庆阳市西峰区东方丽景项目市场分析及综合建议报告--oldcity.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。庆阳西峰区东方丽景项目 市场分析及综合建议成都世纪紫杨房地产营销有限公司二00八年六月十六日目 录前 言3第一部分、宏观市场环境分析4一、全国房地产市场对本项目的影响4二、通货膨胀因素对本项目的影响6第二部分、认知庆阳暨投资环境分析8一、庆阳概况8二、庆阳市国民经济和社会发展9三、2007年庆阳市经济建设凸显“九大亮点”18四、庆阳市十一五规划要点19五、西峰区国民经济和社会发展21六、综合分析24第三部分、庆阳房地产市场分析26一、房地产概况分析26二、房地产市场运行分析26三、主要项目调研分析29四、庆阳市房地产市场总结29第四部分、项目综合分析及评价32一、项目的区位32二、地块、地形、地势、水电解析32三、交通条件32四、项目主要经济指标33五、项目SWOT分析33六、项目评价35第五部分、项目综合建议36一、项目的定位建议36二、项目的售楼部建议41第六部分、结束语47前 言“地段，地段，还是地段”这个曾经让地产界奉为“金科玉律”的八字真言，在人们生活水平飞速提升，世界经济一体化趋势加快，地区与地区、国家与国家之间的合作日趋紧密，房地产产品日趋多元化，市场竞争异常惨烈的今天，房地产已从简单的地段、价格的竞争转变为了资金、品牌、资讯、公共关系，产品、服务、生活方式等全方位的竞争。所以，我们再一味的迷信李嘉诚先生的“地段论”是愚昧的。“地段”之于成功，就像是金钱之于幸福, 只是必要条件的一种。有一个好的地段(块)，仅仅代表房地产有了一个好的开端。要使房地产项目运作成功，除了地段，还有许多的环节和细部需要控制和策划，因此，系统的、科学的全程策划是确保房地产项目成功的最佳手段。在我们走访调查中，我们看到庆阳房地产市场的正迅速转变，以圣鼎国际、帝景豪庭、恒美奥运康城、凯尔国际等为代表的一大批现代社区迅速崛起，一些省内外的房地产代理商也进入了庆阳市场，庆阳房地市场的发展提速，产品和运作方的升级开始。所以，开发商、专业策划运营商、规划设计商、建筑商、物业经营管理商“五位一体、高度整合、各展所长、紧密协作”势在必行，专业的策划运作关乎成败。正所谓“没有市场就没有发言权”。在房地产全程策划中，市场策划为策划之首。而房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地市场策划是房地产市场调查的归宿。市场调研的成果及结论直接服务于项目的目标客户群体定位、项目的战略定位、产品的定位、项目的价格定位等，对后续各阶段策划具有导向性和指导性，是房地产全程策划的最为重要的环节之一。通过和贵公司的初次接触，我们深深的感受到贵司合作的真诚。鄙司本着长期而深入的合作诚意，到庆阳与甲方进行了深度沟通；对区域市场进行了一天的走访考察，并广泛收集了庆阳多方面的资料和信息，让我们对庆阳市场和本项目有了较全面认知，逐形成以下市场分析和项目综合建议，以供贵公司参考、考察，进而建立更深入、更全面的合作关系。第一部分、宏观市场环境分析在整体市场环境较差的情况下，宏观市场环境的影响关乎存亡。一、全国房地产市场对本项目的影响1. 市场现状及原因分析 规范市场与房地产市场的持续升温：宏观调控政策频频出台房价却一路攀升，政策仿佛失去了作用调整供给。 暴利蝴蝶效应与房地产市场的繁荣：外资涌入；民营企业、制造业、养殖业等行业的低廉利润不如搞房地产和炒房症结。 供给需求双向作用房地产市场降温：廉租房、限价房制度加大市场供给；第二套住房首付、利率上浮10%，第三套不予贷款控制炒房等投机行为一针见血。 从紧货币政策卡住房地产市场咽喉：去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35%，并且严格规定项目开发到中后期才能贷款；资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，而IPO融资后禁止买地的规定，意味着开发商只有加速开发已有项目，快速销售回笼资金，然后用所得的资本金再去拿地雪上加霜。销售遇阻产生连锁效应 市场金融双重压力开发商资金困局： 贷款受限；海外资金受限；销售遇冷；股市受限遇冷开发商深陷资金困局。 “开发商否认资金出问题是掩耳盗铃 ”潘石屹（自有资金35%，项目开发到中后期才能贷款）。 房价地价互动疯长种下市场的恶果： 销售火爆，开发商良好的价格预期，导致地价水涨船高；市场低迷+资金紧张，土地拍卖底价成交，流拍（去年底，广州推出12宗地块，2块流拍、5块底价成交。今年前4个月全国达40余起）。 土地政策紧逼储备土地成烫手山芋： 土地储备成了开发企业在竞争中生存的核心，近年众多开发商疯狂高价圈地。去年取得的大量土地在今年需要补交土地款，在销售遇阻，融资乏术的背景下储备土地成了烫手山芋成都人民公园旁地块贴钱1000万转手。 低价倾销快速套现市场进入观望期： 政策对需求市场的有效抑制销售遇冷，直接体现为开发商的资金链断裂。