惠安县城区2011年基准地价修编成果应用说明.doc

惠安县惠安县城区城区 20112011 年年基准地价修编成果基准地价修编成果 应应 用用 说说 明明 惠惠 安安 县县国国 土土 资资 源源局局 福州九典评估咨询有限公司福州九典评估咨询有限公司 二二 一一年十一月一一年十一月 目目 录录 第一部分第一部分 惠安县城区基准地价修编成果汇总惠安县城区基准地价修编成果汇总 1 一 文字报告一 文字报告 1 二 图件二 图件 1 三 表格三 表格 1 四 基准地价修正体系四 基准地价修正体系 1 附表附表 1 1 惠安县城区基准地价表 惠安县城区基准地价表 2 附表附表 2 2 惠安县城区基准地价修正体系 惠安县城区基准地价修正体系 10 附表附表 3 3 惠安县城区商业路线价修正系数表 惠安县城区商业路线价修正系数表 20 第二部分第二部分 成果应用说明成果应用说明 21 一 基准地价适用范围一 基准地价适用范围 21 二 基准地价定义和构成二 基准地价定义和构成 21 三 基准地价内涵三 基准地价内涵 22 四 基准地价修正体系四 基准地价修正体系 23 一 商业用地路线价修正体系 一 商业用地路线价修正体系 23 二 各类用地级别基准地价修正体系 二 各类用地级别基准地价修正体系 25 三 其他因素修正 三 其他因素修正 25 四 二 三级类用地行业修正系数 四 二 三级类用地行业修正系数 30 五 宗地地价评估五 宗地地价评估 31 一 临街商业用地评估 一 临街商业用地评估 31 二 单一用途宗地评估 二 单一用途宗地评估 33 三 混合用地评估 三 混合用地评估 33 四 其他类型用地评估 四 其他类型用地评估 34 六 成果应用注意事项六 成果应用注意事项 35 一 在宗地地价评估中应注意的事项 一 在宗地地价评估中应注意的事项 35 二 应与其他评估方法结合使用 二 应与其他评估方法结合使用 36 三 基准地价要定期进行调整 三 基准地价要定期进行调整 36 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 1 第一部分第一部分 惠安县城区基准地价修编成果汇总惠安县城区基准地价修编成果汇总 一 文字报告一 文字报告 1 惠安县城镇基准地价修编工作报告 2 惠安县城区土地定级与基准地价修编技术报告 二 图件二 图件 1 惠安县城区商业用地路线价图 2 惠安县城区商服用地基准地价图 3 惠安县城区住宅用地基准地价图 4 惠安县城区工业用地基准地价图 三 表格三 表格 1 惠安县城区商业用地路线价表 2 惠安县城区商服用地基准地价表 3 惠安县城区住宅用地基准地价表 4 惠安县城区工业用地基准地价表 5 惠安县城区其他类型用地基准地价表 四 基准地价修正体系四 基准地价修正体系 1 惠安县城区基准地价修正系数表 2 惠安县城区宗地地价影响因素说明表 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 2 附表附表 1 1 惠安县城区基准地价表 惠安县城区基准地价表 表表 1 11 1 惠安县城区商业用地路线价表惠安县城区商业用地路线价表 编号编号道路名称道路名称范围范围 路线价路线价 元元 修正修正 幅度幅度 范围范围 元元 L01 八二三东街 1中山北街 建设南街 2642526425 20 21140 31710 L02 中山北街 1中新街 八二三东街 2248222482 20 17986 26978 L03 东南大街中山南街 建设南街 2079120791 20 16633 24949 L04 石灵街 1惠兴街 中新街 1952319523 20 15618 23428 L05 中新街中山北街 建设南街 1821518215 20 14572 21858 L06 惠兴街 1中山北街 建设北街 1755117551 20 14041 21061 L07 建设南街 1惠兴街 八二三东街 1643216432 20 13146 19718 L08 中山北街 2惠兴街 中新街 1536715367 20 12294 18440 L09 中山南街 1八二三东街 东南大街 1327913279 20 10623 15935 L10 建设南街 2八二三东街 南阳路 1213012130 20 9704 14556 L11 八二三东街 2建设南街 福厦公路 1129111291 20 9033 13549 L12 八二三西街龙泉宫 中山北街 1090310903 20 8722 13084 L13 中新花园一环路中新花园一环路 1080610806 20 8645 12967 L14 中新花园二环路中新花园二环路 1030410304 20 8243 12365 L15 溪边路世纪大道 福厦公路 1024510245 20 8196 12294 L16 惠华路南阳路 汽车南站 95069506 20 7605 11407 L17 中山南街 2东南大街 南阳路 90219021 20 7217 10825 L18 世纪大道 1南阳路 惠黄公路 88598859 20 7087 10631 L19 惠兴街 2建设北街 东霞路 83208320 20 6656 9984 L20 中新花园三环路包括支路 77807780 18 6380 9180 L21 太平街八二三东街 建设南街 74757475 18 6130 8821 L22 惠女街 71977197 18 5902 8492 L23 惠兴街 3东霞路 福厦公路 70377037 18 5770 8304 L24 惠兴街 