武汉市市场分析.doc

武汉市住房保障和房屋管理局 （2011年7月15日）一、市场情况（一）商品房供应及销售情况 2011年二季度，全市商品房新增供应套数为57798套,其中商品住房新增供应套数为48976套，写字楼新增供应套数为2244套，其他为6578套。 商品房实现销售面积350.67万平方米，环比减少4.96%，同比减少1.44%；销售套数为34683套，环比减少5.19%，同比增加0.36%。 商品住房实现销售面积253.56万平方米，环比减少2.59%，同比减少14.76%；销售套数25335套，环比增加1.18%，同比减少10.08%。2011年二季度商品住房重点区域不同户型新增供应情况区域小于90（）90120（）120-140（）大于140（）合计套数套数套数套数江岸152617402551943715江汉5253310586桥口285638187321142汉阳243512183562584267武昌181717065547264803洪山98833056138235614677青山786157489581490东西湖57394092012763709黄陂137412669252323797江夏2163108610877885124蔡甸2589832403301811新洲679177811101523719汉南680644136合计21899151017570440648976注：东湖高新和武汉经济技术开发区分别并入洪山区和汉阳区统计，下同 商品房住房供应按户型结构统计， 90平方米以下户型的供应套数所占比重最大，占全市新增供应套数的44.71%；其次为90-120平方米户型，占全市新增供应套数的30.83%；其他供应套数占全市新增供应套数的24.46%。 商品住房销售按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售套数19773套，占全市总销售套数的78.05%。2011年二季度商品住房重点区域不同户型销售情况区域小于90（）90120（）120-140（）大于140（）合计套数套数套数套数江岸区112110022692012593江汉区1833048152620硚口区359149402550汉阳11237272021842236武昌区7266911981791794洪山377713948354326438青山区66079404783东西湖区8576151991591830黄陂区97110145382102733江夏区12759224844463127蔡甸区17249811576861新洲区338661315681382汉南区5410120132388合计1161681573517204525335 商品住房销售按价格段统计，价位在4000元/平方米以下的商品住房共实现销售7847套，占全市总销售套数的30.97%;其次是7000-10000元/平方米的商品住房共实现销售6775套，占全市总销售套数的26.74%。2011年二季度商品住房重点区域不同价位销售情况区域4000以下（元）5000-5700（元）5700-7000（元）7000-10000（元）10000以上（元）合计套数套数套数套数套数江岸区9875121410373042593江汉区2513619219221620硚口区3542316130550汉阳区3468838811702442236武昌区167422314019531794洪山区1251106164632122236438青山区61112314215783东西湖区105523912268221830黄陂区747163524210542733江夏区1165158829955203127蔡甸区3384882159861新洲区1371110001382汉南区3808000388合计7847469039786775204525335（二）商品房价格情况 2011年二季度，商品房综合平均价格为6709.06元/平方米，环比下降1.2%。商品房指数为2340.9点。 商品住房平均价格为6263.28元/平方米，环比下降4.04%。其中，多层均价为5253.68元/平方米，小高层均价为4634.24元/平方米，高层均价为6610.42元/平方米。商品住房价格指数为3232.84点。2011年二季度商品住房重点区域销售价格情况区域商品住房价格环比价格指数环比元/（点）江岸7307.142.38%3022.432.38%江汉9418.56-13.51%4251.37-13.51%硚口5358.763.19%2536.033.19%汉阳7852.0918.43%4267.7918.43%武昌10395.534.04%4525.924.04%洪山7105.01-3.20%4723.93-3.20%青山5515.34-12.97%4273.49-12.97%东西湖6070.475.38%5307.055.38%黄陂4690.936.41%1899.586.41%江夏4499-7.25%1376.87-7.25%蔡甸4287.970.64%1006.430.64%新洲2849.655.53%1055.285.53%汉南2779.2-2.35%976.48-2.35%合计6263.28-4.04%3232.84-4.04%2011年二季度商品住房重点区域不同建筑类型销售价格情况区域多层环比小高层环比高层环比元/元/元/江岸5636.29-9.44%5567.17-4.14%7758.8911.19%江汉-5726.76-18.54%9730.25-11.94%桥口3515.8413.43%2784.04-0.03%8173.9115.45%汉阳7280.33-10.04%3230.06-46.87%8155.7822.81%武昌8791.8-22.40%9141.825.53%10541.88-4.05%洪山9351.0923.16%6114.6-13.81%6977.24-0.51%青山3800-3028.53-4738.06-35.91%东西湖5251.57-5.57%5256.067.86%6357.9910.56%黄陂4810.7410.46%4277.4612.61%4597.712.11%江夏5602.7326.06%4476.5611.22%4248.88-7.78%蔡甸2941.18-19.42%4104.81202.63%4312.95-4.08%新洲2306.21-24.01%2869.63103.71%3014.785.26%汉南2306-0.21%2607.55-2928.885.61%合计5253.68-8.75%4634.24-5.59%6610.42-1.04% 写字楼平均价格为7082.97元/平方米，环比上升9.26。写字楼价格指数为1767.34点。（三）存量房交易情况 存量房综合物业交易面积为71.17万平方米，环比减少3.81，同比减少42.08%；交易套数为6941套，环比减少7.54，同比减少43.70%。 