而万科掀起的降价套现行为，给本已脆弱的房地产市场带来了剧烈震荡对于买涨不买跌的中国人来说降价只会让消费者更加迟疑，房地产因此进入了降价和滞销的怪圈。全国房地产市场进入了深度调整期2. 趋势预测1 短期内绝国家不会给房地产解套首先中国居民的消费率是38.2%,世界平均消费率是78%79%；中国居民平均房价收入比是一比十，世界平均房价收入比是一比五。两相对照，中国经济问题的症结就暴露出来，是房地产占有了中国居民太多的财富，让国民没有跟多的钱去做其它消费，进而导致其他行业衰落。 二是房地产吸引了太多的资金进入，使原本应该用于其它行业的资金大量涌入高利润的房地产业，形成了“一业独大”的经济发展格局，这的经济是危险的。这也就是中国经济在经历了8年的高速发展之后，中央政府考虑通胀的压力和投资过热、结构失衡的问题，采取了一系列的宏观调控政策。意在控制GDP的增速，加快工业化，放缓房地产和其它基本建设，集中力量搞工业，加快步伐融入国际经济的大循环之中，寻求城市化和工业化的齐头并进，共同发展。 目前，调控政策初显成效国家短期内绝不会给房地产解套。2 深度调整后房地产市场将依然繁荣 土地价格开始理性回归：受销售影响，开发商资金紧张，开发商对市场的预期下降，土地拍卖屡屡流标，地价开始下降，部分城市地价下降达20%-40%。 市场刚性需求依然庞大：随着经济连续数年以10%以上的快速稳步上涨，我国迎来前所未有的城市化浪潮。大批农村剩余劳动力转移到城市中来，为我国房地产发展提供有力的长期购买力基础。 通货膨胀资金贬值压力：通货膨胀的压力意味着资金与存款的贬值，势必让大众的投资意识增强。 股市遇冷投资渠道匮乏：股市连续两年多的快速上涨，形成了我国的房市和股市两大核心投资渠道。今年股市从6000点高位跌至3000点，两大投资渠道的天平迅速向房地产倾斜。3 风险与机遇并存的宏观市场环境这一场房地产市场的深度调整，是开发商与消费者的博弈。在土地政策一再收紧的背景下，土地储备成了开发商竞争的核心内容，于是疯狂的高价圈地开始，金融自然就成了开发商命脉。在持续调控政策下的贷款、股市资金受限，将开发商支付土地款的大量资金逼向了高度依赖销售回款。而长期捂盘惜售以维持高价的利润最大化策略，在这样的大背景下不得不降价快销回笼资金。加之政策对“第二套”住房的贷款限制，廉租房和限价房的落实，极大的打击限制了投资市场，冲散了市场需求，这对开发商的资金困境更是雪上加霜。所以，这一场房地产市场的深度调整，是长期持续的宏观调控下，累积的种种矛盾的集中爆发。虽然最终问题体现在是开发商的资金困境上，但却是宏观调控的综合效应、金融、经济、土地、房价、需求等方面的综合结果。虽然从长期看房地产市场仍然看好，但这一个周期性、阶段性的调整仍然充满诸多变数。因此，我们在开发项目过程中仍要密切关注市场局势，根据形势的变化和预期及时调整项目动作思路。同时，在制定价格的过程中应趋于保守和采用低开高走的价格策略，给自己预留调整空间。 二、通货膨胀因素对本项目的影响 通货膨胀压力明显增强：半年通胀压力仍较大通胀压力依然较大是央行在报告中提出的。1月份CPI涨幅达到7.1%的11年历史高位， 2008年特别是上半年的同比CPI也会处在较高的水平上。 通货膨胀将影响消费者的购房能力：居民生活成本支出和压力越来越大，会一定程度上影响消费者的购房能力。 通货膨胀压力或将导致进一步加息：中央经济工作会议确定2008年实行从紧的货币政策。央行指出，从紧货币政策更加明确地向社会释放了未来宏观经济稳定运行风险加大的警示信号和总量政策导向。 钢材等原材料价格不稳定对项目建设成本：去年，钢材等材料价格翻了一番，对项目建安成本造成了较大的影响。今年仍然可能还会进一步上涨，但涨幅应不会太大，对本项目的开发成本、费用开支、投资收益影响不会太大。只要注意把握开发节奏，合理控制成本和加息风险，项目的收益风险不会太高。 第二部分、认知庆阳暨投资环境分析一、庆阳概况1、建制沿革与行政区划：1955年并入平凉专员公署，1962年恢复为庆阳专员公署，1978年改为庆阳地区行政公署，2002年8月撤地设市。庆阳辖环县、华池、庆城、镇原、宁县、正宁、合水七县和西峰区，七县一区，总面积2.7万平方公里。西峰区为全市政治，经济，文化中心。西峰西去兰州，南下西安，北至银川，东抵延安均有干线公路相通。2、一块神奇的高天厚土：庆阳地处祖国大西北、陕甘宁三省的交会处，全市总土地面积27119平方公里。属干旱半干旱气候。董志原平畴沃野，一望无垠，有13627亩，是世界上面积最大、土层最厚、保存最完整的黄土原面，堪称“天下黄土第一原”。子午岭的400多万亩次生林，为中国黄土高原上面积最大、植被最好的水源涵养林，有“天然水库”之称。3、中华民族发祥地之一：远在20万年以前，人类就在这里繁衍生息。7千多年前就有了早期农耕。据史记记载，人文始祖轩辕黄帝在此曾与中医鼻祖岐伯论医，有黄帝内经行世，“岐黄故里”由此得名。巍巍周祖陵矗立于庆城东山之巅，殿宇巍峨。位于西峰区温泉乡的老公殿被中国民俗学会命名为“华夏公刘第一庙”。4、璀璨的古代遗珍瑰宝：世界瞩目的“环江翼龙”和“黄河古象”化石，均发掘于境内马莲河流域。标志中国旧石器时代考古肇始的华夏第一块旧石器出土于华池县赵家岔。