钦州市房地产市场调查报告.doc

目 录第一章 钦州市城市概况 6一、地理位置 6二、城市交通 6三、人口统计 7四、经济概况 71、产业结构 72、钦州市历年经济发展情况 83、2007年16月份各项经济指标 8财政收入保持高速增长 8 工业效益继续攀升 8 城乡居民收入增长继续加快 8招商引资力度加强 8 金融运行平稳 84、2006年三大产业所占的比重 95、工业状况 96、商业旅游 10五、现有城市发展布局 10 1、工业布局 10 2、商业布局 103、生活布局 11六、投资情况 111、工业投资力度加大 112、基本建设投资增长加快 113、房地产开发投资回升，商品房销售形势可观 114、钦州港投资情况 12第二章 钦州市城市发展趋势 12一、 城市发展定位 12二、钦州在广西北部湾经济圈战略地位 12中央的高度重视 14广西对北部湾（广西）经济区开放开发重视 14钦州市与北海市、防城港市的区别 15从数字看北海、钦州两市情 15三、发展优势与潜力 17区位优势得天独厚 17建港条件优越 18自然资源丰富 18生态环境优良 18四、发展环境 18五、经济社会发展目标 19 经济总量翻番 19经济结构调整优化 19城镇化水平明显提高 20基础设施进一步完善 20科技教育迅速发展 20开放型经济达到新水平 20人民生活水平进一步提高 20六、未来城市发展规划 20（一）、中心城市发展 20 1、发展目标 202、发展布局 20 3、建设管理 21 强化规划先行 22突出建设重点 22 创新管理机制 22（二）、副中心城市发展 22灵山县城 22 浦北县城 23 （三）、工业布局 23 1、大型临海工业园 23 2、市郊工业区 23 3、县区工业园 23（四）、农业布局 24（五）、旅游布局 25（六）、商贸布局 261、物流园区 26 2、商贸集聚区 26城市商业中心区 26 专业批发市场 26第三章 钦州市房地产发展分析 27一、 钦州市房地产发展现状 271、20042006年钦州房地产投资情况 272、2007年16月份钦州市房地产投资情况 273、房地产区域分布图 284、钦州市房地产市场现状分析 291）、房地产市场红火 292）、房地产区域建设力度相当，形成板块竞争 293）、放量供量，是机会也是挑战 294）、现有的楼盘来的弊端 30、开发规模普遍偏小 30、开发理念滞后 30、宣传推广落后 30、营销手段落后 30二、土地价格及拍卖状况 31三、注册房产资质状况 33四、房地产开发税费一览表 34五、建筑成本调查 34六、房地产相关政策 34七、楼盘概况及调查数据 35 （1）、在售楼盘概况 35（2）、钦州市各区域楼盘调查数据 40、城中板块楼盘调查数据 40、城东板块楼盘调查数据 40、城南板块楼盘调查数据 41、城西板块楼盘调查数据 41、城北板块楼盘调查数据 41、广场板块楼盘调查数据 41、钦州港区板块楼盘调查数据 42八、 钦州市房地产发展趋势 421、总体发展方向 422.房价步步高升，一路上扬 423.开发商各显其能，高品质楼盘不断面市 434.钦州楼市进入电梯房时代 435.钦州楼市热点板块预测 436、钦州市房地产投资风险因素 44第四章 房地产需求市场调查（问卷调查） 44一、问卷回收统计及情况说明 451、入室主体问卷 452、取样情况 45二、主题问卷调查数据基础数据分析 451、未来三年内置业意向 45购买动机及次数 45本次置业属于 46购房区域选择 47投资意向调查 47房地产投资区域选择 47 钦州市房价预测 482、购买偏好（地段、价位、户型与结构、户型厅室面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） 48A、可接受价格、总价分析 48购房单价承受能力 49购房所承受总价能力 49B、需求面积分析 49C、楼型需求分析 50D、户型偏好分析 50E、户型结构偏好分析 513、购买行为（销售行为主动性、付款方式） 51付款方式 51期望首付款额 52愿意承担的月供金额 52购房考虑因素重要性分数分析 53现有住宅最满意方面 53现有住宅不满意方面 53交付要求 54配套设施要求 544、入室调查问卷人员构成基本情况 55 年龄比例 55教育程度 55部门属性 56职位 56家庭结构 57家庭人口总数 575、媒体认知 58三、调查数据误差评估 58第一章 钦州市城市概况一、地理位置 钦州是一座新兴的滨海城市，地处广西沿海三市（北海市、钦州市、防城港市）的中心位置，北接南宁市，南临北部湾，面向东南亚，背靠大西南，集沿海沿江近边优势于一体。