租赁经营合同代理词.doc

代 理 辞审判长，审判员：原告康一与被告张选租赁经营合同纠纷一案经过法庭调查，事实已经清楚明了。该案争议之点在于，被告是否应继续支付承租费，是否应缴纳所欠电费，是否应继续清理其所造工业垃圾。现代理人根据法庭调查的事实以及现行法律依据对本案争议焦点，发表如下代理意见：一、原告与被告签订的承租协议真实、合法、有效，应当得到人民法院的确认及保护。2010年1月26日，原告与被告在自愿基础上达成了有关恒源洗煤厂的承租协议，该协议为双方真实意思的表示，真实、合法、有效，应当得到人民法院确认及保护。该协议的签订并无违反合同法第52条合同无效的情形，其自双方签字盖章时产生法律效力，协议约定承租期限为一年，自2010年2月1日至2011年1月31日，租金为120万元，协议对双方的权利义务做了明确的约定：原告向被告提供恒源洗煤场地使用，被告支付租金，缴纳承租期间的电费，并在承租期满后清除厂内工业垃圾，使其恢复原状。可见，双方在自愿原则下达成了承租协议，其权利义务关系就应当受协议的约束，违反协议的约定就应当承担相关法律责任。二、被告在履行承租协议过程中实施的行为已构成违约，被告应对其违约行为承担民事责任。双方权利义务在承租协议中做了明确约定，原被告就应当依约履行自己的义务，实现自己的权利。然而被告在履行协议过程中已构成违约，其具体表现为：1、被告至今仍未付清承租费。根据协议第1条的约定：“承租费用为120万元/年，自合同签定之日起，乙方首付甲方承租费70万元整，其余款限在12月底全部付清。”然而自2011年1月31日合同到期后，被告仍拖欠原告承租费20万元，造成原告严重经济损失，被告应对此承担违约责任，赔偿原告本金及利息损失；2、被告至今仍未缴纳清电费。根据协议第4条第1款约定：“生产中所有加工费用有乙方支付，包括电耗等。”然而被告至今仍欠电费16.073元未缴纳，严重影响了该厂的生产经营活动，原告在开庭出示的证据08（孝义市辰鸣煤焦有限责任公司证明）可证明。被告应积极履行协议约定的缴纳电费义务，并对其未履行义务而给原告造成损失承担违约责任；3、被告至今仍未清除工业垃圾，场地仍未恢复原状。根据协议第4条第5款约定：“乙方在承租期满后，所有产品及附产品急时给甲方清理完毕，恢复租前原况。”然而被告利用煤矸石洗选精煤后，产生大量煤矸石废渣，垃圾堆积如山，场内狼藉一片。原告曾委托中间人苏瑞成就该事实于2010年12月14日、2011年2月13日和4月25日三次与被告协调处理此事，然而被告置之不理，至今也未清理完所造成的垃圾，违反了承租协议的约定，应承担相应民事责任。可见被告在履行承租协议的过程中，客观上，至今未能付清承租费；至今未能缴纳清电费；至今未能清理完工业垃圾。上述事实在法庭调查阶段都有证可据，且被告也未否认，因此被告在履行协议的过程中已构成违约，被告应因其违约行为给原告造成的直接及间接利益损失承担违约责任。三、被告在承租协议期满后违反后合同义务，被告应对其承担民事赔偿责任。根据诚实信用原则，合同当事人在合同协议终止后，应当采取合理手段进行善后处置，不得损害对方当事人的合法利益。我国合同法第92条对该善后处置义务进行了规定：“合同终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，在合同履行终止后，当事人应依法履行后合同义务，以维护对方当事人的合法利益。同时，原被告在承租协议中也对合同履行终止后，各方的义务经行了约定，承租协议第4条第5款的约定：“乙方在承租期满后，所有产品及附产品急时给甲方清理完毕，恢复租前原况，否则甲方有权拒绝乙方的部分产品出厂。”因此，不管是基于法律规定，还是基于协议约定，被告都应当在承租协议期限届满后，积极履行后合同义务，不得损害原告的合法权益。然而事实上，被告在承租期届满后，却长期占用洗煤场地，并在场内堆积着2000吨精煤，滞留了一些零星设备设施，还占用着几间办公室未腾。被告继续占用着洗煤厂的行为，使得原告的洗煤厂自承租期满后长期搁置，至今未能承租出去，也未能正常生产运营，严重损害了原告的合法权益。因此被告应停止其在协议终止后长期占用场地的行为，并对其违反后合同义务而给原告造成的损失承担赔偿责任。四、被告称原告是造成这起纠纷的罪魁祸首无事实及法律依据，不能成立。被告在法庭调查阶段提出，这起纠纷的发生是因为原告阻止其精煤、设备出厂，以及原告无合法出租资格而生债务纠纷造成的，该说法无事实及法律依据，根本是无稽之谈。被告辩称其之所以继续占用着洗煤厂是由于原告阻止其精煤、设备出厂造成的，该说法无事实及法律依据。事实上，原告并没有实行阻止行为，这一点被告没有证据可证明，该阻止行为是由其职工康瑞红实施的，之所以阻止，是由于被告欠其工资未发。换一个角度，即使原告实施了阻止行为也未违反法律的规定。本案中，被告在协议结束后尚未结清承租费、尚未缴纳清电费以及尚未清除完垃圾的基础上即开始陆续撤走人员和机器设备，该行为已严重影响到原告权益的实现，为保全自己的权利,原告在情势紧迫而不能及时请求国家机关予以救助的情况下,依靠自己的力量,对被告财产实施扣押、阻止的行为显然是正当的。同时我国合同法第67条也规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原告在被告未履行付清承租费、电费以及清除完垃圾义务的基础上，通过阻止其产品及设备出厂进行抗辩显然也是符合法律规定的。因此，被告的辩称无事实及法律依据。被告还辩称其停产是因为原告欠他人承包费，原告并不具有出租资格造成的，该说法也不能成立。我们在开庭出示的证据01（康一居民身份证）、证据02（源恒煤业有限公司组织机构代码证）、证据03（源恒煤业有限公司企业法人营业执照），对原告的身份资格做了充分证明，这三份证据可证明原告康一为源恒煤业有限公司的法定代表人，其具有对外发包、出租该企业或企业资产的权利。因此被告所谓原告欠他人承租费，没有出租资格的说法根本是无稽之谈。综上所述，原被告在自愿基础上签定了真实、合法、有效的承租协议，该协议应当得到人民法院的确认及保护。在协议履行过程中被告