新石器时代的仰韶、齐家文化遗址和历代古建筑、石刻、墓葬及古生物化石点有近千处之多。战国秦长城、古代的“高速公路”秦直道。北魏时期的北石窟寺为甘肃四大石窟之一。庆阳历代名人辈出，各领风骚。东汉思想家王符的潜夫论、西晋学者傅玄的傅子和明代文学家李梦阳的空同集，在中国思想史、文学史上都具有重要影响，是先贤们留给后世的不朽的精神遗产。5、甘肃惟一的革命老区：1927年在宁县建立了甘肃第一个农村党组织，1931年建立了甘肃第一支革命武装南梁游击队，1934年建立了西北第一个陕甘边区苏维埃政权南梁政府。现存的“南梁政府”旧址、河连湾陕甘宁省府旧址、山城堡战役遗址，是国家、省、市分别确定的爱国主义和革命传统教育基地。在血与火的斗争中铸就的老区精神，是老一辈无产阶级革命家留给庆阳人民宝贵的精神财富。6、民俗文化独树一帜：刺绣、剪纸、皮影、道情和民歌堪称庆阳“五绝”。目前，庆阳已获得中国民俗学会命名的中国香包刺绣之乡、徒手秧歌之乡、民间剪纸之乡、窑洞民居之乡、五蝠皮鼓庆阳一绝，环县道情皮影之乡、温泉乡公刘庙华夏公刘第一庙、周祖农耕文化之乡、荷花舞之乡、中国民俗文化及民间工艺美术调研基地、中国民俗艺术教研基地等11大命名。2004年，被评为最具艺术气质的西部名城。7、旅游资源较为丰富：分布全市各县（区）的旅游景点61个。其中人文类56个、自然风景类5个。馆藏文物相当丰富，达25000多件，在全国名列前矛曾发掘于庆城县卅里铺侏罗纪晚期岩层中的“环江翼龙”化石，合水板桥第四世纪早期的“黄河古象”化石，使世界为之瞩目。我国出土最早的第一块旧石器就发掘于华池县的赵家岔。秦长城、秦直道各跨越境内200多公里。北魏永平二年开凿的北石窟寺、规模宏大、造型精美，是全国石窟艺术中的珍品。8、着丰富的资源：庆阳是甘肃的石油天然气化工基地，长庆油田的主产区，石油资源储量28.47亿吨，2003年原油产量为186万吨；西峰油田已探明三级地质储量4亿多吨，开发前景广阔。庆阳煤炭藏覆盖全市，全省1428亿吨预测储量中，庆阳占1342亿吨，是全省预测储量的94%。千米以浅资源量达84亿吨，具备亿万吨级大煤田建设条件。庆阳市相继发现三个煤层气区带，煤层气总资源量达13588亿立方米，预测开采量7358亿立方米。二、庆阳市国民经济和社会发展1、经济总量国民经济快速增长。初步核算，2007年全市生产总值突破200亿元大关，达到200.82亿元，按可比价格计算增长13.3，增幅比上年提高1.2个百分点。 第一产业增加值32.43亿元，增长4.5%；第二产业增加值118.92亿元，增长18.5%；第三产业增加值49.47亿元，增长8.1%。三次产业结构比例由上年的16.5457.7625.70调整为16.1559.2224.63，二、三、一的产业格局继续稳固。人均国内生产总值7998元，比上年净增加1168元，增长13.2%，按2007年平均汇率7.5567折算，达到1058美元。2、财政收入2007年,全市财政收入完成26.06亿元，按可比口径计算，比上年增长20.5%，其中一般预算收入完成10.42亿元，增长22.9%。各项税收24.82亿元，增长18.7%，占财政收入的95.2%。财政重点支出得到保证，全年财政支出48.67亿元，比上年增长26.6%。3、农村经济全年完成农业增加值32.43亿元，按可比价格计算，比上年增长4.5%。4、工业工业生产和效益同步增长。全年完成全部工业增加值107.86亿元，按可比价格计算，比上年增长18.6%。其中，规模以上工业增加值完成102.65亿元，增长18.5%，规模以上工业中地方工业完成5.53亿元，增长26.7%。全年规模以上工业完成销售产值192.16亿元，产品销售率为96.4%。全市66个规模以上工业企业盈利水平进一步提高，实现利润总额完成62.28亿元，比上年增长1.2%，实现税金14.70亿元，比上年增长25.4%。其中地方工业实现利润0.60亿元，同比增长4.3%。5、固定资产投资固定资产投资突破百亿元大关。2007年，全市全社会固定资产投资完成145亿元，比上年增长49.5%。投资结构继续改善，全年第一产业投资19.30亿元，增长67.0%，第二产业投资54.14亿元，增长46.9%，第三产业投资71.57亿元，增长53.8%。 全市投资50万元以上的施工项目1590个，比上年增长7.5%。其中当年新开工项目1283个，年内竣工项目1203个，新增固定资产94.70亿元。6、城市化水平 城镇建设步伐进一步加快。全市城镇化率达到24.66%，比上年提高了3.06个百分点。7、交通和邮电 交通运输、仓储和邮政通信业日益壮大。全年实现增加值9.87亿元，比上年增长4.2%。8、国内贸易和物价 市场销售稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额48.72亿元，比上年增长18.1%。其中，市县消费品零售额30.26亿元，增长18.4%；县以下消费品零售额18.46亿元，增长17.5%。分行业看，批发和零售业零售额41.22亿元，增长16.5；住宿和餐饮业零售额6.85亿元，增长28.3；其他行业零售额0.65亿元，增长17.6。 