麓谷星辰竞品解读.docx

麓谷星辰项目解读一、项目介绍 项目经济数据 总建筑面积：16万总容积率：4.49绿化率：36.1装修状况：毛坯项目状况：由5栋高层住宅、一栋商务写字楼以及四层裙楼商业组成（商业面积约3万）。目前1、2、3号栋公寓和4、5号栋高层均对外销售， 1、2、3号栋公寓将于2014年4月底交房，4号栋计划2014年10月交房、5号栋计划2016年3月交房；二、项目整体对比涉外景园麓谷星辰对比项深业睿城天元涉外景园对比分析区位岳麓区东方红路与谷苑路交汇处；岳麓区文轩路479号（文轩路与麓松路交汇处，湖南涉外经济学院北门）1、两个项目在区位上并无太大差异，都是位于麓谷西片区；2、本项目更靠近梅溪湖及枫林三路，周建基础设施建设更加完善；3、竞争项目已经靠近麓谷西边缘，位置相对较偏；规模16万40万本项目规模更大，配套更加完善，居住氛围更好；交通西临东方红路，位于枫林三路与桐梓坡西路之间，距桐梓坡西路约500米，距枫林三路约1500米；地铁：地铁6号线（规划）公交：18路、302、902，距离路东方红公交首末站100米；北临文轩路，距离枫林三路约500米；地铁：地铁6号线（规划）公交：18路、312路、916路、高新区园区穿梭巴士1、3号线，涉外北门站位于项目门口 1、2个项目的通往其他区域的交通路线基本一致，但本项目的线路更多，距离公交站更近，交通、出行更加方便；2、两个项目都是炒作规划中的地铁六号线概念，比较优势不明显；景观项目周边基本无景观资源，距离梅溪湖腹地约40分钟路程，本项目基本无自然景观资源，距离梅溪湖约半个小时路程，俯瞰涉外经济学院人文景观资源；两个项目在自然景观资源上都比较匮乏，但本项目与涉外经济学院毗邻，人文景观资源相对更加丰富；品牌项目开发商为东方红建设集团，本地比较知名的建筑商，在工程建筑领域有一定名气，但是在房地产开发、经营、管理上经验并不丰富，总共才开发过两个项目共计不超过20万方，开发资质仅为三级，是东方红建设集团与私人共同出资成立的开发公司；本项目开发商为湖南本开发企业，开发经验丰富，在长沙、湘潭开发项目10多个，开发规模近400万方；1、 对比项目开发商在房地产开发领域的经验并不丰富，本项目的开发企业经验更具优势；2、 在建筑领域的经验可能会给项目带来些卖点，但单纯的工程建设与系统的房地产开发还是两个不同的概念。配套教育：师大附中高新实验中学、师大附小医疗：中信湘雅医院、高新区医院、航天医院、湘雅附三文娱：周边基本无文体配套公园：至麓谷公园及梅溪湖都需要步行40分钟以上； 商业：自带商业3万平米、涉外商圈、人人乐生活配套：周边以企业及未入住小区为主，生活配套缺乏；教育：师大附中高新实验中学 、师大附小医疗：中信湘雅医院、高新区医院、航天医院、湘雅附三 文娱：共享涉外文娱配套。 公园：步行20分钟至麓谷公园、30分钟至梅溪湖； 商业：自带6万商业，涉外商圈，人人乐；生活配套：周边商业及小区都比较成熟，配套更加完善1、 两个项目直线距离在两公里以内，公共配套方面基本雷同，本项目靠近涉外及枫林路，生活、商业配套更加完善2、 内部配套方面，本项目相对更加完善，除了景观配套上有内部湖泊，还规划有幼儿园及托儿所，居住更为舒适，子女学前教育更加方便，经项目内部配套少，绿地面积小，且其他配套缺乏，居住体检大打折扣；3、 项目卖点、整体规划及产品结构麓谷星辰天元涉外景园商业及写字楼5#4#3#2#1#1、 整个项目6栋30层建筑，5栋住宅（1、2、3栋为80以下小户型2梯6户，将于本月底交房，4、5栋为92130户型，4栋今年年底交房，5号栋明年3月交房），1栋商业建筑（13层为商业，上面为写字楼），2、 项目整体规模小，配套缺乏，居住氛围不浓；3、 西临东方红路，夜里渣土车比较多，噪音较大；4、 楼间距较小，私密性差，项目南北以后都会建设高层项目，视野将会被遮挡；1、 