基准地价(2007胶南).doc

基准地价含义为加强土地市场建设，充分发挥基准地价的作用，本次基准地价调整，按照国土资源部“关于城市土地价格调查有关技术和成果的要求的通知”，将基准地价的内涵定义如下： 1评估基准日基准地价的评估基准日为：2007年1月1日。2土地开发程度一级、二级、三级：商业用地：五通一平；住宅用地：五通一平；工业用地：五通一平。3使用年期商业用地：40年；住宅用地：70年；工业用地：50年。4容积率商业用地：1.2；住宅用地：1.2；工业用地：0.7。5土地权利状况无他项权利限制下的土地使用权价格。 2007.1.1青岛胶南市基准地价表（元/平方米）（万/亩）土地级别土地用途商业用地住宅用地工业用地一1230（82）1200（80）390（26）二930（62）900（60）260（17.3）三675（45）630（42）196（13.07）四560（37.3）525（35）172（11.5）五345（23）270（18）158（10.5）六1、商业用地范围 三级区：王台镇：北到水沙路，南到台中路，东到台东路，西到前村、东村、北村、莲村路。泊里镇：以海泊河二路、二中西、河岸起至贡口路止，两侧进深50米；藏马路两侧各进深50米。 四级区：黄山经济区、张家楼镇、琅玡镇驻地所有土地；王台镇、泊里镇驻地除去三级区范围。五级区：宝山镇、胶河经济区、六旺镇、大村镇、理务关镇、藏南镇、海青镇、大场镇驻地所有土地。2、住宅用地范围四级区：王台镇、泊里镇、黄山经济区、张家楼镇、琅玡镇驻地所有土地。五级区：宝山镇、胶河经济区、六旺镇、大村镇、理务关镇、藏南镇、海青镇、大场镇驻地所有土地。3、工业用地范围 三级区：王台镇、泊里镇、张家楼镇驻地所有土地。四级区：黄山经济区、琅玡镇驻地所有土地。五级区：宝山镇、胶河经济区、六旺镇、大村镇、理务关镇、藏南镇、海青镇、大场镇驻地所有土地。（一）商业用地定级土地级别分布规律一级地：西起永安路，沿着铁山路向东，沿着黄山路向南至人民路，转而向东，再沿上海路向南，再沿风河向西，接至永安路。一级地分布在市中部（即老城区），这一区域位于胶南市最繁华的商业用地周围。一级地占地面积为6.56平方公里，占整个评估区总面积的2.61%。二级地：以一级地为中心向外扩展，北至泰山路，向西至永安路转而向南至长城路转而向西至长安路转而向南至铁山路转而向西至西康路再转而向南至风河，向东至青岛路转而向南至人民路再向东至海南路，沿滨海大道向南至海王路，转而向西至天津路，再沿天津路向南至海口路，加上隐珠街道办事处驻地北面的一块区域，再加上东部灵山卫街道办事处驻一块区域。二级地占地面积36.54平方公里，占总面积的14.5%。三级地：以二级地为中心向外扩展，北至长春北路，向西至辛河路转而向南至长春路，沿长春路向西至长安路，转而向南至泰山路，西至西外环路，沿西外环路向南至风河南路，再向东至珠山西二路，转而向南至海滨一路，再沿海滨一路向东至珠山西二路，转而向南至海滨四路，再向东至珠山路转至世纪大道，沿世纪大道向东至海滨大道，再沿海滨大道向南至明富大道；东至东部定级界，沿前湾港北路向西至海港路，转而向南至灵海路，沿灵海路向西至广州路，转而向北至长春路，沿北海路向西至上海路转西再向北与长春北路对接。加上铁山街道办事处和大珠山街道办事处驻地和相邻区域，三级地占地面积37.15平方公里，占总面积的14.74%四级地：定级区域内其余地区，主要包括北部、西部和南部的部分山地，还有一些未开发的土地。总面积171.29平方公里，占定级区域67.97%。综上所述，随着商服中心的大小与多少，距离商服中心的远近，土地级别呈反向变动。