市场物价结构性上涨。全年居民消费价格总水平比上年上升4.8%。分类别看，食品类上升11.1%，烟酒及用品下降0.6%，衣着类下降1.3%，家庭设备用品及维修服务下降0.3%，医疗保健和个人用品类下降 0.1%，交通和通讯类上升1.2%，娱乐教育文化用品及服务类上升7.4%，居住类上升5.8%。商品零售价格上涨3.4%，农业生产资料价格上涨6.8%。9、对外经济贸易和旅游出口创汇大幅度增长。2007年，全市外贸出口创汇9598万美元，比上年增长6.9%，实现出口供货总值59071万元，增长24.0%。浓缩 苹果汁、白瓜籽、劳保手套等商品销往美国、英国、德国、荷兰、日本、韩国、香港等国家和地区。旅游业稳步发展。2007年，接待国内外旅游人数66万人次,实现旅游收入10058万元。10、金融和保险金融运行状况良好。年末全市金融机构各项存款余额172.00亿元，比上年净增24.16亿元，增长16.3%。其中储蓄存款余额127.13亿元，净增12.87亿元，增长11.3%。各项贷款余额77.00亿元，比上年增加4.32亿元，增长5.9%。保险事业持续扩大。全年保费总收入30229万元，比上年增长22.4%。其中，寿险保费收入18117万元，比上年增长18.7%，财险保费收入12112万元，比上年增长28.7%。支付各类赔款及给付16386万元。其中，寿险支付10253万元，比上年增长112.9%；财险支付6133万元，比上年增长32.1%。11、人口人口自然增长率保持稳定。年末常住人口251.27万人，其中：城镇人口61.96万人，乡村人口189.31万人。全年出生人口3.50万人，出生率为13.41；死亡人口1.56万人，死亡率为5.98，自然增长率为7.43。12、人民生活和社会保障就业形势有所好转。年末单位从业人员93441人，比上年末减少6400人，下降6.2%。年内有10421名下岗失业人员通过各种渠 道实现了再就业，年末城镇登记失业率为3.8%。组织输转富余劳动力68.7万人次，劳务总收入达到20.6亿元，增长33.0%。 城乡居民生活继续得到改善。城镇居民人均可支配收入8396元，比上年增加806元，增长10.6%；农村居民人均纯收入2030元，比上年增加156元，增长8.3%。居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城镇为35.2%，比上年上升1.9个百分点；农村为46.4%，比上年上升2.2个百分点。 全市参加基本养老保险的单位861户，参保人员27588人。共征缴基本养老保险费8038万元，征缴失业保险费2396万元，基本医疗保险费8247万元，共为7432名失业人员发放失业保险1537万元。 全市共有19839户、48621人城镇居民得到政府最低生活保障救济，分别比上年增加1374户和3088人。三、2007年庆阳市经济建设凸显“九大亮点”1. 加大全社会固定资产投资，拉动CDP增长：庆阳市全社会固定资产投资完成145亿元，增长49.5%，其中地方固定资产投资突破百亿元大关，达到121.85亿元，增长54.5%。投资对经济增长的贡献率达到48%，拉动GDP增长4.2个百分点。2. 以石油为主干企业，推动经济增长：全市以石油开发为主的工业企业完成投资22.15亿元，增强了经济发展的支撑力。境内原油产量达到268.47万吨，增长4.3%，原油产量达到115.26万吨。3. 亮煤炭资源喜人，勘探撬开庆阳资源历史的新突破：全市煤炭储量达2360亿吨，市政府采去“走出去，引进来”利用节会招商的战略，引进煤炭投资开发商4家企业，累计投资1.44亿元，已经收回矿业权出让价款9.9亿元。正南煤田面积159平方公里，平均可采厚度为13.94米，华煤集团经过竞拍，以47.5亿元获得正南煤田88.18平方公里内已查明的6.8亿吨矿产资源采矿权，全市煤炭资源开发已由大面积地质勘查转入重点矿区开发建设段，累计查明储量达88亿吨。4. 新建项目又好又快发展，推动经济增长：新建、扩建、技改工业项目340个，完成投资16.9亿元，其中投资500万元以上的工业项目54个，开发市级新产品65项，地方规模以上工业企业实现利润510万元，增长10%，经济运行的质量和效益进一步提高。5. 新农村建设有新突破，农民生活水平大幅提升：全市新建农产品加工项目89个，有6户企业被认定为省级龙头企业。整村推进项目61个，续建和新开工建设通乡油路12条513公里，2.17万绝对贫困人口、5.8万低收入人口解决温饱，新增小康村54个。续建和改造通乡村公路2530公里，101个乡通柏油路，256 6. 加快交通建设投资，改造交通条件：交通建设完成投资5亿元，甜木二级公路改建基本完成，西长凤高速公路奠基开工，西平铁路、红色旅游路和机场4C级改扩建等重大项目前期工作进展顺利，都已具备开工的条件。7. 加大饮水工程建设，解决民生困难：2007年，庆阳市水利建设完成投资1.17亿元，建造地下水窖1285口，解决了市北部地区人、畜饮水难，扬黄人饮续建工程全面完成前期工作，巴家嘴水库除险加固、灌区续建改造、河防护岸工程等重点项目完成年度建设任务。