4西苑路 中山北街 70047004 18 5743 8265 L25 惠崇公路福厦公路 螺阳镇政府 69266926 18 5679 8173 L26 东霞路 1瑞安街 惠兴街 67306730 18 5519 7941 L27 惠黄公路 1建筑业 福厦公路 63426342 18 5200 7484 L28 福厦公路 1汽车南站 五洲现代广场 62586258 18 5132 7384 L29 中山北街 3锦绣花园城 惠兴街 61786178 18 5066 7290 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 3 编号编号道路名称道路名称范围范围 路线价路线价 元元 修正修正 幅度幅度 范围范围 元元 L30 石灵街 2乐园路 惠兴街 60276027 18 4942 7112 L31 建设北街 1北园路 惠兴街 58655865 18 4809 6921 L32 南阳路 1中山南街 福厦公路 57255725 18 4695 6756 L33 世纪大道 2惠黄公路 南环城路 55235523 18 4529 6517 L34 迎宾东路迎宾路 坝头路 54485448 18 4467 6429 L35 乐园路石灵街 建设北街 52625262 18 4315 6209 L36 迎宾路 1福厦公路 火车站 51045104 18 4185 6023 L37 建设北街 2福厦公路 北园路 48784878 18 4000 5756 L38 福厦公路 2瑞安街 南阳路 46244624 18 3792 5456 L39 东霞路 2惠兴街 福厦公路 43994399 18 3607 5191 L40 霞张美食街 42474247 18 3483 5011 L41 西苑路 1惠兴街 龙泉宫 40114011 18 3289 4733 L42 霞晖路世纪大道 惠华路 39653965 18 3251 4679 L43 福厦公路 3县人武部 瑞安街 38553855 18 3161 4549 L44 福厦公路 4南阳路 汽车南站 36673667 18 3007 4327 L45 南阳路 2中山南街以西 35233523 18 2889 4157 L46 惠黄公路 2建筑业 西苑路 35023502 18 2872 4132 L47 西苑路 2南阳路 南环城路 34713471 18 2846 4096 L48 G324 复线 聚星国际城 城南工业区 河流 34253425 18 2809 4042 L49 迎宾路 2福厦公路 世纪大道 33593359 18 2754 3964 L50 福厦公路 5五洲现代广场 迎宾路 33123312 18 2716 3908 L51 瑞安街东霞路 福厦公路 32763276 18 2686 3866 L52 东霞路 3建设北街 瑞安街 30443044 18 2496 3592 L53 育苑路南阳路 霞晖路 28712871 15 2440 3302 L54 红莲路东霞路 福厦公路 27482748 15 2336 3160 L55 石灵街 3建设北街 乐园路 25602560 15 2176 2944 L56 中山北街 4北园路 锦绣花园城 25082508 15 2132 2884 L57 其他路段其他路段 20812081 15 1769 2393 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 4 表表 1 21 2 惠安县城区商服用地基准地价表惠安县城区商服用地基准地价表 基准地价基准地价 土地土地 级别级别 范范 围围 楼面地价楼面地价 元 元 地面地价地面地价 元 元 地面地价地面地价 万元 万元 亩 亩 修正幅度修正幅度 一级 西苑路 锦绣花园城 君临世纪 乐园路 东霞 路 福厦公路 林辋溪 世纪大道 南阳路 西苑路 21002100 52505250 350 0 25 二级 分布在一级地外围 即 科山公园 泗洲溪 北园路 北侧约 300 米 高级中学西侧 建设北街西侧约 250 米 南洲村南侧 福厦公路 G324 复线 迎宾路 螺阳路 河流 G324 复线 南环城路 竿林 路 惠黄路南侧约 150 米 紫云石材西侧 林口路 石马村道路 城市规划建成区界线 科山公园 13201320 33003300 220 0 25 三级除一 二级外的其他城市规划建成区范围840840 21002100 140 0 25 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 5 表表 1 31 3 惠安县城区住宅用地基准地价表惠安县城区住宅用地基准地价表 基准地价基准地价 土地土地 级别级别 范范 围围 楼面地价楼面地价 元 元 地面地价地面地价 元 元 地面地价地面地价 万元 万元 亩 亩 修正幅度修正幅度 一级 西苑路 锦绣花园城 君临世纪 乐园路 东霞 路 福厦公路 林辋溪 世纪大道 南阳路 西苑路 13801380 34503450 230 0 25 二级 分布在一级地外围 即 科山公园 泗洲溪 北园路 北侧约 300 米 高级中学西侧 建设北街西侧约 250 米 南洲村南侧 福厦公路 G324 复线 迎宾路 螺阳路 河流 G324 复线 南环城路 竿林 路 惠黄路南侧约 150 米 紫云石材西侧 林口路 石马村道路 城市规划建成区界线 科山公园 900900 22502250 150 0 25 三级除一 二级外的其他城市规划建成区范围630630 15751575 105 