买房、看房有哪些注意事项.docx

绝大多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。合理的户型布局首先在于功能分区的合理，这里的功能分区合理主要是指动静分明。一般来说：起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。 1、卧室 （1）卧室不应太小且要具有私密性; （2）主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于 3米，面积应大于12平方米; （3）大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间，而且卫生间的面积不应小于4平方米。如果户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近; （4）次卧室的面积宜大于10平方米。 2、客厅 （1）客厅是相对独立的空间，要求宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1/7； （2）客厅的设计应尽量方正，以利于摆放家具。再者，由于客厅通常带有通道的作用，应尽量避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉； （3）若入户为起居厅时，在入口处最好有一过渡空间，比如设置一玄关，避免入门就看到客厅，增加户内的私密性。 3、厨房 （1）厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，随着人们饮食水平的提高，现在的炊事器具种类多，因此需要足够的面积；（2）不宜距卧室太近，厨房门更不能正对卧室房门，而与餐厅最好密切联系，并直接对外采光通风；（3）厨房的面积不应小于6平方米，净宽度不应小于1.8米，宜自带一工作阳台。 4、餐厅 （1）餐厅属于住宅中的动区，宜靠近门的位置。和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔； （2）餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不应小于2.4米。 5、阳台 （1）阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮，面积不应小于4平方米，宽度不应小于1.2米； （2）阳台栏杆不低于1.1米，如实体栏板应不高于0.9米，太高会影响采光及观景； （3）阳台最为忌讳的是朝向不好，面积过小，宽度过狭，又被开发商封闭，失去阳台作用。 现在很多房型除了客厅有阳台外，主卧也有阳台，这样可以把平时晾晒的东西放在主卧的阳台上，而客厅的阳台上则可以摆放些小型的桌椅等，闲暇之余可以在阳台上观赏风景。 6、卫生间 （1）卫生间的门不要正对客厅； （2）卫生间要满足洗面化妆、淋浴等功能的需要，而且最好能有所分离（也就是干湿分离）。大小应与整幢户型的面积标准相一致，带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米； （3）切忌卫生间离主卧室太远；空间过于狭窄，影响淋浴功能。 7、储藏间 （1）对于面积较大户型应设储藏空间； （2）储藏间可不对外采光通风。 比较理想的户型 （1）入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保证。 （2）客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅出阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳。-一、挑选房源一、1、小区环境的选择误区2、基本注意事项（价格、面积、朝向、楼层、位置）3、挑选房源的注意事项（室内格局、户型结构、配套设施、设计）二、实地考察二、1、考察周边环境及其他（交通状况、社区环境、房屋适用性）2、开发商的资格审核（住宅质量保证书、建设工程开工证、住宅使用说明书）3、区分复式、跃层式、错层式住宅4、看楼应注意哪些细节三、签订认购书1、认购书签订流程（签订内容、经适房相关知识、认购书样本）2、签订认购书注意事项（怎样认识“定金”、当心订金风险）四、签订合同1、签订合同2、合同样本（商品房买卖合同说明、商品房买卖合同）3、购房签合同须知案例分析1：防范开发商合同陷阱案例分析2：拿不到房产证可要求赔款或退房4、退房流程五、付款方式1、申请个人住房贷款应具备的条件2、住房贷款（怎样办理贷款购房业务、一次性付款、分期付款、按揭付款、公积金贷款）六、保险与公正1、消费者：房屋按揭保险诸多问题不合理2、房产管理部门：银行、保险公司部分规定有失公平3、商业银行：贷款形成风险银行理应是第一受益人4、保险公司：不投保不放贷款是银行规定的5、律师、专家：弱势群体的利益不容漠视案例分析1：住房贷款最高贷到80%消费者却要买100%的保险案例分析2：银行嫌弃期缴型房贷险房贷险分期付款难以实现案例分析3：消费者是否可自主选择房贷险七、验收房屋1、简易严防方法（门、地板、顶棚、墙身、厨厕、其他）2、怎样认定房屋质量不合格3、验房参照标准相关链接1：验房2：新房保修期从交付之日起计算相关链接3：住宅各部位、部件保修内容与保修期相关链接4：新房“常见病”相关链接5：收房五大注意事项八、物业管理八、物业管理八、物业管理八、物业管理1、什么是物业管理（物业管理的含义，物业管理费包含的内容）2、物业管理费（起算日期、服务不满意是否可以拒交、物业费交多少钱才是合理的、没有入住要交物业管理费用吗）九、产权过户九、产权过户九、产权过户九、产权过户1、产权过户登记手续2、过户应准备的材料案例分析：房屋过户如何缴税相关链接：装修11禁-（3）朝南的房间越多，通风采光也就越好，居住也就越理想。 （4）厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相连，方便备餐与用餐，均有明窗，通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。 （5）卫生间与阳台：两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强；阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晒衣物等功能。 （6）每个卧室的面积分配要合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅，并且要有利于南北空气对流。 （7）功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。 （8）户型没有狭窄的通道或其他难以利用的空间。 套型面积的选择 套型面积过大或过小都不尽合适，而且要根据家庭人口的数量、年龄结构和经济承受能力等实际情况，考虑选择合适的户型与面积。 时下，普通住宅一室一厅套型的建筑面积一般为4060平方米，二室一厅为6075平方米，二室二厅为90 100平方米，三室二厅为120140平方米。别墅面积则更大，一般在180平方米以上。-问题1：今后哪家物业公司管理？问题1：电梯、楼梯是怎么设计的？问题2：采光与通风好吗？问题3：功能区域和面积是如何分配的？问题4：这房在几楼？最佳房型组合：三房一厅两卫双阳台，两房一大厅双卫双阳台或一房一厅一卫一阳台。