管辖灵山县、浦北县、钦南区、钦北区和钦州港经济开发区。全市总面积108万平方公里，总人口340多万，海岸线长520.8公里。有海外华人、华侨和港澳同胞38万人，分布在46个国家和地区。二、城市交通钦州交通十分发达，是广西沿海地区的海陆交通中心枢纽，是我国大西南和中南部最为便捷的出海大通道。南（南宁）防（防城港）、南（南宁）北（北海）、钦（钦州）防（防城港）、钦（钦州）北（北海）、南（南宁）钦（钦州）五条高速公路，贯通整个西南、华南公路网；南（南宁）防（防城港）、南（南宁）北（北海）、黎（黎塘）钦（钦州）三条铁路在钦相接，通过南防线、黎钦线接入南昆线、湘桂线，与全国铁路干线联网。钦州距离南宁、北海机场仅100公里。 在城市建设方面，钦州湾大道、南珠大街、永福大街、文峰大道、沙井大道、金海湾大街、扬帆大道等城市主干道，使市区形成了通往东西南北，各方向都畅通的交通格局。三、人口统计全市共有人口340万人，其中钦南区56万人（钦州市区30万人），钦北区60万人，钦州港区14万人，浦北县80万人，灵山县130万人。四、经济概况1、产业结构 改革开放以来，钦州随着“大工业、大港口、大旅游”建设的不断推进，各个行业都取得了瞩目的成就。国民经济蓬勃发展，经济结构不断改善优化，产业结构正向符合临海工业城市功能定位的方向调整。目前，钦州已形成了一个以冶金、建材、制糖、机械、食品加工、制药、编织、石化、能源、石油加工、粮油加工等为主的工业体系。灵山县十里工业园、浦北县县城工业园区、钦南区黎合江工业园、钦北区皇马工业区开发建设发展迅猛。特别是钦州港临海工业园，开发建设如火如荼，先后进驻了东油沥青、新天德能源、大洋粮油、钦州燃煤电厂、中石油1000万吨原油加工项目、金桂林纸浆一体化项目等一大批年产值超亿元以上的重点工业项目。另外，钦州市还凭借其独特的地理优势发展物流业、商贸业、现代运输业和住宿餐饮业。2、钦州市历年经济发展情况年份GDP(亿元)城镇居民人均可支配收入(元)财政收入(亿元）引进外资(万美元)社会消费品零售总额(亿元)城镇固定资产投资(亿元)城乡居民存款总额(亿元)房地产投资总额(亿元)2006245.211004117.17716580.7212.562005203.22894214.11589370.815.82004178.05792211.75256161.5551.64117.135.13、2007年16月份各项经济指标GDP（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）财政收入（亿元）引进外资（万美元）社会消费品零售总额（亿元）城镇固定资产投资（亿元）城乡居民存款总额（亿元）房地产投资总额（亿元）123.07595713.12458747.6543.21134.496.392007年上半年，钦州市认真贯彻落实广西区推进广西北部湾经济区开放开发的一系列决策部署，以工业化、城镇化为主战场，大力推进大港口、大工业、大旅游建设，经济社会保持了又好又快发展的好势头。财政收入保持高速增长。上半年，全市财政收入13.12亿元，同比增长47.8%；财政收入占GDP比重10.66%，同比提高1.54个百分点。 工业效益继续攀升。上半年，规模以上工业企业实现主营业务收入72.54亿元，同比增长79.94%；企业盈亏相抵后实现利润4.37亿元，增长3.82倍；实现利税总额7.91亿元，增长1.88倍。 城乡居民收入增长继续加快。上半年城镇居民可支配收入为5957元，增长15.2%。农民人均现金收入1917元，增长14.2%。