投资项目的经济效果评价及实证分析.pdf

作者简介 王会芬 1979 女 讲师 昆明理工大学津桥学院 投资项目的经济效果评价及实证分析投资项目的经济效果评价及实证分析 以房地产开发项目为例以房地产开发项目为例 王会芬王会芬 昆明理工大学津桥学院昆明理工大学津桥学院 云南云南 昆明昆明 650106650106 摘要摘要 经济效果评价是投资项目评价的核心内容 为了确保投资决策的正确性和科学性 建立 合理的经济效果评价指标体系及正确地运用评价方法是十分重要的 本文主要分析了投资项目经 济效益评估的指标和方法及经济效益评价指标的优化 关键词关键词 经济效果评价 净现值 内部报酬率 投资回收期 中图分类号 F224 文献标志码 A 0 引言 随着我国市场经济的发展 投资主体和 投资渠道多元化 银行及信贷机构商业化 经济迅猛发展 外商投资和引进项目增加 在这种新形势下 如何优化资源配置 有效 利用资源 提高投资决策水平和效益 是当 前我国经济建设中的突出问题 因此 国家 要求不论是新建 扩建的投资项目 还是更 新改造原有企业项目 都必须进行项目的可 行性研究和经济评价 投资项目的经济效果评价是从投资项目 或企业角度对项目进行的经济分析与评价 1 具体讲是根据国家现行财政制度和价格体 系 分析计算项目直接发生的经济效益和费 用 编制财务报表 计算评价指标 据此判 断项目的经济可行性 经济效果评价是投资项目评价的核心内 容 为了确保投资决策的正确性和科学性 建立合理的经济效果评价指标体系及正确地 运用评价方法是十分重要的 目前在相关的 领域所使用的指标体系和评价方法多种多 样 哪一种方法更适宜于房地产开发项目 评价结果对于投资决策更有参考意义则成为 了经济效果评价中的一个突出问题 技术经 济分析中的经济效果评价是对各种投资项目 进行经济性评价的核心内容 有较广阔的使 用领域 如可广泛应用于新建项目 改扩建 项目 技术改造等工程技术项目经济效果的 评估 以分析 预测 判断各项目的经济合 理性及可行性 并据此对多个项目的优劣进 行比较 甄选 因此经济效果评价是项目可 行性研究中财务分析及国民经济分析的重要 内容 经济效果评价还经常大量应用于对已 实施的工程技术项目的经济效果进行评估 以反映其经济效果的现状及水平 并可检验 项目在执行过程中 其主要经济指标是否达 到预期的效果 因此 为了确保投资决策的 正确性和科学性 建立科学 合理的经济效 果评价指标体系并正确地运用经济效果评价 方法是十分重要的 然而从目前的情况看 寻求一种适宜房地产开发项目的评价方法对 提高经济效果评价的正确性和科学性无疑具 有重要的现实意义 1 投资项目评估的方法简介 一 房地产业的特点 房地产与其他投资项目相比 具有它自 身的特点 只有了解这些特点 才能确保投 资决策的正确性和科学性 建立科学 合理 的经济效果评价指标体系并正确地运用经济 效果评价方法 从目前的房地产总体形势看 出房地产有以下特点 1 房地产业具有很强的产业关联性 房地产和其他很多国民经济行业之间都 有着密切的关系 表现出很强的产业关联性 最明显的例子就是钢铁 水泥 木材 玻璃 塑料制品等产业 统计数据表明 在这些项 目的年产量中 钢铁的25 水泥的70 木 材的40 玻璃的70 和塑料制品的25 都投 入到了房地产的开发建设中 2 房地产的发展具有地域性 由于房地产是不动产 当一个地区的房 地产市场供求关系失去平衡 或者不同地区 房地产的价格出现差异时 它不可能如同其 他商品那样 通过其自身在这些地区之间的 流动来缩小 甚至抹煞这种不平衡与差异 以北京为例 由于北京人口众多 消费水平 高等诸多因素 使得北京的房价居高不下 3 房地产业的发展对产业政策的敏感 性 政府的政策对房地产行业的影响 主要 体现在以下几个方面 首先 政府对土地的 开发和使用所做出的计划 直接影响到土地 的供应 进而波及房地产业的开发状况 其 次 政府所征收的各项税费 最终将进入到 房地产的价格里 从而对房地产的销售状况 产生影响 