房地产操盘手.doc

房地产操盘手真正的操盘手！作为房地产的“操盘手”，我认为以下几点属“重中之重”，如果达不到，就不能成为合格的操盘手，当然更谈不上是什么高手。7 % % V6 B3 Z) V9 N. P: H- u- h9 p % N一、对房地产开发项目从土地出让开始，一直到物业管理，必须有一个清晰的全程认知，这还仅仅是一个基础。0 Z5 N. j! _: C, x. y) ( 5 I3 w二、 规避和防范风险是第一要务，也是取得长期成功的前提和保障，这一点非常重要，却往往被忽略，尤其是被一些自认为高手的策划人所忽略。+ 3 z : t. H5 y; T: U( a% z. e8 x; L% b1 z三、顺应市场趋势进行操盘是第二要务，也是项目和操盘手本身生存的不二法则。我们千万不可妄想比市场更聪明，一个操盘手永远也不可能改变市场，而趋势却是我们永远的朋友和依据。 X2 L( s) k0 A Y2 J$ 0 P# D, E7 m& R1 G四、作为房地产操盘手，毕竟和市场分析专家是有工作内容上的区别的，所以，我们可以出现对长期形式预测的不准确，但是，却不能在事实面前错上加错。换一句简单一点的话就是，做对比看对要重要得多！无论你怎么解释都不会过分。( * t) _F! g G4 n: 2 w: g* z ) t9 w五、在房地产楼盘的操作中，我们必须要求战无不胜。但是怎么样才达到战无不胜呢？记住一句话：战无不胜的真正含义是不胜不战！操作质量远远重要于操作数量。我们要理智地知道这一点，在很多时候，我们是不能控制市场和他人的，但是，我们要绝对地能够控制住我们自己！7 # C z8 r9 b( _0 t! Q2 Y$ ( 8 g r六、只有成为太阳，我们才能发出阳光！作为一个房地产操盘手，对房地产专业知识、经济知识、心理学知识甚至于看似无关的文学修养、审美学、道德情操等等，只要对操盘水平有影响的东西，都尽可能地去学习修炼，才能越来越接近于成为“太阳”。8 k8 f7 _/ e$ t# M. * q9 D9 I: |/ G3 w6 ) H9 e1 u/ T$ p七、知识绝对是力量，但是如果能把这些知识，通过非常艰苦和痛苦的训练转化为实战操作水平，会让力量体现出更大更多的价值。金牌房地产操盘手的五大特征2 % 3 W! Z) z7 X6 G( S每个房地产项目的运作，幕后都有一个神秘人物，这个人物不是房地产老板，而是房地产老板找来为项目“当家”的人，从股市中偷来了“操盘手”称呼，由于这个称呼既形象又贴切，现在“房地产操盘手”这个称呼也渐渐习惯并流传开来。事实上，房地产业发展初期相当多“操盘手”就是老板本人，随着企业不断发展，赋予老板的指挥与协调职能越来越多，元帅与将军的职能就开始剥离，“操盘手”由此在元帅的指挥下带兵打战，逐步承担起企业战略下游的诸多工作。从目前的情况看，房地产操盘手主要分成两大类，第一类即房地产开发商直接聘请的职业经理人；第二类就是“外脑”，这个类型比较多，有销售代理公司、策划咨询公司、特聘专家等，这类操盘手不是指团队，而是指这个团队的核心人物或当家人物。 2 H/ s Q5 P9 B: ? 某种意义上，操盘手的能力与水平直接关系到一个房地产项目的成败，因而，是一个极其关键的人物。那么，哪一些是优秀的操盘手，哪些是一般操盘手甚至是“冒牌”操盘手呢？如何在没有实际操盘前，凭借一些特征来判断操盘手是优是劣？经过大量实例进行分析总结后，山缅提出了房地产金牌操盘手所具备的五大特征。对照一下，您身边的操盘手，都具备有如下那些特征：8 w8 A9 N& N8 Y+ t% WY% ( y- v0 D! VX 特征一：能征善战3 N: h2 q+ T- T3 o& ?+ y3 a. r/ A+ g% _: . J企业不是课堂，是战场，在企业里培养人才那是瞎扯，操盘手来到企业的目的就是驰骋疆场、攻城掠地，因而金牌操盘手必然是一个实战经验十分丰富的人，作为房地产操盘手，需要掌握房地产项目所有环节的工作原理和工作流程，而“金牌”房地产操盘手，不仅具有房地产业的操盘经验，最好还有跨行业的成功实战经历。通过操盘手拥有的资历、经历、业绩等可以初步判断一个操盘手的优劣。不过，千万注意一点：不要陷入“经验主义”，一个金牌操盘手，仅有资历和经验是不够的，如果没有下面的几个特征相结合，过分强调经验，很容易就会陷入“经验主义”的泥坑。