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房地产财务管理（8058）自学考试大纲一、课程性质与设置目的房地产财务管理是高等教育自学考试物业管理专业的一门专业课，是专业性和应用性很强的一门经济管理学科。本课程以房地产企业资金运动为中心内容，以资金的筹集、投放、耗费、收入和分配为框架，阐述房地产企业财务管理的基本概念、管理原则、管理制度等理论问题以及预测、计划、控制、分析等业务方法。房地产财务管理与企业财务管理既有联系又有区别。一方面，房地产财务管理是在充分结合了房地产经济活动特殊性的前提下，阐述房地产开发和物业管理企业财务管理工作的具体内容，突出了房地产企业不同于一般企业的特定理财要求；另一方面，房地产财务管理的研究框架、逻辑思路、基本理论和方法又与企业财务管理具有一致性，是企业财务管理的基本理论和基本方法在房地产经济领域中的具体应用。房地产财务管理还涉及到房地产经济学、房地产开发、物业管理等多门课程的相关知识，学习和熟悉这些相关课程的内容，才能为学好本课程打下坚实的知识基础。自学应考者学习本课程的目的是：明确房地产企业财务管理的含义、目标和特点，认识做好财务管理工作对于促进房地产企业生产经营、提高经济效益的重要意义；理解房地产财务管理的基本内容，懂得各种财务活动的联系以及财务活动同其他各种经济活动的联系；掌握房地产财务管理的各种业务方法，学习运用财务管理的知识和技能为房地产企业的经营决策服务。通过本课程的学习，要求自学者掌握财务管理的基本理论与房地产财务管理的特殊要求，具有从事房地产领域的财务管理工作所必须的业务知识和工作能力，培养和形成房地产经济领域从业人员应具备的专业素质。房地产财务管理课程既有较强的实用性，又有较强的理论性。学习本课程要紧密联系实际来理解有关的理论问题，并以有关理论问题为指导研究各种业务方法问题，要虚实结合，防止单纯注意具体方法的倾向。对业务理论问题要求加深理解，防止浅尝则止，对业务方法问题则要求熟练掌握，学会在实践中灵活运用。二、课程内容与考核目标第一章 总 论（一）学习目的和要求学习本章，要求了解房地产开发企业的性质和任务，房地产开发企业财务管理的含义和特点以及影响各种外部环境对房地产开发企业理财活动的外部环境；理解房地产开发企业财务管理的目标、内容、任务和原则，深刻理解各种财务管理总体目标的优劣、开发企业财务管理应建立的具体目标。通过本章的学习，要能明确房地产企业财务管理研究的主要内容，领会有关的基本理论问题，为学好以后各章打下业务理论基础。本章的重点是掌握房地产开发企业财务管理的目标、内容、任务和原则，难点是必须深入理解房地产开发企业财务管理与一般财务管理的异同。（二）课程内容第一节一、房地产开发企业的概念房地产开发企业的概念和房地产开发企业的特殊性质。房地产开发企业的具体任务：（1）城市土地的开发经营；（2）城市基本设施和配套设施的开发建设；（3）商品房的开发和经营；（4）接受有关单位代建房屋或其他工程。二、房地产开发企业财务管理的含义房地产开发企业财务、财务活动和财务关系。房地产财务关系的具体内容包括：（1）开发企业同其所有者之间的财务关系；（2）与债权人之间的财务关系；（3）与被投资单位之间的财务关系；（4）与其他企业单位之间的财务关系；（5）与债务人之间的财务关系；（6）与税务等行政部门之间的财务关系；（7）开发企业内部各单位之间的财务关系；（8）开发企业与职工之间的财务关系。房地产开发企业财务管理是一种专业财务管理，是按照资金运动规律，利用价值指标对企业在土地和房屋开发过程中的财务活动进行组织、预测、监督和调节，正确处理各种经济关系而实施的管理活动。三、房地产开发企业财务管理的特点1、 资金筹集任务重，管理周期长；2、 财务关系复杂，管理难度大；3、 资金运动形式互不相同，管理方法多样化；4、 资金占用时间长，项目投资风险大。第二节一、企业财务管理的总体目标企业财务管理的总体目标是企业财务管理所要达到的整体目标，它决定着具体目标和整个财务管理过程的发展方向。目前，主要认为财务管理目标有以下几种：1、 利润最大化目标；2、 企业价值最大化目标；3、 股东财富最大化目标；社会责任目标及其与企业价值最大化目标的关系。二、企业财务管理的具体目标1、 筹资管理目标2、 投资管理目标3、 资产管理目标4、 成本费用管理目标5、 销售收入管理目标6、 收入分配管理目标第三节 一、房地产开发企业财务管理的内容1、 房地产开发企业资金筹集的管理2、 房地产开发企业资金使用的管理3、 房地产开发企业成本费用的管理4、 房地产开发企业收入成果及分配管理二、房地产开发企业财务管理的任务1、 合理筹集资金；2、 合理安排和严格监督资金的使用，提高资金的使用效果；3、 正确分配企业利润，处理好企业与其他方面的财务关系；4、 实行财务监督，维护财务纪律。第四节一、合理配置资金原则合理配置资金是指要通过资金活动的组织和调节来保证各项物资资源具有最优化的结构比例关系。