再次 政府在发干交易上所制定 的政策 还会影响到房地产的流通状况 4 房地产业是投资大 风险高 回报显 著的行业 是建设部重点管理的行业之一 二十世纪90年代以来 建筑业 特别是房地 产业成为国民经济的支柱产业 推动 支持 了国民经济持续 快速 健康的发展 二 投资项目经济效益评估的必要性 尽管房地产行业具备其自身的特点 但 是也存在着大量房地产项目不做市场调查 不做可行性研究 盲目上马 结果造成大量 房屋闲置和资金积压 因此 在项目投资之 前要使用与之相适应的投资项目评价方法对 其进行评价 使得房地产开发项目可行性研 究有力开展 作为投资项目的经济效果分析 是指在测算投资项目各项财务数据的基础 上 根据国家现行财税制度和市场价格 从 项目经济效果的角度出发 分析测算项目的 效益和成本 计算评价指标 以考察项目的 获利能力 判断投资项目的财务可行性 2 对 投资者而言 项目上马后能否为其实现受益 最大化目标做出最大贡献 使他最为关注的 问题 因此 搞好投资项目的经济效果分析 是投资决策中最为重要的环节 三 投资项目经济效益评估的指标和方法 投资项目的经济效益的评估方法 根据 运用的分析手段和基本假设 可分为静态获 利性分析与动态获利性分析 这二者最大的 区别在于是否考虑所量化的费用和效益的时 间因素 以是否考虑资金的时间价值 由于 静态获利性分析主要是对方案的粗略评价 所以本文主要以动态的获利性分析为主进行 项目评估 动态获利性分析是将资金的时间价值引 入到经济评估中 将投资项目寿命周期内的 全部费用支出和收益都折算为项目开始建设 年份 基期 的现值 然后再进行项目的经 济效益分析和项目评估 这种方法能全面准 确反映项目资金情况和项目寿命期内的活力 情况 因此被广泛使用 本文主要考虑三个经济效果的评价指 标 净现值 内部报酬率 投资回收期 之 所以选取这三个指标是因为不管投资人的偏 爱如何 预期的投资收益必须根据数量 质 量及时间做出调整 数量指的是扣除所有所 得税并且理算了所有财务杠杆而导致的债务 后获得的预期的净现金流 时间指的是什么 时候可以后的预期的净现金流 质量指的是 这些预期值可以实现的把握有多大 1 净现值 它是把发生在项目寿命周期内不同时间 上的净现金流量 按照一定的折现率和统一 的基准时间 期初 进行折现 其累计值就 是净现值 NPV是衡量项目盈利规模大小的 绝对数指标 NPV反映了项目所占用的尚未 收回的资金及已收回的资金进行再投资 在 除以基准收益率 c i的递增幅度获利之外 在整 个项目寿命期内所获收益现值的大小 从净现值的表现形式上看 一般认为净 现值是一个绝对数指标 仅能反映项目的盈 利总额 而不能反映项目所用资金的利用效 率 3 但将 NPV作为绝对数指标运用时 应注 意NPV有别于统计学中所定义的绝对数指 标 它有其特殊性 实际上NPV的大小 在 项目的其它条件 如投资 收入 年经营费用 等 不变的前提下 完全取决于基准收益率 c i 的大小 NPV是在一定 c i的基础上所得的一 个 余值 而 c i是收益率指标 是相对数 因此可以说 NPV的大小 不仅反映了项目 在寿命期内给国民经济带来的盈利总额 而 且也间接反映了资金的年均利用效率 故此 可以认为NPV 兼有绝对数指标和相对数指标 的双重特性 当用NPV来反映项目经济效益 规模的大小时 实际上等于同时使用了两个 指标 一个是NPV 一个是 c i 两者不能分 开单独使用 同时这两者的数值还可以相互 转换 当0 c i时 即由 c i所反映的项目盈利 能力 全部转换为由NPV所反映的项目盈利 规模所表示 而当IRRic 时 则由NPV 所反 映的项目盈利规模又全部转换为由 c i所反映 的盈利能力来表示 从这个意义上说 NPV是 一个介乎于静态纯收益 0 c i时的NPV 所表 示的绝对数指标和IRR所表示的相对数指标 之间的过渡性指标 以上这一分析也能说明 NPV所反映的盈利总额与财务分析中所用的 盈利总额指标之间的区别 即财务分析中的 