% x& E8 r 6 # yo特征二：复合型人才. s) t2 D! U7 m7 p5 y3 X金牌地产操盘手必定是一个知识结构非常合理的复合型人才，针对房地产行业特点，金牌操盘手构筑起一个“金字塔”型的知识结构，塔底是最基础的社会、人文、历史、地理、经济、政治、军事、文化、艺术、哲学、宗教等基础知识，也就是说知识面广博；塔的中层是房地产行业各个环节的专业知识，如房地产前期的规划、设计、建设，中期的营销、广告、品牌，后期的经营、服务、物管等，还有房地产相关金融、政策知识；金牌操盘手的知识塔顶是由执行力、领导力、整合力、营销力等知识武装起来的“操盘思想”。这个金字塔结构越完整代表着操盘手的复合型知识结构越理想，反之越不理想。5 J# c: D5 j) d, a# u; g; Q( q( g& ; : T; F8 l# e/ w9 z( 特征三：个性鲜明/ S- g7 L5 S( z. A& j& S1 h: u. ?. y9 个性鲜明，即有个性。社会上所指“有个性”并没有明确的褒贬界定范畴，有褒义的理解也有贬义的理解，这里所述“有个性”是指与众不同、有性格、有“脾气”的意思，而不是那种标新立异、哗众取宠。从中国现状来看，几乎所有的老板都喜欢一些比较听话的、比较顺从的跟随着，并且，往往容易将企业内部“有个性”的人视为“反骨”而安排在“异己”的行列，遇到这种“有个性”的干将，许多开明的老板哪怕表面上表现出宽容大度，肚子里也是老大不爽，更不用说那些比较强势的老板了。调查表明，八成以上的优秀操盘手被列入“有个性”的行列，“有个性”几乎成为金牌操盘手的代名词。事实上，一个有独立思想和主张的人、一个敢于跟老板较真的人，在等级氛围浓厚的中国企业内部，本身就是一种稀缺资源，有个性并不影响企业及团队协作，只是产生“碰撞”的机率会高一些，高明的老板是如何有技巧地用人、包容地待人，而不是一味排斥。这一方面，毛泽东与彭德怀算得上一个很经典的例子。8 T. |$ J6 yj+ T2 _2 E* 4 y Q& j, i; 3 H: z8 f6 g6 R# K+ * M) N特征四：超强的“四力”5 V e3 F! Y1 K5 b! h, w9 Q/ 5 F+ x% x& W这四力指的是思考力、观察力、执行力和领导力。四力中具备某一方面的能力必不奇怪，但是同时具备超强的四力，却是很高的要求，应该说，在五个特征中，超强“四力”是金牌操盘手最重要的特征，由于要求极高，且有部分属于“先天性”的个人天赋，因而是否具备超强“四力”成了判断操盘手优劣的分水岭，超强“四力”是众多操盘手无法拿到“金牌”的最直接原因。当然了，既然是“金牌”，必定是大浪淘沙、千锤百炼的结果，如果大家都能拿到，那也不能称之为“金牌”了。2 I4 ! L9 b! F1 如果把房地产操盘应具备的“四力”展开，几乎每一个“力”都可以独立写成一本书，例如思考力：针对房地产行业的特点，金牌操盘手的思考力应该具备有宏观思维能力、逻辑思维能力及创造性思维能力三个方面的能力。说到宏观思维能力，比方说，如果总是将眼睛盯着鸡毛蒜皮的事情，老是将小事情放大，老是将枝节的事情拿到全局来思考，“操盘”迟早要出问题。房地产操盘手的“宏观思维”，并非一定要谈国际形势、国家大事、东南西北、大地苍生，也并非对整个经济走势如何、房地产产业发展如何的研究达到专家的水准，真是这样反倒不是好事（注：并非理论多不是好事，而是思维模式可以影响人的行动，过分偏重某种思维模式，对操盘手来说不是好事，此外，诸多事实证明，理论与实践是有间距的，重理论者必轻实践，对操盘而言，“高谈阔论”实属大忌）。房地产金牌操盘手的“宏观思维”实际上指的是，以企业或房地产项目为核心，有能力去构筑具有一定思维广度的“思考面”，及构建具有一定思维高度及思维深度的“思考链”，也就是项目所需的横向思维与纵向思维能力。此外如逻辑思维、创造性思维等等，都有行业的具体要求。同样的，观察力、执行力及领导力，针对房地产操盘手，也有具体的要求。例如执行力，与宏观思维正好相反，需要的是在逻辑思维的配合下，进行严谨、缜密同时又是细致的工作。- I+ l% C$ E1 Qgh! : v1 P4 b% & TY$ ) A+ : S! C. t# F* c& 特征五：品德纯正( Y5 x! D: Z w; p% O: Z, X( n+ S( $ F8 n职业品德是考量一个员工的重要条件，普通员工要考量，更不用说是掌握生死大权的操盘手了。之所以把品德纯正列为金牌房地产操盘手的职业特征之一，是因为品德的好坏不仅在一定程度上影响这个人的领导力、执行力、协调力等实际工作状态，事实上房地产是一个到处布满“暗箱”的行业，一个品质不纯、动机不良的操盘手，很可能会给企业带来重大损失。由于金牌操盘手有两大类型，对于“外脑”型的操盘手，职业品德更多体现在一种服务规则上，当然“人品”同样是不容忽视的问题；而对于第一类操盘手，在中国职业经理人的职业诚信普遍遭受质疑的今天，要拿到房地产操盘手的“金牌令”，“品德纯正”这个关不能不过。