资金合理配置是企业持续、高效运营必不可少的条件。二、收益风险均衡原则企业进行财务管理活动必须对每一项具体的财务活动，全面分析其收益性和安全性，按照风险和收益适当均衡的要求来决定采取有利的行动方案，并在实践中趋利避害，争取获得更多的收益。三、成本效益原则成本效益原则，就是对企业生产经营活动中的所费与所得进行比较分析，使成本与收益得到最优组合，以谋取更多的盈余。四、收支积极平衡原则要保证资金周转的顺利进行，不仅要做到在一定时期内资金总量的收支平衡，而且要做到在一定时段上的收支平衡。五、利益关系协调原则要协调好企业内外各方面的关系，维护相关利益者如国家、所有人、债权人、经营者、劳动者等方面的合法权益，协调好他们的经营利益，以调动他们的积极性，保证企业实现财务目标。第五节开发企业财务活动的外部环境主要包括经济环境、法律环境、市场环境和金融环境四项内容。一、经济环境经济环境是影响企业财务管理的主要因素。一般包括：1、经济发展水平2、经济体制3、经济政策4、经济周期5、通货膨胀二、法律环境1、企业组织法规企业一般分为独资企业、合伙制企业和公司制企业。企业的组织形式不同，财务管理也有所不同。2、税收法规税法中关于国家税种的设置、税率的高低、征收范围、减免规定、优惠政策等都会影响企业活动。3、财务法规我国财务法规分为三个层次：（1）企业财务通则；（2）行业财务制度；（3）企业内部财务制度。三、市场环境1、土地市场环境2、房产市场环境3、生产资料市场四、金融环境1、 金融市场的分类（1）按期限分类，金融市场可分为短期资本市场和长期资本市场；（2）按功能划分，金融市场可分为发行市场和流通市场；（3）按融资对象划分，金融市场可分为资本市场、外汇市场和黄金市场；（4）按地理范围划分，金融市场可分为地方性金融市场、全国性金融市场和国际性金融市场。2、 金融市场的作用（1）企业筹资和投资的场所；（2）引导资本流向和流量，提高资本效率；（3）实现资本的转换，分散风险；（4）为企业财务管理提供有用信息。（三）考核知识点1、房地产开发企业的概念2、房地产开发企业财务管理的总体目标和具体目标3、房地产开发企业财务管理的内容和任务4、房地产开发企业财务管理的原则5、房地产开发企业财务管理的环境（四）考核要求1、房地产企业财务活动的概念（1）识记：房地产开发企业；房地产开发企业的任务；房地产开发企业财务；财务活动；财务关系；房地产财务管理。（2）领会：房地产开发企业的性质；财务活动的四个方面；财务关系的具体内容；房地产开发企业财务管理的特点。 2、房地产开发企业财务管理的总体目标和具体目标（1）识记：企业财务管理的总体目标；企业财务管理的具体目标。（2）领会：利润最大化目标的优缺点；企业价值最大化目标的优缺点；股东财富最大化目标的优缺点；社会责任目标。 3、房地产开发企业财务管理的内容和任务（1）识记：资金筹集管理；资金使用管理；成本费用管理；收入成果及分配管理。（2）领会：房地产开发企业财务管理的内容；房地产开发企业财务管理的任务。4、房地产开发企业财务管理的原则（1）识记：房地产开发企业财务管理原则。（2）领会：合理配置资金原则；收益风险均衡原则；成本效益原则；收益积极平衡原则；利益关系协调原则。5、房地产开发企业财务管理的环境（1）识记：房地产开发企业财务管理的环境；开发企业财务管理的外部环境经济体制；经济政策；经济周期；通货膨胀；财务法规；金融环境。（2）领会：经济环境；法律环境；市场环境；金融市场的分类；金融市场的作用。第二章 财务管理的理论基础（一）学习目的和要求学习本章，要求了解资金时间价值的含义，风险的划分，单利和复利、现值和终值的概念和关系，理解资金时间价值的实质，风险与收益的关系，并在此基础上深入理解如何运用资金时间价值和风险价值进行投资和筹资决策，掌握单利终值和单利现值、复利终值和复利现值、年金终值和年金现值的计算方法，以及风险衡量的方法。本章的重点是资金时间价值的计算方法及其相关概念的理解，难点是对风险程度的量化及风险收益率的计算。（二）课程内容第一节一、资金时间价值的含义资金的时间价值就是资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为货币的时间价值。二、资金时间价值的计算1、单利终值和单利现值的计算。（1）单利终值的计算；（2）单利现值的计算。2、复利终值和复利现值的计算。(1)复利终值的计算；（2）复利现值的计算。3、年金终值和年金现值的计算。（1）普通年金。普通年金终值；偿债基金； 普通年金现值。（2）预付年金。预付年金终值计算；预付年金现值计算。（3）递延年金。（4）永续年金第二节一、风险的含义和种类1、风险的含义风险即未来收益的不确定性。2、风险的种类按照风险形成的原因，可将风险划分为（1）经济环境风险；（2）通货膨胀风险；（3）经营风险；（4）财务风险。按风险可否分散，可将风险划分为可分散风险和不可分散风险。