乐山市高尚中央商务住宅社区概念策划文案（酒店式公寓）.doc

概念 旺地发展顾问 四川时代soho概念策划方案 WONDERLAND PROPERTY CONSULTANCY概念策划方案一.项目背景1.企业品牌四川汇丰房地产开发有限公司已成功开发时代广场项目，打响了企业品牌，并相继投得时代soho领地项目地块及银湾项目地块，企业品牌已名声在外。2.项目概况项目位置：凤凰路与春华路夹角处，背靠嘉电花园。开发内容：商业铺面，中型住宅小区。3.开发进度该项目地块土地已平整，并已投入开发，现阶段属于项目规划期。二.项目概念设计1.设计原则n 因地制宜原则 项目占地面积小较难将项目整体打造成乐山标志性物业，因此，建议将本项目定位为乐山市高尚中央商务住宅社区。 项目呈三角形地块其三面环路，使项目与周边住宅群疏离，因此将项目打造成独立的住宅小区，并配以中央园林绿化系统，营造小区居住气氛。 项目地处凤凰路与春华路夹角处转角位置临街展面宽，纵深浅，极其适合投入商业运作。n 创新求变原则 在项目硬件上首次建造18层酒店式公寓 在小区景观上引入特色园林景观设计 在共享空间上首次引入连廊式商铺、独特的入口大堂、多功能小区会所n 突出亮点原则 纯酒店式公寓乐山第一栋 酒店式公寓十八层的高度使住户感觉到身份高人一等 酒店式服务首次引入国际认可的金锁匙服务管理系统 入口大堂大气、豪华、尊贵 多功能会所集商务、悠闲、娱乐、文化、交流、体育于一体 青竹泳池清新脱俗、环境怡人，将城市生活与大自然景观有机地融为一体2. 自身条件（1） 地面积13000平方米；（2） 总建筑面积47500平方米；（3） 公寓总建筑面积37500平方米；（4） 商铺总建筑面积10000平方米，首层5000平方米，二层5000平方米；（5） 容积率3.65；（6） 绿化率35；（7） 建筑密度0.38。三.功能定位1.规划思路 以点带面以酒店式公寓带起整个小区的档次， 点面结合将酒店式公寓的城市感与小区独有的园林绿化有机结合 以住带商借项目自身住宅群带起项目商铺价值 商住结合适当引入目标商户，服务项目自身居住群，以提升整个项目的档次2.设计方案基于以上原因，项目设计方案如下： 酒店式公寓位于项目地块西北角位置，东临凤凰路，总高18层； 16层小高层住宅位于项目东北方，东临凤凰路，共3栋； 111小高层住宅位于项目东南方，南临春华路，共4栋； 6层多层住宅位于项目正西方，背向嘉电花园，共5栋； 商铺项目住宅群首层均为商铺 绿化小区中央设特色园林绿化，约4550平方米133.设计基本指标:商业8621平方米公寓8544平方米住宅216户住宅22680平方米总建筑面积39845平方米容积率3.0四.引入酒店式公寓的原因1. 酒店式公寓的概念酒店式服务公寓的概念，最早源于欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式公寓可定义为能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。一般分布在城市的主要商务圈内，交通、餐饮、购物、娱乐都非常方便。2. 酒店式公寓在中国的发展全国酒店式公寓的总体情况我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。 北京酒店式公寓发展情况经过10余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经进入稳步发展阶段，其主要标志就是形成了特色鲜明的区域市场特征。据统计，目前北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。由于酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世界排名前5位入选世界500强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。尤其是近年来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。上海酒店式公寓发展情况2003年以来，上海房地产市场中目前建成并基本投入使用的酒店式公寓约有80个项目，总建筑面积达到220万平方米。据分析，按照近两年酒店式公寓迅速发展势头，该类产品的需求在上海房地产市场占的平均需求比例已达到45左右的水平。结合总的交易情况和规模分析，2004年市场需求大致在75万平方米左右，约合85009500套。面积在6070平米，房屋总价在60万80万元区域仍是市场的主流需求。整体来讲，酒店式公寓因其特点和优势，市场的希缺和客户的认可，销售情况普遍良好。广州酒店式公寓发展情况广州目前高级公寓的出租率极高，特别是涉外租务市场更是供不应求。如二沙岛与天河一带的高级公寓一直都旺租；新世界“金湖花园”年出租率平均都在95以上；而最近南湖高级公寓的部分“新锐”，也凭着良好的生态环境和成熟配套而成为外籍人士租赁的首选。 目前广州楼市较为盛行的“服务性住宅”，是在此基础上提出了更多的商务化概念：房子的功能不仅仅是满足居住要求，要有好的服务管理，还要适合商务往来。在广州有代表性的“服务性商务住宅”有前两年推出的新大厦、远洋商务大厦、新达城广场、东湖御苑和目前热卖的希尔顿阳光、锦骏华庭等；此外，近年来，不少楼盘把户型改良包装后推出“公寓式住宅”，在其中加入星级物业管理服务、商务化便利，即可以为年轻白领提供便利的生活空间，也可以满足商务人士的短期居住要求，其使用功能已经超出了普通住宅的功能。例如，中怡城市花园、凯旋新世界、双城国际大厦、时代新世界等盘，今年都有不少数量的“公寓式住宅”推出；去年开始，天河体育东站地铁上盖物业丰兴花园，首创了概念，推出了另一种意义上的“工作式住宅”，通过小区局域网、网、多媒体通讯，使在家办公成为现实，为居住者提供了除居住以外的工作环境，使公寓住宅开始向家庭化发展；随着五彩缤纷的住宅概念和形式竞相出笼，我们确实看到了这些“另类住宅”的“强大魔力”：一度销售成绩不够理想的中怡城市花园自从把户型改动包装后，针对商务人士和投资者推出了不少“公寓式住宅”，引发了天河北的抢购热潮；而因资金问题一度陷入停滞状态的丰兴花园，也因为“工作式住宅”的成功包装定位而热力指数飚升；早年由于价位过高，销售没有达到预期效果的东湖御苑，也因为其推出的“高级国际公寓”而声名大噪；而远洋商务大厦、新大厦等几年前的楼盘，之所以有不少外籍人士追捧也得益于“国际商务公寓”的定位。心动不如行动，“另类住宅”带来的“强大魔力”让众多发展商开始跃跃欲试。3. 项目引入酒店式公寓的作用结合乐山的房地产市场情况及本项目的自身条件，项目引入酒店式公寓的作用主要有以下六点： 营造项目独特的卖点 提升整个项目的档次 打造项目为标志性物业 提升项目整体价格 形成市场热点 掀起市场的投资热潮、加快项目的销售进度因此，我司认为本项目引入酒店式公寓是十分有必要的，其在项目的运营和销售上起着不可划缺的作用。五项目命名建议1.旺地公司进行项目命名的一贯思路： 显示项目的文化性； 显示项目的时尚性； 显示项目的国际性； 突现项目的标志性； 命名显示一定的冲击力，给顾客留下深刻印象；2本项目命名的首要出发点时代广场已名声在外，深入民心；本项目是继时代广场后倾情打造的又一力作，所以决定继续引用“时代”两字，以延续其高度的品牌效应。3本项目命名建议如下： 理想时代人们梦想的dreamhouse 时代星城明星住的地方 时代阳光充满朝气、充满生机 时代都会时尚感、现代感 时代名门豪华、尊贵 时代星汇充满星空传奇、令人有触摸未来的感觉 时代华