0 25 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 6 表表 1 41 4 惠安县城区工业用地基准地价表惠安县城区工业用地基准地价表 基准地价基准地价 土地土地 级别级别 范范 围围 地面地价地面地价 元 元 地面地价地面地价 万元 万元 亩 亩 修正幅度修正幅度 一级 西苑路 锦绣花园城 君临世纪 乐园路 东霞路 福 厦公路 惠华路 林辋溪 世纪大道 南阳路 西苑路 450450 30 0 15 二级 分布在一级地外围 即 科山公园 泗洲溪 北园路北侧约 300 米 高级中学西侧 建设北街西侧约 250 米 南洲村南 侧 福厦公路 G324 复线 迎宾路 螺阳路 河流 G324 复线 南环城路 竿林路 惠黄路南侧约 150 米 紫 云石材西侧 林口路 石马村道路 城市规划建成区界线 科山公园 345345 23 0 15 三级除一 二级外的其他城市规划建成区范围270270 18 0 15 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 7 表表 1 51 5 惠安县城区商服用地二 三级类用途基准地价表惠安县城区商服用地二 三级类用途基准地价表 批发零售用地批发零售用地商贸式物流用地商贸式物流用地星级酒店用地星级酒店用地 住宿餐饮用地住宿餐饮用地 除星级酒店用地外除星级酒店用地外 土地土地 级别级别 元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩 一级 52505250 350 0 23942394 159 6 24152415 161 0 31053105 207 0 二级 33003300 220 0 15051505 100 3 15751575 105 0 20252025 135 0 三级 21002100 140 0 958958 63 9 11031103 73 5 14181418 94 5 注 上述基准地价为地面地价 商贸式物流用地容积率为 1 0 其他用地容积率为 2 5 表表 1 51 5 惠安县城区商服用地二 三级类用途基准地价表惠安县城区商服用地二 三级类用途基准地价表 续续 办公办公 写字楼写字楼 用地用地企业总部用地企业总部用地 商务金融用地商务金融用地 除企业总部用地外除企业总部用地外 土地土地 级别级别 元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩 一级 27602760 184 0 20702070 138 0 34503450 230 0 二级 18001800 120 0 13501350 90 0 22502250 150 0 三级 12601260 84 0 945945 63 0 15751575 105 0 注 上述基准地价为地面地价 容积率为 2 5 表表 1 61 6 惠安县城区住宅用地二 三级类用途基准地价表惠安县城区住宅用地二 三级类用途基准地价表 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 8 普通住宅用地普通住宅用地公寓用地公寓用地别墅用地别墅用地 土地土地 级别级别 元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩 一级 34503450 230 0 34503450 230 0 41404140 276 0 二级 22502250 150 0 22502250 150 0 27002700 180 0 三级 15751575 105 0 15751575 105 0 18901890 126 0 注 上述基准地价为地面地价 普通住宅 公寓用地容积率为 2 5 表表 1 71 7 惠安县城区工矿仓储用地二 三级类用途基准地价表惠安县城区工矿仓储用地二 三级类用途基准地价表 工业用地工业用地采矿用地采矿用地仓储用地 含仓储式物流用地 仓储用地 含仓储式物流用地 土地土地 级别级别 元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩 一级 450450 30 0 450450 30 0 450450 30 0 二级 345345 23 0 345345 23 0 345345 23 0 三级 270270 18 0 270270 18 0 270270 18 0 注 上述基准地价为地面地价 容积率为 1 0 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 9 表表 1 81 8 惠安县城区其他类型用地基准地价表惠安县城区其他类型用地基准地价表 公共管理与公共服务用地公共管理与公共服务用地特殊用地特殊用地交通运输用地交通运输用地 新闻出版 科教 医卫新闻出版 科教 医卫 慈善用地慈善用地 文体娱乐用地文体娱乐用地 公共设施 风景名胜设施公共设施 风景名胜设施 用地用地 殡葬用地殡葬用地停车场用地停车场用地 土地土地 级别级别 元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩元元 万元万元 亩亩 一级 21422142 142 8 17601760 117 3 450450 30 0 20702070 138 0 17181718 114 5 二级 13971397 93 1 11481148 76 5 345345 23 0 13501350 90 0 11211121 