论中国城市商业及商业地产的区域差异化.doc

论中国城市商业及商业地产的区域差异化 1. 研究思路以及背景商业地产市场作为房地产市场的一个重要分支，随着中国商品经济以及商业的不断发展，也越来越旺盛的发展起来，对于中国来讲，商业市场的发展实际不均衡得，存在着较大的地域差异，而诺大的中国，商业地产市场作为商业的地产表现形式，也不可避免的有着极为明显的地域差异，房地产作为城市经济领域的重要产业之一，其发达水平以及发展状况与城市整体经济发展水平紧密联系，而商业市场以及商业地产业不例外，其表现出的地域差异和城市经济发展水平有着极为重要的关系。 总的来讲，中国城市经济发展表现出南高于北、东高于西的特征。而商业地产市场也同样具有这一特征。南方以及东部沿海城市水平较高，商业发展以及商业地产业相对较为发达，相对而言，北方以及内陆城市商业发展就相对滞后，基本处于起步与发展阶段。而这也是我们进行区域商业地产差异化研究的主要方向。 2.研究内容要分析城市之间的商业市场差异化，就要从基本的一些基本的的城市经济指标着手。而我们也将从各个城市的经济环境，商业发展特点与现状，商业消费习惯、商业品牌以及商品种类数量等等方面进行详细的分析。 3.研究样本城市选取因而要分析商业地产市场区域差异的现状，就要从中国各个区域重点城市的商业地产差异化谈起，在这里我们选取北京、上海、深圳、广州作为而最具有代表性的城市进行研究。 4. 分区域重点城市细化分析4.1 可对比的南方城市4.1.1 上海上海作为中国经济发展的前沿地带，其经济实力以及经济总量在全国占有极其重要的地位，而房地产发展也极为迅速，众所周知，其地产发展以及房价上涨速度居全国之首，下面我们就详细的分析一下其商业以及商业地产的发展西化指标。一、商业发展状况总的来说，上海市商业发展仍旧延续了高速的态势，2005年社会消费品零售总额同比增长9%左右，达到约2700亿元。尽管全国会继续贯彻宏观调控的政策，上海市对于全市生产总值的增长率也只确定在11%左右，但推动上海消费市场发展的各种内在动力依然存在，消费热点仍然比较明显，市场繁荣活跃的态势不会有大的改变，因此社会消费零售总额仍然有可能达到10%的增幅。商品销售总额仍可维持11%的增幅，达到6850亿元左右。随着近两年全国经济增长加快，上海商品销售总额的增幅一直保持在两位数以上，并略高于社会消费品零售总额的增幅。2005年，经济增长仍可保持平稳增长的态势，且对各种生产资料的需求仍然旺盛。上海同各地的经济交流将进一步加强。故商品销售总额的增长幅度仍然会略高于社会消费品零售总额的增幅，保持较快的增长速度。商业增加值可望增长10%，达到860亿元左右，对全市生产总值的贡献率为10.5%。商业增加值从2004年开始出现较快增长，这一方面是由于近几年商业结构已开始逐步调整，商业的经济效益有所回升；另一方面是前期的商业投资项目已有不少进入正常营运和利益回收阶段。总的来讲，分析了上述的技术指标，综合上海市经济发展委员会的研究，我们认为上海市的商业发展基本呈现着良好的势头，具体有以下几个特点 商业发展较为完善，商业经营结构调整已经完成。在众多消费力的支持下，表现出较强的实力与发展力。同时也势必对商业地产的发展起着积极的影响作用。 商品种类较多，消费力密集 商业发展呈现出多商圈、多中心的发展态势 商业消费结构呈现多元化，高档消费与中低档并存，外来消费居多。 商业与国际接轨较为迅速，国际品牌数量具国内第一位。二、商业地产的发展现状随着 商业投资增长势头不减，商业地产项目纷纷上马，商业设施还将迅速增加。上海交通枢纽商业的发展，上海郊区商业的发展以及市中心高端商业的发展都将对上海商业投资的增长产生很大的影响。2004年上海商业设施的施工面积为869.7万平方米，其中新开工的面积为288.5万平方米，竣工面积仅为218.6万平方米，新开工面积大于已竣工的面积。据调查，2004年各区在建的1万平方米以上的大型商业设施有66个，建筑面积为598万平方米。可以预计2005年上海将有更多商业设施竣工并投入营运，商业地产的总量将大幅增加。