存量住房交易面积为59.45万平方米，环比减少7.34，同比减少39.60%；交易套数为6324套，环比减少8.65，同比减少43.10%。 存量写字楼交易面积为3.85万平方米，环比增加18.46,同比减少52.59%；交易套数为106套，环比增加37.66，同比减少28.38%。 存量商铺交易面积为4.18万平方米，环比减少36.47,同比减少74.39%；交易套数为320套，环比减少36.88，同比减少70.01%。 2011年二季度重点区域存量房交易情况区域存量住房存量住房交易面积存量写字楼交易面积存量商铺交易面积交易套数环比环比环比（套）（万）（万）（万）江岸5805.29-34.32%1.86199.61%0.07-84.27%江汉7876.7232.08%0.31-33.20%0.96160.71%桥口6004.57102.93%0.09-73.04%0.46-63.33%汉阳3382.89-34.55%0.68142.98%0.3471.46%武昌8297.28-19.11%0.43-17.36%1.1232.91%洪山114511.41-9.54%0.472.90%0.67-44.46%青山420.27-93.28%0-0-东西湖7257.5714.81%0-0.16-60.03%江夏5205.613.82%0-0.1-83.85%黄陂2803.1117.90%0-0.09-89.70%蔡甸3573.647.10%0-0.16-新洲50.09-89.28%0-0-汉南1161.05-18.60%0-0.05-合计632459.45-7.34%3.8518.44%4.18-36.43% 存量住房交易按户型面积统计， 90平方米以下的户型交易量较大，共成交3285套，占全市交易套数的51.95；其次是90-120平方米以下的户型共成交1528套，占全市总交易量的24.16%。2011年二季度重点区域不同户型存量住房交易情况区域小于60（）6090（）90120（）120-140（）大于140（）合计套数套数套数套数套数江岸1341841178164580江汉2332671306196787桥口206224935126600汉阳79127694023338武昌2013001818067829洪山2013202542081621145青山142620042东西湖5025622311284725江夏4011420010957520黄陂17611146028280蔡甸391211134935357新洲011035汉南135731105116合计1227205815288616506324 存量住房按价格段统计，二季度全市存量住房交易量中4500元/平方米以上价位的交易量居多，占总交易量的45.78；其次为4000-4500元/平方米价位的交易量，占总交易量的18.90。2011年二季度重点区域不同价位存量住房交易情况区域3000以下3000-35003500-40004000-45004500以上合计套数套数套数套数套数江岸18348144367580江汉21960131566787桥口5471113136226600汉阳1864294178338武昌48113061679829洪山26881492676151145青山613161642东西湖4834186244213725江夏27550937923520黄陂196512823280蔡甸2852122209357新洲500005汉南1150010116合计1115345774119528956324（四）存量房价格情况 2011年二季度，存量房交易平均价格为4778.17元/平方米，环比上涨0.21%，同比上涨3.44%，存量房价格指数为1839.22点。 存量住房平均交易价格为4487.46元/平方米，环比上涨1.27%，同比上涨1.40%，存量住房价格指数为1895.68点。 存量商铺平均交易价格为7818.35元/平方米，环比下降0.42%，同比上涨4.36%，存量商铺价格指数为1634.16点。 存量写字楼平均交易价格为5443.85元/平方米，环比上涨15.39%，同比上涨7.33%，存量写字楼价格指数为1798.03点。2011年二季度重点区域存量房价格情况区域存量住房价格环比同比指数元/点江岸5441.247.12%10.63%2304.34江汉5168.84-0.49%-1.96%2188.94桥口4460.871.54%-2.53%1889.07汉阳4553.197.15%14.69%1928.24武昌5959.481.90%15.95%2523.8洪山5739.558.34%18.40%2374.14青山4135.34-1.70%15.29%1751.29东西湖3864.99.60%18.68%1544.22江夏2821.08-2.56%-6.34%1155.78黄陂1838.368.40%15.19%1367.96蔡甸2094.137.40%-1073.99新洲1267.82-12.55%-874.55汉南1238.4213.13%-1131.28合计4487.461.27%1.40%1895.68二、市场特点（一）商品住房供应量明显加大，结构日趋合理 2011年二季度,我市商品住房项目集中上市，供应量增幅明显。商品房新增供应套数为57798套，环比增长120.12%；商品住房新增供应套数48976套，环比增长167.45%。其中，90平方米以下商品住房供应套数占比最大，占全市新增商品住房供应套数的44.71%，其次是90-120平方米，占全市新增商品住房供应套数的30.83%，两者合计120平米以下户型占全市新增商品住房供应套数的75.54%，中小户型商品住房供应套数占比达八成，住房结构日趋合理。（二）商品住房销量小幅回落，月销量前低后高 二季度，受调控政策、信贷收紧、金融支持力度减弱等因素影响，商品住房销量整体呈小幅下滑态势，销售面积环比减少2.59%，同比减少14.76%。但从月度销量来看，商品住房销量呈现前低后高，4月份，商品住房销量达到今年最低值，成交面积为67.99万平方米，环比减少33.85%；而5、6月份，随着大量商品住房项目集中上市，供应量增幅明显，带动了销量的增加，连续两个月商品住房销量出现明显回升，环比分别增长26.42%和15.93%。（三）商品住房价格整体趋稳，区域性涨落明显 二季度，商品住房平均价格为6263.28元/平方米，环比下降4.04%，同比下降0.98。4、5、6月份全市商品住房成交均价分别为6242.19元/平方米、6252.98元/平方米、6286.54元/平方米，环比分别为-2.98、0.17%、0.54%。4月份以来，随着房地产调控政策的不断深入，调控效果逐步显现，住房成交量持续回落，加之本月远城区中低价位商品住房和经济适用住房销量占比加大，全市商品住房成交均价出现下滑；5、 6月份，中心城区销量略有回升，特别是内环线附近的中高价位商品住房销量占比加大，住房均价稳中略有回升。从各区域住房成交情况看，价格上涨幅度最大的为汉阳区，成交均价为7852.09元/平方米，环比上涨18.43%，主要二季度汉阳区几