住宅产业化BT信托管理模式简介.doc

住宅产业化BT信托管理模式简介一、 住宅产业化BT信托管理模式住宅产业化BT信托管理模式实质上就是取得房地产开发权的土地持有人（简称开发商）从合资、投资、融资等方式筹集建设资金，转变为项目开发权与住宅产业化技术、建设资金的合作方式。住宅产业化实现住宅建设当年设计、当年建设、当年实现销售，加快资金周转率，成倍提高投资收益，用速度转化成效益。BT 是英文Build-Transfer首位字母的缩写,直译为建设-移交，是国际上通用的建设方式，建设过程中建筑物的财产属于建设企业所有。建筑物竣工移交支付全额建设费后，建筑物再属于开发企业所有。信托管理方式住宅产业化建筑物36个月结构封顶即可预售，住房销售收入中包括：开发企业取得土地、开发前期成本、利润；建设企业投入的建设成本和住宅产业化技术及资本运营的成本，这是一种复杂的动态资产管理，只有委托信托公司管理才能实现公平、公正地处分各方资产，安全地收回各自投入的资本。 二、转变房地产开发方式1、投入资金、技术的收益与开发项目权益剥离。开发商只要取得了房地产开发权，不需要再投融资，只要按BT信托管理模式程序操作，就能获得项目开发利润。合作方出资、出技术，资金持有人收取资金信托收益，住宅产业化资本运营人收取加快资金周转速度所产生的收益，投入的资金、技术、商业运营与开发项目的权益剥离。2、建安成本与开发企业净利润剥离。合作时必须复核开发企业前期投入成本和按钢筋混凝土技术造价当地毛胚房销售价测算的净利润，列入住宅产业化投资成本。按投资成本价销售完毕，就能确保开发企业收回前期成本与闭口净利润，建设成本的高与低与开发企业净利润剥离。3、项目建安成本与开发企业支付责任剥离。BT项目建安费按开发企业制定的要求，根据国家定额，由建设单位投入，高进高出、低进低出，由信托公司清偿与开发企业支付责任剥离。4、捐赠资金与开发企业净利润剥离。推行住宅产业化，把节约的税费和加快建设速度所创造的效益，捐赠给现代住房养老信托基金会，由基金会逐年返回补贴给购房者，提高居民的支付能力，减轻居民的购房支付负担，把捐赠资金列入投资成本与开发企业净利润剥离。5、投资成本价与市场价格剥离。住宅产业化核定的投资成本价，由住宅产业化建安费、销售额20%捐赠款和开发企业的前期投资成本与闭口净利润部分组成。投资成本价与市场价格剥离，才能实现20年补贴购房款的50%；与当前大多数居民的支付能力相匹配，才能确保各方投资的安全和收益。捐赠销售收入的20%资金来源分析表工程项目（费用）名称原方案占销售成本新方案占销售成本折算成销售成本比较1土地费用不变2前期费不变3建筑安装工程费钢筋混凝土50%钢管混凝土、提高配置基本持平、最高不超3.5%4市政基础设施工程费不变5设计费混凝土建筑下浮30%按2002年国家指导价增加0.7%6地质勘察费不变7银行贷款利息投资金额12%0下降8.4%8信托管理费0销售额1%增加1%9担保费贷款金额3%投资全额3%增加0.3%10咨询费0投资全额3%增加1%11销售费销售额34%销售额0.31%下降3%12管理费销售额35%销售额13%下降2%13营业税销售额5.5%不变14土地增值税销售额超过投资额部分征50% 增值税捐赠20%列入投资成本其中可免征10%税下降10%15所得税净收入25%缴纳所得税的12%免税下降3%16不可预见费投资额10%不变预期净利润原销售额30%预期净利润不变捐赠资金0销售额20%增加20%重新核定销售价格按原销售成本价与原销售成本价基本相同从理论上测算，略增加0.1%销售成本住房产业化BT信托管理模式图示住房产业化BT信托管理模式，是指BT运营方有效整合了土地使用者、金融信托机构、高科技专利+建筑总承包企业三方利益，创造性地开辟了“金融+科技”创新的住房产业化全新模式。BT信托运营方、土