天津双街镇项目开发评估报告.ppt

天津 双街镇 项目投资价值评估报告 公元2009年11月 1 政策环境 天津的发展空前被关注 国务院针对天津城市总体规划提出了天津的城市定位 环渤海地区 北方经济中心 我国北方对外开放的门户 高水平的现代制造业和研发转化基地 北方国际航运中心和国际物流中心 到2010年的天津规划 实现滨海新区发展新跨越 把天津建设成为现代化国际港口大都市和中国北方重要的经济中心 滨海新区 天津市区 双街镇 京津走廊天津段 本项目 区域统筹 天津市的规划建设要注意与京津冀地区发展规划的协调 特别是要求天津 注意加强与北京市的协调 实现优势互补 协调发展 提高为首都 环渤海以及北方地区服务的功能 国务院十一五规划 环渤海经济圈规模初具 京津走廊发展轴的确定 滨海新区的开发是天津绝佳的发展机会 将带动发展轴上各个关键节点的经济发展 发展动力 北方城市群落格局 2 从政策上看 国家发展天津决心强烈 天津正面临全新的发展机遇 1 机会一 天津高速发展 大势利好 从宏观经济上看 GDP持续增长 人民生活水平逐年提高 2008年天津全市GDP完成6354 38亿元 比上年增加1303 98亿元 增量首次超过1000亿元 按可比价格计算 增长16 5 增幅位于全国第二位 仅次于内蒙古自治区 增幅比上年提高1 3个百分点 从现象上看 天津的发展能力名列前茅 建设如火如荼 2008年连接北京和天津的城际高速铁路通车 拉近的不仅是空间上的距离 也为经济上缩小差距奠定基础 从政策上看 天津的发展空前被关注 国家发展天津的决心强烈 天津正面临全新的发展机遇 国务院针对天津城市总体规划提出了天津的城市定位 环渤海地区 北方经济中心 我国北方对外开放的门户 高水平的现代制造业和研发转化基地 北方国际航运中心和国际物流中心 到2010年的天津规划 实现滨海新区发展新跨越 把天津建设成为现代化国际港口大都市和中国北方重要的经济中心 宏观背景下的机会 天津市双街镇项目评估 机会二 天津房地产市场信心足 强力支撑城区价格上限的突破 中心城区房价增长明显 08年 全市新建商品住宅成交均价6928元 平方米 较去年平均水平上涨14 52 总体来看 08年商品住宅价格在6400 7400元 平米之间波动 品牌开发商的争相进驻促进天津房地产的升温和产品升级 事件 07 08 25公布的新家园土地出让信息 吸引了万科 首创 金地 华侨城 华润等知名开发商应拍 城市改造力度加大 推动居住郊区化进程 城区居住用地稀缺 天津市政府大大手笔建设城市商贸服务区 其中城市中心区的改造力度最大 7个项目共投资1092亿元 占总投资额的50 投资客侵袭天津 城市内高端住宅对外地投资客有很强的吸引力 事件 07 9月 转介客户陈先生 山西人士 在天鹅湖项目一次性购置高层大宅10套 成交额高达2200万元 2008年4月19日 备受瞩目11000亩超大项目 星耀五洲 开工仪式于宗地现场天嘉湖隆重举行 宏观背景下的机会 城市改造力度加大 推动居住郊区化进程 城区居住用地稀缺 本土和外地投资客侵袭天津 天津市政府大大手笔建设城市商贸服务区 其中城市中心区的改造力度最大 7个项目共投资1092亿元 占总投资额的50 07 9月 转介客户陈先生 山西人士 在天鹅湖项目一次性购置高层大宅10套 成交额高达2200万元2008年4月19日 备受瞩目11000亩超大项目 星耀五洲 开工仪式于宗地现场天嘉湖隆重举行 星耀五洲 09年5月1日开盘 吸引了众多本地以及外地投资客的关注 城市内高端住宅对外地投资客有很强的吸引力 双街镇规划正是满足天津市大规划的趋势 近郊城镇化双街镇改造规划围绕 南湖中岛北站桥 打造三大商业圈 借此开发九大组团现代住宅 