深圳市宝安德业新城整合推广方案

中管网房地产频道 德业新城整合推广方案 德业新城 中管网房地产频道 走牛的路，让羊去说吧 ! 中管网房地产频道 市场研判 产品解读 客户解读 核心定位 推广谋略 我们的工作流程 市场部客户访谈 项目组会议 策略中心会议 策略 /撰文 /美术 中管网房地产频道 第一节。 市场研判 中管网房地产频道 一、宝安新中心区概况 宝安新中心区 宝安未来的政治、经济、文化中心 深圳市西部的城市次中心和整个宝安区的中心， 是深圳西部发展轴的重要节点，是活动聚集的焦点， 集海滨居住文化、中央商务文化、地铁商业文化、开放运动文化于一体。 现代化、花园式、生态环境优美、规划布局合理的滨海城区。 中管网房地产频道 二、宝安房地产未来走势预测 宝安房地产开发的热点地区将以宝城新区和西乡滨海地区为主。 楼盘将会越做越精致，不管是大盘还是小盘，都会充分体现 “ 以人为本 ” 的服务宗旨。户型的设计会充分考虑到其实用性与舒适性，花园会所的建设会充分考虑到业主的休闲娱乐需求。 中管网房地产频道 市场户型需求以二房、三房的中小户型为主，总价在 35万左右的房子会较好销。 由于地铁兴建 、 西部通道建设等因素的刺激 ， 新中心区的概念炒作 ， 外销市场刺激会有所增加 。 购房者对新区置业的信心也将不断增强 ， 从而促进新中心区楼盘销量的攀升 。 未来宝安新中心区必然成为整个宝安区置业中心 。 中管网房地产频道 第二节。 产品解读 中管网房地产频道 位 置：深圳宝安新中心区创业路与新城大道交汇处 发 展商：德业基投资有限公司 代理商：世联地产 用地性质：商住混合用地 总用地面积： 24291.58平米 户 型：主流户型为三房 销 售：内销为主、外销为辅 估 价： 4200元 /平米左右 一、本 案 基本资料 本 案 属 中 高 档 身 份 ， 需 端 正 好 推 广 与 创 作 立 场 中管网房地产频道 1， 优势 - 本项目地处新中心区黄金地段 ， 与南山区一关之隔 。 新中心区现已进入全面的建设阶段 ， 政府政策的支持对本 项目起了很大的推动作用 。 集海滨居住文化 、 中央商务文化 、 地铁商业文化 、 开放运 动文化于一体 ， 深圳唯一临海中心区 。 户型：以三房为主 ， 是目前本片区最好销的户型 。 一百户 有入户花园 ， 在宝安片区处于领先 。 本片区已开发的楼盘基本已售完 ， 目前还没有竞争对手 。 二 、 本案解析 中管网房地产频道 2， 劣势 - 本项目周边配套尚不成熟 ， 诸多设施配套尚不完善 ， 给住 户生活带来诸多不便 。 明年本片区将有 50万平米的放盘量 ， 会分流客户群 。 大品牌地产商逐鹿宝安新中心区 ， 市场进入品牌竞争时代 ， 促使整个房地产市场更加专业化 ， 规范化 ， 对实际的销售 操作要求更高 。 中管网房地产频道 3， 结论 - 本案在同区域内，楼盘差异化不大。 我们认为应将本案特有的 宝安新中心区的门户地位 和滨海水岸城市门户 地位相结合作为突破。 我们的任务 突围 我们的出路 制造差异 我们的目标 取得良好的销售 中管网房地产频道 走纯滨海居住文化？ 走不通 本案属于填海区，纯自然海景绝对比不上蛇口，大小梅沙。 三 、 本案如何突围 ？ 中管网房地产频道 宝安新中心区 9+1分 如果给中心区打分（满分： 10分）， 能得 10分的中心区应是什么样的？ 答案：具备海滨居住文化、中央商务文化、地铁商业文化、开放运动文化、 如：纽约、拉斯维加斯、香港、横滨等 看一看深圳的其它中心区 ： CBD、罗湖商圈、南山中心区，只能得 9分 ， 还有 1分 在哪里？ 宝安新中心区有 这 1分（海滨居住文化 宝安中心区是唯一临海的中心城区），令深圳其它中心区望尘莫及。 中管网房地产频道 找差异 、 找特色 ， 我们的观点： 建立 “ 新滨海城市门户 ” 印象 海 ， 这一命脉与国际 、 与世界相连接 。 纽约 、 上海 、 发达城市无不与海相连 。 对于这个城市而言 ， 滨海水岸就是它的门户 ， 而宝安中心区又是深圳唯一临海的中心城区 ， 本案的门户价值体现不仅是宝安的门户 ， 更是滨海城市的门户 。 占据了门户 ， 就占据了战略地位 。 中管网房地产频道 第三节。 客户解读 中管网房地产频道 什么样的人会买我们的房子？ 锁定目标客户群 “宝安新生代 ” 宝安本地市场 ： 80%左右 主要指项目周边居民、新中心区小工厂业主、私营企业主、外资企业中层以上管理人员等。他们是本地居民的新生一代，理性，实际，容易引导。对新生事物容易接受，喜欢具有发展潜力的新生事物。 区外市场（关内、外来、香港市场） ： 20%左右 有或欲在深圳尤其是宝安投资，有短期商务联系的港人和外来人。 