商品房交付法定条件.doc

_ 商品房交付的条件商品房的交付条件有商品房买卖双方约定的交付条件也有国家法律、法规、规整规定的法定条件，约定的交付条件不能低于法定的交付条件否则约定条件无效。商品房买卖合同中约定的交付条件现实中，商品房买卖合同约定的交付条件主要有以下家中情形，第一、商品房经验收合格;第二，商品房经综合验收合格;第三，商品房竣工验收(四方验收)合格;第四，以备案作为交付条件;第五，以备案加上水电气三通作为交付条件。那么上述交付条件中哪些是符合国家法定额交付条件的呢?法定的交付条件1、建筑法第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2、消防法第九条：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”其他诸如城乡规划法、环境保护法、建设工程质量管理条例等法律法规和部门规章都有对交付条件的规定。商品房经验收备案后方可交付使用由此可见满足法定交付条件的工程竣工验收中除了建筑法规定的基本验收条件还应包括消防验收、规划核实、环保验收等专项验收，也就是说未进行前述的专项验收或者验收不合格不得交付。上述的法定条件满足后方可进行验收备案，房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。”第五条：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;(五)施工单位签署的工程质量保修书;(六)法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。第八条：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”该备案管理办法第十一条：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。”故备案是竣工验收的最后程序，是监管部门对整个商品房开发环节的再次审查，只经过四方验收和其他专项验收尚未备案的，其竣工验收程序并未结束，不宜以此为交付条件。综上，商品房买卖合同的约定条件只有满足验收备案，商品房才能交付使用，而竣工验收达到“四方验收”和“专项验收”只是备案的前提，满足或高于备案的交付条件的约定，例如“备案加三通”的约定是合法有效的，否则