74 7 三级 978978 65 2 803803 53 5 270270 18 0 945945 63 0 784784 52 3 注 上述基准地价为地面地价 营利性的新闻出版 科教 医卫慈善等用地的容积率为 1 5 文体娱乐 公共设施 风景名胜设施 殡葬 停车场等用地的容积率为 1 0 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 10 附表附表 2 2 惠安县城区基准地价修正 惠安县城区基准地价修正体系体系 表表 2 12 1 惠安县城区商服用地基准地价修正系数表惠安县城区商服用地基准地价修正系数表 影响因素优较优一般较劣劣 距商服中心距离 5 002 500 2 50 5 00 商服条件 距农贸市场距离 2 501 250 1 25 2 50 区域道路类型 3 001 500 1 50 3 00 交通条件 距对外交通中心距离 2 501 250 1 25 2 50 距中学距离 1 500 750 0 75 1 50 距小学距离 1 250 630 0 63 1 25 公用设施状 况 距医院距离 1 500 750 0 75 1 50 环境条件周围土地利用类型 1 250 630 0 63 1 25 宗地临街宽度 1 500 750 0 75 1 50 宗地进深 2 001 000 1 00 2 00 宗地临街状况 2 001 000 1 00 2 00 宗地条件 宗地形状 1 000 500 0 50 1 00 表表 2 22 2 惠安县城区住宅用地基准地价修正系数表惠安县城区住宅用地基准地价修正系数表 影响因素优较优一般较劣劣 距商服中心距离 3 251 630 1 63 3 25 商服条件 距农贸市场距离 2 251 130 1 13 2 25 区域道路类型 2 251 130 1 13 2 25 交通条件 距对外交通中心距离 2 251 130 1 13 2 25 距中学距离 1 500 750 0 75 1 50 距小学距离 1 750 880 0 88 1 75 距幼儿园距离 1 250 630 0 63 1 25 距医院距离 1 500 750 0 75 1 50 公用设施状 况 距公园距离 1 250 630 0 63 1 25 区域环境质量状况 2 001 000 1 00 2 00 环境条件 周围土地利用类型 1 500 750 0 75 1 50 宗地形状 1 000 500 0 50 1 00 工程地质 1 250 630 0 63 1 25 建筑密度 1 000 500 0 50 1 00 宗地条件 建筑朝向 1 000 500 0 50 1 00 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 11 表表 2 32 3 惠安县城区工业用地基准地价修正系数表惠安县城区工业用地基准地价修正系数表 影响因素影响因子优较优一般较劣劣 道路宽度 1 950 980 0 98 1 95 路面质量 1 200 600 0 60 1 20 交通条件 距对外交通中心距离 1 800 900 0 90 1 80 供水保证率 1 350 680 0 68 1 35 供电保证率 1 350 680 0 68 1 35 基础设施条件 排水保证率 1 200 600 0 60 1 20 产业聚集程度产业聚集度 2 251 130 1 13 2 25 环境质量状况 0 750 380 0 38 0 75 环境条件 区域土地利用限制 0 750 380 0 38 0 75 宗地形状 0 750 380 0 38 0 75 宗地面积 0 750 380 0 38 0 75 宗地条件 工程地质 0 900 450 0 45 0 90 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 12 表表 2 42 4 惠安县城区商服用地宗地地价影响因素说明表惠安县城区商服用地宗地地价影响因素说明表 一级一级 影响因素优较优一般较劣劣 距商服中心距离 米 250250 550550 950950 1450 1450 商服条件 距农贸市场距离 米 150150 300300 500500 750 750 区域道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道其他道路 交通条件 距对外交通中心距离 米 250250 500500 750750 1000 1000 距中学距离 米 200200 400400 600600 800 800 距小学距离 米 150150 350350 550550 750 750公用设施状况 距医院距离 米 350350 750750 11501150 1550 1550 环境条件周围土地利用类型商服用地住宅生活用地机关文教用地园林景观用地工矿仓储用地 宗地临街宽度 8m5 8m3 5m2 3m 2m 宗地进深 4m 4 8m8 12m12 18m 18m 宗地临街状况 两面临街 两面临主街 两面临街 一面主街 一 面支路 一面临街 临主街 一面临街 临支路 不临街 宗地条件 宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 13 表表 2 52 5 惠安县城区商服用地宗地地价影响因素说明表惠安县城区商服用地宗地地价影响因素说明表 二级二级 影响因素优较优一般较劣劣 距商服中心距离 米 450450 10001000 16001600 2250 2250 商服条件 距农贸市场距离 