也谈如何作一个好的操盘手如何作一个好的操盘手？答案其实非常简单：态度。$ P, B# o4 R1 6 o是不是很抽象？是不是很说得严重了？8 w( M+ s3 d4 |$ O+ w, u其实不然。那么，在切入主题之前，我不妨先给态度来一个定位：5 w1 ?( Q- x( R态度：是人们在自身道德观和价值观基础上对事物的评价和行为倾向。态度表现于对外界事物的内在感受（道德观和价值观）、情感（即“喜欢-厌恶”、“爱-恨”等）和意向（谋虑、企图等）三方面的构成要素。 v9 g0 X9 r/ * 4 k0 Y9 J态度：激发态度中的任何一个表现要素，都会引发另外两个要素的相应反应，这也就是感受（道德观和价值观）、情感（即“喜欢-厌恶”、“爱-恨”等）和意向（谋虑、企图等）这三个要素的协调一致性。/ w& C+ D2 : N* J/ P态度：其中的感受是指人们对事物存在的价值或必要性的认识，它包括道德观和价值观，价值观以得可偿失为条件来影响人们的行为，而道德观则能使人们不惜任何代价甚至是不惜生命来达到一些目标目的；态度中的情感是和人的社会性需要相联系的一种较复杂而又稳定的评价和体验，它包括道德感和价值感两个方面；意向是指人们对待或处理客观事物的活动，是人们的欲望、愿望、希望、意图等行为的反应倾向。+ m$ O8 p( v, r& y7 W态度：来源于人们基本的欲望、需求与信念，从认知过程来说也就是道德观与价值观，就行为过程来讲其由从低到高产生可分为个体利益心理、群体归属心理和荣誉心理三个层次。* I# V1 E* 6 p0 B& k态度：一旦形成，可以以两种形式存在外显态度和内隐态度。外显态度是指我们意识到的并易于报告的。人们也有内隐态度，是自然而然的、不受控制的、而且往往是无意识的评价。6 O! R4 m# Z- p! E( X n7 2 C: E是不是越说越糊涂了？- O. m# G, i! t) X0 s2 L% 态度跟一个好的操盘手有什么直接的关系？这个问题如果你一旦弄明白，那么操盘手的好坏定性也就很清晰的折射出来。# ; m7 n2 z( Qe% s) U. m首先是你确定选择从事这个行业的态度：是职业心理？还是事业心理？换句话说，你有没有正确地、理性地去研究一下你从事这个行业的动机是什么？$ p1 n8 3 $ I/ 4 6 O什么样的态度产生什么样的动机，什么样的动机产生什么样的结果。这是千真万确的。) M) A( ; J6 w& x4 D; |年轻人自负，好高婺远，这是通病。认为自己学历高、见识广、接受新鲜事物快等等，往往缺失的就是一种态度。一种“空杯”的态度。5 F7 T5 Z* . Q- s# J著名的空杯理论缘于佛教中的一则公案：曾有一个佛学造诣很深的人，听说某个寺庙里有位德高望重的老禅师便去拜访。老禅师的徒弟接待他时，他态度傲慢，心想：我是佛学造诣很深的人，你算老几？后来老禅师十分恭敬地接待了他，并为他沏茶。可在倒水时，明明杯子已经满了，老禅师还不停地倒。他不解地问：“大师，为什么杯子已经满了，还要往里倒？”大师说：“是啊，既然已满了，干嘛还到呢？”禅师用对方的“倒”与自己回答的“到”的谐音来启发他，意思是，既然你已经很有学问了，干嘛还要到我这里求教？来者顿悟，急忙叩谢悔过。这就是“空杯心态”的起源。; O5 L; p$ v i空杯理论说明了一点：人若要进步，必须虚心好学。现代企业管理中要求职业员工具有较高的职业素养，培养良好职业素养的前提就是空杯理论。$ # W& R( R; P7 q; y其次就是追求当下利益，为了当下利益可以不遗余力。这又是一种态度，其结果是不仅频繁地更换“东家”，这山望着那山高，最后跑来跑去回头一看，还是起点。/ ; ?1 F! j; M3 ! L1 7 _态度决胜一切。. j9 N7 r5 e$ I$ u有了一个良好的态度，缺乏一种悟性也是不行。态度跟悟性是鱼跟水的关系，相互依托，谁也离不开谁。 * C1 R: z) x4 6 悟性是属于自己的根基，都是后天培育的。其意义跟机灵、聪明相近，但又明显高于它。由于自己的悟性高低，也就直接造成对自己的定位达到什么高度。5 h0 H9 F Z! |譬如房地产售楼员，你给自己定什么位置？销售员还是置业顾问？& p6 h: d m/ l销售员：那太简单了，卖茶叶蛋的也是销售员，这样一来你跟卖茶叶蛋没两样。- e, m) y) g/ q* D6 p! n0 1 R置业顾问：我们都有过这样的头衔，但是又有多少人好好珍惜、利用