全市城镇居民人均消费支出为2220.10元,同比增长19.38%。招商引资力度加强。上半年，全市新签内联协作项目168个，项目总投资225.52亿元，同比增长5.55倍，引进到位资金37.23亿元，同比增长62.1%。实际利用外商直接投资4587万美元，增长4.97倍。 金融运行平稳。6月末，全市金融机构各项存款余额190.87亿元，比年初增加29.3亿元，增长18.13%。其中城乡居民储蓄存款134.49亿元，比年初增加16.44亿元，增长13.92%。6月末，金融机构各项贷款余额118.75亿元，比年初增加22.07亿元，增长22.82%。4、2006年三大产业所占的比重在工业化、城镇化的带动下，三大产业结构由2005年的39.42：29.62：30.96调整为34.74：35.48：29.78；工业占生产总值比值达到35.48%，提高了3.8个百分点。5、工业状况在临海工业的带动下，全市工业发展迅猛。2006年，全市工业总产值247.54亿元，增长37.8%，其中规模以上工业总产值完成120.71亿元，增长61.14%，增速在广西区排名第一，工业对经济增长的贡献率达51.8%。2007年上半年，全市工业增加值46.77亿元，同比增长27.3%，对经济增长的贡献率超过五成，达到51.97%。其中规模以上工业实现增加值23.88亿元，增长45.3%，对GDP增长的贡献率为38.2%，拉动GDP增长6.8个百分点。支撑规模以上工业快速增长的主要动力：一是重工业高速增长。重工业完成增加值13.58亿元，增长92.69%；轻工业完成增加值10.29亿元，增长13.91%。重工业增速比轻工业快78.78个百分点。二是石油加工、制糖两大行业保持强劲拉动力。石油加工业实现增加值4.53亿元，同比增长6.97倍；制糖业实现增加值3.03亿元，增长49.95%。三是骨干企业对经济增长支撑作用明显。上半年产值过亿元的企业有15家，15家企业共完成产值48.41亿元，增长1.12倍。其中东油沥青公司完成产值18.16亿元，增长8.9倍，对规模以上工业产值贡献率达到49.87%，拉动增长37.27个百分点。6、商业旅游 近年来，钦州随着大工业、大港口、大旅游建设的不断推进，钦州市宏观经济进入了较快发展的新阶段。城乡居民收入稳步增加，消费需求较快增长。据统计，2005年，钦州城镇居民可支配收入8492元，农民人均纯收入3091元，2006年，钦州城镇居民可支配收入10041元，农民人均纯收入3405元。人民生活水平的提高，消费购买能力不断增强，从而有力促进了商业经济的发展。目前，钦州城区形成了三个主要商业圈，即以商业大厦为中心的新兴街商业圈，以协盛商业广场为中心的建设路商业圈，以赛格新时代广场为中心的钦州湾广场商业圈。2005年，全市社会消费品零售总额为70.76亿元人民币，2006年为80.72亿元人民币。 钦州市旅游资源丰富，主要的旅游景点有三娘湾、八寨沟、五皇岭、六峰山和龙门群岛、麻蓝半岛、大环半岛。主要的名胜古迹有刘永福故居、冯子材故居、大芦村民俗风情旅游区等。 钦州十分注重旅游资源的开发和建设，只用三年时间，在旅游业非常落后的情况下，已建成一系列具有山海特色的滨海旅游景区，培育出自治区级“十佳旅游景区”（三娘湾风景区），打造出两个国家4A级旅游景区（三娘湾风景区、冯子材故居），一跃成为滨海旅游新宠。2006年，全市共接待国内外游客193.56万人次, 旅游总收入8.13亿人民币。五、现有城市发展布局 1、工业布局 钦州原是一个“工业腿短”的城市，工业相当落后，区域分布没有形成规模化、专业化。广西壮族自治区把钦州定为临海工业城市后，钦州的工业得到了迅猛的发展。目前，钦州市的工业主要集中于钦州港经济开发区临海工业园、钦南区黎合江工业园、钦北区皇马工业区。 2、商业布局 随着钦州城市建设发展的不断壮大，钦州的零售商业形态已经初步形成，从传统的国营百货、便利店，临街散铺向专业市场、大卖场超市和现代流行百货的转变。其商业主要分布在人民路、新兴街、钦州湾大道、南珠大道、永福大街两侧。形成了商业大厦，协盛商业广场、赛格新时代三大商业中心。 