销售广告视为合同条款的条件及相关案例.doc

销售广告视为合同条款的条件及相关案例销售广告视为合同要约的条件是什么？实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的情形是什么？（一）条件：1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定2、并对商品房买卖合同的订立有重大影响；3、对房屋价格的确定有重大影响的但到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的内容，将由法官自由量裁。（二）下列哪些广告内容可以视为合同内容？a、承诺附送车库一个；b、声明房门是“三防实木子母门”；c、声明“温泉入户”；d、声明小区内建有2000平方米喷泉休闲广场、绿化率在40以上；e、声明小区外商场、超市、医院、学校、幼儿园等配套机构齐全；（不能,因为不属于商品房开发规划范围内）f、声称是最理想的居所、升值潜力不可限量。（不能,其一不具体明确；其二属于商业吹嘘，购房人应当对此有识别能力）（三）如果开发商继续履行和采取补救措施不能，实际损失又无法确定的情况下，购房人应如何确定诉讼请求的具体数额？（可以按照购房款的10至20确定诉讼请求）（四）对于上述广告，开发商有欺诈故意的，可要求撤销合同，依消费者权益保护法要求双倍赔偿；不选择撤销合同的，也可要求承担违约责任。故要想开发商对购房者的广告承诺有保证，最保险的办法还是1、写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。除此以外，购房者要；2、特别注意辨别商品房销售广告和宣传资料的内容是否符合法律规定，如有些开发商违法承诺“买顶层送花园”，“售后包租”等内容，因楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，而售后包租在法律、规章中也是明令禁止的，所以，该宣传广告内容违法，这些内容即使写入合同，最终也会因为无效而得不到法律保护；3、注意保留销售广告和宣传资料，开发商一旦不能兑现广告中符合要约的相关内容，购房者就可以此作为证据维护自己的合法权益；4、 尽量细化合同条款，如开发商承诺的“进口卫浴用具”、“纯德国进口厨具”等，需要在合同中写明卫浴用具的产地、型号、品牌等，约定得越细，购房者越容易得到法律的保护。“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等说明和允诺的主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣、赠送车库、花园、家具、厨具、电话，等等。（2）对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大楼的公用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三防实木子母门”，外墙是“镜面不锈钢”装饰，大堂“挑空”，等等。（3）对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明装有进口高级电梯，地下车库电梯直达，24小时热水，温泉人户，网络宽带人户、地板采暖，“告别空调暖气时代”，等等。（4）对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米喷泉休闲广场”，“10000平方米中心绿地”，小区内或者小区外配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施，或鼓吹某物业“雄踞亚奥核心，坐享CBD的周到服务，区域含金量日益增强”，“城铁、地铁近在咫尺”，“为小区业主提供始于零岁，伴随一生的社区教育新模式”，等等。（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房的提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标，等等。法条（最高院司法解释）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。案例一：擅自变更小区规划,开发商应承担违约责任案情简介：2003年，某开发商开始销售一住宅小区。该小区分为两期进行销售。在销售第一期时，开发商在宣传广告，包括楼书、沙盘、样板房等形式对一期项目进行了大量的宣传。宣传资料称：整个小区经规划批准容积率不超过3.5，绿化率不低于35%，楼间的间距不低于50米，建筑结构为板式结构、房屋朝向、空间尺寸等等。