园林景观成本控制策略.doc

园林景观成本控制策略 随着房地产行业的竞争加剧，园林景观这个构成现代楼盘重要环节的部分，越来越多的受到重视。房地产企业希望通过加大对景观的投入来吸引和取悦客户，并希望借助于景观卖点实现产品溢价。 很多房地产企业高成本的投入未能营造出高品质的景观效果；低成本的景观投入未必不能出好的作品。如何通过有限的景观投入实现极佳的景观效果和产品高溢价，是房地产企业梦寐以求的,作为一家有想法的房地产企业来说，如能做好以下几条工作，就可以在园林景观成本投入中比别家能领先一步。 一.景观成本控制的因素景观成本在整个开发体系中属于最难以控制的部分，稍有不慎便产生成本失控、施工完成后效果不理想的结果。轻则追加成本，严重的甚至推翻重来，劳力伤财，影响销售进度、销售效果。景观投入是个无底洞，高不封顶，一味地追求景观效果必然导致成本失控。因此在整个开发建造体系中，合理的控制变得越来越重要，而且其中设计的控制是先导因素，起着决定性作用。好的景观成本控制更有利于开发商开形成良好的开发建设步伐，实现从建设产品推向市场良好的步絮，为企业取得良好的效益打下基础。 工程造价的控制关键在于施工前的设计阶段。据统计资料表明，在设计阶段节约投资的可能性为80%-88%，而在施工开始后节约投资的可能性仅为20%-12%。景观甲控的标准化较难，特别对于还未形成稳定的产品系列的地产企业，几乎每个项目都是新产品，景观标准化成本控制也就无从谈起，像国内几大集团化开发商，也是经过多年的总结、数不清的项目经验慢慢形成自己的景观标准，这对于很多开发商难以实现。 设计阶段在整个项目建设中起到承上启下的作用。一个项目将来能否达到预期的效果，又能满足功能要求；能否确保最大的经济效益，其实在设计阶段就已经定型了。 二.景观成本控制的不同阶段 01设计控制 好的成本控制必须从设计阶段便开始有意识的进行，必须和和设计阶段同步，仅仅给出目标成本还不够，等到真正想要介入的时候为时已晚，已经很难达到合理的控制效果了。设计控制一般分为：方案控制阶段、扩初控制阶段和施工图控制阶段。 1.景观设计介入的时间点 打破常规认识，认为只有到建筑设计完成，甚至建筑施工图完成，项目开始奠基动工的时候景观才需要介入： 景观设计越早介入，越能体现其价值 景观介入的时间点要根据不同的项目不同对待 大规模社区更适合与规划同步进行 与建筑结合密切的项目更需要早期介入 地形条件复杂的项目必须提早介入 2.早期介入后，景观研发人员可做的工作 与建筑规划共同探讨，确立产品风格、定位 与建筑规划共同探讨，确立产品功能、布局、交通等功能设计 与建筑规划共同探讨，确立合理的景观架构体系及景观定位 与建筑规划共同探讨，确立解决隐性障碍处理方式 3.产品定位及分级 通过产品类型和目标客户两个维度来搭建景观分级体系的框架 4.成本目标的确立 根据项目的定位来确立产品档次分级，同时根据详细的经济测算得出目标控制成本。 02概念设计阶段 概念设计是景观设计的第一步，旨在与业主方进行初步的探讨，确定景观主题，空间体系，景观序列，景观特征要素及景观亮点；进行场地平面布局, 竖向关系组织，交通组织及视线组织；确定软景造景原则及手法；形成下一阶段设计的依据。此阶段虽然设计深度较为浅显，但在空间构成、软硬景比例、景观形式、构图方式、景观序列等方面已将成本控制的思路观察其中了。 03方案设计阶段景观成本控制 完成景观空间的特征塑造，表达概念阶段确定的设计思想 限定景观要素的尺度、材质、色彩等清晰表达设计效果，使整个小区得以呈现一致的景观风格并以指导下一阶段设计 确定景观风格、景观色系、达到理想效果、总的材质选择原则 04扩初设计阶段 确定包括场地、总平面控制尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定位及物种规格数量、小品及景观构筑物详图等与效果相关的全部技术参数以及景观家具（灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）布点及选型； 05施工图阶段景观成本控制 控制设计意图设计效果设计意图在后期设计过程中不变形。对现场因地制宜的利用，合理化利用现状条件，可以达到理想的效果和很大降低成本的目的，如保留苗木、高差利用、水系利用等。 三.景观成本控制的手法 1.适当加大软景比例，增加大草坪空间，不仅能提升景观层次，营造舒适的景观空间，更能节约成本。 2.严格控制水景规模 除特殊项目外，不做景观大湖 水景以溪水和点式水景为主，控制水景深度和结构 主要景观节点增加灵动的小水景作为点睛之笔，更能烘托小区的精致和趣味 3.严格控制石材面积重点区域重点打造，在主入口和重要空间节点使用石材，其余地方可以使用效果达标的替代产品 4、开发商提前屯苗，甚至建立自己的苗圃5.苗木分级将苗木分为一级、二级、三级，非重点项目基本都为二级、三级乔木，焦点区域才能用一级乔木点缀，控制名贵苗木使用。 6.标准化细部