8. 苹果增产，价格一路上扬：阳市是我省优势农产品苹果基地，川地向阳，原地海拔高，光照时间长，苹果含糖量高。苹果产区储藏能力提高，延长了销售周期，刺激了价格上涨。2007年全市套袋（优质）苹果平均收购价格每公斤4元，较上年提高了33%，加工浓缩果汁的杂果平均收购价每公斤1.6元,较上年提高了300%是近年来收购价格最高的一年。2007年苹果总产量约预计77万吨，较上年增产约15万吨。苹果价格“全线上扬”，每公斤比邻省陕西高出0.200.30元、银川高出0.400.60元。浓缩果汁的出口价格由原来的每吨950多美元提高到现在的1500多美元。9. 转变观念，劳务输出创收入：2007年18月份，庆阳市遭遇大旱，市政府及时调整劳动力结构，组织闲散劳力外出劳务，全年输转务工达66万人次，与上年相比，外出务工人数增加49万人次，据统计，劳务收入16亿元，与上年相比人均收入增加15%。四、庆阳市十一五规划要点1. 经济总量：生产总值年均增长12%，2010年达到270亿元，比2005年翻一番，人均达到10086元，年均增长11.6%，其中第一产业39.2亿元，年均增长7%；第二产业170.8亿元，年均增长15.1%；第三产业60亿元，年均增长10.5%。2. 经济结构调整：农林主导产业加快发展，石化、煤炭工业基地框架初步形成，特色文化产业不断发展壮大。优化第一产业，做大第二产业，提升第三产业，形成支柱产业，三次产业结构调整到156322。规模以上工业增加值达到145亿元，年均增长14.9%。粮食产量稳定在95万吨以上。社会消费品零售总额达到57.6亿元，年均增长14%。3. 固定资产投资：全社会固定资产投资五年累计达到710亿元，年均增长20%以上，保持全省领先水平。4. 城镇建设：城市化率每年提高3个百分点，达到35%。5. 财政收入：财政收入增长速度高于经济增长速度，2010年大口径财政收入达到38.18亿元，小口径财政收入达到15.55亿元，分别年均增长15%以上，5年实现翻番。支出达到53亿元，实现收支平衡。6. 社会发展：全面实现普及九年义务教育目标，基本扫除文盲，人均受教育年限超过全省平均水平，达到9年。城乡医疗卫生条件和服务水平达到全国平均水平。人口自然增长率控制在7.0左右。城镇登记失业率控制在4%以内。7. 人民生活：城镇居民人均可支配收入达到10540元，年均增长9%；农民人均纯收入达到2555元，年均增长8%。8. 加快交通基础设施建设：重点配套建设西峰汽车南站和北站、庆阳市货运信息服务中心、庆阳农副产品物流中心、庆阳石化物流中心、庆阳综合商品物流中心、庆城县汽车南站等10个客货场站和136个乡镇客运站。铁路建设力争西平铁路2006年开工建设，“十一五”中后期建成投运。民航建设重点是增设航线，增加班次，提高航运通达水平。到2010年，实现年旅客吞吐量8万人次、货运量600吨运能达标。9. 全力打造甘肃能源石化基地：按照“落实产业政策，和谐合作开发，创新利益机制，实现地企双赢”的原则，加快油田勘探开发步伐，不断扩大产能，增加炼量。到“十一五”末，原油产量达到500万吨以上，年加工量达到500万吨，天然气利用达到5亿立方/年。积极论证新上一批石油化工项目，开工建设60万吨/年合成氨、104万吨/年尿素化肥厂等项目。10. 加快煤炭资源勘探开发：2006年基本完成正南煤田、宁南煤田、环县沙井子、甜水堡煤田的勘探任务，力争开工建设1-2对矿井。到“十一五”末，形成1000万吨煤炭生产能力，力争跻身国家大型煤炭基地建设范围。按照“煤电化”综合开发的思路，积极发展煤炭化工工业。11. 大力发展地方工业和特色农产品加工业：围绕农副产品加工、中药材、建材、轻工、原材料等优势产业，加快实施“十强百户”工程，用三年左右时间培育10户年销售收入过亿元和100户年销售收入过千万元的龙头企业，力争每年有13户龙头企业进入国家级重点扶持范围，58户进入省级重点扶持范围。把发展乡镇企业同推进农村工业化、城镇化结合起来，改造恢复和兴办一批果蔬加工保鲜、软质饮料、制革、皮具、毛麻纺织、针织、中西药、金属镁、机制纸等加工企业。重点支持九连山水泥厂等一批建材企业发展壮大，开发一批新型高强、轻质、节能建材。12. 大办工业园区：把园区建设作为推动各类生产要素流动融合和产业聚集升级的重要载体，重点建设庆阳市南区开发园区、驿马出口创汇示范园区、庆城西川开发区、长庆桥开发区、环县甜水堡工业园区等5个省级示范园区和6个市级园区。到“十一五”末，市县两级工业园区实现工业增加值占到全市生产总值的25%，税收占到全市总额的20%。13. 加快庆阳市区建设：到2010年，市区建成区总面积达到30平方公里，市区人口达到30万以上，其中南区规模扩展到12.7平方公里，人口达到12万人；基础设施投资规模达到30亿元，城市五纵六横主次干道的拓建和配套设施建设全面完成，新建城市道路40公里，供热、供气、污水处理率分别达到90%、50%、90%；绿化覆盖率达到30%以上，人均绿地面积力争达到6平方米以上。五、西峰区国民经济和社会发展1. 