因此，我们可以看到，在较大的市场商业放量的基础上，上海市的商业地产市场呈现出了总量相对较大，业态结构多样化、分布较为均衡的成熟形态。人均商业面积已达到了0.96平米左右。另外，商业地产价值较其他城市而言价值较高，这也从某种程度上体现了商业地产发展已经具有一定规模，发展水平较高。4.1.2 广州广州作为中国最早市场开放省会城市，是中国南方最大的城市之一，同时也是商业市场发展最早最快的城市之一，商业发展经过多年的积累，已经相对其他城市相当成熟了，尤其是商业零售业相当发达。随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。作为南中国的大门，广州在这方面有着无与伦比的吸引力：2005年，广州将成为外资商业零售业向中国进一步拓展的重要阵地，商业地产的需求将进一步扩大。由于这些商家大多是国际上的知名商家，因此，对商业物业的选择标准将更加严格，这也将从另一个方面促进广州商业地产向着更高的水平发展。综合上面的因素，我们认为，广州商业地产将有如下发展趋势：1、商业地产开发公司强者愈强进程加剧2005年，随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及城市商业网点规划条例即将出台，将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力或开发实力弱的小公司，同时，实力强的大公司开发集中度得到极大提高，比如富力集团，近十个商业项目的开发，将迅速奠定其广州商业地产强者的地位，使商业地产投资开发的盲目状况有所改善，进一步提高商业地产开发水平。 2、社区商业蓬勃发展2005年及今后的一段时期，广州社区商业将呈现出较大发展潜力：以社区底商和相对集中的街区商业为主导的社区商业，将在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设。可以预计，在广州，一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。3、长期收益将成为开发商关注的重中之重广州天河城的成功，是以租金为主的租赁业务的成功，得到了业内广泛的认同。随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，这种以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场发展更趋于有序。4、开发量增大、类型多样化随着广州商业地产的兴旺，更多的广州房地产商尤其是大型品牌房企纷纷由纯住宅开发向经营商用物业“转型”，加大进军商用地产开发力度，因此，2005年广州商业地产的开发量将急剧增长，同时，开发类型也由以前简单的写字楼、商铺、专业市场开发，向着多样化发展，将出现众多的酒店、产权公寓、商业广场等项目。5、“连体商城”将成为广州商业地产发展趋势，商业的集团化以及综合化、大型化成为发展方向。 4.1.3 深圳深圳是中国改革开放的试验田，也是商品经济发展的样板地区，各种政策的优惠使得商业市场发展也象著名的深圳速度一样迅速，截止11月底深圳市5千平方米以上的大型零售商场（不含专业市场）已达65家，稳居全省各大、中城市之首，其中：1万平方米以上的商场有44家，5千至1万平方米的商场有21家。其中90%以上为深圳市零售商业行业协会会员。有一定规模的零售商业连锁企业14家，共有门店数800多个。今年新开（含年底前将开）的5千平方米以上商场有22个，新增营业面积约32万平方米。预计今年深圳市零售商业行业的销售额将比去年有超过20%的增幅，达到145.6亿元。从消费角度来讲，深圳市共有各类商业网点超过14万个，从业人员近百万。以全市约1000万经常性消费人口计算，人均年零售消费额9400元左右，从人均商业面积上来看，深圳市2004年人均拥有零售面积为1.02平方米，虽然离香港人均1.1平方米的水平还有一定差距。但是相对于北京的0.92以及上海的0.96已经较为领先。繁盛的商业发展也同时带来了商业地产的极大发展，2005年，深圳商业地产迎来一个供应高峰期。