二、风险的衡量1、概率及概率分布2、期望收益的计算3、方差及标准差的计算4、标准离差率的计算5、风险收益率的计算（三）考核知识点1、 资金时间价值的含义和计算2、 风险管理（四）考核要求1、资金时间价值的含义和计算（1）识记：资金时间价值；终值；现值；单利；贴现；复利；普通年金；偿债基金；预付年金；递延年金；永续年金。（2）领会：资金时间价值的内涵。（3）简单应用：单利终值和单利现值的计算方法；复利终值和复利现值的计算方法、年金终值和年金现值的计算方法。2、风险管理（1）识记：风险；经营风险；财务风险；可分散风险；不可分散风险 （2）领会：风险的内涵；风险的种类；概率和概率分布；期望收益；方差及标准差；标准离差率；风险收益率。（3）简单应用：期望收益的计算；方差及标准差的计算；标准离差率的计算；风险收益率的计算。（4）综合应用：运用概率和统计的方法对项目风险价值进行定量判断。第三章 筹资管理（一）学习目的和要求学习本章，要求了解企业筹集资金的原则、房地产资金来源渠道和筹集方式、企业负债经营的内涵和意义，理解企业筹集资金的动机、各种资金筹集方式的优缺点以及负债经营管理的具体要求；深入理解资金成本的概念及作用，掌握确定个别资金成本、综合资金成本以及最佳资金结构的方法。本章的重点是掌握企业筹集资金的几种主要方式、各种方式如何进行取舍以及如何确定企业的筹资方案，难点是各种筹资方式资金成本的计算和最佳资金结构的确定。（二）课程内容第一节房地产企业筹资是指房地产企业为了保证其经济活动的顺利开展而进行的筹措资金的活动。一、资金筹集的动机（1）新建筹资动机；（2）扩张筹资动机；（3）偿债筹资动机；（4）混合筹资动机。二、资金筹集的基本原则（1）与投资效果相结合，合理预测资金需要量原则；（2）认真选择筹资方式原则；（3）正确运用负债经营原则；（4）努力降低资金成本原则；（5）遵守国家有关法规，维护各方合法权益原则。第二节一、资金来源渠道1、 国家和地方财政拨款2、 银行信贷资金3、 非银行金融机构资金4、 其他企业资金5、 企业内部资金6、 职工和民间资金7、 利用外资二、资金筹集方式（1）吸引直接投资。（2）发行股票。（3）银行借款。（4）商业信用。（5）发行债券。（6）租赁。（7）联营。第三节一、资金成本的概念和内容资金成本是企业筹集和使用一定数额的资金而必须花费的代价。一般包括：（1）用资费用；（2）筹资费用。二、资金成本的作用（1）资金成本是选择资金来源、确定最佳资金结构的重要依据。（2）资金成本是评价投资项目可行性的重要标准。（3）资金成本可作为评价企业经营成果的依据。三、个别资金成本的确定1、 优先股资金成本2、 普通股资金成本3、 长期债务资金成本四、综合资金成本的确定企业运用不同筹资方式取得资金，其资金成本各不相同。为了进行筹资决策，就需要计算综合资金成本。五、确定最佳资金结构1、最佳资金结构的含义2、开发企业资金结构的影响因素主要包括：（1）企业经营的长期稳定性；（2）管理人员所持的态度；（3）贷款人和信用评级机构的态度；（4）保持借债能力；（5）企业的增长率；（6）企业的获利能力；（7）税收因素。3、最佳资金结构决策（1）在筹资总额已定的情况下，进行若干筹资方案的分析；（2）追加投资方案的分析。第四节一、负债经营的内涵负债经营是指企业通过银行贷款、发行债券、租赁、商业信用等办法来筹集资金的经营方式。应从定性和定量两个方面深入分析。二、负债经营的意义（1）一定程度的负债经营有利于降低企业的资金成本。（2）负债筹资具有财务杠杆的作用。三、负债经营的特征（1）以资金的所有权和使用权相分离为条件。（2）以约定的偿付时间和责任为保证。（3）以促进借款企业的生产经营发展、获取更多的盈利为目的。四、负债经营的管理1、充分考虑筹资风险，恰当选择负债比率。2、企业经营实际出发，适时调整负债规模，充分运用货币时间价值原理，提高资金的使用效率。3、债务来源的选择要得当，期限结构搭配要合理，负债使用投向要科学，努力提高负债资金的综合效率。（三）考核知识点1、资金筹集的动机与基本原则2、房地产资金来源渠道和筹集方式3、资金成本4、负债经营（四）考核要求1、资金筹集的动机与基本原则（1）识记：资金筹集；房地产企业筹资。 （2）领会：房地产企业筹资的特殊性；企业资金筹集的动机；资金筹集的基本原则。2、房地产资金来源渠道和筹集方式（1）识记：资金来源渠道；资金筹集方式；吸收直接投资、股票、银行借款、商业信用、债券、租赁、联营。（2）领会：企业的七种资金来源渠道；企业在国内筹集资金的主要方式及其各种方式的优点和缺点。3、资金成本（1）识记：资金成本、资金成本率；筹资费用、用资费用；个别资金成本、综合资金成本、边际资金成本；长期资金来源；最佳资金结构；（2）领会：资金成本的作用；各种资金成本在不同情况下如何选用；开发企业资金结构的影响因素；（3）简单应用：优先股资金成本的确定；普通股资金成本的确定；长期债务资金成本的确定。（4）综合应用：综合资金成本的确定；最佳资金结构的确定。