经济发展速度再创新高：2007年地区生产总值实现51.14亿元(石油19.6亿元)，按可比价格计算，比上年增长15.2%。其中：4第一产业实现增加值5.86亿元，增长9.1%；第二产业实现增加值26.52亿元，增长26.8%，在第二产业中，工业实现增加值22.90亿元（石油工业19.6亿元），比上年增长28.6%；第三产业实现增加值18.76亿元，增长14.5%。三次产业增加值占地区生产总值的比重为11.5:51.9:36.6。人均生产总值达到15116.7元，比上年增长16.7%，净增加2157.8元，按2007年平均汇率7.5567计算，折合2000.43美元。2. 就业再就业形势好转：年末全区城乡从业人员15.88万人，比上年末增加0.59万人，增长3.9，其中城镇从业人员3.47万人，年内新增3800人，下岗失业人员实现再就业970人，失业率控制在4以内。3. 工业生产快速增长：全年辖区地方规模以上工业企业20户，完成工业总产值79323万元，比上年增长31.2%，实现工业增加值19626万元，比上年增长28.9%,其中省以下地方工业完成增加值10859万元，比上年增长37.8%;实现工业销售产值75080万元，增长27%，产销率达到94.65%。比上年上升9个百分点。4. 建筑业迅速发展：建筑工程业务量较快增加。全区现有资质以上建筑企业34户，完成房屋竣工面积63.5万平方米，比上年增长13.4%。全年实现全社会建筑业产值108976万元，实现增加值36125万元，分别比上年增长7.8%和17.6%。实现利润5409.1万元，比上年增长17.2%，税金总额4895.1万元，比上年增长24.3%。5. 固定资产投资总量大幅增长：全年完成全社会固定资产投资总额31.5亿元，同比增长27.1%,增速比上年提高5.7个百分点，其中:城镇投资完成29.1亿元，同比增长25.8%,占投资总额的92.3%;农村投资完成2.4亿元，同比增长44.7%。实施50万元以上各类项目326个，完成投资25.5亿元，增长30.1%；千万元以上项目140个，完成投资21亿元，同比增长23.5%，占总投资的66.6%。全年房地产累计投资4.1亿元，同比增长15.9%，占总投资的13.1%。6. 贸易再创新高：全年实现社会消费品零售总额15.57亿元，增长17.6%,按地域分，市、县零售额为13.23亿元，增长18.3%；县以下零售额为2.34亿元，增长14.7%；按行业分，批发、零售贸易业11.69亿元，增长9.5%；住宿和餐饮业3.82亿元，增长52.8%;其他行业0.04亿元，增长33.3%。民营经济发展环境优化，新增民营企业105户、个体工商户2061户，民营经济实现税金8014万元，增长13%。外贸出口保持较快增长，全年出口创汇6155美元，增长16.2%。7. 市场物价持续走高，食品类价格指数涨幅较大：全年居民消费价格总指数104.8%，其中食品类上涨11.1个百分点,娱乐教育文化用品及服务上涨7.4个百分点；商品零售价格总指数3.4%；农业生产资料价格总指数106.8%。全年社会商品零售价格指数如下（以上年同期为100的指数）：8. 财政保障能力明显增强：全年实现财政收入24618万元，比上年净增加1579万元，增长13.1%，其中小口径收入16161万元，比上年增长18.6%。全年财政总支出6.04亿元，增长19.4%,三农、社保、基础建设等重点支出增幅达到30%以上。全区干部职工工资按月足额发放，人均月增资达到300元。积极化解历年债务，归还贷款1100万元，消化历年赤字1177万元。9. 金融运行良好：全年金融机构各项存款余额56.35亿元，比年初增加5.54亿元，增长10.9%。其中城乡居民储蓄存款余额为37.52亿元，比年初增加2.69亿元，增长7.7%。各项贷款余额22.40亿元，比年初增加1.77亿元，增长8.6%。10. 人口总量低速增长：2007年末总人口达到34.10万人。按居住区域分，城区人口11.95万人，农村人口22.15万人；按户籍分，非农业人口10.12万人，农业人口23.98万人。全年出生人口4247人，出生率12.51；死亡人口1708人，死亡率5.03；自然增长人口2539人，自然增长率7.48。11. 城乡居民收入稳步增长：2007年，辖区全部在岗职工工资总额达到50805.3万元，比上年增长14.8%。年人均工资额18277元，比上年增长12.1%，其中区属职工工资总额为18208.7万元，比上年增长16.2%,年人均职工工资额19167.2元，比上年增长15%。城镇居民人均可支配收入8396元，净增805元，增长10.6%；农民人均纯收入2679元，净增224元，增长9.1%。城镇居民家庭恩格尔系数为35.2%；农村居民家庭恩格尔系数为41.6%。12. 社会保障工作取得新进展：辖区参加基本养老保险的职工人数为15701人，其中离退休人员6422人；参加失业保险39086人；参加职工基本医疗保险27161人；城镇居民基本医疗保险参保人数达到3.6万人，征缴保险费360万元。13. 城乡低保全面加强：城市低保金标准由去年的84元/人提高到99元/人，参保人数达到7528户、1.96万人，发放保障金2276万元，比上年增加575万元。