4.高档甲级写字楼配套建议.doc

上 海【南京西路1788号】物业服务相关配套建议（参考稿） 上海高力国际物业服务有限公司2007年3月9日南京西路1788号物业服务相关配套建议 根据贵司提出的关于高档甲级办公楼配置的课题，根据发展商对项目的定位，以及双方的交流，我司结合以往对办公楼的管理经验，认为除了按国家的相关管理标准做好物业管理工作外，还会提供更高一级的配套服务，其涵盖安全管理、环境管理及其他配套服务等方面，详细的服务方案在服务建议书中已有描述并将在后期管理服务方案中加以深化。为达成相关的服务，需要建设方在前期规划中作相应的配套设置，初步考虑以下几个方面，供发展商参考：一. 安全管理1 在高档甲级写字楼中，一般都会配置保安监控设施，但其服务有局限性，往往是作为案件发生以后的调查依据。因此在一些高档甲级写字楼中考虑在第一时间对进出办公楼的人员进行控制，采用在办公楼入口处或电梯厅入口处设置验证卡（或人员进出管理系统）的方式，楼内办公人员刷卡进入，访客或其他人员登记后发牌进入，保安管理人员可方便的进行识别，将案件发生率降到最低。2 对于商业和办公综合性项目来说，为保持办公区域不受商业用户的干扰，通常采用办公区域电梯专用的方式。但同时又考虑与商业的连通，以方便办公楼客户进入商业区进行消费，一般在一层作为转换的平台。所以在电梯的设置上，办公楼的电梯直达一楼，进入地下车库的电梯将另行设置摆渡电梯，以避免地下停车场的商业客户进入办公楼而不受控制。3 对于保安巡更系统，建议采用无线巡更系统，这样有利于管理公司对保安巡逻线路的设置，为避免单一的巡逻路线产生规律，管理处将根据实际情况设置三至四条巡逻路线，这样对巡更点位的配置数量会有增加。4 在大楼中，有较多的设备用房，设备出现故障会直接影响用户，会影响办公楼的声誉，因此对机房的管理相当重要，建议使用门禁管制系统，除工作人员刷卡进入外，其他人员进入，监控中心即会报警。二. 环境管理1 在商业区域中，工作人员的就餐问题比较突出，如无合理的规划将对环境造成影响。在一些高档的商业内，管理方是限制销售人员在商业内用餐的，因此建议配置员工用餐区或员工餐厅，以免出现员工在公共楼道用餐的情况（据了解在来福士广场存在类似情况），此区域可设在一些商业价值非常低的技术夹层中。2 办公大楼的一个主要的管理点为快递及邮政人员的出入管理，高力国际将对此提供相应的邮务服务，如：邮政中心管理、安排快递服务、邮件收取及递送、邮件寄送服务、包装、开取大宗邮件、确认及登记挂号邮件、紧急处理重要邮件、分发报纸及更新阅报夹等。相应的希望在地下室商用价值较小的区域设置一个邮政中心，以便为办公楼客户提供上述服务。三. 其他配套服务根据办公楼的办公区域分隔情况看，会有不同的面积区域，一些小的办公室内往往不会设置一定规模的会议室，而高档写字楼的客户对象往往是涉外企业或境外企业，对会议室会有需求。从对一些高档甲级写字楼的调研情况看，基本都配置了相当数量的会议室（具体见下表），管理公司也将提供会务组织服务。建议根据办公室的面积分隔情况设置少量的小型会议室，供物业为小面积办公用户提供会务使用。大型会务，物业公司会提供相关的信息，如其他办公楼或会所的会议室情况，也可代为联系会议室的租赁。会议室调查情况表序号楼盘名称客户群分析会议室数量楼内位置（层）功能配置面积(m2)容纳人数（个）备注1瑞安广场各类中外企业912F活动挂图、外接电缆线（可视可听）、投影仪、文具、电视、VCD/VCR、广播系统等10、10、18、39、38、40、41、43、162350可对外租赁2恒隆广场各类中外企业55F投影屏、投影仪、网线、电话等10、10、30、70、100200230可对外租赁3金茂大厦各类中外企业250F投影屏、投影仪、电话等60、120150目前只对内租赁四. 相关设施的配置设施配置的情况会对客户的使用产生直接的影响，也会对物业管理工作造成连带影响，结合对一些高档甲级写字楼技术数据（见附件一）的分析及对设备的了解，对相关设施的配置提出如下建议：1 在办公楼中，办公区域吊顶中空调水的滴漏，是一个主要的问题，常常引发客户的投诉，甚至提出赔偿要求。目前上海的高档甲级写字楼，基本都已使用VAV空调系统，但其中仍有一些使用热水接入作辅助加热，还是存在吊顶中空调水的滴漏问题，建议采用VAV系统结合末端电加热的方式，新茂大厦、世纪商贸广场、汇亚大厦均使用此系统。2 电梯的等候时间，高档甲级写字楼要求30秒，但其和电梯配置数量、速度及分区有关。从规划看本项目建筑高度为198m，电梯会设置三个区域；电梯的配置速度，从调研数据看低区在25m/s，中区在2.57m/s，高区在67m/s，但从电梯的运行特性看，其从停止状态运行到最高速有个加速过程，要经过几个层面才能达到最高速，实际使用中，电梯运行二三层就会有一次停层，过高的电梯速度选择，会使投资增加。因此建议电梯速度的选择低区以34m/s为宜，中区以45m/s为宜。电梯的数量以35005000m2一台为宜。3 在办公楼发展的过程中，对于体量较大的办公楼，雨、废水的利用是一个发展趋势，是一个降耗、环保的措施，应此中水回用已成为高档写字楼的一个配套项目，其技术也不断成熟。五. 物业管理服务作为一个顶级写字楼目标，对物业管理的要求是：经验丰富的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连动和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。因此本项目对今后的物业管理工作，尤其是维修工作的高效、及时提出了很高的要求。为了能有效提高项目的物业管理尤其是设施维护方面的水平，高力国际作为一个国际品牌物业管理公司，已投入巨资，在国内率先使用了代表国际最先进水平的“BULIDFOLIO”大厦移动物业管理系统。它是一个一体化的管理平台，也是一个电子化维护管理系统 “C.M.M.S” (Computerized Maintenance Management System)。用户可以通过它在任何物业的管理运作中管理设备的维修，保养工作，查看员工时间以及设备维护成本等，以有效提高物业管理工作的效率和品质。1 本物业管理软件的主要功能有：客服中心维修系统客户自助服务报表系统保安物料系统安全CAD系统SCADA/BAS自动化系统客户服务/财务管理它是一个网络系统。用户可从多种媒体进入，例如工作站计算机，手提电脑以及掌上计算机Personal Digital Assistant (PDA) 。系统网页2 使用移动物业管理系统的商业效益使用移动物业管理系统，无论在管理工作中还是在延长资产设备寿命方面，都有较显著的效益。 显形效益 减少劳力消耗 有效减少因工作超时、延迟、数据输入、错误信息等带来的劳动力消耗 跟踪管理给客户的有偿服务 减少因与客户交流不畅产生的内耗 延长资产设备的使用寿命 有效的资产设备维护管理使延长资产设备的使用寿命成为可能 减少物料损耗 维修管理与物耗紧密联系，有规划地领用物料进行维修工作，大大减少物料的隐形损失 隐形效益 提高客户服务的工作成果及效率 有效管理维修过