贵阳市中心区地价动态监测工作汇报.doc

贵阳市中心区地价动态监测工作汇报贵阳市中心区地价动态监测工作汇报贵州天辰黔地不动产咨询有限公司 黄心项 目 概 况根据国土资源部的部署，贵阳市作为2001年全国城市土地价格调查城市之一，在完成城镇土地定级与基准地价更新工作的同时，开展了建设城市地价动态监测体系的工作，通过前期准备工作，城市土地价格调查、地价测评、成果编汇等阶段，基本完成了城市地价动态监测体系的建设工作。该项工作按照区域条件相似，地价相近等原则，划分了49个地价区段，调查了850个市场样点，选定了63个不同用途、具有代表性、稳定性的地价监测点进行测评，测出我市各类用地平均地价为：商业用地平均价为3396.67元平方米，住宅用地平均价为 694元平方米，工业用地平均价为386.67元平方米。贵阳市地价监测点数量登记表类 型用 途级 别数 量监测点住 宅55663合 计25工 业344合 计11商 业666432合 计27总 计63一、贵阳市地价动态监测的范围及监测基准日1、监测范围为了与贵阳市中心区土地定级与基准地价更新项目相衔接，将土地定级、基准地价更新范围75.432平方公里作为贵阳市城市地价动态监测体系范围。2、监测基准日贵阳市中心区地价动态监测体系建立及地价监测点采集基准日为2001年1月1日。二、地价监测点地价内涵界定根据城市地价动态监测体系技术规范的规定，城市地价动态监测体系中的地价是指在一定基准日、设定用途、设定土地利用状况为城市平均容积率、设定土地使用权年限为法定最高使用年限（商业40年、住宅70年、工业50年），设定土地开发程度为城市平均土地开发程度条件下的土地使用权价格。具体如下： （一） 用途设定 根据城市地价动态监测体系技术规范的规定，贵阳市为二类城市，用地类型按商业、住宅、工业三种类型进行划分。 商业用地：包括商业零售业、金融保险业、娱乐、餐饮业、办公、宾馆、旅游等用地。 住宅用地：包括高层住宅和多层住宅。 工业用地：包括工业、仓储、市政公用设施、交通运输业用地。 （二）土地开发程度设定 贵阳市中心区商业、住宅用地市政基础设施配套程度至少达到“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通煤气、通上水、通下水、通电讯和宗地内场地平整。工业用地至少达到“三通一平”，即宗地红线外通路、通水、通电和宗地内场地平整。 （三）土地利用状况设定 根据贵阳市土地级别和基准地价更新结果，结合贵阳市实际土地利用情况，设定平均容积率商业为1.0、住宅为1.5、工业为1.0。三、地价区段的划分根据城市地价动态监测体系技术规范，贵阳市为二类城市，用地类型分为商业、住宅、工业三种类型，由于不同类型的用地特点、地价影响因素都不相同，因此划分地价区段方法也不同。1商业用地：商业用地的地段区段以一条街的长度为一商业路线区段。根据土地定级及基准地价更新成果，以贵阳市中心区内主要繁华街道的长度为单元，设定标准深度为20米，临街20米以内来划分地价区段，若道路跨越两个级别的，向上一个级别靠拢；由于商业繁华街道的地价受区位影响极为明显，同一街道按商业繁华程度可划分为若干商业路线区段；在某些不繁华地区，按其繁华程度相似的街道可划为同一商业路线区段。2住宅用地：住宅用地地价区段是居住活动集中地段，贵阳市中心区内住宅用地在城市用地结构中占较大比重，大多呈连续性片状分布；遵循以区域基础设施配套、区域环境、房屋建筑结构、建成年代、交通条件等以及地价相同或相似的原则划定；根据贵阳市实际用地情况，在划分住宅用地区段时主要考虑以下因素：与市、区级商业中心的距离及相对位置、基础设施状况、交通道路条件、公用设施配套情况、环境噪声因素，住宅区内人口密度、建筑物质量、公共交通状况等。住宅区段地价受区位的影响明显弱于商业路线价，但楼房与平房、新建住宅小区与旧城居住区、不同年代建造的住宅的综合居住条件的较大差异。3工业用地：工业用地地价区段是工业生产经营活动集中的地段，呈片状分布。此次地价动态监测体系监测范围为贵阳市中心区，相对工业用地较少。根据最佳利用原则，对于分布在城市中心的工业用地应与城市规划相结合，对于已办理“退二进三”手续、即将搬迁或不符合城市规划的工业企业不宜划为工业用地的地价区段。对划分出的地价区段进行实地勘查，并对划分出地价区段范围进行调整。4.地价区段的数量与分布根据贵阳市土地定级及基准地价更新结果，贵阳市中心区划分地价区段面积合计共75.432平方公里，按用地类型、级别的不同，共划分区段49个，其中商业23个，住宅用地19个，工业用地7个。 四、2003、2004年贵阳市地价动态监测工作情况简述2003年，按照城市地价动态监测体系技术规范以及相关地价监测操作的要求，对贵阳市地价动态监测体系进行数据的监测、维护、上报工作。