盈利总额指标是单纯的绝对数 没有包含有 相对数的成份 2 内部报酬率 就是在项目整个寿命期内 能使项目逐 年现金流入的现值总额的折现率 具体地说 就是采用某一折现率计算项目的净现值 其 计算结果为零 此时所采用的这一折现率就 是项目的内部受益 它反映了项目内部潜在 的最大获利能力 虽然内部收益率IRR是目前使用较广 非 常重要的一个指标 其经济涵义是使项目净 现值等于零时的折现率 是一个相对数指标 但内部收益率指标具有一定的局限性 需要大量与投资项目有关的数据 计 算比较麻烦 对于具有非常规现金流量的项目来 讲 其内部收益率往往不是唯一的 内部收益率根据其定义不仅要求项目 逐年尚未回收的投资要以IRR的增幅增值 还 隐含着要求项目已回收的资金再投入到其它 项目中也要按照IRR增幅增值的获利能力 这 在实际上是很难做到的 是一种不切实际的 假设 特别是随着IRR大于社会平均利润率的 程度越来越大时 这一要求不符合实际情况 的程度也越来越强 3 动态投资回收期 它是指累计净现值等于零时的年份数 它反映投资得到补偿的速度 对缩短资金占 应周期发挥的最大收益 加速扩大再生产以 及判断项目的风险性都有重要的作用 回收期分析法的吸引力所在就是这种方 法简单明了 而且它作为一种企业经营方针 工具 其实用性很强 投资人可以根据他对 相关风险的认识 为某一特定类型或特定区 域的房地产设定一个最长回收期 然后选择 投资项目 2 投资项目经济效益评价指标的优化 上述的经济效果评价指标是从预期的投 资收益的数量 质量及时间角度所作的评价 这三个指标没能形成全面的 完善的 既有 绝对数指标 又有相对数指标能同时使用的 指标体系 4 如在财务分析 统计核算的指标 体系中 可同时使用利润总额 绝对数 和与 之相对应的利润率 相对数 以综合反映某 一经济活动的盈利规模和盈利能力 效率 因此 把指标进行优化 使其不仅能够投资 收益的数量 质量及时间 而且能够形成既 有绝对数指标 又有相对数指标能同时使用 的指标体系 一 基准折现率的确定是一个难点 基准折现率是计算项目净现值的主要参 数 如果基准折现率过高 则增大项目的融 资费用 加大整个项目的开发成本 使经济 效益降低 直接影响项目的评价结果 使项 目不可行 如果基准折现率过低 则减少项 目的融资费用 降低整个项目的开发成本 使经济效益增加 使评价结果过于乐观 合理地确定基准收益率是一个十分重要 而又相当困难的问题 它不仅取决于资金来 源的构成和未来的投资机会 还要考虑投资 项目的风险和通货膨胀 紧缩 等因素的影 响 在实际投资决策中 一般以在考虑到借 贷资金成本 全部资金加权平均成本 项目 投资的机会成本 投资风险补偿等因素的情 况下所确定的最低希望收益率作为基准收益 率 而一旦基准收益率确定以后 用此标准 统一衡量单个项目是否可行及多个互斥方案 哪个更优则应是公平合理的 5 一般而言 投 资收益率最低就是银行利率 银行利率相当 于货币的时间价值 也就是进行投资的最低 机会成本 最初测试折现率时 宜采用当时 一年期银行的存款利率 二 经济效果评价指标的选择 经济效果评价指标有多种 可从不同的 角度反映投资项目的经济性 这些指标大体 可以分为两大类 一类是价值型 反映效益 规模的指标 如净现值 净年值等 另一类 是反映投资利用效率的指标 如投资收益率 内部收益率等 由于这两类指标是从不同的 角度考察项目的经济性 所以要正确 全面 地评价投资项目的经济效果 应同时使用两 类指标 有助于各种评价指标之间的互相补 充 三 净现值与净现值率 在技术经济分析的经济效果评价指标 中 一般认为净现值指标可反映项目盈利规 模 但没有与之对应并能够同时使用的能反 映项目盈利效率的相对数指标 6 虽然内部收 益率和净现值率是两个相对数指标 但前者 是当净现值为零时的相对数 即要出现净现 值指标 便不能计算内部收益率 要计算内 部收益率 净现值便为零 两者不能同时使 用 净现值率虽然能与净现值同时计算出来 并同时使用 