农村低保全面开展，2890户9462名农村贫困人口首次纳入低保范围，发放保障金228万元。六、综合分析1. 历史悠久、文化底蕴深厚、资源丰富、环境优美、是一个较适合人居的城市。但城市地位西不及兰州，南不及西安，北不及银川，东不及延安，城市发展力受限。特别是西安吸引了整个陇东片区大量的人才和房地产购买力，限制了城市的发展。2. 丰富的油气和煤炭资源，奠定了庆阳的经济和城市发展基础。这些资源的开发使庆阳驶入了经济发展的快车道。随着石油、化工、农产品等产业化链条的完善，庆阳将迎来经济的跨越式大发展阶段。特别是煤炭和天然气产业在十一五内的开发将为庆阳经济增添新的增长极。同时，庆阳也将注定成为一个工业城市。3. 居民收入显著提高，特别是城镇居民。这一趋势将随着庆阳经济的持续高速发展，还将快速增长。农村居民也将随着农业产业化的推进和鼓励劳务输出政策下加快增长速度，为加快城市化进程奠定了基础。4. 庆阳目前的城市化水平还很低，城市化空间大。同时，庆阳的人口基数较大。近两年来，庆阳的城市化进程加快，保持着3个点的城市化增速，城镇人口年均增加7.5万人的水平高速推进，这给庆阳房地产业带来发展机遇。5. 新城打造、城市扩容、旧城改造力度加大、基础设施的快速完善、城市环境的提升固定资产投资实现了跨越式发展，为西峰区的城市发展、房地产业的发展提供机遇。据十一五规划到2010年，市区建成区总面积达到30平方公里，市区人口达到30万以上，其中南区规模扩展到12.7平方公里，人口达到12万人，在现有基础上增加近20万。6. 年末全市金融机构各项存款余额172.00亿元。各项贷款余额77.00亿元。全市储蓄存款余额127.13亿元，人均存款5060元。其中，西峰区居民储蓄存款余额为37.52亿元，人均存款余额达11002.93元，资金充裕，投资潜力较大。7. 由于CPI的上涨，特别是食品类高达11.1个百分点的高速上涨，导致恩格尔系数的增长，使居民在食品类的支出大幅增加，特别是农村人口。综以上述：庆阳的经济和城市发展正处于跨越式发展的起步阶段，城市化进程的高速推进期。为房地产业发展带来了空前的机遇。第三部分、庆阳房地产市场分析一、房地产概况分析1. 随着庆阳市房地产市场的全面开放，房地产经济处于增长期，主要表现为开发规模逐年加大，建设投资逐年增加，交易量上升，购房者大多自住，房市中的炒作成份相对较少。虽然房价短期内上涨较快，比照周边情况，仍在理性区间之内。2. 全市房地产开发企业由2002年的8家增至2005年上半年的38家，增长了375%。全市38家房地产开发企业中，具有二级资质1家，三级资质3家，四级资质26家，暂定8家（指新申办的房地产开发企业设1年暂定资质，第二年转为四级资质）。3. 房地产各项主要指标稳步增长，2002年至2004年累计开发商品住宅面积70万平方米，其中：2002年9万平方米、2003年20.9万平方米、2004年40万平方米，分别增长132%、30.65和91.4%；房地产投资从2002年的0.49亿元至2004年增长到4.95亿元，占全社会固定资产投资比例分别为1.4%、2.6%、8.1%，分别增长107.9%、148.9%和305%。全市商品房施工面积从2002年的8.9万平方米增长到2005年上半年的40万平方米，2002年至2004年分别增长134.8%和89.9%；新开工面积从2002年的8.4万平方米增长到2005年上半年的25万平方米，2002年至2004年分别增长57.1%和135.6%。2005年全市计划共开发18个住宅小区，其中市区开发12个，县城开发6个，是近几年来开发最多的一年。二、房地产市场运行分析按照国家计委经济研究所报告中判断房地产的标准，从房地产投资、消费增长、房屋价格、房地产投资所占比重及房价收入比来分析判断庆阳市房地产的运行情况。1. 房地产投资和GDP增长分析：通过运用房地产投资与GDP之比和房地产投资增长率与GDP增长率来测度投资增长情况看，庆阳市房地产市场不存在投资高增长的现象。虽然房地产投资从2003年开始到2004年保持了较高的增长额，但其在GDP中所占的比重很低，随着GDP的连续高速增长，房地产投资增长率与GDP增长率之比从2002年至2004年呈现下降趋势。2. 商品房销售和竣工面积分析：2002年至2004年之间，住宅竣工面积增长很快，2004年的竣工面积是2002年的5.3倍，增长了157.8%；住宅房销售率增长53%，尤其是2003年销售额增长率高达213%；高速增长的原因是：2002年以来，停止福利分房，推行货币化分房，全面开放房地产市场，房地产业快速发展，开发规模加大，投资逐年增加，使房地产住宅开发和销售进入高速增长期，增长率大幅上升。3. 住房价格和收入情况分析：套房按100平方米，户均按2人收入计算，庆阳的房价收入比2002年至2004年平均为9.2，比兰州平均水平高出30%，如此高的房价收入比反映了庆阳居民收入低，而地价较高的客观事实，同时也说明庆阳房地产的发展存在着较大的不确定性，一旦经济出现波动，风险有可能爆发。