米 350350 750750 12501250 1850 1850 区域道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道其他道路 交通条件 距对外交通中心距离 米 700700 13001300 19001900 2500 2500 距中学距离 米 500500 10001000 15001500 2000 2000 距小学距离 米 350350 700700 10501050 1400 1400公用设施状况 距医院距离 米 650650 12501250 18501850 2450 2450 环境条件周围土地利用类型商服用地住宅生活用地机关文教用地园林景观用地工矿仓储用地 宗地临街宽度 8m5 8m3 5m2 3m 2m 宗地进深 4m 4 8m8 12m12 18m 18m 宗地临街状况 两面临街 两面临主街 两面临街 一面主街 一 面支路 一面临街 临主街 一面临街 临支路 不临街 宗地条件 宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 14 表表 2 62 6 惠安县城区商服用地宗地地价影响因素说明表惠安县城区商服用地宗地地价影响因素说明表 三级三级 影响因素优较优一般较劣劣 距商服中心距离 米 850850 15001500 22502250 3100 3100 商服条件 距农贸市场距离 米 600600 10501050 16001600 2250 2250 区域道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道其他道路 交通条件 距对外交通中心距离 米 14001400 21002100 28002800 3400 3400 距中学距离 米 600600 12001200 18001800 2400 2400 距小学距离 米 500500 900900 13001300 1700 1700公用设施状况 距医院距离 米 900900 17001700 25002500 3300 3300 环境条件周围土地利用类型商服用地住宅生活用地机关文教用地园林景观用地工矿仓储用地 宗地临街宽度 8m5 8m3 5m2 3m 2m 宗地进深 4m 4 8m8 12m12 18m 18m 宗地临街状况 两面临街 两面临主街 两面临街 一面主街 一 面支路 一面临街 临主街 一面临街 临支路 不临街 宗地条件 宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 15 表表 2 72 7 惠安县城区住宅用地宗地地价影响因素说明表惠安县城区住宅用地宗地地价影响因素说明表 一级一级 影响因素优较优一般较劣劣 距商服中心距离 米 400400 750750 11001100 1450 1450 商服条件 距农贸市场距离 米 150150 350350 550550 750 750 区域道路类型生活型主干道混合型主干道生活型次干道交通型主干道其他道路 交通条件 距对外交通中心距离 米 250250 500500 750750 1000 1000 距中学距离 米 200200 400400 600600 800 800 距小学距离 米 150150 350350 550550 750 750 距幼儿园距离 米 150150 300300 450450 600 600 距医院距离 米 350350 750750 11501150 1550 1550 公用设施状况 距公园距离 米 200200 450450 700700 950 950 区域环境质量状况好较好一般较差差 环境条件 周围土地利用类型高级住宅小区普通住宅小区零散住宅区商业区厂矿区 宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则 工程地质好较好一般较差差 建筑密度低较低中等较密集密集 宗地条件 建筑朝向南西南 东南东西西北 东北北 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 16 表表 2 82 8 惠安县城区住宅用地宗地地价影响因素说明表惠安县城区住宅用地宗地地价影响因素说明表 二级二级 影响因素优较优一般较劣劣 距商服中心距离 米 600600 12501250 19001900 2550 2550 商服条件 距农贸市场距离 米 450450 950950 14501450 1950 1950 区域道路类型生活型主干道混合型主干道生活型次干道交通型主干道其他道路 交通条件 距对外交通中心距离 米 700700 13001300 19001900 2500 2500 距中学距离 米 500500 10001000 15001500 2000 2000 距小学距离 米 350350 700700 10501050 1400 1400 距幼儿园距离 米 300300 600600 900900 1200 1200 距医院距离 米 650650 12501250 18501850 2450 2450 公用设施状况 距公园距离 米 550550 11001100 16501650 2200 2200 区域环境质量状况好较好一般较差差 环境条件 周围土地利用类型高级住宅小区普通住宅小区零散住宅区商业区厂矿区 宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则 工程地质好较好一般较差差 建筑密度低较低中等较密集密集 宗地条件 