我国房地产价格的现状及走势.doc

我国房地产价格的现状及走势【原文出处】中国投资【原刊地名】京【原刊期号】200107【原刊页号】2627【分 类 号】F107【分 类 名】城市经济、区域经济【复印期号】200112【 作 者】万东华【 正 文】目前房价：总体稳中有升进入90年代以来，我国房地产市场经历了一个从“过热”到在规范中逐步走向平稳的发展过程，其间房地产价格尽管也有过涨落，但总体上是持续攀高的。从绝对价格方面看，去年全国商品房平均销售价格为2103元平方米，比1990年上涨约1.85倍。从上涨速度看，总体上呈现出前高后低的态势，90年代上半期，商品房销售价格年平均上涨幅度在10%以上，个别年份甚至超过20%；90年代下半期，特别是进入1998年以来，商品房销售价格上涨幅度明显减缓，上涨幅度基本稳定在1%-3%左右。从今年情况看，房价上扬态势仍在持续，呈现出房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格全面上涨的态势。据对全国35个大中城市房地产市场的调查，一季度全国房屋销售价格比去年同期上涨1.9%，涨幅分别比去年第四季度和全年平均水平提高了0.7和0.8个百分点。受政策性调价和需求增加等因素影响，住宅租赁价格同比上涨18.5%，其中主要是公房租赁价格上涨幅度大，同比上升29.4%，私房租赁价格基本稳定在去年同期水平。各类商品房中，经济适用房价格涨幅相对较快。在国家各项优惠政策的支持下，价格相对较低的经济适用房成为目前城市居民争购的热点，尽管政府对经济适用房的价格实行一定的管制，但旺盛的需求仍在牵动房价上扬。一季度经济适用房价格比去年同期上涨2%，比去年第四季度上涨0.9%。同期普通住宅价格仅上涨0.9%，前几年价格较高、积压比较严重的豪华住宅、写字楼价格继续回落，同比分别下降0.4%和3.6%。土地交易价格的上扬成为推动房价上涨的重要因素。今年以来，全国土地交易活动明显趋向活跃，1-4月份全国房地产购置土地面积同比增长42.5%，完成开发土地面积增长61.5%。与之相对应，土地交易价格也呈上涨之势，一季度同比上涨1.4%，其中居民住宅用地价格上涨1.6%。各地区房价存在较大差异。总的看，东部地区房价要明显高于中西部地区。北京高居各地之首，每平方米商品房平均销售价格4790元，高于全国平均值一倍多，深圳市与北京接近，紧随其后的上海、广州每平方米商品房平均销售价格3900元左右。从今年各地房屋销售价格变动情况看，一季度与去年同期相比，全国36个大中城市中，除少数几个城市稳中略降外，有29个城市房价均程度不同地有所上涨。从短期看房价：想说下降不容易为规范房地产市场收费秩序，减轻房地产开发企业和购房者负担，今年国家计委、财政部明令取消了47项不合法、不合理的收费项目。这对房地产开发企业和购房者来说都是一个“利好”消息，然而目前房价的总体走势却并未应声回落，而是持续上行。究其原因，主要有以下几方面：从政策本身看，政策出台时间尚短，效应还未充分显现。目前市场上在售的和一部分即将推出的楼盘，多数按原来政策办理各种交费，新出台政策对其销售价格基本没有影响。再者，取消47项收费尽管动作很大，但相对于庞大的开发成本而言，所占比重很小。据有关业内人士测算，每平方米可降低费用10-20元左右，按去年全国商品房平均销售价格计算，仅占0.5%-1%。而且由于各地住房建设费的收取存在很大差异，在政策出台之前，有的已部分取消，有的甚至只剩1-2项，加之各地房价的不同，对一些价位高的大城市而言，影响更是甚微。从需求方面看，房屋市场销售的持续看好是拉动目前房价居高难下的主要原因。停止单位“福利分房”后，市场房价曾一度有所回调，但很快居民个人购房填补了这块空白，市场房屋销售增势不减。今年1-4月累计，全国商品房销售额同比增长45.2%，其中销售给个人的增长55.4%，增速明显快于其它各类投资，个人购房占全部商品房销售额的比重达97.7%。