房地产开发项目经济评价案例111.doc

房地产开发项目经济评价案例一、项目概况随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。1项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。表1 项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积(m2)可开发用地面积(m2)保留建筑占地面积(m2)益华37980033203747763五建76520712005320合计456320403237530832项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。表2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积土地使用者用途益华五建占地面积(m2)建筑面积(m2)占地面积(m2)建筑面积(m2)住宅43488100000532030000地区公建0.42752209200合计47763122092532030000项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。3项目拟建规模按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。表3 项目拟建规模和建筑面积分配类型建筑面积(m2)建筑面积所占比例 (%) 保留建筑152092-新建建筑高层住宅43790857.6多层住宅13760018.1地区商服8500011.2配套公建10000013.1小计760508100.0合计912600-价值工程在工程项目方案评选中的应用某城市高新技术开发区软件园电子大楼工程吊顶工程量为18000，根据软件生产工艺的要求，车间的吊顶要具有防静电、防眩光、防火、隔热、吸音等五种基本功能以及样式新颖、表面平整、易于清理三种辅助功能。工程技术人员采用价值工程选择生产车间的吊顶材料，取得了较好的经济效果。以下是他们的分析过程。1.情报收集工程人员首先对吊顶材料进行广泛调查，收集各种建筑吊顶材料的技术性能资料和有关经济资料。2.功能分析技术人员对软件生产车间吊顶的功能进行了系统分析，绘出了功能系统图，如图1所示3.功能评价根据功能系统图，技术人员组织使用单位、设计、施工单位共同确定各种功能权重。使用单位、设计单位、施工单位评价的权重分别设定为50%、40%和10%，各单位对功能权重的打分采用10分制，各种功能权重见表1所示。表1 吊顶功能重要程度系数功能使用单位评价（50%）设计单位评价（40%）施工单位评价（10%）功能权重F14.122.0604.261.7043.180.3180.408F21.040.5201.350.5401.550.1550.122F30.820.4101.280.5121.330.1330.106F40.910.4550.550.2201.060.1060.078F51.100.5500.640.2561.080.1080.091F60.980.4901.120.4481.040.1040.104F70.640.3200.480.1920.530.0530.056F80.390.1950.320.1280.230.0230.035合计10510410114.方案创建与评价(1)计算成本系数根据车间工艺对吊顶功能的要求，吊顶材料考虑铝合金加晴棉网、膨胀珍珠岩板和PVC板三个方案。三个方案的单方造价、工程造价、年维护费等见表2。基准折现率为10%，吊顶寿命为10年。各方案成本系数计算如表2所示。表2 各方案成本系数计算表方案铝合金加晴棉板膨胀珍珠岩板PVC板单方造价（元/ ）112.5326.0020.00工程造价（万元）202.5446.8036.00年维护费（元）350672340036000折现系数6.14466.14466.1446维护费现值(万元)3.50676.1446=21.552.34006.1446=14.383.60006.1446=22.12总成本现值224.0961.1858.12成本系数224.09/(224.09+61.18+58.12)=0.65361.18/(224.09+61.18+58.12)=0.17858.12/(224.09+61.18+58.12)=0.169(2)计算功能系数对三个方案采用10分制进行功能评价。各分值乘以功能权重得功能加权分，对功能加权分的和进行指数处理后可得各方案的功能系数。计算过程见表3。 