4、负债经营（1）识记：负债；负债经营；（2）领会：负债经营的完整内涵；负债的分类；负债与负债经营的区别；负债经营的意义；负债经营的特征；负债经营管理的内容 第四章 房地产开发企业流动资产管理（一）学习目的和要求 学习本章，要求了解流动资产的含义、主要形式和特点，理解现金、应收帐款和存货等三类流动资产管理的目的，并在此基础上掌握如何通过确定现金最佳持有量和编制现金收支计划的方法管理现金；如何制定正确的信用政策以减少坏帐损失、加快应收帐款回收，降低应收帐款的成本；以及如何进行存货控制，实现存货成本的最小化。本章的重点和难点是掌握信用政策的制定和确定存货最佳订购量的方法。（二）课程内容第一节一、流动资产的含义及特点1、流动资产的含义房地产企业的流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产。2、流动资产的特点（1）流动性强，周转快；（2）变现能力强；（3）形态多样，种类繁多。二、流动资产的管理要求1、既要保证生产经营需要，又要合理节约使用资金2、资金管理和资产管理相结合3、保证资金使用和物资运动相结合，坚持钱货两清，遵守结算纪律第二节一、现金管理的目的1、企业持有现金的动机（1）支付的动机。（2）预防的动机。（3）投机的动机。2、现金管理的目的一是要尽量节约使用资金，减少闲置和浪费；二是尽快收回资金，减少企业应收帐款的资金时间占用；三是在保证不影响正常交易关系的情况下，尽量延迟付款，以便于最大限度地缓解企业的资金压力。 二、最佳现金持有量的确定确定最佳现金持有量的常用方法：1、 存货模式2、 随机模式三、现金收支计划编制1、现金收入2、现金支出3、现金收支计划的编制四、现金日常管理要求1、库存现金管理房地产开发企业必须严格遵守现金的使用范围，加强现金收支的日常管理与核算，具体要注意以下几个方面：（1）现金的使用范围；（2）库存现金的限额；（3）现金日常收支的管理；（4）现金的内部控制制度。2、银行存款管理房地产企业要加强对银行存款的管理，建立严格的银行存款内部控制制度。主要应做好以下两项工作：（1）严格遵守银行结算纪律，定期清查、核对存款帐户，保证银行存款的安全完整；（2）做好转帐结算工作。第三节 一、应收帐款管理的目的应收帐款是指房地产开发企业在开发经营过程中，由于销售、转让开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，而向购买、接受或租用的单位和个人收取的帐款，包括应收销售款、其它应收款、应收票据等。应收帐款管理的目的在于保证其安全性，使其能按时足额的回收。二、信用政策的制定信用政策又称应收帐款政策，是企业财务政策的一个重要组成部分，主要包括：1、 信用标准2、信用条件3、收帐政策三、应收帐款的日常管理1、信用调查。主要有两种：（1）直接调查；（2）间接调查。2、信用评估3、收帐程序4、收帐策略第四节一、存货管理的目的存货管理的主要目的，是要控制存货水平，在充分发挥存货功能的基础上，降低存货成本。二、确定最佳订购量1、经济订货量2、再订货点3、保险储备量三、存货的日常管理1、材料、设备管理。主要内容包括：（1）按材料、设备供应计划，控制采购款 ；（2）运用ABC控制法，对材料、设备进行重点控制；（3）掌握材料、设备动态平衡，保证供应，并防止超储积压；（4）确定经济订货量，保证合理的材料、设备储备。2、开发产品的管理。（1）在建开发产品的管理；（2）完工开发产品的管理；（3）出租开发产品的管理；（4）预售开发产品和分期收款开发产品的管理；（5）周转房的管理。（三）考核知识点1、流动资产的含义、特点和管理要求2、现金的管理3、应收帐款的管理4、存货的管理（四）考核要求1、流动资产的含义、特点和管理要求（1）识记：流动资产；一个营业周期。 （2）领会：房地产企业流动资产的特点；流动资产的管理要求。2、现金的管理（1）识记：现金；支付动机、预防动机、投机动机；现金收支计划；现金收入；现金支出；库存现金；银行存款及其主要结算方式。（2）领会：企业持有现金的动机；现金管理的目的；库存现金的管理要求；银行存款的管理要求。（3）简单应用：存货模式；随机模式；现金收支计划的编制。3、应收帐款的管理（1）识记：应收帐款；信用政策；信用标准、信用条件、收帐政策；“5C”系统；信用期限、现金折扣、折扣期限。（2）领会：信用标准的确定；如何运用收帐政策；信用调查的方法；收帐程序；收帐策略。（3）简单应用：比较不同信用条件的优劣；信用评估的两种方法。4、存货的管理（1）识记：存货；经济订货量；再订货点；保险储备量（2）领会：存货管理的目的；材料、设备的管理；开发产品的管理。 （3）简单应用：存货最佳订货量的确定。第五章 固定资产和无形资产的管理（一）学习目的和要求学习本章，要求了解固定资产、无形资产的含义、特点以及日常管理的要求，理解固定资产投资决策分析的含义、固定资产投资效益好坏的衡量标准，掌握固定资产折旧的计算方法、固定资产折旧计划的编制、固定资产投资决策分析的具体方法、无形资产的计价与摊销的有关方法等内容。