尽管取消和降低部分收费项目措施的出台，在一定程度上减轻了开发企业的成本负担，但这只是为房价的下调提供了可能，并不等于房价的实际下降。由于居民对房屋的需求明显升温，开发商不可能也没有必要降价促销，在一定程度上取消和降低收费的好处只是扩大了开发商的利润空间。住房二级市场的逐步放开和规范，旧房和转售房上市增多，启动了存量住房交易市场，为居民改善住房条件，提高购置新房能力，实现从“居者有其屋”向“居者有佳屋”的转换创造了条件。此外，一些大中城市危旧房改造力度的加大，也促使一部分居民去购置新房。从成本方面看，近年来总体上呈节节攀升之势，这是支撑目前房价“高昂着头”的又一重要因素。一般而言，商品房成本主要包括土地使用费（包括拆迁费）、建筑安装费和开发商利润3大块。导致房地产开发、销售成本增加的主要因素：一是土地身价的提高。随着房地产开发规模的扩大和国家控制非农用地、实行土地有偿使用制度等措施的出台，土地供应的相对稀缺性导致了地价上涨。此外，一些城市土地供应不规范、拆迁费用过高，助长了地价上扬。二是随着房地产市场竞争的加剧，相应引起了各种交易费用和销售策略中广告宣传费用的增加。三是各种材料费、人工费也逐年增加。据统计，2000年建筑业直接费用同比上涨2.7%，其中人工费上涨7%，材料费上涨2.1%。从中长期看房价：适度回调属必然从中长期看，目前商品房的高价位难以持久，适度回调将是市场供求规律作用的必然趋势。理由之一：目前的房价收入比不协调，相当多的大中城市高房价偏离了居民实际购买能力。按照世界银行标准，合理的房价应当等于居民家庭年收入的3-6倍。2000年我国城镇居民人均可支配收入6280元，每户家庭平均人口数3.13人，按此计算，每户家庭平均年收入约为2万元，合理的房价区间应在6-12万元之间，其中北京、上海、广州等大城市应在10-20万元之间。显然，目前商品房的价位远超出了普通百姓的承受能力。在住房货币化时代，影响房价的决定因素不是成本，更不是开发商、居民的意愿，而是市场这只“无形的手”。随着住房大众化消费时代的到来，市场购房的主力将逐渐由城市中的那些中高收入阶层向中低收入阶层转换，只有把目前过高的房价降下来，才能唤起普通百姓的购房热情，促进房地产业的持续发展。理由之二：房地产市场供给的放大、竞争的加剧也将促使房价走低。我国城镇居民生活实现从温饱到小康的历史性转折后，住房“短腿”问题日显突出。到去年底，我国城市居民人均居住面积仅为10.3平方米，不及发达国家的1/3。巨大的市场潜力和逐利动机使房地产开发又进入了新一轮高潮，住宅投资在去年增长25.8%的高基数上，今年1-4月增速高达27.3%。由于市场开放程度扩大，外资、外地、外行（业）“三外”企业大量进入，北京商品房施工面积较去年同期增长35.7%，开发速度之快为近几年所罕见。可以预见，未来我国房地产供大于求的竞争态势将更趋明显。上述分析表明，尽管从一个较长时期看，房价的回调有其客观必然性，但何时、能在多大程度上下降，取决于政府、企业、居民的共同努力。当务之急，就是要采取切实有效措施，遏制房地产价格持续上扬态势。政府方面，重点要从改变土地供应方式、规范税费、完善交通、水、电等生活基础设施、大力支持经济适用房建设、加速住宅郊区化等方面入手，逐步降低住宅成本。以北京为例，地价过高是房价明显高于其它城市的重要原因，而这除了与北京这个历史文化古都人口密度大、规划要求高等特殊因素有关外，建筑用地没有采取集中供应、公开竞价的专业化方式，导致拆迁费用过高甚至土地层层炒卖也是一个不容忽视的因素。在规范土地使用的基础上，重点建立以经济适用房、郊区房为主的多层次住房供应体系，应当可以为房价的下调提供空间。企业方面，要进一步强化内部管理，树立忧患意识，大力推广和使用新技术、新材料，努力提高劳动生产率和住宅产品质量。只有这样，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，也只有经过优胜劣汰、优化重组，最终走规模化、集约化道路，才能实现成本上升和价格下降这个两难选择的较好统一。居民也要积极转变观念，丢掉福利分房的幻想和攒足了钱再