安徽省房地产估价师《经营与管理》成本控制考试题.doc

安徽省房地产估价师经营与管理：成本控制考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、作为产品的生产者和商品的供给者，_是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。 A经济实体 B经营者 C厂商 D营销商 2、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。 A：县级以上人民政府 B：县级以上人民政府土地管理部门 C：县级以上人民政府农业管理部门 D：乡级以上人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章3、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于_。 A成本导向定价法 B购买者导向定价法 C竞争导向定价法 D市场导向定价法 4、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。 A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地 B：土地使用者有偿、有限期地出让土地 C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动 D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价 E：房地产估价机构必须加盖公章5、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是_。 A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D渗透定价法 6、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是个单位。 A：4 B：5 C：6 D：7 E：执行层的组织协调 7、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是。 A：销售利润率=销售利润/销售收入 B：销售利润率=销售利润/总开发价值 C：销售利润率=销售利润/总开发成本 D：销售利润率=销售利润/项目总投资 E：借款合同 8、房地产泡沫产生的基础是。 A：投机需求膨胀 B：金融机构过度放贷 C：房地产市场中的过度开发 D：土地资源的稀缺性 E：借款合同 9、报酬资本化公式的假设前提不包括。 A：净收益A每年不变 B：收益年限n为有限年 C：报酬率Y不等于零 D：价格y符合评估时点市场情况 E：工业用地的监测点评估价格 10、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。 A：权责发生制 B：收付实现制 C：配比 D：历史成本 E：执行层的组织协调11、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3，运营费用增长2，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7。该宗房地产的收益价格为万元。 A：650 B：687 C：585 D：630 E：工业用地的监测点评估价格 12、下列说法不正确的是_。 A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容 B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定 C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D指定代理的实质是一种实现委托代理的方式 13、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是_。 A评估价格公平合理，成交价格不公平合理 B评估价格不公平合理，成交价格公平合理 C评估价格和成交价格都公平合理 D评估价格和成交价格都不公平合理14、下列不属于拍卖规则的是_。 A价高者得规则 B低价也可行规则 C保留价规则 D瑕疵请求权规则 15、下列选项中，房地产投机对房地产价格的影响不包括。 A：引起房地产价格上涨 B：引起房地产价格下跌 C：影响房地产的投资收益 D：起着稳定房地产价格的作用 E：工业用地的监测点评估价格 16、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为_元m2。 A2938 B2982 C3329 D3379 17、防范估价风险的最后一道防线是【2004年考题】 A：撰写估价报告 B：审核估价报告 C：出具估价报告 D：估价资料归档 E：工业用地的监测点评估价格 18、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫做。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同 19、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是。 A：30 B：45 C：65 D：75 E：工业用地的监测点评估价格 20、耕地占用税采取的税率是。 A：比例税率 B：累进税率 C：累退税率 D：定额税率 E：执行层的组织协调 21、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。 A：单位比较法 B：分部分项法 C：造价分析法 D：指数调整法 E：工业用地的监测点评估价格 22、按照城市房屋拆迁估价指导意见的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是_。 A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组 B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告 C估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告 D估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见23、拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括_。 A建设项目批准文件 B国有土地使用权批准文件 C拆迁计划和拆迁方案 D拆迁补偿安置协议 24、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是_。 A指数平滑法 B市场因子推演法 C德尔菲法 D销售人员意见综合法25、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12，则此宗估价对象房地产的价格为万元。 A：99206 B：98310 C：1 080 D：832 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。 A投资利润率 B资本金利润率 C财务内部收益率 D成本利润率 2、某笔贷款的季利率为2，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。 A：8 B：612 C：1262 D：824 E：借款合同3、_负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。 A承包商 B开发商 C监理机构 D建设主管部门 4、某幢大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为_。 A2% B1.67% C1.5% D1%5、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。 A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目 C：所有者权益类会计科目 D：成本类会计科目和权益类会计科目 E：资产类会计科目 6、物业服务企业资质管理办法规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。 A：国务院建设主管部门 B：省人民政府建设主管部门 C：自治区人民政府建设主管部门 D：直辖市人民政府房地产主管部门 E：设区的市的人民政府房地产主管部门 7、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是（）。 A资本金、借贷资金、预租售收入 B预租售收入、资本金、借贷资金 C借贷资金、预租售收入、资本金 D资本金、预租售收入、借贷资金 8、注册结构工程师注册有效期为_。 A1年 B2年 C3年 D4年 9、_主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 A估算法 B成本法 C路线价法 D基准地价法 10、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于_方面的制约。 A建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制11、在商品房交易中，常见的最低价格有_。 A商品房销售中的起价 B拍卖活动中的保留价 C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E采用收益法确定的参考价格 12、下列有关区域规划的表述，正确的包括。 A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署 B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划 C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实 D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图 E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间 13、下列行为中，应当缴纳契税的有。 A：房屋赠与 B：非法定继承人房屋继承 C：以土地、房屋权属抵债 D：以土地、房屋权属投资、入股 E：房地产抵押14、工程设计资质分为。 A：工程设计综合资质 B：王程设计行业资质 C：工程设计专项资质 D：工程设计劳务资质 E：工程设计专业资质 15、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有_。 A功能落后 B功能缺乏 C环境污染 D交通拥挤 E正常使用的磨损 16、下列关于计算建筑面积的表述，错误的是。 A：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积 B：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积 C：未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 D：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算 E：房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 17、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。 A楼盘 B1 C2 D3 E4 F5 G6 H7 I8 J9 K10 L11 M12 N价格/元/m2 O4500 P1800 Q2400 R1980 S1980 T2800 U2800 V3000 W5880 X1980 Y2460 Z1980 18、经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额房屋重置成本(1-残置率)_。 A自然寿命 B经济寿命 C已使用年限 D尚可使用年限 19、开发项目总投资包括建设投资和_。 A前期投资 B后续投资 C经营投资 D管理投资 20、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。 A2020.80 B2214.29 C2336.45 D2447.37 21、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。(2006年试题) A：措施费 B：规费 C：利润 D：企业管理费 E：税金 22、住房公积金管理中心。 A：为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位 B：为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位 C：负责住房公积金的管理运作 D：是住房公积金运作管理部门 E：是住房公积金管理的主体23、在各种市场方法调查中，网络联系方