第十章 不动产估价的程序.ppt

不动产估价 第十章不动产估价的程序 进行不动产估价的基本步骤和环节 反映的是估价工作的客观过程 估价准备阶段估价实施阶段估价完成阶段 一 估价业务受理的基本要求 第一节估价业务受理 接受委托主动争取 二 签订估价委托合同 第一节估价业务受理 房地产估价合同 三 制定估价作业计划 第一节估价业务受理 1 初选估价方法 1 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2 若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价 不得随意取舍 3 有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4 收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5 具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6 在不宜采用比较法 收益法 假设开发法进行估价的情况下 可采用成本法作为主要的估价方法 资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 3 其他估价作业环节安排 时间 人力 经费和进度 2 拟定调查搜集的资料 一 确定估价目的 第二节确定估价基本事项 其中估价目的是龙头 估价目的源自于对估价的需要 经国务院国有资产监督管理委员会国资改革 2007 号文件批准 中国 集团公司拟发起成立股份公司 根据国土资源部 关于核准中国 集团公司重组改制土地资产处置总体方案的批复 国土资函 2007 号 核准采用作价出资方式对原划拨土地使用权进行处置 需对其下属 建设有限公司位于山西省太原市的九宗土地土地使用权价格进行评估 为中国 集团公司发起成立股份公司进行土地资产处置及确定国有建设用地使用权价格提供参考依据 二 确定估价对象 第二节确定估价基本事项 一 估价对象实体确认 二 估价对象权利状态确认 三 最佳开发利用方式的确认 对土地的查勘 对房屋的查勘 勘丈绘图 拍照 录像 对环境条件的确认 产权证明 其他证明 行政与规划限制 法律许可 自然可能 经济可行 最高价值 三 确定价格定义 第二节确定估价基本事项 1 估价对象的用途2 估价对象的土地开发程度3 土地使用年期4 估价期日 1 用途设定 估价对象土地登记用途为工业 根据 土地利用现状分类 GB T21010 2007的规定 此次估价设定用途为工业用地 2 开发程度设定 估价对象实际开发程度为宗地红线外 五通 通路 通电 通上水 通下水 通讯 和宗地红线内 五通 通路 通电 通上水 通下水 通讯 及场地平整 根据此次评估目的 设定待估宗地开发程度为宗地红线外 五通 通路 通电 通上水 通下水 通讯 和红线内场地平整 3 土地利用和规划条件说明 待估宗地容积率按照现状容积率设定 4 国有建设用地使用权年限设定 估价对象评估基准日时为国有划拨土地 由于委托方因重组改制的需要 拟采用作价出资方式处置原国有划拨建设用地使用权 故 设定估价对象国有建设用地使用权年限为设定用途法定最高出让土地使用年限50年 5 国有建设用地使用权价格权利设定 估价对象评估基准日时为国有划拨土地 由于委托方因重组改制的需要 拟采用作价出资方式处置原划拨国有建设用地使用权 故此次设定估价对象国有建设用地使用权价格是指假设已经取得作价出资50年期的国有建设用地使用权价格 本报告评估的土地价格是在上述设定用途 开发程度 容积率 土地使用年限条件下于基准日2007年12月31日的作价出资50年的国有建设用地使用权价格 一 资料的调查与收集的主要类型 第三节资料调查与收集 一 宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度 土地使用制度 住房制度 相关的法律 法规 自然条件 城市规划 基础设施 公共设施 人口数量 人口素质 家庭规模 需求状况 供给状况 出售和出租状况 空置状况 三 估价对象状况资料 区位 权益 实物 二 估价方法所需资料 二 资料的调查与收集的主要来源 第三节资料调查与收集 1 委托估价方提供 2 实地查勘与调查 3 查阅各种媒体有关不动产方面的信息资料 4 咨询中介机构获取 5 查阅政府有关部门资料 如土地管理部门 房产管理部门 6 不动产交易市场 7 询问有关当事人 8 同行之间相互提供 三 现场查勘 第三节资料调查与收集 一 实体确认 坐落 面积 二 权利状态确认 二 影响因素分析 第四节资料整理与影响因素分析 一 影响因素分析的原则 五 个别分析 二 影响因素分析的重点 三 影响因素分析的方法 四 区域分析 宗地 街道 接近 环境 行政 其他条件 一 资料整理 一 选择估价方法 第五节不动产价格评估 初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量 二 试算价格及价格调整 第五节不动产价格评估 一 从资料信赖度观察 自用不动产 收益不动产 二 从估价对象的种类观察 三 确定估价结果 第五节不动产价格评估 方法选用是否正确 公式运用是否恰当 计算过程是否有误 基础数据是否准确 参数选取是否合理 是否符合估价原则等 一 估价结果分析 二 确定估价结果 方法 算术平均法加权平均法中位数法众数法综合法 根据以上评估过程 不同方法的评估结果参见表3 5 考虑到评估过程中案例真实 估价方法得当 估价师根据当地地价水平 认为待估宗地两种方法求得地价都比较准确反映待估宗地的合理地价水平 且相差幅度不大 故可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果 根据国土资源部 关于发布实施 全国工业用地出让最低价标准 的通知 国土资发 2006 307号 待估宗地的地价水平高于太原市的工业最低限价 一 撰写估价报告书的作用和目的 第六节撰写估价报告书 二 撰写估价报告书的基本要求 内在质量 结果准确 参数合理 方法正确外在质量 格式正确 文字表达 印刷质量 1 全面性 2 公正性和客观性 3 准确性