此外，还要正确把握固定资产和无形资产的联系和区别。本章的重点是固定资产折旧的管理和固定资产投资决策分析，难点是对某一具体投资项目，如何正确选择分析方法进行科学、全面的分析。（二）课程内容第一节一、固定资产的概念固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有物质形态的资产。固定资产应具备的两个条件。二、固定资产的分类1、按经济用途分类：（1）经营用固定资产；（2）非经营用固定资产。2、按使用情况分类：（1）使用中的固定资产；（2）未使用的固定资产；（3）不需用的固定资产。3、按所有权关系分类：（1）自有固定资产；（2）租入固定资产。4、按经济用途和使用情况综合分类：（1）经营用固定资产；（2）非经营用固定资产；（3）租出固定资产；（4）未使用固定资产；（5）不需用固定资产；（6）土地；（7）融资租入固定资产。三、固定资产的特点固定资产的特点主要表现在它的价值转移和价值补偿上：（1）投资的一次性和收回的多次性。（2）循环周转速度慢。（3）价值补偿和实物更新分别进行。四、固定资产的日常管理基本目标：保证固定资产正常运转、完整无缺；充分发挥固定资产的效能，提高固定资产的利用效果。1、建立固定资产管理责任制。（1）归口管理；（2）用管结合、用管定人；（3）分工责任。2、加强财务部门对固定资产的管理。（1）参与固定资产投资的使用、项目建设和验收的预测与决策；（2）监督固定资产的调入调出、报废清理和清查盘点；（3）采取有效措施促使企业不断提高固定资产的利用效率。第二节一、固定资产折旧的含义房地产开发企业的固定资产在使用过程中，会不断发生损耗，其价值逐渐转移到开发产品或企业的期间费用中去，这部分逐渐转移的价值就是固定资产折旧。固定资产的损耗分为有形损耗和无形损耗两种形式。二、固定资产折旧的计算1、平均年限法。2、工作量法。3、双倍余额递减法。4、年数总和法。双倍余额递减法和年数总和法属于加速折旧法。加速折旧法对于加速资金周转，改善企业财务状况具有重要意义。三、固定资产折旧计划的编制编制固定资产折旧计划要确定以下指标：（1）计划年度期初固定资产总值；（2）计划年度期初应计折旧固定资产总值；（3）计划年度内增加固定资产总值；（4）计划年度内增加应计折旧固定资产总值；（5）计划年度内增加应计折旧固定资产平均值：（6）计划年度内减少固定资产总值：（7）计划年度内减少应计折旧固定资产总值；（8）计划年度内减少应计折旧固定资产平均总值；（9）计划年度期末固定资产总值；（10）计划年度期末应计折旧固定资产总值；（11）计划年度内应计折旧固定资产平均总值；（12）计划年度内应计提的固定资产折旧额第三节一、固定资产投资决策分析的含义固定资产投资决策分析是在固定资产投资项目落实之前，分析投资项目技术上的可行性和经济上的效益性，进行方案的比较，选择最佳投资方案。二、固定资产投资决策分析的方法1、非贴现现金流量分析法主要包括：（1）投资回收期法；（2）投资报酬率法。2、贴现现金流量分析法主要方法有：（1）净现值法；（2）现值指数法；（3）内部报酬率法。第四节一、无形资产的含义及特点1、无形资产的含义无形资产是指不具有实物形态，但能长期使用并为房地产开发企业创造效益的非货币资产。无形资产一般包括：（1）专利权；（2）商标权；（3）著作权；（4）土地使用权；（5）经营特许权；（6）非专利技术；（7）商誉。 2、无形资产的特点（1）没有实物形态；（2）能在较长的时间内使企业获得经济效益；（3）持有的目的是使用而不是出售；（4）能够给企业提供未来经济效益的大小具有较大的不确定性；（5）通常是企业有偿取得的。二、无形资产的计价与摊销1、无形资产的计价无形资产按取得时的实际成本计价。2、无形资产的摊销无形资产应从开始使用之日起，在有效使用期内平均摊入管理费用。影响其摊销额大小的两个主要因素：（1）无形资产摊销的期限；（2）无形资产摊销的方法。三、无形资产的日常管理（1）正确评估无形资产的价值。（2）按照规定期限分期摊销已使用的无形资产。（3）充分发挥无形资产的效能并不断提高其使用效益。（三）考核知识点1、固定资产的概念、分类、特点及其日常管理2、固定资产折旧的管理3、固定资产投资决策分析4、无形资产的管理（四）考核要求1、固定资产的概念、分类、特点及其日常管理（1）识记：固定资产。 （2）领会：固定资产的分类；固定资产的特点；固定资产的日常管理。2、固定资产折旧的管理（1）识记：固定资产折旧；固定资产的有形损耗和无形损耗。（2）领会：加速折旧法及其意义；编制固定资产折旧计划所使用的主要指标。（3）简单应用：平均年限法；工作量法；双倍余额递减法；年数总和法。3、固定资产投资决策分析（1）识记：固定资产投资决策分析；现金流出量；现金流入量。 （2）领会：固定资产投资效益好坏的衡量标准；不同分析方法各自的优劣。（3）简单应用：投资回收期法；投资报酬率法；净现值法；现值指数法；内部报酬率法。4、无形资产的管理（1）识记：无形资产。