（二）住宅用地定级土地级别分布规律住宅是人们生产和生活居住的主要场所，因此其生活工作的方便程度对住宅地价的影响巨大。根据胶南市的实际情况，住宅用地被分为四级。一级地：西起永安路，沿着永安路向北至铁山路再向东，沿上海路向南至人民路，一直沿人民路、泰山东路向东，经过隐珠河、两河至阅武路，转而再向东北方向延伸，直至东部定级界，南至风河，沿风河向东直至海岸线。一级地分布在市中部（即老城区）和靠近海边的区域这一区域位于胶南市最繁华的商业用地以及政府驻地的周围。一级地占地面积为37.44平方公里，占整个评估区总面积的14.89%。这里人口密度大，购物方便，交通便捷，临近大海，空气新鲜，随时可以领略心旷神怡的海景，各种生活、娱乐、体育设施齐全，为全市的黄金地段，同时也是市委、市政府的驻地，其土地级别最高也就不言而喻。二级地：以一级地为中心向外扩展，西起西昌路，沿泰山路向东，沿隐珠河向北至北海路，转而向东至两河路，沿两河至灵海路，由灵海路向东至海西四十四路，再转而沿前湾港东路向东至演武路东；由西昌路起，沿风河向东至珠山路，转而向南至世纪大道，沿世纪大道向东至阡上路，再转南至明富大道，沿明富大道向东直至东部海岸线。二级地占地面积为34.15平方公里，占整个评估区总面积的13.58%。三级地：以二级地为中心向外扩展，北至临港七路，临港七路与天津路交界处向南转至前湾港路，再转而向东至海西十四路，向北转至前湾港北路，沿前湾港北路一直向东至定级边界；南至大学七路，沿大学园路向北至海滨十路，转而向东至珠山西路，沿珠山西路向北至海滨五路，由此向西至西外环路，沿西外环路、双风山路一直向北与临港七路相接。包括西部铁山街道办事处驻地的一小块跳级区域。三级地占地面积62.04平方公里，占总面积的24.67%。四级地：外围南侧、西侧、北侧分别至定级边界。内侧接至三级地南、西、北各边界。四级地共占面积117.88平方公里，占整个评估区总面积的46.86%。四级地是所有土地级别中所占比重最高的一级土地。该区域而且由于远离市中心，基础设施不完备，级别较低，这是因为该地区属于刚规划的城市土地，土地的开发、基础设施和生活设施的建设都处于初级阶段，因此，农地和荒地居多，各业百废待兴。由于需求不足，住宅的成片开发和建设相当缓慢。综上所述，住宅用地的基准地价受到商业的繁华度、生活和基础设施的完善和完备度、离海边的远近以及城市规划和市政建设的影响，由中心向北、西、南三面逐渐下降。（三）工业用地定级土地级别分布规律根据胶南市工业的发展情况，工业用地的基准地价被分为四级。一级地：西起长安路，沿铁山路、隐珠河、滨海大道，再沿风河向西北方向延伸，直至与长安路相接。一级地在中心老城区，占地面积为18.20平方公里，占整个评估区总面积的7.22%。这里交通四通八达，人口流量大，住宅密集，工人上下班方便，因此，土地级别较高。二级地：以一级地为中心向外辐射，北至临港八路，临港八路与珠山路相交处转南至前湾港路，转而向西至西宁路，沿西宁路向北至临港八路转西至泰山路，沿泰山路、西外环路一直向南至滨海大道，再沿滨海大道向东直至东部定级边界线；由东北部定级边界线起向西，沿前湾港北路、阅武路、前湾港东路向西至海西十四路，转而沿灵海路继续向西至两河，再沿两河向北直至与临港八路相接。该区域主要包括了海滨工业园区和临港工业园区。二级地总面积101.27平方公里，占定级区域的40.19%。三级地：从二级地边界向外延展，北至定级边界，向东至定级边界，向西至风河，再沿风河至海西四路，转而向南至西南山脚，沿大学园路向东南方向延伸至东南部定级边界线。三级地总面积为98.59平方公里，占总定级面积的39.12%。四级地：外部南侧、西侧、北侧分别至定级