二手房第三讲.doc

第三讲 过户的相关知识一、房产交易过程的时间和材料（1）办证各步骤所需要的时间： 期房：提前还款由各个银行所规定的时间注销抵押8个工作日注销备案12个工作日签订新的商品房买卖合同1天重新备案12个工作日抵押登记8个工作日 现房：提前还款由各个银行所规定的时间注销抵押8个工作日评估，测绘1个工作日总登记（产权过户登记）16个工作日抵押登记8个工作日 （2）办证个步骤所需要的材料：总登记所需的材料:测绘报告及图纸 买卖契约(一式三份) 原 、查档结果、共有权证 买卖过户申请表 买卖双方的身份证原件及复印件 双方及共有人都要到场解押所需的材料：个人购房贷款合同 身份证原件 要本人去签提前还款申请表解押后得出的材料：预购商品房贷款抵押登记证明 房屋他项权证注销申请表退保险证明和保险单一张 注销抵押所需的材料：抵押证明 注销抵押申请表或结清证明 身份证 产权证及共有权证 银行出具的注销委托书，如果银行委托我们去，还要我们身份证复印件提供给开发商的材料：银行结清证明 原商品房买卖合同 卖方身份证复印件 更名申请表 备案证明（业主） 定金收据和首付款收据注销备案所需的材料：身份证原作，复印件注销备案申请表（开发商盖章） 备案证明2联（业主一联，开发商一联，本人一定要去）重新备案所需的材料：商品房买卖合同登记备案申请书 首付款收据 商品房买卖合同身份件复印件，原件或身份件复印件（开发商盖章）抵押登记所需材料楼宇抵押借款合同房屋抵押登记申请表银行授权委托书授权人身份证原件、复印件买方要到场、身份证原件、复印件备案证明原件、复印件公证处所需的材料：委托书（A4纸） 双方身份证 商品房买卖合同或产权证书户口本 结婚证 夫妻双方到场二关于银行按揭的知识：（1）费率表（等额本息还款法）10000贷款年限（年）月利率还款期数（月）还款总额利息负担总额月均还款本息额1000014.335110520.2520.21000024.46252410567.33567.33440.311000034.46253610847.00847.00301.311000044.59481164.861164.86232.601000054.596011462.911462.91191.051000064.8457211869.361869.36164.851000074.8458412196.422196.42145.201000084.8459612529.012529.01130.511000094.84510812867.102867.10119.1410000104.84512013210.653210.65110.0910000114.84513213559.643559.64102.7210000124.84514413914.033914.0396.6310000134.84515614273.774273.7791.5010000144.84516814638.824638.8287.1410000154.84518015009.145009.1483.3810000164.84519215384.675384.6780.1310000174.84520415765.365765.3677.2810000184.84521616151.156151.1574.7710000194.84522816541.996541.9972.5510000204.84524016937.816937.8170.5710000214.84525217338.557338.5568.8010000224.84526417744.157744.1567.2110000234.84527618154.548154.5465.7810000244.84528818569.648569.6464.4810000254.84530018989.398989.3963.3010000264.84531219413.719413.7162.2210000274.84532419842.539842.5361.2410000284.84533620275.7810275.7860.3410000294.84534820713.3610713.3659.5210000304.84536021155.2211155.2258.76注：1.2006年8月19日执行 下浮15。 