3、生活布局 钦州市的居民的生活小区很大一部分是伴随在商业集中地带附近。一马路至五马路、建设路、新兴街、文峰南路、钦州湾大道、人民路两侧住宅小区相对密集。六、投资情况2006年全市固定资产投资117.88亿元，增长31.3%；房地产12.65亿元。2007年上半年，全市完成全社会固定资产投资58.59亿元，同比增长36.74%。其中，城镇固定资产投资完成43.21亿元，同比增长33.52%。投资运行的主要特点：1、工业投资力度加大。在50万元投资项目中，工业投资26.65亿元，增长63.42%，占全社会投资的45.48%。2、基本建设投资增长加快。全社会投资中，基本建设投资32.95亿元，增长66.17%，增幅同比提高31.29个百分点。3、房地产开发投资回升，商品房销售形势可观。上半年，房地产投资6.39亿元，增长15.18%，扭转继去年至今年初负增长的局面。商品房销售面积28.84万平方米，增长40.82%；销售额4.87亿元，增长56.15%。投资快速增长拉动全市经济快速增长。 今年8月，广西北部湾开发投资有限责任公司在钦州计划投资建设五大项目，分别包括：估算总投资28亿元的钦州保税港区整体开发项目；总投资50亿元的金鼓江作业区项目；总投资11亿元的金鼓江西岸吹沙填海项目；总投资6亿元的沙井大道至钦州港一级公路项目；总投资7亿元的钦州港自来水供应及污水处理综合项目，这些项目计划在2010年前完成，这是该公司在广西北部湾经济区投资的首批项目。4、钦州港投资情况今年以来，钦州港经济开发区通过实施项目带动和投资拉动战略，全力推进项目建设，重大项目建设呈现良好的发展态势。17月，开发区重点建设项目26个，共完成投资224176万元。其中续建项目13个，共完成投资218108万元；新开工项目4个，共完成投资6068万元。 三大项目强势推进。今年1至7月，钦州燃煤电厂完成投资14.06亿元项目建设已进入尾声，累计投入资金42亿元，二台机组将于下月并网发电；中石油1000万吨炼油项目完成投资2.56亿元，累计投入资金10多亿元，已完成厂区“三通一平”工作；林浆纸一体化项目完成投资3.9亿元，首批造纸设备已于6月30日运抵钦州港。 路网建设全面铺开。开发区五个列入自治区沿海基础设施建设大会战的项目，即“四路一网”工程（疏港大道、果鹰大道、5号路、1号路南段和污水管网）现已进入收尾阶段。目前，一号路南段一期工程已完成投资3130万元，占年度任务投资数的70.7；一号路南段二期工程已完成投资880万元，二号路南段工程已完成投资680万元，大榄坪工业区二号路已完成投资1048万元。钦州港疏港大道扩建工程全长3974.277米，项目总投资8851万元，截至7月底，已完成投资8090万元，完成总投资的91.4。第二章 钦州市城市发展趋势一、 城市发展定位 1988年3月，钦州市被国务院批准成为沿海开放城市。1999年，广西壮族自治区把钦州港定为临海工业港，把钦州城市定位为临海工业城市。随着广西北部湾经济区开放开发，钦州市委市政府审时度势，提出建设“大工业、大港口、大旅游”城市发展定位。即要坚持以港兴市，推进大港口建设；要坚持工业强市，推进大工业建设；要坚持旅游旺市，推进大旅游建设；要坚持商贸活市，构建符合市场经济的流通新格局；要坚持农业稳市，建设亚热带农业和海洋渔业基地。二、钦州在广西北部湾经济圈战略地位泛北部湾经济合作区、北部湾经济圈、广西北部湾经济区，这些富有时代经济发展意义的关键词，已成为时下中央高层领导、各级政府、经济专家、国内外商贾最为关注的名词。北部湾经济圈是指北部湾沿海的中国、越南两国，中国境内包括广西、广东、海南三省。泛北部湾经济合作区涵盖了马来西亚、新加坡、印尼、菲律宾、文莱等东盟五国。广西北部湾经济区是由南宁、北海、钦州、防城港四个城市为核心组成的经济区，处在华南经济圈、西南经济圈和中国东盟经济圈的结合部。中国东盟自由贸易区的发展，我国西部大开发的推进，泛珠三角经济合作的融合，大湄公河次区域合作等多区域合作催生了这一区域经济崛起的“黄金期”。