万科城四期物业服务方案及管理费测算.doc

万科城四期“金钥匙”物业服务方案（表格简易版）硬件系统方面：一、 安防设施安防方式项目优势物、技防外围设置铁艺围墙，围墙上安装周界防越报警系统、闭路监控摄像机、红外报警联动照明灯、围墙上设置防攀爬装置，阻止外人攀爬；与其他户空间分隔，有效控制人流来往，突显尊贵性和私密性小区闭路监控系统24小时监控录像高度安防措施，充分保障业主安全黑暗隐蔽隐患部位安装感应灯等，通过辅助硬件设施达到维护小区安全。高度安防措施，充分保障业主安全红外报警系统：别墅住户围墙安装周界红外报警系统，报警信号连至中心；高层大堂内配置楼宇对讲，外来人员需经与住户或监控中心确认后方可进入，业主通过门禁IC卡刷卡或密码进入。室内均设居家报警系统。出入口安装防尾随设施。高度安防措施，充分保障业主安全人防：采取岗位交叉巡逻体系，配置电子巡更系统，24小时不间断对小区巡逻，有别于传统巡逻，体现尊贵感车场出入口设置车场智能管理系统，车辆凭“IC卡”刷卡进出，对于外来车辆通过盘问、核实、登记后发卡进入小区严格控制外来人员进入人行出入口设置专门固定安全岗位，对进出人员进行控制，出入口对讲直接与业户家对讲联通，可对话。方便与业主联系，专享尊贵。二、 环境、设施环境项目项目优势绿化种植高大名贵树种体现高档片区的与众不同绿化树种四季常青，少落叶冬季无衰败感觉绿化层次丰富，有档次体现楼盘高端感觉定期修剪草皮，保持乔木、灌木形状体现楼盘高端感觉提供私家园林绿化、消杀服务尊享个性化服务片区内无黄土裸露、无枯枝清洁加大清洁频次，每月定期冲洗地面、路面；确保清洁品质，达到高档片区标准评估更为优秀的分包方（第建阳光清洁公司），全面提高该片区人员素质和工作效率；确保清洁品质，达到高档片区标准公共设施维护人员、物料保障：提高维修及时性，保证公共设施完好保证公共设施完好，不影响使用和现场品质及时翻新陈旧设施，确保现场品质保证公共设施完好如新软件服务升级：物业居家服务项目明细专享24小时金钥匙管家服务 服务时间服务项目 服务备注入伙及返修、装修金钥匙管家全程陪同 入住后家政清洁打理 ￥20元/小时/人（节假日除外）房屋维修养护 参考维修价目表免费家庭小药箱 免费游泳（仅限别墅片区泳池） 免费报刊阅览 大堂内放置金钥匙管家居家品质巡查 每周一次，及时整改问题点室内盆栽养护、私家花园打理 绿化专员提供收费服务，需预约室内蚁害、四害消杀服务 消杀公司提供收费服务，需预约免费餐厅订位（限万科城内餐饮） 代发邮件快递 不含邮寄费接待亲友参观访问 需预约免费小件物品代管 贵重物品除外代办理燃气开户点火 计划内的停水停电提前通知突发性停水、停电除外代办物资搬运放行仅限业主服务响应及承诺指标作为高端客户，理应享受到平均水准之上的优先尊贵服务服务类别服务项目一般平均指标四期指标A类严重影响到基本居住条件的报修及突发事件30分钟10分钟B类影响到一般性居住活动的报修及突发事件60分钟30分钟C类不影响到一般性居住活动的报修及突发事件24小时60分钟 万科城物业服务中心 2007年5月28日附：万科城四期管理费测算：收入(按月):管理费收入TOWNHOUSE管理费收入:28120.46*5.0=140602景院别墅管理费收入:7242*4.5=32589高层管理费收入:86142.36*2.8=241198车位收入露天车位237*100=23700地下、半地下车位590*60=35400收入合计:473489成本支出(按月):绿化外包:40650*1=40650元/月（绿化部初步报价）设备外包:25616*1=25616元/月（设备部预测报价）人工成本:安全:45人(14个岗+轮休岗)*2700=121500元/月技术:5人(4个岗+1轮休)*3100=15500元/月清洁:30人(27个岗+3个轮休)*1650=49500元/月（按目前第建阳光报价1650元/人/月计）管理:3人*4000=12000元/月物料消耗:40000元/月（按成本的10%左右计算）公共水电:30000元/月（按成本的8%左右计算）泳池:9人(救生员)*2700=24300元/月电梯外包:12部*850=10200元/月（按当前行业费用计算，行业标准近期出台，可能有较大的上调）电梯年检:1654元/月/12台（按当前标准计算）税金:成本*0.052=25517元/月佣金:成本*0.1=31000元/月垃圾清运:8300元/月消