2.1年期贷款到期一次还本付息，利随本清。（2）申请按揭所需的材料：建行借款人（个人）需向银行提供的资料申请条件：具有完全民事行为能力，年满18周岁无不良信用记录和不良行为记录有偿还该款本息能力抵押房产的状况符合建设银行有关规定，面积60平米以上，房龄10年以下的商品住房面积小于90平米付2成以上首付款、面积大于或等于90平米以上需付3成以上首付款。贷款银行要求的其他条件申请材料：借款人申请书（原件）借款人、共同借款人、共有人的身份证复印件、婚姻状况材料借款人、共同借款人偿还贷款能力证明材料房产评估报告首付款收据房地产买卖契约（原件）、买卖双方与中介公司签订的中介代理服务合同卖房人身份证复印件、联系电话卖房人在建行的账户复印件办理个人住房贷款的程序：借款人向建设银行提出借款申请并提交相关材料；建设银行审查同意贷款；签订贷款合同；发放贷款；审查时间：最长五个工作日。中行按揭所需资料申请条件：1.具有完全民事行为能力，年满18周岁2.无不良信用记录和不良行为记录3.有偿还该款本息能力4.抵押房产的状况符合中国银行有关规定，面积60平米以上，房龄10年以下的商品住房5.面积小于90平米付2成以上首付款、面积大于或等于90平米以上需付3成以上首付款。6.中国银行要求的其他条件申请材料：买方：身份证复印件，结婚证复印件，户口本复印件，收入证明（单位盖章、现金流量），首期款收据复印件，借款申请表（银行提供填写），扣款存折复印件（在所在支行营业部开户）。卖方：身份证复印件，商品房买卖合同复印件、备案证明复印件或房产证复印件。买卖契约（要原件），中介服务合同（要原件），户口本复印件，结婚证复印件。评估报告书，委托转款合同，婚姻具结书贷款的程序1.借款人向中国银行提出借款申请并提交相关材料；2.中国银行审查同意贷款；3.签订贷款合同；4.发放贷款；审查时间：最长五个工作日。(3)关于个人消费额度贷款个人消费额度贷款室建行向个人客户发放的用于其各类消费用途的人民币贷款，包括住房装修、购买耐用消费品、旅游、教育、临时资金周转等用途。申请条件：1. 年满18周岁，具有完全民事能力的中国公民，且借款人年龄与贷款有效期之和不超过65周岁。2.良信用记，不良行为记录3.在建行有个人银行结算账户4.我行的其他要求贷款额度：最低为单笔2万元，最高为单户150万元。贷款期限:最长10年。申请需提供的材料1.有效身份证件2.当地常住户口或长期居住证明3.借款人偿还能力证明材料，如：收入证明、纳税单、公积金缴存凭证、工资账户对帐单等证明材料中的一种或几种4.借款人已婚的，需提供婚姻证明、配偶有效身份证件、共同还款的承诺或声明5.建设银行要求的其他必要材料办理个人住房贷款的程序：1.个人向建设银行提出借款申请并提交相关材料2.建设银行审查同意贷款；3.签订贷款合4.发放贷款审查时间：最长五个工作日。(4) 关于住房公积金个人住房抵押贷款贷款条件：1.连续余年以上按时足额缴存住房公职金（从贷款申请时往前推算）2.具有城镇常住户口或有效居留身份。3.有效期偿还贷款本息的能力。4.有合法有效的购房或集资建房协议。5.已交付20以上的房款。贷款程序：1.提出申请。（借款人到望园路5号二楼联合办公大厅领取申请表）2.签订借款合同。3.划拨贷款。建款合同生效后，按借款合同的约定将贷款资金划入售房单位账户。贷款种类：1.纯公积金贷款：可用于购买商品房、经济适用房（安居房）、房改房、集资建房、二手房（包括拍卖房）等。2.组合贷款：纯公积金贷款仍不足以支付房款时，科同时申请银行的商业性住房贷款来补充购房资金。贷款的额度、期限：1.贷款额度不能超过购房总价的80（二手房不超过购房总价的70），贷款最高额度为25万。2.贷款期限为1-30年。评估、担保：1.2005年9月1日起，按公积金管委会规定友中心指定的评估机构按5费率计收评估费，计算公式：评估费评估总价*费率。