二手房交房过户注意事项.doc

二手房交房过户注意事项 在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的房地产买卖合同中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。因此，为尽可能的减少今后的麻烦我们建议房产网友在交房时注意以下事项： 1.结清水表账单 大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。建议买房在交房前要询问卖房是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打水务集团96303 查询该房产已往的水费欠缴情况 2.告知电表状况 按厦门市供电公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议买房亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打95598 市供电公司热线查询。 3.协助煤气过户 按照煤气公司的规定，上下家必须凭房屋买卖合同其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打燃气公司24小时燃气服务综合受理热线：5053000. 4.协助有线电视过户 有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时买房可要求卖方提交交房当年的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。买房凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的区有线电视公司办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打广电数字网络公司24小时客户服务热线电话：968810. 5.结清电话，宽带费用 如果买房无需延用卖房的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果买房需要延用卖房的电话号码，则买卖双方一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打电信10000 号查询。 6.结算维修资金 按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此卖方凭商品住宅维修资金结算交割单绿色联可向买房按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为买方。 7.物业更名及结算物业管理费用 建议买卖双方到房屋所在地的物业管理公司办理以交房当日为准结算物业管理费。同时买房者办理物业进户手续。二手房合同签订注意事项 二手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税的问题.你可以私下交易.下面是应注意的事项. 买房,购房,装修论坛,房产论坛* q6 g: M# O( S3 R0 l4 a- u在二手房买卖合同中应具备： 房产论坛,装修论坛,业主论坛 m$ i! o& 9 H一、当事人的姓名、住所，有助于搞清当事人的具体情况、联系办法，以免受骗。 1 _6 q- h二、标的。即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况；房屋相关文字资料的移交过程。 新浪乐居* e3 ; J2 三、价款。写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请贷款；定金；尾款。 买房,购房,装修论坛,房产论坛: a, I1 s+ Z四、履行期限、地点、方式。写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 房产论坛,装修论坛,业主论坛 H/ q1 A5 a五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。 : v, 0 T7 4 y# , G新浪乐居六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按仲裁法的有关规定写明条款。 房产论坛,装修论坛,业主论坛( a1 A% G$ u8 U1 y七、合同生效条款。合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。 4 D3 v3 A+ W新浪乐居论坛八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。 ( . K+ P- h在二手房买卖中，因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生。为了让房产买卖行为顺利，减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，这里分别为买卖双方在5个环节支招。 买房,购房,装修论坛,房产论坛D9 p2 ) # _ 0 |4 |1 |+ d4 m房产论坛,装修论坛,业主论坛卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节 / s, x5 $ 一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人；所以，卖方不要轻易收取中介的定金。 新浪乐居3 w5 S7 K( q y6 P 0 W* . Z- ( I3 ? j新浪乐居二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。 , l4 _% & d买房,购房,装修论坛,房产论坛 ; O- x( K9 U5 O* e房产论坛,装修论坛,业主论坛三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。 + 5 e- X9 s( y8 b新浪乐居 ( r1 p% n& Y: B0 t新浪乐居论坛四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。 # 1 t Vt买房,购房,装修论坛,房产论坛 * D N$ L; S/ c五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。 , v! l6 . r7 v ?3 / D 5 Q2 S, w0 K6 Y& . f5 o6 S3 u买房,购房,装修论坛,房产论坛买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节 6 T5 R s& 4 C$ H买房,购房,装修论坛,房产论坛# c% g/ p, D一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。 * 4 2 p. I9 o z买房,购房,装修论坛,房产论坛 - a, G5 P) ?/ Z新浪乐居论坛二、注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。 8 t2 |# ZH. 3 U) 4 L2 # w; o! 2 r2 v新浪乐居三、签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。 房产论坛,装修论坛,业主论坛* C( J0 n 新浪乐居论坛0 U / l& Z$ D3 S四、付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。 买房,购房,装修论坛,房产论坛, J( F% F . s9 V7 ?: Y$ |+ K五、收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。 5 , j0 d) Z+ y! G下面是购买二手房注意事项的权威建议，特转来： 新浪乐居论坛0 d7 d0 ; U, ; q随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火，二手房由于具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐，但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，要特别注意产权、房屋结构等问题。 / Y, c f$ X4 M3 新浪乐居房产论坛,装修论坛,业主论坛4 * k3 O2 b P一、弄清二手房的产权情况 房产论坛,装修论坛,业主论坛: P) u/ T3 I K F F; X在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国城市房地产管理法第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 买房,购房,装修论坛,房产论坛- o z9 w! r# % e新浪乐居论坛9 l5 p! r; N- u; X/ _由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。 # o2 ?; H% r B- N$ * a房产论坛,装修论坛,业主论坛当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。 6 F6 G# w, C* U- 0 买房,购房,装修论坛,房产论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛3 B, Z( S _% I- ?二、了解二手房的房屋结构 买房,购房,装修论坛,房产论坛/ T& R# a; u. Y7 * j4 I新浪乐居论坛( w, / b S, v4 N! V二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 房产论坛,装修论坛,业主论坛2 r# n$ D- n. P7 3 h$ x房产论坛,装修论坛,业主论坛w4 L7 h8 J! g另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 新浪乐居& J6 Y3 j9 K! E3 k0 Z( I3 D) b Td如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。 I+ F8 M0 V+ o房产论坛,装修论坛,业主论坛新浪乐居论坛/ v8 & t+ a( 三、实地看看二手房的周边环境和配套设施 房产论坛,装修论坛,业主论坛; R9 Xo2 c; O1 K% BM新浪乐居论坛随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 8 q. # E / f房产论坛,装修论坛,业主论坛 W1 P: _6 l对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 ! 8 ?5 + g3 H5 G: s房产论坛,装修论坛,业主论坛# & _: r3 b新浪乐居论坛总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。 新浪乐居* I! L% l2 o6 n( U- Y* F房产论坛,装修论坛,业主论坛! S; G1 S/ f四、考察一下二手房的物业管理 Af0 V3 A房产论坛,装修论坛,业主论坛# j1 ! e4 W买房,购房,装修论坛,房产论坛购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。 % l9 x+ o3 b买房,购房,装修论坛,房产论坛% v% b- 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好。 G8 s. C: m, z. i) ?房产论坛,装修论坛,业主论坛, a* U A: s2 + B还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。 . T- K a- F* Z: _8 Q+ k买房,购房,装修论坛,房产论坛 i$ Y% a+ o买房,购房,装修论坛,房产论坛五、买二手房选个安全中介 $ E& a4 u- L. v5 Z9 b新浪乐居论坛. l7 F x: 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。 买房,购房,装修论坛,房产论坛* cDw M0 K! Q4 e首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。 房产论坛,装修论坛,业主论坛; j5 ! U* U. w新浪乐居论坛$ _4 z* B/ A G- , M6 O中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。 & I4 Z/ M4 q- N/ O) j) L 6 x7 g% 另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。 4 c( e# I$ K% w* K, Z# L新浪乐居六、二手房的交易手续要在交易场所完成 : i) y) 5 w0 U新浪乐居新浪乐居论坛 W! R+ H& o1 I4 B购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。 0 / u7 O5 g2 * A- R新浪乐居论坛签订二手房合同应注意以下事项： * p& & s1必须确认房主真实身份 ) y. r* ) : 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。 ! J _# t2必须明确双方违约责任 ( n; o6 w9 g/ d房产论坛,装修论坛,业主论坛因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。 买房,购房,装修论坛,房产论坛% L0 X4 f- r* . C3必须标明付款过户时间 0 n+ F/ a7 在