中央的高度重视广西北部湾经济区开放开发引起了中央高度极大关注，并得到了中央的大力支持，广西北部湾经济区在国家战略布局中的重要性被广泛认同。胡锦涛总书记指出要发挥好作为中国东盟自由贸易区前沿地带和桥头堡的作用，努力建成中国与东盟的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心；同时提出，广西沿海发展应该成为新的一级。2006年11月举行的第三届中国东盟商务与投资峰会上，温家宝总理代表中国政府正式提出了“积极探讨开展泛北部湾经济合作的可行性”的倡议；2006年底，中共中央政治局常委李长春在北部湾（广西）经济区考察时指出，推进“泛北部湾经济合作”和中国东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局，是广西改革开放和加快发展的新亮点。广西对北部湾（广西）经济区开放开发重视目前，广西壮族自治区正加大力度推进北部湾（广西）经济区全面开放开发，加快推进规划编制、沿海基础设施建设大会战、沿海重点工业园区、沿海重大项目等工作。北部湾（广西）经济区规划建设管理委员会已挂牌成立运作，广西北部湾国际港务集团有限公司正在筹备组建。最近，广西与铁道部签暑的会谈纪要提出，广西新建和改造铁路里程将达到2500公里左右，总投资超过1000亿元的“三纵三横”将与东盟铁路网对接。广东、广西将于两年内建成一条快速铁路，届时从南宁到广州的车程将从现在的12个小时缩短到3个小时左右。目前，已建成的南宁友谊关河内高速公路和南宁钦州北海广东湛江高速公路，与正在加紧修建的南宁玉林广东罗定高速公路以及北部湾沿海高速公路，正在构建成一张联结中国内地、香港、澳门与越南发达地区的高速公路网络。成功引进和建设重大产业项目，为北部湾（广西）经济区构建了对接东盟市场的具体载体，目前，东盟有关国家的企业已纷纷进入广西投资和合作建设。一大批超100亿元的大项目纷纷落户广西沿海三市，如印尼金光集团林浆纸一体化项目、航洋国际、新加坡郭氏集团粮油加工业等。钦州市与北海市、防城港市的区别钦州、北海、防城港三市是广西北部湾经济区的重要组成部分，三个城市最大的共同点是临近大海、拥有港口。但三个城市在功能和发展定位上又有着本质的区别。北海市旅游基础条件好，重在旅游商贸的发展；防城港市港口建设已形成规模化、专业化，港口经济、边贸经济优势明显，因此防城港市正努力打造中国东盟物流中转基地。较之于北海市、防城港市，钦州最大优势是地处广西沿海中心位置，除了具有优良的建港条件及完备的交通设施外，最重要的一点是土地资源丰富，即建设大工业条件是北海市和防城港市不可比拟的。以港口为依托的后方陆域开阔平坦，可供布局临海工业的贫脊低丘荒地达300多平方公里，山丘海拔高度基本在40米以下，农田很少，地质承载力好，容易平整，开发成本低，是布局临海工业的理想之地。因此，钦州市委市政府提出“把钦州临海工业打造成泛北部湾的核心工业区。”从数字看北海、钦州两市情北海市位于广西壮族自治区南端，北部湾东北部，是中国五个少数民族自治区中唯一的沿海开放城市。1984年，北海市被列入中国14个沿海开放城市之一后，经济发展步入了快车道。由于享受中央政策以及大量外省资金投入，北海市从80年代末到90年代初，经济发展开始进入“黄金期”，特别是城市建设、旅游经济的发展十分迅猛。但由于受到“房地产泡沫”的影响，从1994年开始，北海的经济发展缓慢，甚至出现滑坡现象。目前，北海以旅游、高新技术、海洋和现代农业为支柱产业。1、工业经济 北海市：1-7月份，全市规模以上工业完成总产值98.23亿元，同比增长31.9%，实现工业增加值30.66亿元，同比增长29.88%。钦州市：上半年，全市规模以上工业完成总产值72.54亿元，同比增长79.94%，实现工业增加值23.88亿元，同比增长45.3%。点评：从数字上来看，两市工业生产都保持较快增长速度，但钦州的增长速度明显高于北海，且高出一倍多。这充分说明，钦州临海工业建设发展速度快、发展势头猛、经济成效大，且强于北海市。数字表明，钦州的经济发展后劲十足。