卫辉时代广场项目工作说明书.doc

用心，创造价值项目工作说明书深圳市众厦实业发展有限公司众厦郑州分公司新乡市豫商置业有限公司：承蒙信任，我司于 2011 年 5月 6 日接到贵司关于 卫辉时代广场 项目的“策划销售”代理的邀请。应贵司要求，现特向贵司提交项目工作说明书，包含项目报价、服务说明、管理模式等内容，供贵司了解我司的操作规程，并作为双方合作的要约内容，为最终合作奠定基础。专此奉达，即颂商祺！深圳市众厦实业发展有限公司众厦郑州分公司2011年 5月6日工作内容及团队管理架构说明一、工作内容说明二、项目跟进方式与项目报价三、我司参与项目的部门与项目管理架构一、工作内容说明（一）营销策划阶段第一篇 项目前期营销深化调研分析1.1 项目开发基本情况深化调研1.2 项目周边规划与环境发展深化分析1.3 项目商业市场研究与分析1.4 区域住宅产品发展深化分析1.5 项目竞争力战略深化分析第二篇 项目前期营销定位深化2.1 前期定位策略深化2.2 前期形象体系定位深化2.3 前期住宅产品及主题定位深化2.4 前期非住宅产品及主题定位及业态规划2.5 前期客户群体定位深化2.6 前期价格定位深化第三篇 项目前期规划设计成果跟踪3.1 整体规划布局建议与跟踪3.2 前期单体、户型设计调整建议与跟踪3.3 前期环境设计要点与景观设计分析3.4 项目管理与服务建议第四篇 项目前期营销条件创建4.1 前期营销创新建议4.2 项目前期展示区创建建议与设计跟踪4.3 项目前期样板展示区的创建与设计跟踪项目4.4 项目前期广告推广合作启动4.5 项目前期其他营销要素创建建议与设计跟踪4.6 项目前期营销推广费用详细预算（二）营销执行阶段第一篇 项目启动期营销分析1.1 市场交易时机分析与预测1.2 项目启动期价格执行动态分析1.3 项目启动期推售策略分析1.4 项目启动期推广策略分析第二篇 项目启动期营销策略2.1 项目启动期总体营销战略2.2 项目启动期营销策略2.3 项目启动期价格策略2.4 项目启动期折扣策略2.5 项目启动期销控策略2.6 项目启动期各阶段营销计划分解第三篇 项目启动期营销执行3.1 项目启动期营销执行策略指引3.2 项目启动期营销推广执行计划3.3 项目启动期营销推广阶段划分3.4 项目启动期工程进度与营销节奏的配合3.5 项目启动期价格控制策略3.6 项目启动期推广主题延展第四篇 项目启动期阶段执行营销筹备期、市场预热期、开盘热销期等各阶段营销执行工作纲要二、 项目跟进协作方式与项目报价（一）前期策划合作阶段（注：前期策划合作阶段根据项目实际规划成果及进度而调整，工作周期约为30工作日）深圳众厦郑州分公司在签订策划及销售代理合同后，在合同规定时间里，提供项目营销策划报告，并跟踪项目的策划成果在具体规划设计方案阶段的体现。具体服务内容如下：1、基础资料研究；2、项目地块价值研究；3、项目开发战略及定位；4、整体定位下的物业发展建议；5、根据定位，制定产品设计任务书，并在项目整体规划设计阶段，提供规划设计建议。费用及支付方式: 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行项目深化分析定位、营销策划。甲方按照约定支付乙方相关费用6万元人民币，分2次支付：1）签订合同后三日内甲方支付乙方合同定金 2万元；2）乙方团队进驻项目7日内甲方支付乙方前期策划服务费用4万元；在项目进入营销筹备阶段后，我司将结合合同约定内容，及时提交项目整体营销执行报告，同时参与各方面合作公司的筹备对接工作，即时提交我司的专业建议。（二）销售代理合作阶段合作模式一：全程策划及销售代理项目策划及销售代理合同中前期策划工作任务完成后，我司将视项目营销进度需要，结合贵司要求，进行销售前期的阶段策划和销售筹备工作，包括组建销售团队、拟订项目具体销售执行方案、销售计划、宣传推广计划、开盘方案等；费用：项目销售代理费的费率为住宅销售额的 1.5%；商业销售额的 2.0% ,付款方式：具体付款条件和付款时间节点按销售委托代理合同约定条款执行。合作模式二：全程策划顾问项目全程策划顾问合同中前期策划工作任务完成后，我司将视项目营销进度需要，结合贵司要求，进行销售前期的阶段策划和销售执行策划工作，包括拟订项目具体销售执行方案、销售计划、宣传推广计划、开盘方案等；费用：项目策划顾问费为：6万元/月 项目策划及广告推广服务费: 8万元/月付款方式：具体付款条件和付款时间节点按策划顾问委托代理合同约定条款执行。（三）商业招商服务如贵司委托我司招商，则我司可为本项目商业（集中式商业、街区商业）招商服务，招商成功的标准是指我司成功招商的商家与贵司签订商铺租赁合同，并向贵司支付合同约定的定金；商业招商费用：按照所招商成功的商家的前两个月租金标准收取招商费用付款方式：具体付款条件和付款时间节点按策划顾问委托代理合同约定条款执行。（四）甲乙双方的权利义务具体参见策划及销售代理合同(待合作确认后提交)。三、我司参与该项目的部门与项目管理架构1、我司参与该项目的部门1、公司技术委员会2、公司营销中心策划团队、销售团队3、公司招商部2、我司项目组成员工作岗位职责项目组成员工作职责技术委员会监督项目小组工作情况，审核报告、方案技术水平，团队组建的支持与援助及人事调配等。 项目经理统筹组织该项目策划、销售管理工作，营销策略的制定及项目重大营销节点管理工作，与发展商直接对接。策划经理全盘负责组织项目策划、营销方案的执行及项目日常管理工作，与发展商直接对接。及时准确反馈项目信息，推进双方工作快速开展。策划师负责策划方案撰写、市场调研、具体实施策划案。销售经理负责销售团队的培训及管理工作，销售信息管理工作等。3、项目组监督机制项目组由项目执行总负责人、技术委员会总体监督调控，向下自“项目经理”层层监督管理，采取下述监督办法：A、定期（周）组织公司项目例会，总体确定策划营销思路。B、实施“经理问责制”，确保各环节的服务质量；C、编制销售中心各种报表，并及时与