消费者的房贷主要靠未来的赢余来归还，房价越高，还款周期越长，风险发生的可能性就越高，而还款负担越重，借款人的抗风险能力就越差。4. 房地产投资和全社会固定资产投资分析：从2002年开始，庆阳市全社会固定资产投资进入起步阶段，2003和2004年投资总额大幅增加，尤其是2005年上半年已累计达422637万元，同比增长33.5%，可以说2005年将是投资发展最快的一年。在全社会固定资产投资增加的同时，房地产开发投资也在大幅增加，增长幅度最高的是2003年，比上年增长147.3%，2004年国家进行宏观调控，房地产开发投资仅比上年增加了1214万元，增长了9.9%。从房地产开发投资占比看，2002年到2003年占比有所上升，但到2004年占比又出现下降；在全社会固定资产投资中房地产开发投资所占比重很少，说明房地产开发投资对庆阳国民经济的贡献度很低。5. 房地产贷款情况分析：庆阳市金融机构房地产信贷总供给规模小，占比低，在一定程度上，金融机构的慎贷制约了房地产市场发展。截止6月末，房地产各项贷款余额39784万元，占金融机构全部贷款的6.1%。其中：委托性住房贷款余额为3893万元，个人住房贷款占了86.5%，比同期增加1258万元；自营性住房贷款余额为35891万元，个人住房贷款占了73.7%，比同期增加1492万元，住房开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款只占8.6%，比同期减少1663万元。可以看出，房地产信贷的表现形式主要集中在个人住房贷款上，房地产信贷风险从房地产开发贷款向个人住房贷款转移。6. 庆阳商品住宅开发面积房地产项目开发量逐年稳步增加，年入市商品房项目56个。7. 房地产价格走势 庆阳房产价格阶段稳定与快速攀升交替出现。三、主要项目调研分析项目名称体量及工期价格 (元/)建筑形式及梯户数户型销售状况卖点及购买人群付款方式备注恒美奥运康城占地200亩，总建面28万，60栋，2000余户多层2200小高2300多层及纯板小高层，1梯2户、1梯4户84-137多层销售80%以上，剩余1层和6层为主高层剩余较多多为公务员及生意人分期为：5（首付）：4（封顶）：1（交房）；按揭：首付40%，最长20年一期为多年前入住，为庆阳市第一个楼盘，昊鑫名苑占地80亩，总建面14万，其中住宅8万；多层270套08年12月交房、高层300多套09年10月交房多层2100小高2550多层6栋、1梯2户；板点结合高层2栋，1梯4户94-170多层07年11月开始认购，现已售完，高层开始认购中地段较好，主要购群：周边县城人、公务员分期、按揭：首付40%、一次性付清6万方集中式商业配套。圣鼎国际占地90亩、总建面14万，其中商业7万、住宅5万，共404套公摊20%小高248012层小高层，纯板式1梯2户，顶层为复式110-30307年年初开始蓄水，6月13日开盘目前剩余100余套、其中60余套房源未推出，已推房源剩余为两室及复式主卖点为商业街，购群为各县机关单位工作人员及生意人分期为：5（首付）：4（180后）：1（交房）；按揭：首付40%，最长20年；06年中国十大商业名盘凯尔国际总建面约3万，19层高层3栋，共204套2600起板点结合1梯4户128.13137.7140均为三居07年12月开始认购、截止08年3月售出40余套主卖开发区发展前景，购群：西峰油田职工一次性付款较多户型模型较细致、外立面墙砖、每三层送露台，准备设置样板房四、庆阳市房地产市场总结1. 总体市场情况1) 场处于初级阶段市场趋于健康：l 无论是小区规划、户型设计、价格体系还是营销手段，都比较初级，没有真正的高档楼盘出现，未来本项目的出现将会刷新多项纪录；l 整个市场主要以多层建筑为主，小高层逐渐会成为市场主流，而高层建筑刚刚出现在市场上；2) 市场需求特点刚性需求旺盛l 主要以庆阳本地希望居住改善和升级换代的消费者占绝大多数 3) 未来竞争激烈更多品质大盘涌现l 依照目前庆阳城市规划项目所在区位将来会成为城市距离商业中心最近的居住区，因此未来35年内周边可能会有大量楼盘涌现，而这些都将直接形成对本项目的竞争。2. 建筑形式1) 多层市场主流产品，不错的利润l 普通多层：市场主流产品，没有产品特色；2) 小高层有接受度，潜在供应量大l 小高层逐渐被接受，未来市场供应将出现较多的小高层产品，市场竞争激烈 ；3) 高层高档小区的标志；现代化城市形象的塑造l 初级阶段的房地产市场，高层在相当长时间内都会成为高档物业的代表，目前市场是仅有凯尔国际主打自己高层住宅形象，其定位也是庆阳地区首个高层住宅社区。3. 营销模式分析1) 整体营销模式以传统座销为主，主动行销意识及方式应用较少2) 营销人员服务意识欠缺，专业化培训不足3) 营销诉求以项目硬环境及建筑指标为主要诉求点4) 营销平台目前主要以宣传单页或楼书作为媒介手段。5) 城市地产广告投放渠道单一，数量不足。6) 房地产营销初期阶段，市场上升空间巨大4. 产品状况总结1) 庆阳房地产市场自2003年起步，并快速发展2) 目前住宅产品以多层为主3) 小高层产品自2006年末进入市场4) 市场产品目前处于满足居住需求