表3 各方案功能系数计算表功能功能权重铝合金加晴棉板膨胀珍珠岩板PVC板分值加权分值分值加权分值分值加权分值防静电F1 防眩光F2防火 F3 隔热F4吸音F5式样新颖F6表面平整 F7易于清理F80.4080.1220.1060.0780.0910.1040.0560.03587588101093.2640.8540.5300.6240.7281.0400.5600.3159996109983.6721.0980.9540.4680.9100.9360.5040.280586458892.0400.9760.6360.3120.4550.8320.4480.315合计1657.915698.822536.014加权分值指数化7.915/(7.915+8.822+6.014)8.822/(7.915+8.822+6.014)6.014/(7.915+8.822+6.014)功能系数0.3480.3880.264(3)计算价值系数根据各方案的功能系数和成本系数计算其价值系数，计算结果见表4。5.方案优选根据各方案的价值系数，生产车间的吊顶材料应选膨胀珍珠岩板表4 各方案价值系数计算表方 案铝合金加晴棉板膨胀珍珠岩板PVC板功能系数0.3480.3880.264成本系数0.6530.1780.169价值系数0.5332.1801.562最优方案一、项目概况某新建项目，其可行性研究已完成市场需求预测、生产规模、工艺技术方案、建厂条件和厂址方案、环境保护、工厂组织和劳动定员以及项目实施规划诸方面的研究论证和多方案比较。项目财务评价在此基础上进行。项目基准折现率为12%，基准投资回收期为8.3年。二、基础数据（1）生产规模和产品方案。生产规模为年产1.2万吨某工业原料。产品方案为A型及B型两种，以A型为主。（2）实施进度。项目拟两年建成，第三年投产，当年生产负荷达到设计能力的70%，第四年达到90%，第五年达到100%。生产期按8年计算，计算期为10年。（3）建设投资估算。建设投资估算见表1。其中外汇按1美元兑换8.30人民币计算。（4）流动资金估算采用分项详细估算法进行估算，估算总额为3111.02万元。流动资金借款为2302.7万元。流动资金估算见表2。（5）资金来源。项目资本金为7121.43万元，其中用于流动资金808.32万元，其余为借款。资本金由甲、乙两个投资方出资，其中甲方出资3000万元，从还完建设投资长期借款年开始，每年分红按出资额的20%进行，经营期末收回投资。外汇全部通过中国银行向国外借款，年利率为9%；人民币建设投资部分由中国建设银行提供贷款，年利率为6.2%；流动资金由中国工商银行提供贷款，年利率5.94%。投资分年使用计划按第一年60%，第二年40%的比例分配。资金使用计划与资金筹措表见表3。（6）工资及福利费估算。全厂定员500人，工资及福利费按每人每年8000元估算，全年工资及福利费估算为400万元（其中福利费按工资总额的14%计算）。（7）年销售收入和年销售税金及附加。产品售价以市场价格为基础，预测到生产期初的市场价格，每吨出厂价按15850元计算（不含增值税）。产品增值税税率为17%。本项目采用价外计税方式考虑增值税。城市维护和建设税按增值税的7%计算，教育费附加按增值税的3%计算。年销售收入和年销售税金及附加见表4。（8）产品成本估算。总成本费用估算见表5。成本估算说明如下：固定资产原值中除工程费用外还包括建设期利息、预备费用以及其他费用中的土地费用。固定资产原值为19524.29万元，按平均年限法计算折旧，折旧年限为8年，残值率为5%，折旧率为11.88%，年折旧额为2318.51万元。固定资产折旧费估算见表6。其他费用中其余部分均作为无形资产及递延资产。无形资产为368.90万元，按8年摊销，年摊销额为46.11万元。递延资产为400万元，按5年摊销，年摊销额为80万元。无形资产及递延资产摊销费计算见表7。修理费计算。修理费按年折旧额的50%提取，每年1159.25万元。借款利息计算。流动资金年应计利息为136.78万元，长期借款利息计算见表8-21。生产经营期间应计利息计入财务费用。固定成本和可变成本。可变成本包含外购原材料、外购燃料、动力费以及流动资金借款利息。固定成本包含总成本费用中除可变成本外的费用。（9）损益和利润分配。损益和利润分配表见表11。利润总额正常年为3617.36万元。所得税按利润总额的33%计取，盈余公积金按税后利润的10%计取。三、财务评价（1）全部资金财务现金流量表，见表8。根据该表计算的评价指标为：全部资金财务内部收益率(IRR)为17.62%，全部资金财务净现值（ic=12%时）为4781.3