商业房地产开发项目实施BOT模式初探.doc

商业房地产开发项目实施BOT模式初探摘要：改革开放以来，随着经济的迅猛发展，房地产业也经历了曲折的发展。BOT模式作为一种新的融资和建设模式已经开始应用于一些项目。本文在分析了商业房地产开发项目实施BOT模式的可行性和优势的基础上，提出了BOT模式在应用中的问题和对策。关键词：BOT模式、商业房地产开发、优势分析The discussion about the BOT model of the commercial real estate development projectAbstract: Since the implementation of reform and open policy, with the rapid development of the economic, as a new financing and building model, BOT has been used in some projects. In this paper, the feasibility and advantages of the BOT in the commercial real estate and the countermeasure against the problem in the application were discussed.Key words: the BOT model, Commercial real estate development, advantages analysis0引言我国BOT模式经历了从无到有、应用不断增多的过程。国家在房地产开发项目方面的政策越来越谨慎，特别是对于贷款方面。而传统的商业房地产开发模式也渐渐显露除了一些弊端。在这种情况下，大力推进BOT模式将不失为一条新出路。国家及各省市相继开发了一些BOT项目，但从项目实施的总体情况看，效果还不是很理想。由于BOT项目涉及到的工程相关各方主要有：业主（一般为政府机构）、业主方项目咨询机构、设计管理公司（项目公司）、总承包商、供应商，形成了多边的错综复杂的法律关系，给工程项目的各个方面管理监控增加了相当大的难度。因此，规范BOT立法、研究BOT项目模式都是亟待进行的问题。1 BOT模式的内容和商业房地产开发引入BOT模式的背景1.1 BOT模式简介BOT 是英文Build Operate Transfer 的简称，代表着完整的项目融资的概念。典型的BOT 形式是： 政府同私营部门的项目公司签订合同，由该项目公司负责设计、筹资和承建某项基础设施，项目公司在协议期内拥有、运营和维护这项设施，并通过收取使用费或服务费，回收投资并取得合理利润。协议期满后，这项设施的所有权无偿移交给所在国政府。BOT 融资方式是一种新的国际融资方式，目前已被广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中，如著名的横贯英法的英吉利海峡隧道、菲律宾的诺瓦塔斯火电厂等，都采用了BOT 融资方式1。我国的许多地区也都利用BOT 方式建设了一批基础设施项目。与传统的融资方式相比，BOT 方式具有有利减轻政府直接的财政负担、能够提高项目的运作效率、降低项目的投资风险诸多优点。一般而言， BOT 模式至少包括政府的特许权、投资者、项目公司、可靠的收益来源、筹资渠道和移交六大要素。BOT 涉及的一般是投资规模大、经营周期长、风险大的基础设施。1.2商业房地产开发引入BOT模式的背景目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制2。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。2 BOT作为商业房地产开发项目融资方式的优势分析（1）BOT模式的灵活性BOT项目的贷款方在决定是否贷款时，通常，主要考虑项目本身的收益前景，而不是项目公司当时的信用能力。故BOT融资方式不受项目公司现有资产规模的限制，比其他融资方式更加灵活（2）有利于缓解建设资金不足问题国家对于房地产开发贷款的政策越来越严格，所以对于开发者来说，取得银行贷款并不是容易的事情。在贷款资金困难时期，银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。若把BOT融资模式应用于商业房地产开发项目中，通过采取资本筹措、建设、经营的方式吸引各种资金参与到项目建设中来，则有利于缓解建设资金不足问题。（3）有利于分散投资风险采用BOT融资模式可以使原本由建设单位独自承担的投资风险转换为由投资者、贷款者及相关当事人共同承担。（4）投资回报率和回报方式明确因为投资回报率明确，并且回报方式会明确写在合同中，所以有利于减少建设单位和承包单位间的纠纷。