第2、3章作业 房地产市场分析与项目策划 -2013-2014-2.doc

房地产开发与经营A第2、3章作业2014年4月班级 姓名 学号 成绩一、单项选择题(共14题，每题1分，共14分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题栏上写其相应的编号。)12345678910111213141下列各项叙述中，( )不属于房地产市场需求的特点。 A市场需求的惟一性 B市场需求的长期性 C. 市场需求的融资性 D市场需求的多样性 2房屋的市场交易包括出售和( )形式。A.出让 B转让 C出租 D赠予3.按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依( )划分的。A.房地产交易方式 B.房地产交易顺序 C.购买房地产目的 D.房地产类型4.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。A.供给非同质性B.需求多样性 C.竞争充分性D.交易复杂性5.产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀 D.过度放贷6.某城市2009年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。A. 0.4月 B. 2.5月 C.0.4年 D.2.5年7.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查 C.市场营销因素调查D.竞争情况调查8.从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。A.确定调查方式 B.设计问卷 C.收集信息D.定义市场区域9.下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。 A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量与结构 C.土地资源状况 D.建筑技术进步 10.企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。 A.单一市场集中化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.全面覆盖 11.下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。A.吸纳率分析 B.房地产市场的商业周期分析C.家庭规模与结构分析D.投资购买和使用购买的比例分析12.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段13.房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A观察法B实验法C讨论法D问卷调查法14.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A生活方式B受教育程度C购买动机D自我形象二、多项选择题(共9题，每题2分。共18分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。每题最多2分。请在答题栏上写其相应的编号)1234567891.房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）。 A.开发内容和规模的分析与选择 B.评价方案构造 C.区位分析与选择 D.开发时机的分析与选择 E.融资方式的分析与选择 2.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（ ）。 A地域分析与选择 B具体地点的分析与选择C建筑总面积的分析与选择 D平面布置的分析与选择 E对出售、出租、自营等方式进行选择 3.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。A.价格结构B.区域结构 C.产品结构 D.供求结构E.投资结构4.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构5.在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A空置量B房地产价格指数C平均建设周期D吸纳率E失业率6.房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的（ ）。A价格水平B销售对象C基本功能D地理位置E辅助功能7.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。 A.加大城市基础设施建设投入 B.调整银行贷款利率 C.调整公共住房政策 D.调整房地产税收政策 E.加快城市化进程 8.在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所采用的市场细分标准有( ) 。 A.按存量增量细分 B.按交易形式细分 C.按目标市场细分 D.按房地产用途细分 E.按地域细分 9.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。A.文献查阅B.观察 C.专题讨论 D.问卷调查E.实验三、名词解释题(共7题，每题3分，共21分)1.空置率2.吸纳量3.吸纳率4.吸纳周期5.房地产市场供求结构6.房地产产品结构7.房地产目标市场四、简答题(共4题，每题5分，共20分)1. 房地产项目策划的内容有哪些？2.房地产市场的特性。3.决定房地产市场供给与需求的因素有哪些？4. 宏观调控房地产市场的手段有哪些？五、分析题(共3题，每题 9分，共27分)1.结合房地产周期理论，论述房地产泡沫和“过度开发”的区别和联系。过度开发和房地产泡沫的区别与联系两者的区别：1）过度开发（也称“过热”）和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速 度，就产生了过度开发现象；而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房 地产泡沫就出现了。2）过度开发和房地产泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态，往往要通过外力干预，而过度开发可以通过自我调整回复到平衡状态。3）房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的 下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象 时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果房地产泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由房地产泡沫引发的。4）从市场参与者的参与动机来看：“过热”表现为投