2、财政收入北海市：1-7月份，全市财政收入17.51亿元，增长40.13%，城镇居民的人均可支配收入7630元，增长19.07%。钦州市：上半年，全市财政收入13.12亿元，增长47.8%，城镇居民的人均可支配收入5957元，增长15.2%。点评:从数字上来看,两市财政收入保持高速增长,城镇居民收入增长继续加快,由于北海旅游业、海洋产业基础比钦州好，财政收入比钦州相对可观。3、招商引资北海市：1-7月份，实际利用外资2529万美元，同比增长7.12%。钦州市：上半年，实际利用外资4587万美元，同比增长4.97%。点评：在利用外资方面，钦州的优势明显高于北海，且整整多出了2000万美元，这说明外商投资钦州的热度高于北海，且越来越多的外商开始关注钦州，看好钦州，投资钦州。据了解，上半年，钦州新签内联协作项目高达168个，项目总投资额225.52亿元，引进到位资金37.23亿元。4、房地产经济北海市：1-6月份，房地产投资总额为13.29亿元，比上年同期增长116.1%。期房平均销售价格为2561元/平方米，比上年同期增长76.86%。个别新建楼盘商品住房最高售价达每平方米7500元。钦州市：1-6月份，房地产投资总额为6.39亿元，比去年同期增长15.18%，期房平均销售价格为2300元/平方米，比上年同期增长12.2%。个别新建楼盘商品住房最高售价达每平方米3000元。点评：进入2007年，两市同全国其它城市一样，房地产发展迅速，房价高涨。据媒体报道，1-5月份，北海市房价上涨率为23.6%，在全国70个大中城市中排名第一。据行内专家分析，房价上涨过高，会导致供需失衡，从而出现泡沫现象。因而，“北海房地产是否会再度出现泡沫”成为一个敏感话题。另外，从消费群体来看，北海出现了大量的外地炒楼团，这对于房地产的健康发展是不利的。从另一角度来看，投资北海房地产，利润升值空间不大。而钦州，由于有大工业、大项目的拉动，房地产业会朝着一个良好方向发展。三、发展优势与潜力区位优势得天独厚钦州位于东南亚与中国大西南两个辐射扇面的中心，地处华南经济圈与西南经济圈。港澳经济圈与内陆经济圈，国内经济圈与东南亚经济圈的结合点。是北部湾经济区（广西）投资热土和中国东盟自由贸易区的最前沿地带，是中国走向东盟最便捷的国际大通道之一。钦州港腹地广阔，有着不可多得的深水岸线，是天然深水避风浪港，可建130万吨级的泊位200个，其中，可建10-30万吨级深水泊位35个。孙中山先在其建国方略中曾把钦州港规划为“南方第二大港”。目前，钦州港已初具规模，建成万吨级码头9个，10万吨级的航道和6个5万吨级的码头正在回快建设。建港条件优越钦州港拥有 68.8公里长的码头岸线，其中深水岸线长44.6公里，犀牛脚三墩一带可建30万吨级码头，规划建设9个港区、12个作业区，可建130万吨级码头200多个，建成后可形成亿吨以上的吞吐能力。自然资源丰富全市海岸线长520.8公里，020米等深线浅海面积1442平方公里。沿海一带有500平方公里可供连片开发的低丘荒地、滩涂。淡水资源充足，全市平均年地表水资源总量为104.2亿立方米，平均年泾流量60亿立方米。钦州地处南亚热带，农林资源丰富，是广西重要的水果、蔬菜、畜禽、海产品和速生丰产林等生产基地，素有“中国荔枝之乡”、“中国香蕉之乡”、“中国大蚝之乡”等之称。旅游资源独特，主要景区景点有三娘湾、龙门群岛、八寨沟、五皇岭、大芦村、六峰山和刘永福故居、冯子材故居。陶土、石膏、高岭土、锰、钛、石灰石、煤等矿产资源储量可观。生态环境优良钦州市集沿海、沿江于一体，空气质量优良，自然风景优美，适宜人居。钦州湾海洋环境容量大，承载能力强。四、发展环境世界经济将继续保持恢复性增长态势，经济全球化深入发展，生产要素流动和产业转移加快；我国社会主义市场经济体制不断完善，经济将保持平稳较快发展，经济结构、产业结构全面升级；国家西部大开发战略深入实施，泛珠三角区域合作扎实推进，中国东盟自由贸易区加快建立，中国东盟博览会落户南宁，环北部湾经济圈加速发展。这些都为钦州市加快发展创造了新的条件，开辟了广阔空间。