关内特指南山区置业者，关心物业价格，也重视环境。三口之家以及两人情侣世界。 中管网房地产频道 价值认同感 身份的象征 升值潜力 楼盘的综合素质 生活的品位 目标消费者的需要 德业新城能给予的 目标客户心理分析 未来政治、经济、文化中心 城市的新中心 宝安新中心区门户地段 德业基地产建设的鼎力之作 国际化、格调感的生活 中管网房地产频道 针对“宝安新生代”这一目标客户群， 项目应如何定位、如何实行推广？ 中管网房地产频道 第四节。 项目定位 中管网房地产频道 通过前面的产品解读， 我们得出了本项目的定位。 由 “ 门户 ” 我们联想到了缤纷城市的繁华形象。 由此我们想到了沸腾、繁华的凯旋城。 一、核心定位 新滨海城市门户 中管网房地产频道 滨海城市的门户 门户地位支撑点 占据了门户， 就占据了战略地位。 宝安的门户 宝安新旧中心区的门户 中管网房地产频道 二，项目命名 一个富含国际都市激情魅力， 时尚荟萃，精彩纷呈之城。 备选名： 盛世欢城、万丈光芒、观远城 凯 旋 城 市 中管网房地产频道 三、本案推广语 本案独特 USP-EVP 欢腾的城市令海也失眠 本案具有独特的滨海居住文化形象， 用海来做欢腾城市形象的铺垫，于情于理。 中管网房地产频道 国际、门户、激情、缤纷、健康、滨海 表现： 导示系统、现场包装、售楼中心、样板房 如 :色彩斑澜水上售楼中心、蓬拉模水上乐园。有音乐、有灯光、有流水的声音，厚薄不均的玻璃墙，用不同亮度、颜色和角度的灯光打出抽象、朦胧的效果。 四、本案调性主题 中管网房地产频道 五、广告风格的坚持 在项目的推广中，应将 “ 门户地位、新中心区的美好前景、滨海居住文化的激情感受 ” 贯穿始终； 描述未来中心区都市激情、缤纷生活的一段故事，来展现项目给予居住者的精彩意境和对未来的美好想象，这样的广告，将比只阐述地段、规划、物管、交通等普通卖点的大众化广告更让他们怦然心动。 中管网房地产频道 第五节。 推广谋略 中管网房地产频道 德业新城： 引领宝安地产潮流，超越同类产品的推广 品质生活 门户地位 居住文化 升值前景 中管网房地产频道 本案广告的推广主线： 城市新中心 地段 主推宝安新中心区板块 居住新规划 规划 主推规划理念 宝安体育馆 运动 升值前景 价值 主推开放运动文化 主推未来的发展 品质建筑 品质 主推建筑设计 中管网房地产频道 + 新滨海城市门户 宣传推广途径之选择 代言文化 形象代言 唱响新滨海文化概念 引领新中心区的潮流 软性 硬性 独特 SP活动 楼盘包装 报纸 经营楼盘印象 塑造项目形象 中管网房地产频道 捷径一：代言文化 任何城市的开发，都是与时俱进的，政府都会通过文化宣 传来激励、鼓舞大众。本案正处于宝安新中心区规划大环 境中，而且本案属于目前本片区楼盘开发的先行者，有无 旁贷的宣传责任。借城市规划之大势，和政府合作，做引 领该文化第一盘。 目的：给楼盘冠名，利用政府的无形资产推广、提升德业 基品牌和楼盘品质。 如：京基地产利用克林顿、乒乓球赛，品牌形象得到了很大 的提升。 中管网房地产频道 代言文化具体操作 和政府合作，开发商协办，政府主办做宣传。 以 MTV、颂歌形式冠名，如：以 激情宝安新中心 为主题歌颂未来宝安新中心区的生活。 征文活动：如“未来新中心区生活”为主题。 中管网房地产频道 捷径二：形象代言 设计吉祥物 “时尚水珠娃娃” 时尚和都市繁华联系，水珠代表滨海 例如：风和日丽的佳佳形象代言做的不错 中管网房地产频道 立足于经营楼盘印象，并同时塑造项目形象 以新城市新中心区概念、国际滨海大都市印象为理念， 发掘 “ 活力、缤纷、激情、国际都会、滨海 ” 如小区设人造瀑布，将沙滩搬入小区内，引入新材料拉膜顶 蓬设在游泳池边。引入精美小品与雕塑，使整个楼盘成为真 正一座精彩、激情之城。 售楼处现场和将来营建的会所可特辟一隅作为 “ 海洋餐吧 ” “ 沙拉自制台 ” 、 “ 艺术画廊 ” 等，让莅临者自由发挥，加深 印象。充分体现新中心区文化和激情生活。 本案形象包装 中管网房地产频道 本案 SP活动推广建议 结合新滨海城市门户文化概念， 依目标客户拟定辅助途径 -独特 SP推广 “激情新滨海”沙滩排球大赛 “激情滨海城市”书法比赛、摄影比赛 与报社合办专栏 国际滨海都市话题 游轮 “ 观海 ” 旅游 中秋节： “ 海上升明月 ， 天涯共此时 ” 业主同乐会 业主留言板：售楼处内供业主传递各类信息 中管网房地产频道 平面表现 请欣赏平面作品 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 fdc.21ask.co