（2）领会：无形资产的主要形式；无形资产的特点；无形资产的计价和摊销；无形资产的日常管理。 第六章 房地产开发企业成本费用管理（一）学习目的和要求学习本章，要求了解房地产开发企业成本费用的含义，掌握房地产开发企业成本费用的组成内容；了解成本费用管理的意义、要求和主要内容；理解和掌握成本费用预算和成本费用计划的含义、目的，在此基础上系统地掌握房地产开发企业成本费用预算和编制成本费用计划的基本方法；理解和掌握成本费用控制的含义、内容以及成本费用控制的程序和应遵循的原则，正确把握降低房地产开发企业成本费用的基本途径。本章的重点在于全面理解房地产开发企业成本费用管理的内容，掌握成本费用预算、成本费用计划和成本费用控制的基本含义和内容。难点在于结合实际正确理解降低房地产开发企业降低成本费用的途径。（二）课程内容第一节一、成本费用及构成1、成本费用的含义成本费用是指房地产开发企业在开发经营过程中所发生的各项耗费。2、成本费用的开支范围房地产开发企业与经营有关的各项支出，都应当按照规定计入企业的成本费用，具体包括开发产品成本和期间费用两大类。房地产开发企业的开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。房地产开发企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。不得列入房地产开发企业成本费用的支出项目。3、成本费用的分类（1）成本费用按经济内容分类，可分为劳动对象耗费、主要劳动手段耗费、活劳动耗费和其他耗费等；（2）房地产开发企业的成本费用按经济用途分类，分为开发产品成本和期间费用；（3）按照成本费用是否可控，分为可控耗费和不可控耗费；（4）按照成本费用与开发产品之间的关系，分为变动耗费和固定耗费。二、成本费用管理的主要内容成本费用管理的主要内容包括：（1）成本费用预算；（2）成本费用计划；（3）成本费用控制；（4）成本费用的分析。三、成本费用管理的要求成本费用管理的基本要求主要包括：（1）按房地产开发企业开发经营的特点和管理要求，确定成本计算对象和成本计算方法；（2）将开发建设费用按经济用途分类，确定成本项目；（3）正确区分各种支出的性质，严格遵守成本费用的开支范围，正确计算开发项目成本；（4）加强成本费用管理的基础工作。第二节一、成本费用预算1、投资决策阶段的成本费用预算投资决策阶段的成本费用预算一般有两种：（1）倒扣计算法；（2）选择某一先进成本作为目标成本。2、编制计划时的成本费用预算编制计划时的成本费用预算主要是确定企业计划期的目标成本和达到目标成本的措施。方法如下：（1）固定耗费和变动耗费的划分。可采用高低点法和回归分析法等统计分析方法。（2）目标成本费用的预算。（3）成本费用降低额和成本费用降低率的预算。二、成本费用计划1、编制成本费用计划的准备工作包括：（1）制定合理的消耗标准；（2）收集资料。2、编制成本费用计划的原则（1）各项技术指标和工艺指标都要对照本企业的历史最高水平、同行业先进水平和基期实际水平合理加以确定；（2）搞好综合平衡；（3）全面计划管理。3、成本费用计划的内容房地产开发企业的成本费用计划一般包括单个项目开发成本计划、总开发成本计划和期间费用预算等。第三节 一、成本费用控制的含义及内容成本费用控制有狭义和广义之分。房地产开发企业的成本费用控制方法主要有目标成本控制法和项目经理责任制等。1、事前控制。包括成本费用预算、成本费用计划和制定成本费用管理责任制。2、成本费用计划执行过程中的成本费用控制。包括材料费用的控制、工资费用的控制、期间费用的控制等。3、事后控制。房地产开发企业的事后控制的主要内容包括：企业总成本费用分析、单位成本费用分析和同行业成本费用分析。二、成本费用控制的程序成本费用控制一般包括以下几项基本程序：（1）制定成本费用控制标准，并据以确定各项节约措施；（2）执行标准；（3）确定差异；（4）消除差异；（5）考核奖惩。三、成本费用控制的原则成本费用控制须遵循下列原则：（1）责权结合原则；（2）全面性原则；（3）效益性原则；（4）及时性原则；（5）例外管理原则。第四节降低成本费用，就是降低房地产企业开发经营过程中活劳动和物化劳动的耗费。房地产开发企业降低成本费用的主要途径包括：进行可行性研究，正确选择设计方案；加强预算管理；降低材料消耗；提高劳动生产率和设备利用率；降低开发项目的管理费用；保证工期和开发项目质量，减少返工损失；强化监督管理和现场管理；加强合同管理。（三）考核知识点1、成本费用概述2、成本费用预算和计划3、成本费用控制4、降低成本费用的途径（四）考核要求1、成本费用概述（1）识记：成本费用的含义；成本费用的分类。（2）领会：成本和费用的区别；成本费用的开支范围；成本费用管理的主要内容和要求。2、成本费用预算和计划（1）识记：成本费用预算和成本费用计划的含义。（2）领会：编制成本费用计划的准备工作；编制成本费用计划的原则；成本费用计划的内容。（3）简单应用：投资决策阶段成本费用预算的方法。