打造10公里长 100米宽的北运河景观带和8公里长两侧各50米宽的京津公路绿化带 规划地铁4号线 潜在优势明显 区域地块三大优势 优势一 双街镇区位优势明显 优势二 双街镇整体规划利好 双街镇地处天津市中心西北部 距离市中心 南京路 16 5公里 距离天津机场19公里 正处在天津整体发展的主轴带上紧邻外环线及京津高速 多条公交线路连接市区 临近地铁1号线终点站 交通优势明显 优势三 双街镇房地产潜在优势 双街镇现有资源和认知价值较低 但区域相对空白也为项目发展带来契机区域内外产业聚集 带动区域发展 且邻近科技园区 为本项目带来相当部分具有购买力的潜在客户近期规划使得区域价值将在近年得到充分凸现 为项目的开发带来利好 双街镇项目具有极大的开发价值 通过对宏观及区域背景了解来看 本体分析 区位概述 项目地块处天津市北辰区双街镇 全镇总面积42 11平方公里 辖15个行政村 总人口32554人 2 本体分析 区位概述 紧邻外环线 京津高速旁在天津市发展的主轴带上 双街镇距离地铁1号线终点站 刘园站7公里 距离市中心 南京路 16 5公里 距离天津机场19公里 外环线以北112国道以南京津高速以西北运河以东 区域界定 商住区 科技园区 本体分析 区位概述 房地产是双街镇近年来发展的新兴产业 全镇按照新城区项目建设的总体规划 以旧村改造 实施组团计划为着手点 不断加快商住项目规划与开发 先后兴建了双街新家园 万源星城商住小区 建成区总面积达到100万平方米 销售面积达90万平方米以上 今年 将启动双街 柴楼 郎园 小街和庞嘴五个村的旧村改造工程 积极筹划常庄子 张湾和杨堤的旧村改造 并加快推进顺潮二期 双街三期 柴楼 郎园 小街 常庄子商品房项目 力争年内开发30多万平方米住宅面积 成数社区及商业图示 本体分析 主干道 捷运系统 项目距离规划地铁4号线直线距离1000米 公共交通 到城市主干道交通便捷 捷运 公交系统完善 交通条件 610 612 961 607等多条公交线路使得板块和外界的联系更加便捷 京津公路贯穿整个板块 自驾车出行方便 本体 教育配套 医疗设施 周边基本生活配套完善 可用配套均在步行尺度内 可以满足项目的基本居住生活需要 双街镇的个别大型成熟社区配套的底商比较齐全 社区居民可以就近采购生活用品 商业配套 本体分析 中小学教育 北辰区模范小学 隶属于北辰区 47中 天津市重点中学 社区内部基本都配有小型医疗站 北辰区医院 北辰中医院 车行也不过十几分钟 综上所述 配套 区域大规划的利好影响近邻双街生活区 周边配套相对齐全西邻北运河 自然景观优美紧邻外环线及京津高速 多条公交线路连接市区 临近地铁1号线终点站 交通优势明显规划地铁4号线 潜在优势明显 周边为村落面貌 东邻京津高速 比较混乱双街整体吸引力较弱 对外地人的吸引力相对较弱 而本地市场近乎饱和 附近生活配套有待提高 区域医疗资源较为欠缺 Strength Weakness 本体分析 双街地块优劣势分析 区域内外产业聚集 邻近北辰科技园区 形成强力的产业支撑 为本项目带来相当部分具有购买力的潜在客户 区域产业 北辰科技园北区 项目所在居住区域 国家 北辰高科技园区 高新技术产业带的重要组成部分天津高端制造业的重要基地已有24个国家和地区的260多家企业进驻 包括美国沃尔玛 德国西门子 瑞士ABB 英国TI 韩国LG 日本丰田等16家世界500强企业 区域规划 道路交通的便捷 科技园区的完善 目前园区正在开发总控规面积为54平方公里的综合试验区 一期规划面积为22平方公里 在已建成的园区基础上配套设施方面将更加完善 功能分区更加细致 打造中国 三北 地区一流的一体化原始创新基地 