房地产估价理论与方法3.doc

专业房地产估价的核心内容是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。为了保障这种分心、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的个人和单位是房地产估价师和房地产估价机构，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法去分析、测算和判断房地产的价值，并且这种活动是受他人委托进行的。因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定几只进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。通常把上述定义中的特定目的称为估价目的，工人的原则称为估价依据，合理的假设称为估价假设，科学的方法称为估价方法，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，特定价值称为价值类型。上述定义中设计的房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人统称为估价当事人，分析、测算和判断出的特定价值及提供的相关专业意见简称为估价结果。因此，上述定义中设计的估价当事人、估价目的。估价对象、估价十点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，可以说是房地产估价的要素。使用分析、测算和判断来表达要更全面、具体且容易理解一些。其中，“分析”即价值分析，主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对估价对象所在的房地产细分市场状况的分析；“测算”即价值测算，主要是指利用有关数学公式或者数学模型和数据，对估价对象价值惊醒计算；“判断”即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算结果以及市场行情和自己的专业经验等，对估价对象价值进行最终的判定。“分析”、“测算”和“判断”三项活动之间具有逻辑关系；分析是测算的基础，测算是判断的基础。（三）估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价值评估或房地产评估。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。但是，科学严谨地说，“估价”和“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可指查验某人、某物或者某项工作、活动，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务；（1）价值分配业务，例如，把包含土地价值和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配，把采用成本法测算出的一个商品房小区的平均房价在各幢、各楼层、各单位之间进行分配，把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各地块之间进行分配；把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。 （2）价值减损评估业务，例如，因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估。 （3）相关经济损失评估业务，例如，因征收、征用房地产造成的停产停业损失评估。 （4）房地产咨询顾问业务，例如，房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产最高最佳利用分析、房地产资产管理等。二、房地产估价的本质为了进一步理解和把握房地产估价的含义，做好房地产估价工作哦，还应对房地产估价的本质有下列5点认识。（一）房地产估计是评估房地产的价值而不是价格价值（value）和价格（price）之间的关系及本质区别是：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，她因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的利害关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价历年、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。还需要指出的是，虽然估计是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。另外，价值和价格的内涵虽然在估价理论上有上述严格区分，但由于习惯等方面的原因，有时并不对它们作严格意义上的区别，可以交换使用。（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（valuation，appraisal）与通常意义上的定价（priceing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应有交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。再进一步从估价是一种广义的“定价”来说，虽然价值总的讲是一种主观的东西，估价在表面上或形式上也是一种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，并且由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不存在大量相同房地产的交易，同一宗房地产交易的参与者数量一般也很少，许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但是对于房地产估价师或者某个试产参与者而言，房地产价值则是客观的，由市场力量决定，即房地产价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，二十房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师知识运用自己的估价专业知识和经验去揭示或者发现房地产的价值，而不是去发明或者创造房地产的价值。在具体模拟市场给某个估价对象定价是，房地产估价师应考虑该估价对象的潜在客户全是如何思考和分析的。即要模拟估价对象潜在客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个价值强加给估价对象。（三）房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以随意发表这种意见并对其意见可以不负责任。根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：一是坚定性估价（或称证据性估价、公正性估价）；二是咨询性估价（或称参考性估价）。为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如为丧失公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有“公共产品”性质，通常属于鉴证性估价。为估价委托人自己使用而提供的估价，估价报告是一种“私人产品”，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价时都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。（四）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内在一般人看来，合格的估价师对统一房地产评估出的价值应相同；对于为交易提供参考依据的估价，评估出的价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验，但在实际中，评估出的价值与实际成交价格通常有差异甚至差异较大；即使是聘请合格的估价师对同一房地产在同一时间的通知价值进行重新评估，不同的估价师评估出的价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的价值一件，只会得出近似的价值一件。因为估价总是在信息不完全及存在许多不确定因素下做出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。 （2）所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是必然的。即使是对高度、面积、重量等一般物理量的测量，虽然被测量物和测量工具通常是有形的实物，但也不可避免的存在误差。更何况是估价，它在某种意义上是选用无形的估价方法等去测量看不见、摸不着的价值，存在误差也就不难理解了。 （3）不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。在因果和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官适用的误差范围通常是10，有时放宽到15，对于难度很大的估价业务甚至放宽到20。如果评估价值超出了误差范围，即可以认为估价师存在“专业疏忽（professional negligence）”。但以误差范围来判断估价的准确性，在英国估价行业内一直有争议。虽然如此，估价误差还应有个度，误差应在估价误差范围内，因此就需要确定一个合理的误差范围，上述英国的估价误差范围值得借鉴。第二节 房地产估价的要素要素主要有：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果。估计当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人。其中房地产估价师和房地产估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。房地产估价原则主要有：独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；估价十点原则；替代原则；谨慎原则。 九、估价程序 估价程序（appraisal process）是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照他们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是：获取估