建筑朝向南西南 东南东西西北 东北北 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 17 表表 2 92 9 惠安县城区住宅用地宗地地价影响因素说明表惠安县城区住宅用地宗地地价影响因素说明表 三级三级 影响因素优较优一般较劣劣 距商服中心距离 米 10501050 18501850 26502650 3450 3450 商服条件 距农贸市场距离 米 750750 13001300 18501850 2400 2400 区域道路类型生活型主干道混合型主干道生活型次干道交通型主干道其他道路 交通条件 距对外交通中心距离 米 14001400 21002100 28002800 3400 3400 距中学距离 米 600600 12001200 18001800 2400 2400 距小学距离 米 500500 900900 13001300 1700 1700 距幼儿园距离 米 400400 800800 12001200 1600 1600 距医院距离 米 900900 17001700 25002500 3300 3300 公用设施状况 距公园距离 米 800800 16001600 24002400 3200 3200 区域环境质量状况好较好一般较差差 环境条件 周围土地利用类型高级住宅小区普通住宅小区零散住宅区商业区厂矿区 宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则 工程地质好较好一般较差差 建筑密度低较低中等较密集密集 宗地条件 建筑朝向南西南 东南东西西北 东北北 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 18 表表 2 102 10 惠安县城区工业用地宗地地价影响因素说明表惠安县城区工业用地宗地地价影响因素说明表 一级一级 影响因素优较优一般较劣劣 道路宽度 米 50 36 5024 3612 24 12 路面质量路面完好基本完好局部轻微破损局部严重破损 未硬化或严重 破损 交通条件 距对外交通中心距离 米 150150 350350 600600 900 900 供水保证率 9590 9580 9070 80 70 供电保证率 9590 9580 9070 80 70基础设施条件 排水保证率 9590 9580 9070 80 70 产业聚集程度产业聚集度高较高一般较低低 环境质量状况好较好一般较差差 环境条件 区域土地利用限制无限制个别条件有影响 部分工业可布 置 工业布置受极 大限制 不允许工业布 置 宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则 宗地面积规模扩大余地大可扩大规模满足现状规模限制规模严重限制规模宗地条件 工程地质好较好一般较差差 惠安县城区 20011 年基准地价修编成果应用说明 19 表表 2 112 11 惠安县城区工业用地宗地地价影响因素说明表惠安县城区工业用地宗地地价影响因素说明表 二级二级 影响因素优较优一般较劣劣 道路宽度 米 50 36 5024 3612 24 12 路面质量路面完好基本完好局部轻微破损局部严重破损 未硬化或严重 破损 交通条件 距对外交通中心距离 米 550550 10501050 16501650 2350 2350 供水保证率 9590 9580 9070 80 70 供电保证率 9590 9580 9070 80 70基础设施条件 排水保证率 9590 9580 9070 80 70 产业聚集程度产业聚集度高较高一般较低低 环境质量状况好较好一般较差差 环境条件 区域土地利用限制无限制个别条件有影响 部分工业可布 置 工业布置受极 大限制 不允许工业布 置 宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则 宗地面积规模扩大余地大可扩大规模满足现状规模限制规模严重限制规模宗地条件 工程地质好较好一般较差差 惠安县城区 20011 年基准地价修编成果应用说明 20 表表 2 122 12 惠安县城区工业用地宗地地价影响因素说明表惠安县城区工业用地宗地地价影响因素说明表 三级三级 影响因素优较优一般较劣劣 道路宽度 米 50 36 5024 3612 24 12 路面质量路面完好基本完好局部轻微破损局部严重破损 未硬化或严重 破损 交通条件 距对外交通中心距离 米 12501250 18001800 24502450 3200 3200 供水保证率 9590 9580 9070 80 70 供电保证率 9590 9580 9070 80 70基础设施条件 排水保证率 9590 9580 9070 80 70 产业聚集程度产业聚集度高较高一般较低低 环境质量状况好较好一般较差差 环境条件 区域土地利用限制无限制个别条件有影响 部分工业可布 置 工业布置受极 大限制 不允许工业布 置 宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则 宗地面积规模扩大余地大可扩大规模满足现状规模限制规模严重限制规模宗地条件 工程地质好较好一般较差差 附表附表 3 3 惠安县城区商业路线价修正系数表 惠安县城区商业路线价修正系数表 详见第二部分成果应用说明详见第二部分成果应用说明 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 21 第二部分第二部分 成果应用说明成果应用说明 一 基准地价适用范围一 基准地价适用范围 