成为具有国际竞争力的光伏产业园区以及先进制造业生产基地 1 2 京津高速 科技园综合试验区 京津城际客运 外环线北延长线京津高速京津城际客运专线 外环线北延产线 项目所在居住区域 区域规划 打造京津公路黄金走廊 创建 津城门户 运河名镇 3 双街镇本次规划为城镇化需要 规划总面积9 9平方公里 新增建设用地5 2平方公里 双街镇改造规划极大程度的改善片区居住条件 将使得居住功能日趋理化 基本特点 围绕 南湖中岛北站桥 打造三大商业圈 借此开发九大组团现代住宅 一村一镇 规划主体 指中心镇区和小街中心村 规划人口8万人 1123 规划格局 1河1路2脉3区 1河指北运河 1路指京津公路 2脉指京山铁路和地铁四号线 3区是由于一河一路贯穿镇域南北和三大产业的区域发展而形成的三大区域格局 也就是北运河以西的农业发展区 北运河与京津公路之间的现代商住区和京津公路以东的工业发展区 一区双带 生态型环境特色 北运河以西10平方公里具有生产 生态特色 集科普 休闲 教育 观光旅游于一体的都市现代农业示范区 打造10公里长 100米宽的北运河景观带和8公里长两侧各50米宽的京津公路绿化带 未来3 5年双街村落将不复存在 区域发展分析 A1 区域现有资源和认知价值较低 但区域相对空白也为项目发展带来契机 A2 区域内外产业聚集 带动区域发展 且邻近科技园区 为本项目带来相当部分具有购买力的潜在客户 A3 近期规划使得区域价值将在近年得到充分凸现 为项目的开发带来利好 天津市城市总体规划 2005 2020年 中指出 未来天津市调整优化主城区布局 形成 中心城区 外围城镇组团 的布局结构 依托海河主轴线 采用多中心组织形式 天津未来的发展将形成 一轴两带三区 城市发展空间布局和城市发展特征 以中心城区为主 在外围发展城市组团 西北向 东南向是城市发展的主要方向 区域价值 规划了14个环外产业综合居住区 以分担城市中心建设和扩张而产生的外迁居住需求承担疏导城市人口 周边居民城市化的重任 城市扩张 向外 向外 向外 本项目近邻市中心 处在城市重点发展主轴带上 从城市发展视角 处在城市发展主轴带上 从区域发展视角 迅速成为中心城区的一部分 从地产发展视角 鲜有的城市规模地产 深入挖掘区域价值 地块的最大价值在于城市化 在未来市场竞争中寻找机会 区域内外竞争分析机遇与威胁分析 3 竞争分析 区域内竞争个案主要是双街村区域 双街新城 入住 双街新家园 入住 双街新邨 在建 双街新苑 拟建 万源星城 入住 御龙园 入住 Up青年公寓 入住 区域板块分析 竞争分析 区域内高端项目 御龙园 御龙园 龙顺御墅总建面 20万方容积率 1 2建筑类别 独栋 联排均价 12000元 平米开发商 天津顺潮房地产开发有限公司项目紧邻北运河 目前部分已入住 竞争分析 区域内竞争个案分析 竞争分析 区域内竞争个案分析 目前已售完 竞争分析 区域内竞争个案分析 08年度区域销售明星 区域板块分析 市场分析 区域外竞争项目分析 市场分析 区域外竞争项目分析 市场分析 目前经济形势尚不明朗 上存在一些不明确因素 房地产市场整体供过于求形成激烈的竞争 Opportunity Weakness 未来城市居住土地供应稀缺城市改造带来大量居住升级需求位于城市中高端住宅发展方向区域规划利于改善居住条件和整体形象区域经济提速 城镇化发展趋势明显 潜在购房者的消费增长率将比较稳定 居民收入持续提高将使购房消费日益活跃 目前双街板块已形成规模 在市区以及其他外区域客群中形成一定的知名度 后期会给本项目带来一定的客户源 项目机会与威胁分析 客户判断 客户扫描主流客户 客户特征 来源 客户来源广泛 主要为北辰 武青客户 还有一部分科技园区客户 现在有一部分自外省市的转介投资客年龄 