这些房型是适合三代人口的可分可合、自由分隔房型、建筑面积分别在70-130平方米，主卧室15-25平方米含书房，次卧室10-12平方米，卫生间4-6平方米，阳台4-8平方米，工作阳台3-5平方米，洗衣房4万平方米。其中，客厅是房型设计中的重心，客厅宽度不小于4米的大开间，能够体现房型设计中的“客厅效应”。-应对：购房时看商品房是否“五证”齐全。即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预(销)售许可证。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。购房注意事项第一类：虚假广告设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。应对：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。第二类：配套设施开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。应对：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。第三类：内部认购内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得商品房预售许可证的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。应对：最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。第四类：物业管理开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。应对：购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。第五类：逃避债务借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。应对：业主可尽量选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。六类：乱收费物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：1.超出核准的价格收取管理费。2.擅自提高收费标准，赚取收费差价。3.擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。应对：业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。第七类：购房合同购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。应对：购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线。第八类：房产证拖着不办有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用的最多的一句话就是“正在办理”。应对：购房时看商品房是否“五证”齐全。即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预(销)售许可证。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。1、1-5层：视野最差，楼下出入汽车噪音大，看不到户外景观，地漏容易返味，1-2层还能潮，尤其是头2年。（从风水讲人是要接地气的，所以1层最好，农村人比较讲究这个，他们愿意住1层，认为不接地气身体不好） 2、6-9层：视野一般，看得到户外景观但不是最佳观赏高度。% i5 g1 m+ C 3、10-12层：浮沉层，最好不要选择。4 S; T. 4、13-14层：一般二次加水压的机器容易在中间楼层，18层的房子9-14层都有可能，买前要问清，一般销售也不是很清楚这个到底放在哪层，入行浅的可能就根本不知道，最好能实地看一下，而且这2个数字都不吉利。新浪乐居论坛* _8 * H 5、15-16层：我认为这是最佳楼层，视野好，越过浮沉层，数字也吉利。- : 6 j d7 w 6、17-18层：17层还可考虑一下，因为电梯的机器都放在房顶，梢次的电梯噪音很大，白天是听不到的，晚上轰轰的还是比较明显，所以18层就不用考虑了，如果电梯是好牌子17也是不错的选择。18层就不用考虑了，夏天热，防水不好的话还漏。买房,购房,装修论坛,房产论坛3 3 T- A! g3 w4 P 7、首选南北通透的房子，通风好，夏天也凉快；纯南向房子热，空气流通性差；其次选纯东的房子，然后是纯西的，西房晒，如果厨房在西食物容易坏；千万不要买西北向的，冬天呜呜的灌风！房产论坛,装修论坛,业主论坛$ L9 g0 |( P 8、虽然好朝向好楼层稍贵一些，但是你要住一辈子呢，或者将来你儿孙还要住呢，干吗委屈自己，平摊到70年，每年没多多少钱。买房,购房,装修论坛,房产论坛1 T1 r1 w c 一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、高层和超高层。通常人们把层称下面是看房时必问的问题，保证让您找到一套称心如意的房子。问题1：今后哪家物业公司管理？ 物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。 好的物业管理会给自己将来的生活带来便利，而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活，还可能引发大量的纠纷。 看房不可不问物业管理，要积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，最好能查看他们的有关资质、实力的文件，亦可去他们现服务的其他小区打听有关他们的服务行为。 问题2：采光与通风好吗？ 采光面指用于采光的面积与房间面积的比例，比例越高，采光效果越好。采光窗户直接向外开设；间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊、直接采光的厅、厨房等开设。间接采光效果不如直接采光。 选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光。一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等。问题3：功能区域和面积是如何分配的？ 住宅应充分考虑住户的家庭结构和生活规律，使家庭使用功能细化。理想的住宅中，起居空间由过厅、客厅、起居室、健身房、琴房、书房、工作室、卫生间、卧室、储藏室、阳台等组成，按各自功能可汇总为“污、洁、动、静”四大空间。 最佳房型组合：三房一厅两卫双阳台，两房一大厅双卫双阳台或一房一厅一卫一阳台。这些房型是适合三代人口的可分可合、自由分隔房型、建筑面积分别在70-130平方米，主卧室15-25平方米含书房，次卧室10-12平方米，卫生间4-6平方米，阳台4-8平方米，工作阳台3-5平方米，洗衣房4万平方米。其中，客厅是房型设计中的重心，客厅宽度不小于4米的大开间，能够体现房型设计中的“客厅效应”。问题4：这房在几楼？ 选择层次要考虑以下几个因素：遮挡及采光情况；生活的便利程度；环境要求；家庭人口年龄构成及健康状况；住宅楼的总层数。 层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外嘈杂环境及交通噪音和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住