本项目B区和C区15栋建筑，围绕涉外而建南北都无高层项目遮挡，视野开阔，内部园林面积大，同时两个区都规划由人工湖泊，居住体验更加舒适；2、 自带大型商业，且招租经营状况良好，零距离接壤高等学府，人文气息浓厚； 户型分布及占比：C户型B户型户型位置面积（）房型户数占比面积段占比A户型54.4954.98一房二厅一卫17217.1%(4060)17217.1%B户型74.24、75.80二房二厅一卫14414.3%(6090)34434.2%C户型75.03、75.58、79.74二房二厅一卫17217.1%D户型75.37二房二厅一卫282.8%E户型91.6192.86二房二厅一卫(可改三房)24424.3%(90120)24424.3%F户型120.51126.26三房二厅二卫(可改四房)12212.2%(120以上)24424.3%G户型122.91、124.95三房二厅二卫(可改五房)929.2%H户型132.23三房二厅二卫(可改四房)303%总计1004100%1004100%麓谷星辰规划总套数1030套（独立商业、写字楼尚未推出），其中商业26套，分布在1#、2#、3#栋底商（1#栋9个，2#、3#栋17个），住宅1004套，户型面积段主要为90平米以下中小户型共计416套，占比达到住宅总数51.3%（其中60平米以下户型172套，占比17.1%，6090平米户型344套，占比34.2%），其次为90120平米户型和120平米户型，各244套，各占四分之一，说明本项目以中小户型，属于典型的刚需项目，兼顾部分首改客户。户型推售情况：麓谷星辰项目目前所有户型都可以对外销售；货量盘点：户型面积（）房型户数剩余套数去化率备注A户型54.4954.98一房二厅一卫17212627%去化产品以2#、3#栋412层为主B户型74.24、75.80二房二厅一卫14426523%去化产品以2#、3#315层为主，其余走量较少C户型75.03、75.58、79.74二房二厅一卫172D户型75.37二房二厅一卫28E户型91.6192.86二房二厅一卫(可改三房)24419719%去化产品主要集中在4#栋20层以下，5栋暂未有该户型销售；F户型120.51126.26三房二厅二卫(可改四房)12219520%该面积段去化较多的是130多的H户型，且是位于西北角的01户型，该户型定价要比东北角的06户型低300600元/，主要集中在3号栋G户型122.91、124.95三房二厅二卫(可改五房)92H户型132.23三房二厅二卫(可改四房)30总计100478322%总结分析：1、整体去化情况:麓谷星辰项目整体去化率不高，只有百分之二十多（该数据为网签数据，由于有一定滞后性，实际整体去化率要高于这个数字，预计达到40%左右），60平以下小户型去化率要略好于其他面积段；2、分栋情况：由于1#栋的价格要高于2#、3#栋约300元/平，所有90平以下户型去化集中在2#、3#栋的20层以下，其余位置走量较少；5#推出时间比较晚，所以90平以上户型的去化集中在4#栋，5#栋的整体去化量在个位数，由于我们可以得出结论，实际上该项目90平以上的户型去化率要高于90平以下户型；3、价格情况：90平以下户型均价比90平以上户型高200元/平左右，成交均价在5300左右，90平以上户型成交均价在5100元/平左右；层差价在20元/平，但是东西向的价差比较大，同一个户型的东西向差价在150200元/平；位于4#栋西北角的H户型与同层差价在200600之间，所以H户型去化率要高于其他户型；4、 主要产品产品对比麓谷星辰天元涉外景园户 型两房两厅一厨一卫两阳台（可改三房）三房两厅一厨两卫一阳台面 积92.8695.76单 价约5100元/平4680元/平总 价约47万约45万客厅开间3米3.9米客厅面积约1115.6主卧开间3.3米3.6米主卧面积15.3915.96赠送方式飘窗全赠送、阳台半赠送飘窗全赠送、阳台半赠送赠送面积约1014.24得 