25 45岁支付能力 公基金为主 按揭 一次性付清客户占到30 置业目的 居住升级 物业升值置业逻辑 区域 环境景观 产品 交通 客户特征 来源 别墅区域来源广泛 主要为当地的企业主和各行业的高端人群 在天津有多处房产 联排 洋房客户有部分科技园区客户及外区域团购客户年龄 30 55岁支付能力 按揭 一次性付清占3 5成置业目的 自住 目前投资客户渐多 老业主多重复购买 置业逻辑 别墅项目 认可区域 产品 区域客户扫描 核心客户 重点客户 边缘客户 地缘性客户 产业人口 科技园区企业中的中高端客户 升级客户 拆迁居住升级客户 双街地居住区升级客户 向往城市的环外产业园客户 距离上不愿意离开城市 又向往良好居住环境的市区客户 由于拆迁导致的强迫居住升级客户 科技园区管理者 外地客户 投资客 重复购买城市中高端物业的高端客户 居住升级为项目的主流客户 定位及物业发展建议 4 城市宜居高尚人文社区 城市宜居 跟喧哗保持不远不近的距离 进一步是繁华 退一步是静谧 高尚 高端的产品品质 良好的开发商品牌和信誉 人文 第二高教区人文关怀的熏陶 精益求精 出手不俗 市场定位 领先者 双街镇项目定位建议 双街镇项目定位 户型配比建议 备注 1 住宅总建28万方为拟定面积 2 户型配比设计以国家 7090 政策要求为参照 一般城市居住区商业设施指标 城市居住区的公建配套设施 应依据人口规模确定合理的服务面积 项目约为2540户 按户均3人计算 项目人口约为8000人根据此标准 项目的合理商业面积范围估算为6000 8000平米 双街镇项目定位 商业配套建议 综合考虑项目的推售计划 开发影响和形象展示等方面因素 探讨项目开发次序 项目分期开发原则 项目一期开发 项目二期开发 物业发展建议 项目开发及推售次序 一次规划 分期开发 合理规划开发时间 以适应市场的发展变化 每期均具备独立完整的实施方案 以利用于分期投入及灵活的滚动销售 遵循高端入市 节奏推售 抬高价格 扩大利润的原则 保证项目调整的灵活空间 附件1 户型建议 高层2居 约90平米 高层2房户型参考 豪宅空间元素运用 增加居住氛围 入户花园 观景色露台 内庭院等 打造豪宅 灰空间 体现户型的优越感 豪宅空间元素 露台 入户花园 内庭院 宽厅10 双层观景阳台6 入户花园 3居2卫参考 约135平 利用落地凸窗的特性 设置步入式阳台 模糊的阳台同房间区分 步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装 抛弃传统的居家模式 多层次 多角度 的居家体验奇偶双层露台步入式阳台L型大飘窗 户型优化攻略 丰富室内空间变化 增加居家生活的情趣性 主卧L型落地凸窗赠送 形成温馨休闲空间 同时使主卧得到三面采光和景观 3居2卫参考 约140平 东西拼合设计 子母户型 2居 1居自由组合 既可以做为子母户型 满足部分业主希望照顾老人又不想与老人合住的需求 也可拼合成为大户型 拼合前 1居户型功能完整 有南向阳台采光 拼合前的2居户型南北向均有采光面 也可保证其居住舒适性 北向增加阳台或凸窗 可使整个户型南北通透 打通后设置客卫和客卧 A B A B 可设置成带独立卫生间和衣帽间的舒适主卧套间 户型拼合 2室与1室 附件2 相关配套系统建议 健康舒适十大系统 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 附件3 关于提升项目溢价的建议 建筑密度较高 绿地分散的情况下 精心打造中式皇家园林 丰满项目精神内涵的同时 通过丰富的园林内容 变换的层次 使体积很小的园林在空间感受上被放大 象征中国国家的精神堡垒 层次丰富 高低起伏的台地造