据我司不完全统计，深圳上半年推向市场的商业面积达83万平方米，超过去年全年销售总量。而据业内人士预计，下半年深圳商业地产总体供应量将比上半年略有上涨，达100万平方米以上，并且将主要集中在福田、南山、龙岗以及宝安等地。但是，我们也要看出，深圳在商业地产总量较大的情况下，也有着一些发展的问题，由于城市移民的过多，和上海相比，深圳市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在：一是目前深圳商业网点按数量算近90是小门店，这其中约有一半位于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差；二是各类新兴商业区内，专业商业设施比较缺乏，多数商业设施都设于商住综合楼宇内；三是代表现代商业发展趋势的各类大型购物中心数量仍显不足。最后、目前深圳市的大型超市、百货店数量上已接近饱和，但将开的新门店数还比较庞大，有可能出现过度竞争的局面。4.2 北京商业地产发展状况与特点看完了所进行参照对比的南方主要城市商业物业，最后我们要来看一下与之相对应的北京市的商业地产市场。首先，我们还是一起看一看北京的商业市场发展状况，2005年北京市经济在2004年发展良好的基础上，继续保持较快增长，主要经济指标运行态势较为平稳。消费品市场总体运行良好，1-3季度，全市累计实现社会消费品零售额1609.1亿元，同比增长16.1%，扣除价格因素，实际增长16.9%。2003年全年社会消费品零售额为1800亿元，按照此发展势头，今年可望突破2000亿元。北京消费结构升级趋势依然延续。并且住房消费的快速增长带动了消费品市场中建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音像器材类等商品的消费升温。1-3季度，这三类商品分别实现零售额15.6亿元、8.1亿元和86.3亿元，同比增长90.1 %、22.8%和19.4%。9月份，北京市社会消费品零售额再次突破180亿元，达到183.7亿元，销售总量仅低于1月份的187.7亿元和5月份185.5亿元，成为今年销售的第三个高月，比去年同期增长6.9%。1-3季度，累计实现社会消费品零售额1609.1亿元，同比增长16.1%，扣除价格因素，实际增长16.9%。从上述数据可以看出，北京市商业零售业市场发展较为迅速，但是相对而言，北京的商业市场仍较为滞后，发展水平、商业繁荣度、商品种类以及品牌数量均与广州、深圳、上海等同比城市具有较大差距。接下来，我们一起看一看商业地产市场发展状况，在商业地产市场发展方面，北京市主要呈现以下几个特征： 从2002年开始，北京商业地产发展迅速的一年高过一年，商业地产供应量激增。 根据北京市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0.90平方米。按照北京市人口1400万估计，2005年总商业面积将为1260万平米。这一数据也导致了商业放量的激增。 据不完全统计，华贸中心、万达广场和世纪金源等SHOPPINGMALL，以建外SOHO、幸福家园为代表的办公区、社区底商光在东南三环就有30万平米放量，保守测算全北京有超过100万建筑平米供应量；中关村、浙江村这些IT、服装类专业市场层出不穷，供应量也超过100万平米；再加上王府井、西单几条商业街商铺的零星供应，总共有超过300万平米的供应量在这两年集中释放。预计到年新增的供应量就将达到万平米。 2万平米左右的沃尔玛石景山店、易初莲花高碑店店、欧尚百安居丰台店也已经开业或正在热火朝天的建设着；第五大道、第七街区、苹果社区、建外SOHO等等一批颇具特色的商铺街也被推向市场。 开业的购物中心，主要分布在木樨园、亚运村、中关村等新兴的商业中心。大型超市方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店和双井店、易初莲花朝阳店、百安居九龙店和来广营店相继开业。