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果的适用范围为 惠安县城总 体规划调整的规划建成区范围 具体为 北至玉辋公路 南至漳泉肖铁 路 西至林口 东至铁路桥 林辋溪 总面积约 24 73 平方公里 二 基准地价二 基准地价定义和构成定义和构成 基准地价是政府定期制定公布的各土地利用类型 商服 住宅 工 业等 现状条件下的一定年期土地级别或均质地域平均土地使用权收益 的单位面积价格 该基准地价包含土地取得成本 土地前期开发成本 按规定收取的 相关费用和土地出让收益等 不包括城市基础设施配套费 耕地占用税 和契税 1 土地取得成本 包括征地 拆迁安置费用 其中征地费用包括 土地补偿费 安置补助费和青苗 地上物补偿费等费用 拆迁安置费用 包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费等费用 2 土地前期开发成本 指土地前期开发达到 五通一平 即宗地 红线外通路 通上水 通下水 通电 通讯及红线内场地平整 所需的 费用 3 按规定收取的相关费用 包括新增建设用地有偿使用费 耕地 开垦费 征地管理费 国有土地收益金 被征地农民社会保障金 3 万 元 亩 以及按规定应收取的各项基金和其他费用 4 土地出让收益 指土地出让收入扣除土地取得成本 土地前期 开发成本和按规定收取的相关费用等土地成本后的收益 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 22 三 基准地价内涵三 基准地价内涵 表表 3 13 1 惠安县城区基准地价内涵表惠安县城区基准地价内涵表 用地类型表现形式使用年期 年 开发程度容积率评估期日 路线价 楼面地价 40 五通一平 1 02011 1 1 商服 级别楼面地价 40 五通一平 2 52011 1 1 住宅级别楼面地价 70 五通一平 2 52011 1 1 工业级别地面地价 50 五通一平 1 02011 1 1 其他类型级别地面地价 50 五通一平 1 0 1 52011 1 1 1 基准地价用地类型 根据 土地利用现状分类 GB T21010 2007 和 福建省国土资 源厅关于进一步规范土地用途分类管理的管理 闽国土资综 2009 225 号 本次基准地价的用地类型包括商服用地 住宅用地 工业用地以 及其他类型用地等四类 1 商服用地 包括批发零售用地 住宿餐饮用地 商务金融用地 其它商服用地 2 住宅用地 包括普通住宅 公寓 别墅等用地 3 工业用地 包括工业用地 采矿用地 仓储用地 4 其他类型用地包括 包括公共管理和公共服务用地中的营利性 新闻出版 科教 医卫慈善 文体娱乐 公共设施 风景名胜设施用地 特殊用地中的营利性殡葬用地以及交通运输用地中的营利性停车场用地 等 2 基准地价年期 根据闽国土资综 2011 24 号文件规定 本次基准地价年期统一为各 种类型用地的法定最高使用年限 即 商服用地 40 年 住宅用地 70 年 工业用地 50 年 其他类型用地 50 年 若某种用途的基准地价标准参照 其他用途基准地价标准的一定比例确定的 该用途的基准地价年期仍为 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 23 该用途的法定最高使用年限 3 基准地价表现形式 本次基准地价修编对商服 住宅用地引入了楼面地价的表现形式 各类用地基准地价的具体表现形式如下 1 商服用地基准地价的表现形式包括路线价和级别楼面地价两种 2 住宅用地基准地价的表现形式为级别楼面地价 3 工业用地基准地价的表现形式为级别地面地价 4 其他类型用地基准地价的表现形式为级别地面地价 4 基准地价开发程度 根据闽国土资综 2011 24 号文件规定 结合惠安县的实际情况 确 定本次基准地价的土地开发程度为 五通一平 即宗地红线外通路 通上水 通下水 通电 通讯及红线内场地平整 5 基准地价容积率 根据闽国土资综 2011 24 号文件规定 结合惠安县的实际情况 确 定本次基准地价的容积率为 商服用地 2 5 其中商业路线价 1 0 住 宅用地 2 5 工业用地 1 0 其他类型用地 1 0 营利性的新闻出版 科 教 医卫慈善用地 1 5 6 路线价进深和宽度 根据惠安县的实际情况 确定本次商业用地路线价的标准进深为 12 米 标准宽度为 3 5 米 7 基准地价评估期日 根据闽国土资综 2011 24 号文件规定 本次基准地价修编的评估期 日为 2011 年 1 月 1 日 8 各类用地的地价影响因素均为一般状态 四 基准地价修正体系四 基准地价修正体系 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 24 一 商业用地路线价修正 一 商业用地路线价修正体系体系 路线价代表某一路段标准深度的宗地平均价格 根据惠安县城区的 商业用地现状 同一路线价区段内的宗地价格因个别因素不一样而略有 差异 因此 基于路线价的宗地地价评估需进行临街深度修正 临街宽 度修正 楼层修正 使用年期修正 估价期日修正 微观区位修正等 1 深度修正 根据惠安县城区商业用地的现状 商业用地一般临街进深为 12 米 故本次路线价是指进深 12 米的商业用地地价 由商业用地的特点可知 越靠近街道的土地利用价值越高 而随着深度的增加 其利用价值越来 越低 变化最终趋于平缓 因此 在宗地评估时应进行深度修正 惠安 县城区商业用地临街深度修正系数见下表 表表 3 23 2 惠安县城区商业用地深度修正系数表惠安县城区商业用地深度修正系数表 