2004年第三季度广州市房地产市场分析.doc

2004年第三季度广州市房地产市场分析一、市场总体形势分析今年第三季度，全市十区房屋交易总量为500.36万平方米，金额199.36亿元，分别比去年同期增加16.57%和25.61%，市场总体需求依然保持旺盛，商品房供应量增长有所放缓，二手房屋交易保持大幅增长，楼价稳中有升。面积单位：万平方米金额单位：亿元 2004年第三季度同比增长环比增长全市批准预售商品房面积其中：八区265.53169.29-16.99%-33.39%-3.53%-6.18%全市预售商品房成交登记面积其中：八区259.61177.29-0.15%7.10%-12.28%-8.85%全市预售商品房成交登记金额其中：八区134.49106.5215.09%19.95%-7.86%-4.64%全市二手楼成交登记面积其中：八区240.75174.7242.24%39.26%13.06%18.67%全市二手楼成交登记金额其中：八区64.8752.3344.99%38.95%11.02%14.11%注：同比是指与去年同期相比，环比是指与上一季度相比。（下同）1、供应量增长放缓今年第三季度，全市十区批准预售的商品房单元为26409套，可预售总面积为265.53万平方米，比去年同期减少16.99%。其中，原八区批准预售的商品房单元为19610套，可预售总面积为169.29万平方米，比去年同期减少33.39%。供应量增长有所放缓，十区和原八区批准预售面积与第二季度相比，分别减少3.53%和6.18%，今年1-9月份，十区批准预售面积为705.32万平方米，比去年同期增长1.29%，其中，原八区批准预售面积为437.90万平方米，比去年同期减少7.59%。从各区批准预售情况看，番禺区、天河区和海珠区的批准预售面积位于各区前列，分别达75.18万平方米、58.44万平方米和58.22万平方米，占全市批准预售总量的27.31%、21.23%和21.15%。2、商品房成交增长放缓，二手房成交保持大幅增长今年1-9月份，十区商品房成交面积为855.99万平方米，成交金额为419.97亿元，分别比去年同期增长21.27%和33.08%，其中，原八区的商品房成交60297宗，成交面积为576.30万平方米，成交金额为330.54亿元，分别比去年同期增长23.91%、24.74%和36.53%。值得注意的是，今年第三季度十区商品房成交面积比去年同期略有减少，虽然原八区同比保持增长，但增长比例有所减少，同时，从环比数据看，三季度十区和原八区的成交面积、成交金额与二季度相比均有不同程度减少。另一方面，今年第三季度，十区和原八区二手房屋成交与去年同期相比保持大幅增长，与上一季度相比也保持稳步增长，二手房屋成交量占同期房屋交易总量的比例不断提高，达49.64%。其中，原八区房改房上市交易也保持大幅增长，今年1-9月份，房改房上市成交13317宗，成交面积为93.96万平方米，成交金额为24.65亿元，分别比去年同期增长30.85%、36.39%和35.70%。从各区的交易情况看，番禺区和天河区的商品房成交量位于各区前列，分别达62.61万平方米和59.54万平方米，占全市商品房成交总量的24.12%和22.93%；商品房成交金额位于各区前列的是天河区和海珠区，分别为37.77亿元和29.39亿元，占全市商品房成交总金额的28.08%和21.85%。二手房屋成交量最大的是番禺区，为53.56万平方米，占全市二手房屋成交总量的22.25%；成交金额最大的则是天河区，为13.84亿元，占全市二手房屋成交总金额的21.33%。3、商品房成交价格上升从登记成交均价反映的楼市价格变化趋势看，第三季度无论十区还是原八区，除写字楼价格有所下降外，其它各类商品房的成交均价比去年同期和上一季度均有不同程度的上升，其中，商铺和原八区多层住宅的成交均价上升幅度较大。从环比数据看，高层住宅均价升幅不大，三季度十区和原八区高层住宅的均价分别比二季度上升了2.90%和3.74%。原八区多层住宅成交价今年以来同比呈现较大升幅，三季度均价比二季度又上升了13.59%，除了楼价稳步回升因素外，也有部分价格较高区域成交量激增的因素，如天河区，三季度多层住宅成交3.52万平方米，比二季度增加126.19%，另外，该区有部分别墅（三季度约8900平方米，如珠江别墅、汇景新城别墅等）的成交价纳入了多层住宅成交价统计，也在一定程度上拉高了多层住宅整体成交均价。二、分类商品房市场分析、 住宅市场今年第三季度，全市十区批准预售住宅单元26409套，其中，原八区19610套；批准预售住宅面积均比去年同期有所减少，与第二季度相比则略有增长。十区住宅登记成交21357宗，其中，原八区成交15894宗；住宅登记成交面积均比二季度有所减少，与去年同期相比则十区减少3.15%，原八区增长了5.44%，其中，高层住宅登记成交面积同比仍保持一成以上的增长。值得注意的是，住宅登记成交面积原八区仍保持高于同期批准预售面积，十区则低于同期批准预售面积。从地区分布看，天河区和海珠区分别列高层住宅批出量和成交量各区之首，分别为52.17万平方米和49.60万平方米。值得注意的是，番禺区高层住宅成交量仅为21.60万平方米，远低于同期46.78万平方米的批出量。多层住宅的批出量与成交量仍集中在番禺区，该区多层住宅批出量与成交量分别占全市多层住宅批出总量和成交总量的62.90%和71.45%。面积单位：万平方米价格单位：元/平方米2004年第三季度同比增长环比增长全市批准预售住宅面积其中：八区224.83146.55-17.83%-31.91%5.84%6.23%全市批准预售高层住宅面积其中：八区195.89139.72-17.38%-33.18%7.49%9.50%全市批准预售多层住宅面积其中：八区28.946.83-20.73%11.60%-4.14%-34.07%全市预售住宅成交登记面积其中：八区219.41156.15-3.15%5.44%-14.07%-10.52%全市预售高层住宅成交登记面积其中：八区180.1147.613.92%12.35%-8.86%-10.80%全市预售多层住宅成交登记面积其中：八区39.318.55-42.56%-48.86%-31.91%-5.32%全市预售高层住宅成交登记均价其中：八区5108552111.16%10.02%2.90%3.74%全市预售多层住宅成交登记均价其中：八区3531584410.76%40.82%9.25%13.59%、 写字楼市场面积单位：万平方米价格单位：元/平方米 2004年第三季度同比增长环比增长全市批准预售写字楼面积其中：八区5.65.6-26.99%-26.99%-64.01%-64.01%全市预售写字楼成交登记面积其中：八区12.111.66146.44%137.47%32.53%27.71%全市预售写字楼成交登记均价其中：八区71847418-12.64%-9.79%-13.51%-10.69%今年第三季度，写字楼批准预售面积与去年同期和上一季度相比均出现大幅减少，登记成交面积则同比和环比均保持大幅增加，其中，八区写字楼成交面积是去年同期的两倍多。写字楼登记成交价格波动幅度较大，主要是由于写字楼成交量相对较小，登记成交集中于不同区域对写字楼整体成交均价影响较大，从今年1-9月份写字楼登记成交均价看，仅比去年同期下降0.32%。、 商铺市场面积单位：万平方米价格单位：元/平方米 2004年第三季度同比增长环比增长全市批准预售商铺面积其中：八区10.897.38-38.23%-47.62%-23.47%-30.64%全市预售商铺成交登记面积其中：八区11.016.4-10.05%-25.93%-22.68%-18.58%全市预售商铺成交登记均价其