（4）综合运用：编制计划时的成本费用预算的基本方法。3、成本费用控制（1）识记：成本费用控制的含义。（2）领会：成本费用控制的内容；成本费用控制的程序；成本费用控制的原则。4、降低成本费用的途径领会：降低房地产开发企业的成本费用的主要途径。第七章 房地产开发企业利润及利润分配管理（一）学习目的和要求学习本章，要求深入了解房地产企业利润的概念，掌握房地产企业利润的构成要素以及各构成要素的基本含义、特点以及相互之间的关系；理解利润管理及利润预测对企业管理的重要意义，掌握利润预测的主要方法及其运用；了解利润决策的一般程序，掌握利润决策的主要方法；理解和把握利润分配的基本原则和主要程序。本章的重点是深刻理解房地产企业利润及利润分配的基本概念、主要方法和程序，掌握房地产开发企业对利润及利润分配管理的基本方法。难点是结合房地产开发企业的开发经营过程理解房地产开发企业利润预测和利润决策的程序和方法。（二）课程内容第一节一、利润及其构成利润是指企业在一个会计期间的收入减去相关成本、费用后的差额，是企业一定会计期间的财务成果。房地产企业利润总额包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。1、营业利润2、投资净收益3、营业外收支净额二、利润管理的意义利润管理具有以下五方面的意义：（1）利润是企业实现财务目标的基础；（2）利润是衡量和评价企业经济效益和综合管理水平的一项重要指标；（3）利润是企业持续发展的资金保障，是企业进行扩大再生产的重要源泉；（4）利润是企业回报股东的源泉；（5）利润是企业对社会所做贡献的源泉。第二节一、利润的预测营业利润预测是利润预测的重点。1、营业利润的预测营业利润的预测方法常见的有以下几种：（1）比例预测法。（2）比例计算法。（3）本量利分析法。（4）经营杠杆系数在利润预测中的应用。2、投资净收益的预测3、营业外收支净额的预测二、利润决策1、利润决策的程序利润决策的程序包括：（1）收集整理信息资料；（2）审定决策目标和可行性方案；（3）目标利润的实施和反馈。2、目标利润的决策方法利润决策的方法主要有以下几种：（1）比较决策法；（2）综合平衡决策法。3、实现目标利润措施方案的决策在决策过程中，可提出实现目标利润的三个方案：（1）增产增销实现目标利润；（2）实行技术革新、改造降低变动费用，实现目标利润；（3）降低固定成本，实现目标利润。第三节一、利润分配的意义利润分配是利用价值形式对社会剩余产品所进行的分配，通过利润分配能正确处理企业与各方面的经济联系，调动各方面的积极性，促进生产的发展，具有重要意义。二、利润分配的原则企业利润分配主要应该遵循下列原则：（1）以法律为准绳，规范分配程序；（2）积累优先，并与消费相结合；（3）兼顾各方利益；（4）制定合理的分配政策，保持稳定的分红比例。三、利润分配的程序房地产开发企业利润分配的主要程序如下：1、弥补企业亏损2、缴纳所得税3、税后利润分配四、利润的日常管理1、利润的管理方法（1）计划管理法；（2）目标利润管理法；（3）责任管理法2、利润的日常管理财务管理部门的日常管理工作主要如下：（1）协助领导健全经营责任制；（2）抓检查、考核、评比；（3）调节、监督。3、利润分配的管理（三）考核知识点1、利润管理概述2、利润预测和分析3、利润分配管理（四）考核要求1、利润管理概述（1）识记：利润的含义；房地产企业利润的构成要素几个构成要素的基本含义、特点。（2）领会：房地产企业利润各构成要素的关系；利润管理的意义。2、利润预测和分析（1）识记：利润预测的含义。（2）领会：利润决策的程序；实现目标利润措施的方案。（3）简单运用：利润决策的主要方法。（4）综合运用：利润预测的主要方法。3、利润分配管理（1）识记：利润分配的含义。（2）领会：利润分配的意义；利润分配的原则；利润分配的程序；利润的日常管理；利润分配的管理。（3）简单运用：利润的管理方法。第八章 房地产开发企业财务分析（一）学习目的和要求学习本章，要求理解财务分析的基本含义及其作用，掌握进行财务分析的基本方法和基本程序，掌握企业的基本财务报表（资产负债表、损益表和现金流量表）的含义、作用、结构和内容，在此基础上掌握分析企业的资本营运能力、偿债能力、盈利能力、上市公司股票价值的基本方法和主要分析指标，理解并掌握运用杜邦分析法对企业的财务状况进行综合分析的基本过程。本章的重点是房地产企业财务报告和财务分析的基本方法，难点是理解比率分析法和杜邦分析法在房地产企业财务分析中的运用。（二）课程内容第一节一、财务分析的意义财务分析的含义。财务分析对企业具有重要的现实意义：（1）财务分析是企业财务管理工作的重要手段；（2）通过财务分析可以评价企业管理者的经营业绩；（3）财务分析可以为经济决策提供依据。二、企业财务分析的一般程序企业财务分析的一般程序：（1）明确财务分析目的；（2）收集财务分析资料；（3）整理分析资料，保证资料真实、可靠；（4）确定分析评价方法；（5）正确计算相关财务比率；（6）撰写财务分析报告，得出结论。