房 率约91%约97%朝 向主要为东南朝向和西南朝向主要为东南朝向和西南朝向通 透 性半通透半通透总 结1、两个户型在大小、格局、主要朝向上差别不大，但是我们的客厅、主卧的开间、面积都要大于对比项目，整体更大大气，居住更加舒适；2、本项目的赠送面积、得房率更高，性价比更高；3、本项目对比户型多一个卫生间，主人私密性更好；4、在价格上低于对比户型约400元/，在面积大约3的前提下总价上还要比对比户型总价少2万，性价比进一步提升；麓谷星辰天元涉外景园户 型三房二厅一厨二卫二阳台（可改四房）三房二厅一厨二卫二阳台面 积121.51119.27单 价约5100元/平4900元/平总 价约62万约58.5万客厅开间4.2米5米客厅面积约16.4约21主卧开间3.3米3.9米主卧面积14.527.6（19.5+8.1）赠送方式飘窗全赠送、阳台半赠送飘窗全赠送、阳台半赠送赠送面积约1418.68得 房 率约92%约96%朝 向南北朝向南北朝向通 透 性半通透半通透总 结1、本项目户型在建筑面积上小约2但是我们的客厅、主卧的开间、面积都要大于对比项目，整体更大大气，居住更加舒适；尤其在主卧对比上，面积大，带书房，对比优势明显，尽显户主的尊贵地位；2、本项目户型的赠送面积、得房率更高，性价比更高；3、在价格上低于对比户型约200元/，总价少了约4万；4、对比项目的入户门正对着主卧卫生间的门，无论从风水上还是私密性上都不好；5、改出来的房间面积只有6左右，而且会少一个阳台，如果本项目的主卧书房改房间，面积有8.1，；6、主阳台阳台虽宽，但是不与客厅相连，且连接两个房间，私密性差；5、 针对麓谷星辰的销售说辞1、项目区位我们项目位于涉外北门，周边的配套都很完善、成熟，还不说我们自己带有9万的成熟商业了，无论是是购物、娱乐都很方便，而且我们项目，零距离接壤涉外经济学院，生活氛围更好，公交站就在小区门口，去哪里都很方便；麓谷星辰那边基本没什么配套，而且临着东方红路，晚上渣土车来来去去的，噪音很大。2、景观资源 我们这边小区规模大，容积率小，楼栋的排布您也看到了，围着涉外经济学院而建，学校的建筑层高都不高，除了小区里面的景观可以一览无余以外，项目南北都没有什么遮挡；麓谷星辰就几栋楼，规模小，绿化面积也很小，南北以后还会建高层项目，都会被挡住，坐在家里只能看楼了；3、品牌对比 我们的开发商开发经验丰富，在湘潭已经开了10几个小区，面积几百万方，麓谷星辰的开发商总共就开发过两个小项目，面积加起来还只有天元涉外景园面积的三分之一多点，您也知道，房地产开发是要考经验的积累才能出精品的，而且在业主服务方面我们也更有经验；4、产品户型对比 我们所有的户型在设计上更大气，同样的面积，客厅、主卧都要大很多，而且有的还多一个卫生间，实用率要高出一大截，加上价格还比他们低了几百，性价比谁高谁低，相信您一下就看出来了，所以我们的房子是超值的；5、物业品牌对比我们是自己的物业公司，我们公司自己开发的10几个项目都是我们自己管的，更接地气，有什么问题解决起来也更快，麓谷星辰请的是外面的物业公司，有些问题反映上去可能他们还得去找开发商，要是一个问题拖了又拖，多闹心那，而且他们的物业费还比我们贵；总结性说辞： 麓谷星辰是一个小开发商开发的一个小项目，无论从位置、规模、配套、景观、户型上比，我们项目都要超过他们，但是他们的价格却比我们高了几百，您可以过去看看，自己对对比一下就知道买哪里更合适，性价比更高了，毕竟买房是大事，还是要谨慎选择。6、 对比本项目主要问题的针对性说辞1、既然你说你们项目比他们好这么多，为什么价格还便宜呢，是不是有什么质量问题啊？这个您大可放心，我们的开发商开发了这么多楼盘，如果开发质量有问题，企业是做不大的，而且我们这个项目的建筑公司和监理公司都很有名气的（详见百问）