养老地产的盈利模式分析.docx

养老地产的盈利模式分析 郗浚颖养老地产是指在人口老龄化不断加剧的背景下 ，房产商以市场需求为导向推出的适宜于老年人居住、生活的老年住宅.如老年社区、公寓、养老院、托老所等。联合国世界人口统计预测，至2015年，中国60岁以上的人口将达2亿。毋庸置疑，养老地产将是未来房地产发展的一个主流方向。养老地产之所以被看好，是基于中国庞大的老龄人口总量，实质上也就是老龄人群所构成的市场需求被看好。 目前，我国各地掀起的养老地产大致有三种模式：一、纯销售模式此种盈利模式与普通的房地产住宅盈利模式类似，只是开发产品的内容及销售对象与普通的房地产开发略有不同。此种模式中有的是将养老服务嵌入住宅小区，即普通的住宅小区中配备可为老年人提供服务的设施，而并无专业的养老机构进行运营，但会通过组织老年人参与各种活动等来实现关怀老年人；有的是在住宅小区内，专门规划出一两幢楼作为老年公寓，按照适于老年人居住的要求来进行设计和建设，例如无障碍通道的设计；还有的是打造成片的老年社区，即专门根据老年人的身心需要建立的住宅小区，相比普通住宅小区而言则更加注重社区环境的打造和养老配套设置的完善，这样的住宅小区老年人群则更为集中、广泛。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营，甚至有的养老服务并不盈利，养老设施的完善、养老服务的增加只是为了吸引老年人这部分目标客户群，增加销售，以此平衡养老服务的支出。这种模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发;同时有利于迅速提高公司品牌形象与规模。但不可避免的，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期、稳定的收益。二、纯持有模式此种盈利模式并不通过销售房屋来获取利润，而是保留房屋的所有权。此种模式中有的是将房屋用于出租，可以长租也可短租；有的是采取会员制管理模式，有的是用于开发老年养生度假。这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地;同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金投入大、投资回收期长.例如2000年，北京一栋以养老名义建造的公寓，最后就因投资问题，不得不被开发商以高价售给白领阶层而收场。除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅所引入的社会资源种类繁多，开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年课堂、旅游公司等服务机构。同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。三、销售加持有模式受制于资金压力，开发商可采取“销售+持有运营”的方式进行运作。即开发商可拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营。“销售加持有”的模式，一方面可以回笼资金，另一方面可以利用政策获取后期运营的持续收入。国内较早运作养老地产的北京太阳城就是采取了这一模式。在这样销售加持有的模式下，具体的操作方式可进一步探索、创新。例如北京太阳城国际老年公寓采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。近来，社会上又推出了异地养老、“候鸟式”养老等概念，出现了度假养老基地连锁等商业模式。颐和地产就计划形成连锁的经营模式，类似于分时度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天则可以到南方过冬。这些创新的运作模式都是为了更好地