区域因素分析.doc

（2） 区域因素分析影响估价对象价格价格水平的区域因素较多，主要由区域位置、基础设施状况、公用服务配套设施完善度、交通条件（道路等级及路网条件、公共交通条件、对外交通条件）、环境质量、商住氛围、区域规划等因素。本报告仅分析对估价对象产生影响的区域因素，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的区域因素不做分析。1、 区域位置估价对象位于威远县向义镇土桥村十四、十五组，据自贡市土地级别与基准地价该区域属自贡市五级用地。（1） 近两年来，该区域城市建设速度较快，周边市政设施及生活配套设施逐步齐备与完善，周边交通网络四通八达，由于市区可供开发土地的稀缺性，该区域地价将估价对象位于高硐片区 ，区域有北环路及其支路构成该区域的交通网路网，正在修建的跨委员河的桥合和规划扩建的道路将是该区域与自贡市和威远县联系更加精密。区域内道路通达能力较好，正在建设的道路和桥梁对其地价有积极影响。（2) 公交便捷度区域内有32、.8、15、1、20路等多路公交车始起点，可通往自贡市城区的各个区域。公交便捷度较好。（3） 对外交通状况估价对象区域对外交通主要以公路为主，通过北环路可至大山铺高速路出入口。区域对外交通条件较好。综上所诉，该区域道路通达度较高，公交便捷度较好，区域道路规划条件较好，对地价有正面影响。3、 基础设施条件（1） 供电：由市政供电网给区域供电，供电保证率基本能达到95%，能满足商住用电的需求。（2） 供水：由市政供水网给区域供水，现有供水设施能满足区域商住区用水需求，供水保证率95%。（3） 排水：污、雨分排，均排入市政排水管网，排水情况畅通，排水设施能满足区域内商住区排水需要，满足程度95%。（4） 通讯：区域内可接受移动、联通的移动电话信号，固定电话线路通畅，通讯条件优越。（5） 供气：由市政供气管网给区域内供气，供气种类为天然气，现有供气设施能满足区域内商住区内用气需求，满足程度95%综上所诉，该区域市政折基础设施基本齐备、容量较大，供应保证率较高，能满足正常商住区的需要。4、 公共配套设施区域公共配套设施主要依靠自贡市城区内学校、医院、市场等配套设施齐全。5、 环境质量该区域无明显污染源，环境质量一般。对估价对象的价值无明显影响。6、 商业氛围估价对象所在区域位于高硐片区，该区域内商业网点分布较多，主要为批发市场，经营业态较低，整体看来，商业氛围一般。对地价有一般影响。7、 规划条件根据城市规划，该区域规划为商住区，城市规划对估价对象的商住用地无明显影响。通过以上影响估价对象价格区域因素的分析，我们认为，估价对象所在区域交通条件个规划条件较好，环境质量、基础设施、公共服务配套设施、商业氛围一般，从总体上看估计对象商住用地条件一般。（3） 个别因素分析影响土地用地地价水平的个别因素主要有宗地自身条件、宗地个别开发程度、规划利用状况、使用年限、土地权利状况等。据现场勘查，估价对象所在总的个别条件如下：1、 宗地面积、形状、地形、地质宗地面积为86546.33平方米，合129.82亩面积较大，适宜住宅成片开发，宗地形状较规则，对地价无负面影响。宗地地形不平坦，起伏大于一米，估价对象地质状况良好，未发现不良地质构造，总体来说条件较差。2、 临街状况估价对象一面临乡村路，林路条件较差，对宗地地价水平有负面影响。3、 使用年限如前所诉，估价对象土地剩余使用年限39.77年。使用年限小于同类用地法定出让最高使用年期，对宗地地价有一定负面影响4、 权利状况据委托方提供的国有土地使用证，估计对象为出让土地使用权，至估价基准日，未设置他项权利。土地权利状况对地价有一定影响。5、 土地开发条件至估价基准日，估价对象设定开发程序为：宗地外“六通”（通供水、通排水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“未场平”。与区域同期同类土地平均开发水平一致6、 规划利用状况该区域规划为商业、住宅区，估价对象用途符合规划，对地价无明显影响。7、 容积率根据估价人员实地察看，及委托方提供资料，设定估价对象容积率为2.4.容积率符合该区域平均水平，对地价无明显