集体用地抵押的主要风险及防范措施.doc

集体用地抵押的主要风险及防范措施 随着物权法的出台，社会经济的发展特别是乡镇企业的迅速发展，乡镇企业以其集体土地使用权及地上建筑抵押融资越来越多，集体土地使用权及土地承包经营权抵押也成为商业银行需要认真对待的业务之一。一、集体土地使用权的基本概念集体土地使用权可以分为集体建设用地使用权与集体农用地使用权两大类。集体建设用地：中华人民共和国土地管理法规定集体建设用地使用权包括三类：因兴办乡镇企业取得的集体土地使用权、因乡（镇）村公共设施和公益事业建设而取得的集体土地使用权、因村民建设住宅取得的集体土地使用权。物权法明确规定用作宅基地的集体土地使用权不得抵押，因此，能够提供抵押的集体建设用地仅包括前两类；集体农用地：担保法第37条规定“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；物权法第133条规定“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的相关规定，其土地承包经营权可以抵押”。二、集体土地使用权抵押中的主要风险点 （一）法律限制性规定 依据物权法、土地管理法、担保法、农村集体土地使用权抵押登记的若干规定，集体土地抵押限制条件较多，主要包括：1、乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押；2、乡（镇）村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。 （二）实现抵押权的限制性规定 一是在抵押权实现后，未经土地征用程序，该土地原有的集体所有权性质不变，未办理变更土地用途的审批手续，必须按原有用途使用该土地；二是因处分抵押财产转移乡（镇）村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置；三是乡（镇）村企业集体土地使用权抵押的，土地管理部门还应核定通过拍卖实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。 （三）变现能力差 集体建设用地一般都处在距离城市中心区较远城乡结合部或农村村镇，基本没有参与市场流通，人们对它的了解及接受程度较不高，变现能力较差。三、主要风险防范措施 （一）通过法律审查保证抵押的合法性。 商业银行在接受集体用地抵押时必须保证与相关法律规定不冲突，只能接受法律允许提供抵押的集体用地使用权抵押，即集体用地在抵入时需要经过一定层级的法律部门进行法律审查，保证抵押物的有效性。 （二）抵押物价值评估应坚持市场价值主导。 集体土地使用权由于使用权流转的限制，只有通过特定程序转换土地性质，才能实现集体土地使用权的抵押价值。然而，评估集体土地使用权的抵押价值仍应坚持市场价值主导，应该以同一区域类似地块的国有土地使用权作为参照，将国有土地使用权的公开市场价值扣除土地性质转换需缴纳的税费，并考虑一定的风险折扣，才能作为集体土地使用权的评估价值。(三)抵押物价值评估必须秉承审慎性原则。集体土地在行使抵押权时，必须先由土地管理部门依法办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。征收土地，需按规定上缴征地管理费，拍卖土地使用权还应补交土地出让金，还有否包括征地补偿费等。为此，集体土地的拍卖成交价格不仅要扣除土地出让金、征地管理费，有的还要扣除征地补偿费，才是实现抵押权时所获得的金额