（5）有利于提高项目的建设质量和效率。项目建设完毕投入使用之后，由承包商根据特许经营协议，在一定期限内经营和管理该项目，并取得利润以实现投资回报。项目建设质量和效率的好坏直接关系到承包商利润的实现程度，因此，在工程建设过程中承包商会重视建设的质量和效率。（6）有利于提高工程整体的建设管理水平实行BOT模式，克服了建设项目非专业化管理的难题，让真正具有工程项目管理的专业化人才发挥其自身优势，有利于提高工程整体的建设管理水平，使项目最大限度地发挥投资效益。3 BOT模式在商业房地产项目应用中存在的问题尽管BOT在国外应用较广泛，但它在国内是一种出现时间较短的项目融资方式，这种融资模式在商业房地产项目开发中主要存在以下的几个问题：（1）法律法规缺失由于BOT在我国是一种新的融资方式，我国目前尚没有成文的BOT法规。特别是对于BOT融资模式在商业房地产开发中的应用没有成文的法律和法规。另外，我国的法律体系正处在快速发展和变化之中，相关的法规都有变动的可能性，这就有可能影响投资者的收入，在一定程度上造成投资收入的不确定性。由于BOT项目涉及到的工程相关各方主要有：业主（一般为政府机构）、业主方项目咨询机构、设计管理公司（项目公司）、总承包商、供应商，形成了多边的错综复杂的法律关系，给工程项目的各个方面管理监控增加了相当大的难度。因此，规范BOT立法、研究商业房地产开发BOT项目模式都是亟待进行的问题。（2）人才紧缺BOT 模式作为一种新型的项目组织管理方法，在项目建设的可行性研究、规划、招标、合同谈判、项目实施、经营管理、收益计算与分配、业主与投资者之间的关系协调等方面缺乏人才。BOT 模式在商业房地产开发项目中的运用还处于初级阶段，房地产企业参与BOT 项目建设的管理经验不足，许多管理者和经营者并不了解BOT 模式，更不用说积极运用BOT模式房地产开发建设服务。而且，我国目前从事BOT模式项目管理人员的专业水平过于集中，知识面偏窄，综合协调管理能力较弱，尤其是经济、商务、管理、法律等方面知识和能力不足，缺少复合型人才。人员组织结构不合理，考核机制尚未健全，这些都使BOT项目存在风险。（3）潜在风险的存在商业房地产开发实行BOT模式存在众多风险，如：融资风险，承包商可能会虚报项目概算和虚增项目成本，等等。4 商业房地产项目BOT模式运行的对策（1）完善立法，加强监督目前，我国还没有出台一部专门针对项目融资的法律法规， 使得BOT 项目在具体实施中缺乏统一的管理和政策指导，所以应尽快制定一套既符合我国基本国情又符合国际惯例的BOT 管理体系，规范投资者的行为，明确各方权利、责任和义务，使BOT 融资方式的运用走上规范化的轨道。（2）加强从事项目管理人才的引进与培训。BOT 方式作为一种新型的项目管理方式，要引入BOT 模式必须要有懂得BOT 基本规则及其合同管理的专门人才，因此，应加强BOT 人才的引进与培养。（3）为了保证房地产开发项目BOT模式的成功实施，把风险控制在可控范围内，必须做好以下工作：规范合同协议，明确各方的权利、义务及承担的风险。规范项目计划和管理。BOT 项目前期准备过程较长，若未很好地进行计划，可能会导致商业房地产开发项目的推迟甚至废止。在管理模式上，建立一套符合房地产开发自身特点的全新社会化、市场化的BOT 项目管理模式。探索商业房地产开发项目BOT模式建设。在融资方面可以考虑与TOT 项目融资、资产证券化（ABS）、融资租赁、资产信托、债券融资等有机结合起来。在管理模式上，在管理方面上，可以采取对项目进行托管、租赁等多种方式进行有效管理，真正寻找到一条新的适合中国国情，符合企业发展情况的全新社会化、市场化的经营模式。5 结语组织实施BOT项目要比一般的融资项目难度大。一个BOT项目最终成功与否，在很大程度上取决于它所具备的一系列主、客观因素。就客观因素而言，主要指项目在经济上是否可行和项目所面对的投资环境的质量，包括法律环境，经济环境，及政治环境等；就主观因素而言，则是指项目的主要当事人即政府的能力和支持、项目公司本身的能力以及项目承包商和运营商的能力3。从现实情况来看，我国BOT经营的一个主要力量是国内的大型建筑企业，BOT项目的模式决定了国内建筑企业，由单一的传统业务，向工程总承包、资本运营方向发展的一个作大作强、减少市场风险的现代化企业。国内建筑企业承接BOT项目可以充分发挥自身优势，避免低层次的竞争，有利于企业扩大经营规模，增加企业的施工任务，降低企业的市场风险。但是，发展BOT模式还需要各方的努力，特别是在商业房地产开发方面，BOT模式还是面临很大的挑战。参考文献：1王加林.BOT融资模式在我国高等院校建设中的应用J.高等教育.20082朱志安.对BOT建设投资项目财务管理的探索J.建设监理，2008.3陈明超.代建制的认识与思考J.建筑建材.2008.4锁明，吴季令.BOT融资方式应用于大型体育场馆建设