特别是自治区全面加快北部湾（广西）经济区开放开发，加大沿海基础设施建设大会战力度，加快布局建设现代工业、现代物流等产业，进一步整合资源，形成沿海大型组合港和城市群，促使沿海地区尽快崛起，发挥开放开发的龙头带动作用；钦州区位资源禀赋和产业发展方向与国家重化工业加速发展和布局调整的趋势相切合，钦州市基础设施日益改善并具备了布局建设大工业、大物流的条件，初步形成了石化、能源、造纸、粮油加工等临港工业框架。 钦州市在未来发展中还是会面临不少困难和问题：工业基础薄弱，经济总量不大，产业配套能力和技术创新能力不强；基础设施尚不完备，城镇化发展滞后，中心城市首位度低，辐射能力差；建设资金和人才短缺矛盾突出；人口非农转移的任务繁重，促进经济社会和城乡协调发展的任务艰巨；制约进一步发展的体制机制瓶颈亟待突破；后发优势和潜力尚未充分发挥，面临国内尤其是周边地区竞相发展的竞争压力。 钦州市具备了经济起飞的基础、潜力和机遇，随着临港大工业的发展、钦州港规模的扩大，工业化、城镇化和农业产业化将加速推进，传统农业社会向现代工业社会加速转型，工业化初期阶段向工业化中期阶段迅速转变，低收入状况向中等收入状况快速改变。五、经济社会发展目标 经济总量翻番。2010年，全市生产总值达到400亿元以上（2005年价格，下同），五年平均增长15%以上；财政收入达到38亿元，五年平均增长22%；工业总产值达到550亿元，五年平均增长25%；全社会固定资产投资累计完成650亿元，比“十五”增长1.5倍。经济结构调整优化。产业结构升级，工业占主导地位，广西重要的工业基地地位基本确立，经济增长质量明显提高。2010年一、二、三产业结构比例为24:45:31；工业化水平提高到1.6；非农就业比重提高到55%；财政收入占生产总值比重提升为9.4%。城镇化水平明显提高。城市功能完善，城市综合竞争力和辐射带动能力增强。2010年，城镇人口达到125万，城镇化率提高到35%。基础设施进一步完善。形成便捷、畅通、高效、安全的交通体系，钦州港作为国家重要港口地位基本确立，供电、供水能满足城市发展和工农业生产及人民生活需要。2010年钦州港吞吐能力达到4000万吨以上。科技教育迅速发展。2010年全社会研究与开发经费占生产总值的比重提高到1%；初中毛入学率保持95%，高中阶段教育毛入学率提高到75%，居民平均受教育年限提高到9年，城镇基本普及高中阶段教育。 开放型经济达到新水平。2010年，外贸进出口总额36亿美元。五年累计实际利用外资总额10亿美元，五年累计引进国内资金250亿元。人民生活水平进一步提高。居民生活水平和生活质量显著提高，居住、教育、交通、文化、卫生等条件有较大改善。社会主义民主法制和精神文明建设不断加强。2010年，城镇居民人均可支配收入12000元，农民人均纯收入4000元，城镇登记失业率控制在4.5%以内，城镇居民人均居住面积22平方米，农村居民人均居住面积24平方米，城市人均公共绿地面积10平方米，五年城镇新增就业人数15万人、新增农村劳动力转移人数25万人。六、未来城市发展规划（一）、中心城市发展 1、发展目标 中心城市是钦州市经济、政治、文化的中心，以行政、临港工业、商贸、物流、旅游、居住等为主要职能。充分发挥比较优势，拓展城市发展空间，完善城市功能，努力建设成为现代重化工业基地、区域性物流中心和宜居生态滨海城市。2010年，中心城市人口40万以上，建设用地50平方公里；2020年，中心城市人口80万，建设用地96平方公里2、发展布局 实施“东进、南拓”和“通江达海”的城市空间发展战略，2020年形成由主城区、钦州港区、犀牛脚滨海新区、大番坡滨海新区组成的滨海组团式结构。 主城区，以行政、商贸、科教文化、居住和都市型工业为主要职能。高起点规划建设河东区，美化改造河西区，形成“一江两区”的城市格局。实施“一带、两轴、外环”的开发策略。“一带”，指钦江两岸商务旅游经济带。“两轴”，指以河西区的钦州湾大道人民路为主轴，打造市级商业中心区，建设金湾片传统商业步行街区、钦州湾广场大型新兴商业区和钦北区行政、文化、商业中心区；以河东新区的中心绿轴为主轴，打造市级行政、文化、信息、休闲娱乐和商贸核心区。“外环”，指围绕环城路、金海湾大街开发建设专业批