但净现值率并没有反映出项目 盈利能力的全部 同时净现值率的经济内涵 也与在计算净现值中所使用的另一个反映项 目盈利能力的相对数指标 即基准收益率 c i和 财务上所使用的反映项目盈利能力的指标投 资利润率有区别 这就大大降低了净现值率 指标的使用价值 四 对于内部报酬率的优化 由于内部报酬率具有一定的局限性 因 此选取一个新的指标来代替内部报酬率 即 年平均投资利润率指标 记为R 以此作为衡 量项目单位投资盈利大小的相对数指标 形 成对投资项目进行经济效果分析简化 规范 合理 全面的指标体系 5 年平均投资利润 率与内部收益率指标相比 具有明显的优点 计算简化实用 尤其是R的计算与 IRR相比 这一优点更为明显 指标的经济涵义更符合实际 更易 理解 且与现行的财务评价指标相吻合 净 现值NPV相当于项目寿命期内总利润 R相 当于项目年均利润率 R与IRR之间存在着一定的数学关 系 可以证明 当项目可行时 IRRR 因 此完全可以用R 来替代IRR作为判断项目是 否可行及项目优劣比较的指标 项目可行的 必要条件为0 NPV 此时必然有 c iR 当然 也有 c iIRR 因而使用这套评价指标 不仅 不会对技术经济中经济效果现有的评价原则 等产生什么影响 而且能提高其判断的准确 性 同时R没有上述IRR所存在的那些问题 年平均投资利润率R的经济涵义为项目 在获得一定数量净现值的基础上 与其净现 值相对应的投资年平均盈利能力 当净现值 为零时 则平均收益率R即为内部收益率 IRR 当0 c i时 项目净现值即为不考虑货 币时间价值的总利润 与财务评价指标中的 项目n年总利润一致 此时R即为财务评价 指标中的年均投资利润率 3 实证分析 经济评价是房地产建设投资决策分析的 核心内容之一 它为投资决策提供可靠的依 据 而评价项目的经济效益需借助科学的评 价指标 经济效益评价指标是多种多样的 他们从不同的角度反映项目的经济特性 以 下例 举一个独立项目使用动态评价指标进 行评价的投资实例 一 项目概况 1 项目背景介绍 随着北京城市化进程的加快 城市社会 经济的发展和产业结构的优化 城市用地功 能需作进一步调整 该项目用地属于中国水 产总公司北京朝阳冷库 原为仓库用地 为 五 六十年代计划经济条件下的产物 随着 北京的发展 该仓库区的功能已逐渐丧失 大部分仓库用地已经或正在进行开发建设 形成一些规模的住宅区 本项目用地一直处 于闲置状态 用地内建筑为一些底层办公楼 冷库以及一些辅助用房 该公司拟将用地进 行住宅开发 2 项目位置及占地面积 拟建 某居住区 位于朝阳区石佛营 占地11793 平方米 地块北面为北京市朝阳 区副食品批发总公司库区 南面为北京红星 酿酒集团公司仓库 东临京包铁路线 西临 石佛营小区三期工程 该项目用地西距东四 环桥约1100 米 该项目总占地面积约为1 18 公顷 其中东侧约有0 18公顷为城市绿化用 地 3 建设进度安排 严密的工程进度安排和高质量的施工组 织设计 是保证项目实施的关键 为了确保 资金滚动使用 于2002 年1 月初开始一期工 程拆迁及整个项目规划设计和前期准备工 作 2002年3 月底进行规划设计方案比选 2002 年10 月初开始第一期基础工程 2002 年4 月起就可进行市场推广和销售 第二期 工程于2004 年4 月初开始启动 第三期工程 从2006 年4 月启动 整个住宅小区的开发建 设于2008 年3 月完成 2008 年9 月底销售 完毕 二 经济效益分析 本报告从全部资金方面编制了现金流量 表 主要评价指标如下 全部资金评价指标 详见表1 项目全部 资金现金流量表 净现值 3 c i 17904 48 万元 内部收益率 24 8 年平均投资利润率 3 54 计算指标 1 净现值 n t t ct iCOCINPV 0 1 14590 82 1 0000 1757 13 0 9709 2736 30 0 9426 6449 37 0 9151 2994 12 0 8885 5932 