下，评估人员根据本次评估的具体情况，通过询问、核对、勘查、检查等方式，对评估对象进行必要的现场调查。在核查账簿、验证资料并关注评估对象法律权属的前提下，核对资