三、企业财务分析的方法财务分析方法主要有定量分析法和定性分析法。企业财务分析中的定性分析法有以下几种：1、对比分析法2、比率分析法3、因素分析法4、趋势分析法第二节一、资产负债表1、资产负债表及其作用资产负债表是反映企业在某一特定时期的全部资产、负债和所有者权益情况的报表。编制资产负债表有着重要的作用。它能向有关方面提供如下的信息资料：（1）企业掌握的经济资源及这些资源的分布结构；（2）企业资金的来源构成；（3）通过对该表的分析，可以了解企业的财务实力，短期及长期偿债能力和支付能力。2、资产负债表的结构和内容资产负债表由表头和表体两部分组成。资产负债表的具体项目包括资产、负债和所有者权益三类项目。二、损益表 1、损益表及其作用损益表是反映企业在一定期间的经营成果的实现过程的会计报表。损益表的作用具体来说，主要表现在以下方面：（1）损益表能够表明企业经营成果；（2）损益表是考核企业计划完成情况的重要依据；（3）损益表是分析和预测企业收益能力的重要资料。2、损益表的结构受起作用管理工作的重要手段；供依据的一项财务管理或损益表由表头和表体两部分组成。损益表的具体项目包括收入、费用（成本）和损益三大类项目。三、现金流量表1、现金流量表及其作用现金流量表是反映企业一定时期的现金流入量和流出量的变化以及净现金流量的财务报表。利用现金流量表对企业现金的存量进行分析，可以得出下列结论：（1）企业在未来会计期间内产生现金净流量的能力；（2）企业偿债能力、支付投资报酬能力和融资能力；（3）企业的净收益与营业活动所产生的净现金流量发生差异的原因；（4）企业在会计期间投资、融资活动对财务状况的影响。2、现金流量表的结构和内容现金流量表由表头和表体两部分组成。现金流量表的具体项目主要包括经营活动的现金流量、投资活动的现金流量和筹资活动的现金流量三项。第三节一、偿债能力分析企业的偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。1、短期偿债能力企业短期偿债能力的衡量指标，主要有流动比率、速动比率和现金比率等。2、长期偿债能力分析企业评价长期偿债能力的衡量指标，主要有资产负债率和已获利息倍数等指标。二、盈利能力分析评价企业盈利能力的指标，主要有经营收入利润率、净资产报酬率和资本资产保值增值率等。三、营运能力分析评价企业营运能力的指标主要有总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率和应收账款周转率等指标。四、企业对国家或社会贡献水平分析企业对国家或社会贡献水平分析是从宏观角度来评价企业对国家或社会贡献的大小。一般通过社会贡献率和社会积累率两个指标评价。五、股票投资价值分析对股份制企业进行财务分析常用的指标主要有以下几种：（1）普通股每股收益（2）市盈率（3）普通股每股股利（4）股利分派率第四节一、杜邦分析法的含义及其基本原理杜邦分析法是利用几种主要的财务比率之间的关系来综合分析企业财务状况的方法。利用杜邦分析法进行财务综合分析时，主要是以杜邦分析图为基础进行的。二、提高权益报酬率的措施根据杜邦分析体系的原理以及其体系中各财务分析指标之间的内在关系，提高权益报酬率必须做好以下三方面的工作：（1）必须提高总资产报酬率和权益乘数。（2）提高总资产报酬率的关键是要正确把握销售、利润及资产周转之间的关系。（3）适度负债经营才有利于提高企业权益报酬率。（三）考核知识点1、企业财务分析概述2、财务报表3、比率分析法4、财务综合分析法（四）考核要求1、企业财务分析概述（1）识记：财务分析的含义。（2）领会：企业财务分析的意义；企业财务分析的一般程序；企业财务分析的主要方法及各自的特点。2、财务报表（1）识记：财务报表的含义；资产负债表、损益表、和现金流量表各自的含义。（2）领会：资产负债表、损益表及现金流量表三种财务报表各自的作用、结构和内容。3、比率分析法（1）识记：比率分析法的含义。（2）领会：衡量企业偿债能力、盈利能力、营运能力、企业对国家或社会贡献水平和股票投资价值的各种指标的特点和作用。（3）简单应用：企业偿债能力分析；盈利能力分析；营运能力分析；企业对国家或社会贡献水平分析；股票投资价值分析。4、财务综合分析法（1）识记：杜邦分析法的含义。（2）领会：杜邦分析法的基本原理；提高权益报酬率的措施。（3）综合运用：利用杜邦分析法进行财务综合分析。第九章 物业管理企业财务管理（一）学习目的和要求学习本章，要求了解和掌握物业管理的具体业务内容，领会物业管理企业财务管理的含义及特点；掌握物业管理企业具体的筹资渠道和方式；了解物业管理费的主要内容和收费标准，在此基础上掌握物业管理企业物业管理费收缴及合理使用的基本要求和规则；理解代管基金的含义及构成，掌握代管基金管理的基本原则；了解物业管理成本费用的含义和构成，掌握物业管理企业成本费用日常管理的方法；领会建立物业管理企业绩效评价指标体系的意义和基本要求，在此基础上掌握和运用各绩效评价指标对