8280 8626 12626 28 0 8375 17904 48 万元 判别 0 NPV 所以项目应予以接受 2 内部收益率 n t t ct iCOCINPV 0 1 8 24 20 25 32 9175 2249 75 2249 20 IRR 判别 3 IIRR 故该项目在经济效果上 是可行的 3 动态投资回收期 当年的净现值 值上年累计净现值的绝对 年份累计净现值出现正值的 1 T 11 5 10 5932 89 653 1 6 年 判别 0 TT 方案可以接受 4 年平均投资利润率 3 54 37 8 24 R 三 结论 上述经济效益评估的结果表明 本项目 通过了净现值 内部收益率 投资回收期三 个指标的检验 评估结果表明 该项目是可 行的 本项目评估中假定可销售面积全部用于 销售 开发建设前四年期间的全部销售收入 均用于项目投资 因此 售价与销售进度是 本项目能否达到预期效益的关键 考虑到今 后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商 品房售价方面将会有一些新政策出台 预期 售价将会有所变动 但从当前发展态势看 普通住宅商品房售价不会有太大的回落 若 销售进度能加快 则项目投资更有保障 财 务收益状况会明显好于评估结果 反之也亦 然 表1 项目全部资金现金流量表 单位 万元 序 号 项目 合计 开发经营期 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 1 现 金 流入 1 1 销 售 收入 128115 56 4713 60 15601 3 6 22128 1 1 21657 2 8 20369 6 9 26214 9 2 17430 6 0 小 计 128115 56 4713 60 15601 3 6 22128 1 1 21657 2 8 20369 6 9 26214 9 2 17430 6 0 2 现 金 流出 2 1 固 定 资产 投资 2 2 经 营 资金 2 3 开 发 总 投 资 88317 6 7 18667 7 3 11684 2 0 16236 2 2 11684 2 0 14248 3 9 15796 9 4 0 00 2 4 销 售 费用 2562 31 94 27 312 03 442 56 433 15 407 39 524 30 348 61 2 5 经 营 税费 8391 57 308 74 1021 89 1449 39 1418 55 1334 21 1717 08 1141 70 2 6 土 地 增 值 税 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 2 7 所 得 税 6351 36 233 68 773 44 1097 01 1073 67 1009 83 1299 61 864 13 小 计 105622 91 19304 4 2 13791 5 6 19225 1 8 14609 5 7 16999 8 2 19337 9 3 2354 44 3 净 现 金 流 量 14590 82 1809 80 2902 93 7047 72 3369 86 6877 00 1507 15 4 累 计 净 现 金 流量 14590 82 12781 02 9878 0 9 2830 3 7 539 49 7416 49 22492 6 4 现值 系数 c i 3 1 0000 0 9709 0 9426 0 9151 0 8885 0 8626 0 8375 5 净 现 值 14590 82 1757 13 2736 30 6449 37 2994 12 5932 10 12626 2 8 6 累 计 净 现 值 14590 82 12833 69 10097 38 3648 0 1 653 89 5278 21 17904 4 8 7 现 值 系 数 i2 25 1 0000 0 8 0