从未来供应量来看，住宅底商、写字楼底商和大型单体商业项目的供应量将进一步增加，尤其是在CBD、亚运村和中关村地区。但是同时我们应该看到，相对于南方城市而言，由于商业的发展程度较低，北京的商业地产发展还是相对滞后的，这主要表现在商业物业总量、商业人均占有量多少以及商业网点密集程度以及商业物业价值等方面。从深入角度来分析，北京商业地产不仅仅是总量的稀缺，更重要的是结构的不合理以及分部得不均衡。商业地产因而还有很长的发展道路要走另一方面我们也必须承认，北京的商业市场由于2008年奥运以及首都优势等等因素的共同影响，其发展潜力的巨大的，也蕴涵着极大的上升空间。根据我司上述对北京商业市场以及商业地产市场供应量、发展特点的统计与分析，我们可以看出，现在的北京商业地产市场是一个投资放量集中化，发展密集化、产业结构单一化的商业地产大规模发展年。而随着商业地产运作的逐渐规范、商业投资的愈加理性，再加之奥运概念的进一步深入，由此我们认为，北京市商业地产发展总的来讲有以下几点特点：商业地产市场投资的多元化：2004年，商业地产市场投资呈现了前所未有的集中化现象，主要体现在shoppingmall的大量兴起以及重点商圈旺铺的大量上市，从而大致了商业地产市场物业产品供应量的单一化，从而出现商业地产总量稀缺，而某种商用物业类型过剩的状况，在2005年，随着商业地产专业服务机构的深度介入，开发商将越来越明确商业地产开发利润的市场容纳方向，从而进一步调整开发投资策略，调整单一的投资开发模式以及物业类型，从而使得商业地产市场呈现多元化的趋势。社区商业地产的兴起，地位将越来越重要。在商业地产投资的多元化的基础上，各种商业物业类型将有不同程度的发展，但2005年发展较为迅速的相信应该属于新形态的社区商业。随着北京各个区域的几个较有代表性的大型社区商业的上市，（例如西部的远洋山水12万商业、东部国美家园7万平米商业、北部北辰绿色家园15万平米商业等）满足传统社区商业居住配套要求，同时具有一定体量与特点、具有区域商业辐射作用的新型社区商业逐渐成为商业市场的新宠。这也是与北京现阶段商业物业供应结构的不均衡以及消费市场的需求密不可分的。奥运商业板块将正式启动，奥运经济将对商业地产发展带来越来越明显的作用。2005年是奥运经济在社会经济各个领域开始其重要影响的一年，而在商业地产行业也更是如此，随着奥林匹克公园137万平米商业地块的启动，将极大的提升北京北部地区的商业品质以及商业结构。另外，奥运经济产业链带来的巨大商业消费需求也将极大的提升北京商业地产市场的投资结构与经营状况。外资知名零售商、百货的介入将极大的刺激与改变商业地产市场格局。2005年将是国家放开外资百货进驻北京市场的第一年，巨大的商机使得大量的外资知名商业机构纷纷进入北京市场，从而对北京商业地产发展起着至关重要的推重作用，也某种程度上使得房地产开发商在开发商业物业时采用与知名品牌商家合作的所谓订单式商业地产开发模式的状况逐渐增多，这样既有利于商业的合理分布，也减少了了商业物业建成后期的招商与经营风险。新兴商圈发展迅速，将逐渐改变传统商圈的市场比重。但北、东部重；西、南部轻的商业总体格局将继续延续。2004年，北京市商业发展格局已经渐显出了变化的趋势，那就是商业的分离性以及城市商业多中心的格局。2005年，随着北京市“两轴两带多中心“的城市发展总体规划，商业格局也势必发生较大的变化，主要体现在以朝外、奥林匹克公园、CBD及周边、中关村区域以及燕莎-三元桥区域等为代表的新兴商圈商业地产发展将会极为迅速，而原有的西单、王府井等商业聚集区由于基本没有可利用土地以及商业供应量的过饱和，在全市商业发展总量的比例将有所减少。值得提出的是，由于奥运板块以及CBD等主题概念的支持与延续，北京商业地产发展东、北重；西、南轻的总体格局不但会在2005年延续，还将继续加强，商业地域发展不均衡将加剧。Shoppingmall将仍旧是未来商业地产发展的重点，但将在本年度重新洗牌，建立较为规范的界定与标准。Shopping mall概念是2004年商业地产的宠儿，从总的商业发展状况与趋势来说，Shopping mall这一商业经营形式将是未来商业高