组织估价人员对已经建立的地价监测点进行外业踏勘，核对登记资料，现场记录，采用GPS卫星定位仪采集监测点坐标，拍摄数码照片等，调查监测点周围房地产市场状况，完成内业地价测算工作。在2003年贵阳市地价监测年度更新工作中，经过调查，我们发现由于政府收回和监测点土地用途变更，导致原3个监测点失效，因此我们按照地价监测的技术规范要求，重新选择了3个新的地价监测点并更换原监测点。2004年，贵阳市地价动态监测中的地价监测点设置与维护和监测数据采集工作开展按照国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院公布的城市地价监测数据采集操作指南的要求进行。按照新的地价监测点编号规则对原监测点进行重新编号和上报，按照季度和年度进行城市地价动态监测数据的采集、整理、填写和上报工作。地价监测相关数据的收集包括土地交易样点数据、房屋交易样点数据、年度房屋供需数据、相关社会经济指标数据等，因此我们除了进行房地产市场资料外业调查、收集外，调查工作还涉及到市国土资源局、市房管局、市统计局、市规划局等多家单位和相关职能部门。五、目前贵阳市地价动态监测存在的问题2005年，贵阳市在2000年中心区定级的基础上，根据城市总体规划以及城市经济发展的需要，重新确定定级范围，并分析近几年贵阳市土地定级因素变化情况，针对变化较大的定级因素对土地级别的影响进行调整，根据城镇土地分等定级规程，计算各定级单元的分值，重新划定土地级别。此次土地定级范围在原定级范围75.432平方公里基础上向外扩大，将三桥立交桥区域、马王庙片区、甘荫塘片区、二戈寨片区、龙洞堡片区等纳入定级范围，定级面积为157.18平方公里，即贵阳市云岩区、南明区辖区内的全部土地。在土地级别调整的基础上，根据城镇土地估价规程，利用最新收集、调查的土地市场及商业用房出租资料、商品房买卖资料和征地资料，进行地价测算，并根据测算结果对2000年贵阳市中心区基准地价体系进行全面修定。贵阳市由于受地形限制，市中心区规模较小，用地总量有限，城市的改造和建设主要集中在中心区内，城市的发展主要呈现条、带状规律，市区主、次干道两侧地价水平随着距主、次干道的距离增加地价下降呈现明显衰减趋势，因此监测点的设置存在一定困难，随着城市的建设发展，原始设置的地价监测点的缺陷逐渐显现，原划定的贵阳市地价监测范围和设置的地价监测点已经不能及时、准确地反映城市地价的动态变化情况。六、“十一五”贵阳市地价动态监测主要工作安排结合贵阳市实际情况，在2006年更新后贵阳市土地级别以及基准地价的基础上，扩大原地价监测的范围和增加监测点数量，同时保留部分原监测点，使地价监测点的分布更加合理。具体工作安排如下：（一）工作底图及表格的准备采用贵阳市土地定级及基准地价更新成果图为工作底图；参考城市总体规划图、土地利用规划图。按照城市地价动态测监技术规范要求，统一采用所需市场交易样点资料、地价监测点资料、城市一般资料等的表格。（二）城市调查城市地价动态监测体系是一项较复杂的系统工程，涉及到社会、经济、政策、自然等多种因素，不仅需要调查大量与土地使用直接相关的效益资料，还要收集大量的社会、经济、自然、政策、法规、城镇建设、城市规划、土地开发、征地拆迁等多方面的资料。因此，城市地价动态监测体系的基础是城市调查。其主在内容包括：1、城市土地价格调查根据贵阳市目前实际情况，对中心区内不同用途、不同级别、不同开发程度的土地利用状况及其容积率、临街深度等进行调查；对不同的土地交易类型、数量及交易地价等进行统计、整理；对城市地价的分布规律、形成条件、地价水平、地价变动趋势等进行调查分析。2、市场样点调查组织估价人员针对不同交易类型、交易方式、交易时间等进行土地市场交易样点的调查，并根据要求，将调查资料填写相应调查表格。3、地价区段调查根据贵阳市土地定级和基准地价更新成果图，对不同级别内，不同用地类型地价的土地利用状况、地形、地质、行政区划、城市规划、基础设施条件、环境条件等进行详细调查、统计，并明确区段范围及边界。4、地价监测点资料的调查。根据市场样点调查资料及地价区段调查，对地价监测点进行资料采集，并按要求填写有关表格。在上述工作完成后，根据城市地价动态监测技术规范要求，结合贵阳市实际情况重新确定地价监测范围，划分地价区段，进行新增地价监测点的布设、初始资料的采集、上图、资料建档等工作；对已有监测点进行日常定期检查、更新，完善地价监测点资料库，进行季度、年度监测数据的采集，按时上报监测成果。因此，在上报2006年贵阳市地价监测年度数据时，我们将同时上报两套数据，一套用于与2005年地价监测数据的衔接，另一套为监测范围扩大后重新监测的地价数据，以保持贵阳市地价动态监测的延续性，今后将不再上报原监测范围的地价