临街深度临街深度 米米 2 2 44 66 88 101010 1212 超过 12 米的部分 修正系数修正系数 1 551 421 301 191 091 001 000 40 2 宽度修正 临街商业用地的宽度与其地价也是密切相关的 一般而言随着宽度 的增加 地价会随之上升 在分析调查资料的基础上 并征求有关专家 的意见 得出惠安县城区商业用地临街宽度修正系数见下表 表表 3 33 3 惠安县城区商业用地宽度修正系数表惠安县城区商业用地宽度修正系数表 宽度宽度 米米 2 2 33 3 4 44 55 66 8 8 修正系数修正系数 0 850 921 001 001 031 051 081 10 3 楼层修正 本次路线价是指里地线 12 米内的一层商业地价 惠安县城区商业 店面大多都只在一层 个别宗地二三层有安排商业 因此需对个别二三 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 25 层及以上有安排商业的宗地进行楼层修正 惠安县城区商业用地楼层修 正系数见下表 表表 3 43 4 惠安县城区商业用地楼层修正系数表惠安县城区商业用地楼层修正系数表 楼层楼层一层一层二层三层 修正系数修正系数 1 001 000 330 25 注 若第二 三层的商业经修正后低于住宅楼面地价的 则按住宅楼面地价计 三 层以上的商业直接按住宅楼面地价计 4 微观区位修正 路线价只是同一区段的平均地价 商业用地对区位最为敏感 同一 区段内仍存在差异 需进行微观区位修正 通过对惠安城区各路线价区 段内的有效样点进行统计 繁华路段差异 20 较繁华路段差异 18 一般路段差异 15 因此 在具体应用时 应根据宗地所处位 置的繁华程度 如距商业中心距离 周边店面经营类型 临街状况修 正 如一面临街 二面临街 三面临街等 交通限制等情况进行综合 分析修正 二 各类用地级别基准地价修正体系 二 各类用地级别基准地价修正体系 商服用地区域因素主要考虑商服条件 交通条件 公用设施状况 环境条件等 个别因素主要有临街宽度 进深 宗地形状 临街状况等 住宅用地区域因素主要考虑商服条件 交通条件 公用设施状况 环境条件等 个别因素主要有宗地形状 工程地质 建筑密度 建筑朝 向等 工业用地区域因素主要考虑交通条件 基础设施条件 产业聚集程 度 环境条件等 个别因素主要有宗地形状 宗地面积 工程地质等 具体的基准地价修正系数表和宗地地价影响因素说明表详见第一部 分成果汇总附表 2 惠安县城区 2011 年基准地价修编成果应用说明 26 三 其他因素修正 三 其他因素修正 在利用基准地价评估宗地地价时 除必须进行上述区域因素和个别 因素修正外 还需要对对宗地价格影响比较大的容积率 土地使用年期 估价期日 土地开发程度等因素进行修正 1 容积率修正系数 容积率是建筑总面积与总用地面积的比率 不同的容积率代表不同 的土地利用强度 基准地价是在一定容积率条件下的均质区域平均价格 因此 在宗地地价评估中 必须根据宗地容积率对基准地价进行修正 惠安县城区商服用地 住宅用地容积率修正系数见下表 表表 3 53 5 惠安县城区商服用地容积率修正系数表 楼面地价 惠安县城区商服用地容积率修正系数表 楼面地价 容积率容积率 1 01 01 11 11 21 21 31 31 41 41 51 5 1 61 6 1 71 7 1 81 8 1 91 9 2 02 0 修正系数 1 8789 1 7352 1 6156 1 5144 1 4277 1 3526 1 2920 1 2387 1 1913 1 1488 1 1106 容积率容积率 2 12 1 2 22 2 2 32 3 2 42 4 2 52 5 2 62 6 2 72 7 2 82 8 2 92 9 3 03 0 修正系数 1 0843 1 0603 1 0385 1 0184 1 00001 0000 0 9877 0 9762 0 9656 0 9557 0 9465 容积率容积率 3 13 1 3 23 2 3 33 3 3 43 4 3 53 5 3 63 6 3 73 7 3 83 8 3 93 9 4 04 0 修正系数 0 9343 0 9229 0 9122 0 9021 0 8926 0 8811 0 8702 0 8599 0 8501 0 8407 容积率容积率 4 14 1 4 24 2 4 34 3 4 44 4 4 54 5 4 64 6 4 74 7 4 84 8 4 94 9 5 05 0 修正系数 0 83 0 8198 0 8101 0 8007 0 7919 0 782 0 7725 0 7634 0 7547 0 7463 容积率容积率 5 15 1 5 25 2 5 35 3 5 45 4 5 55 5 5 65 6 5 75 7 5 85 8 5 95 9 6 06 0 修正系数 0 7372 0 7285 0 7200 0 7119 0 7041 0 6958 0 6877 0 6799 0 6724 0 6651 表表 3 63 6 惠安县城区商服用地容积率修正系数表 地面地价 惠安县城区商服用地容积率修正系数表 地面地价 容积率容积率 1 0 1 01 11 11 21 21 31 31 41 41 51 5 1 61 6 1 71 7 1 81 8 1 91 9 2 02 0 修正系数 0 7515 0 7635 0 7755 0 7875 0 7995 0 8115 0 8269 0 8423 0 8577 0 8731 0 8884 容积率容积率 2 12