2.2006年9月1日起，按贷款额度计收担保费，计算公式：担保费贷款额度*费率。贷款利率：贷款利率分两档：贷款期限在5年以下（含5年）的利率是4.14(月利率为3.45%。)，贷款利率限超过5年的，年利率是4.59（月利率为3.825。）申请住房公积金贷款所需的资料清单：1.住房公积金委托贷款申请（3份）2.经济收入证明（2份）3.房产证（复印件4份） 契约（原件2份，复印件2份）4.身份证复印件3份5.户口本复印件1份6.首付款凭证复印件1份7.结婚证复印件（或婚姻状况证明、声明）8.房产评估报告2份 （5）月供的算法： 公式：每月月供每月每万元还款额*（贷款额/10000） 例如：张三买文华园某套公寓，成交价为30元元，需贷款20万元，贷款年限为20年。 每月月供68.83*（210000/10000）1445.43（元）月供要低于个人收入的50，不含50。如：月供为1000元，那么个人月收入要大于2000元。二手房按揭贷款年限最长30年。二手房按揭贷款最高的成数为7成（合同房可按合同价的8成）。现房：预算银行放贷的成数的基点为现房的评估价期房：预算银行放贷的成数的基点为商品房买卖合同中的购房价。怎么预算二手贷款的成数？ .商品房在96年以后的，可以预算为7成；同时，取所处的地段的好坏。.10年以上的公房，银行要严格审核或者不放贷。.瑞士花园的最高放贷额为每平米800元。其中银湖苑的房子不放贷；秀灵公寓，新世纪花园的房子，银行放贷的成数比较低。.地段比较偏僻的楼盘，银行放贷的成数比较低。三.关于办证过程中房产局收取费用的知识：南宁市房屋产权交易过户办证缴费一览表契税交易服务费评估费查档费制图费晒图费工本费印花税登记费商品房1.5%（商铺、车库、非普通住宅3）6元/M20.5%50元10元 35元10元5元80元/次私房房改房安居房经济适用房说明:以上收费标准为个人与个人交易标准;如是国有资产或股份制企业、全名制企业相互交易时，在以上税费标准的基础上加5.5%的营业税，且契税为3%；所有非住宅交易也需要交营业税，契税3%。以上费用由房地产交易部门依法收取，如有变动，以有关政策为准。办证服务费交易服务费代办按揭咨询登录信息垫资解押居间担保商品房500元/宗成交价1贷款额1免费垫资额4私房房改房安居房经济适用房以上费用由我公司收取房屋交易费用预算表房屋编号:基本情况房屋（地址、面积）：价 格 ： ￥首 期 款： ￥贷款金额： ￥垫资金额： ￥贷款金额： ￥垫资金额： ￥付款方式： 一 次 性 按 揭服务费卖方买方1、中介服务费2、按揭服务费3、垫资服务费小 计：产权转移登记税费1、契税 1.5%或3%2、营业税 5.65%3、查档费 60元/次4、制图、晒图 45元5、登记费 80元6、交易手续费 6元/7、工本费 10元/本8、印花税 5元/本9、个人所得税全额的2%或3%或差额20%10、公证费小 计：银行按揭抵押登记费140元/次（查档60元 登记费80元）2、评估费 0.5%3、保险（年限： 年）小 计：其它费用总计小写：￥说明1、非普通住宅契税为3%，非个人所有住宅交易契税为3%。2、个人住房购买未满5年，全额征收营业税，非普通住宅满5年再交易按差额征收营业税。注：非普通住宅为面积144。期房办证过程所收取的费用：更名费撤销备案重新备案抵押登记看所处楼盘定60601402. 有关营业税与契税知识： 继承：公证费为评估值的2，不用缴税，再交易须缴纳成交价5.5的营业税，契税为评估的1.5。赠与：公证费为评估价的2，契税为评估的3，再交易须缴纳成交价5.5的营业税，契税为评估的1.5。析产:不用缴税，再交易时契税为评估价的1.5。购买不足五年再交易的须缴纳成交价5.5的营业税。而购买超过五年（含五年）的：144平米以下的不用缴纳营业税，144平米以上按售房收入减去购房价款后差额的5.5缴纳营业税。关于契税不管购买多久，只要再交易144平方米以下要缴纳评估值1.5的契税，144平方米以上为评估价值3的契税。3.房屋析产登记需提交的资