地块可研报告_华府出让地块.pptx

2014 01 29华府出让地块可研报告 四川中原二级市场营运中心策略服务部ChengDu 01 2014 1月6日的土地公告显示 天府新区华阳街道一心社区 华府 的一宗二类住宅兼容商业设施用地 将于1月29日拍卖出让 起拍楼面地价2760元 平米 引言 出让地块信息 目录 第一部分出让地块区域介绍 区域规划 地块属于天府新区范围 区域定位为国际新城南中央商务区和生活区 东部新城规划格局 天府新区 规划总面积1578平方公里 涉及3市7县 成都高新技术开发区 南区 成都经济技术开发区 双流经济开发区 龙泉 彭山 仁寿等区域 形成现代产业 现代生活 现代都市三位一体协调发展的示范区 力争再造一个 产业成都 板块属于天府新区起步区的天府新城范围内 承载城市高端功能 将聚集发展中央商务 总部办公 文化行政等高端服务功能 出让地块区域介绍 道路交通 四纵三横 缺乏轨道交通 公交线路目前匮乏 出让地块区域介绍 区域配套 总的来说区域配套不成熟 现有的教育医疗等配套均在2公里以外 商务配套集中在华阳城区 出让地块区域介绍 区域配套分布图 约方圆3公里 第二部分区域房地产市场简述 出让地块区域房地产市场简述 目前地块周边3公里在售的主力项目11个 以普通刚需为主 仅统计出让地块周边的主力项目 产品多为普通刚需 待售体量超1200万方 出让地块区域房地产市场简述 区域项目以普通刚需为主 大盘较多 其中主力面积为71 97平米的中信城项目 月均走量达到303套 在区域内是毋庸置疑的标杆 出让地块区域房地产市场简述 区域产品以70 90平米为主 供应达到33 且去化良好 90 150平米的首改产品需求也十分旺盛 这部分产品主要集中在深耕多年的南湖国际社区项目 图 区域产品面积供需概况 数据统计时间为2009 2013年 出让地块区域房地产市场简述 第三部分出让地块介绍 出让地块介绍 地块本身 地块南侧道路 地块东侧道路空地 地块北侧绿地 地块北侧牧华路中信城 地块东北侧牧华路 出让地块体量较大 兼容部分商业 多面临街 出让地块介绍 地块方正 地面平整 分割为2块 其中一块双面临街 另一块四面临街 第四部分出让地块产品规划构思 住宅 采用点式围合式布局 主要朝向城市绿地和中庭景观 独栋商业 沿主干道布置 与底商形成商业街 人口集中 商业氛围好 底商 位于住宅底部 采用商业街形式布局 商业氛围好 地块规划构思 N 本项目住宅产品结构 效果图 分区图 住宅 33F 住宅 32F 独栋商业 3F 底商 2F 地下商业 1F 住宅 商业 交通分析图 第五部分出让地块静态经济测算 静态经济测算 成本核算 以拿地成本为4000元 计算 该项目整体成本约为275 623 36万元 工程量单方成本为8239元 如扣除拿地成本 其他成本约为4239元 住宅产品以预期12 的年升值率 整体均价以7600元 来计算 商业产品以预期的市场价格来计算 一楼35000元 二楼25000元 三楼20000元 负一楼30000元 静态经济测算 收益核算 总结 土地价格4000元 平米 开发利润率能达到18 但将来由于中信城 保利 九龙仓等项目商业产品入市 区域商业竞争压力增大 或导致市场无