众多的购房者在看了开发商的宣传资料以及参观了在建工程后，就选择购买了该小区的住宅。开发商和购房者签订了商品房预售合同。购房者也按照合同要求交付了房款，并办理了合同登记备案手续。在交房之际，业主们发现，该小区里突然冒出了两栋原来沙盘上没有的楼房，这两栋楼房正在修建，新修建的两栋楼房均在20层以上，每层五套，两层楼新增住户超过两百户。业主向有关规划部门进行了解，是二期新增加的住宅。由于二期变更了规划设计，使整个小区的规划条件都发生了变更。原承诺的楼间间距不低于50米，建成以后的各楼之间的间距最长也不超过30米。由于新增了两栋住宅，容积率提高了，而绿化率也就相应的降低了，使小区居住质量被降低了。业主对开发商的擅自变更规划的行为非常不满，在与开发商协商未果的情况下，向法院提起诉讼，要求开发商恢复一期宣传时所承诺的各种条件，如果不能，应承担违约责任。在开发商变更规划的事实上，双方没有争议。本案争议的焦点是，开发商是否因擅自改变了小区的规划而应对业主承担违约责任？经有关部门批准同意变更规划条件，是否能成为开发商免责的条件？开发商认为，其宣传资料中所提供的资料是仅供参考的，并没有在合同中明确约定。在宣传资料，包括报纸广告、沙盘、楼书上都注明了一点：“本宣传资料上有关内容仅供参考，具体内容以双方合同约定为准”。开发商是否可以变更规划条件，是开发商自己的经营行为，不需要经过购房者的同意，既然在合同中没有约定，宣传资料上的各种标准，就不能构成合同条款，变更后也不必向购房者承担违约责任。同时，开发商在一期销售时所提供的数据，仅是一种方案，在进行二期规划设计时，发现一期的设计有不科学的地方，在征得规划部门的批准以后，对一期和二期的方案进行了调整。一期规划的调整，是通过了有关部门批准的，不属于违约，不应承担违约责任。业主方认为：业主购买该小区，在该小区尚未建成的情况下，对小区基本情况的了解就只能通过开发商的宣传资料。购房者正是基于对宣传资料认识，来判断该小区和其他小区的优缺点，从而判断该小区是否是自己真正需要的。开发商在宣传资料中明确说明了该小区的几个重要指标，这些指标，直接影响了业主是否购买该小区的住房，也影响了业主对住房价格的认可性。临近交房时，业主们才发现开发商变更了规划条件，人为地降低了小区居住的舒适性。在退房已经没有实际意义的情况下，只能要求开发商承担违约责任。针对开发商所提出的免责理由，业主方认为：1、关于宣传资料中的内容能否作为合同内容的问题。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条之规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。开发商在宣传资料上以明确具体的指标，对小区范围内的房屋结构、相关设施、规划指标等进行了说明，在期房的前提下，该说明直接影响了业主是否购买该小区，也影响了购房者对住房价格的认同性，应视为要约。虽然没有在购房合同中体现，也应视为合同内容。开发商违反的，应承担违约责任。开发商虽然在宣传资料中也明确说明了该宣传是仅供参考的，不能作为合同依据。但参照消费者权益保护法第24条之规定“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”本案中，开发商在宣传资料上的关于宣传资料不作为合同内容的说明，减轻了开发商应承担的责任，损害了消费者的合法权益。属于该法禁止的行为，其内容应属无效。因此，开发商关于小区规划的说明，应作为合同内容，双方应予以遵守。开发商在建设过程中，增加了小区容积率，降低了绿化率，将板式结构的住宅改变为其他结构，违反了合同约定，属于违约行为，应承担违约责任。2、规划条件经有关主管部门批准进行变更，能否作为开发商免责的条件。开发商提出，小区规划的变更，是经过了有关主管部门批准的。原宣传的有关一期规划条件，只是一种方案，在建设过程中，对规划方案进行调整是正常的。对此，我们认为，作为专业的房地产开发商，在对一个住宅小区进行设计时，就应该考虑到建设的完整性、连续性，在开工之前，已经应该对小区整体规划、建设规模、景观设计、配套设施等有详细、充分的考量。这也是房地产开发建设行业有别于其他行业的特殊之处。被告作为专业的房地产开发公司，按照城市商品房预售管理办法和城市商品房管理办法的规定，在办理商品房预售许可证时，就应该确定了施工进度和竣工日期，并已经确定了商品房预售方案，在预售方案中就已经明确了商品房预售面积、装修标准、物业管理以及商品房预售总平面图、分层平面图等内容。在建设过程中，对小区进行局部的调整是可能的，但增加两栋20层以上、住宅超过200户以上的建筑物，应属于重大的调整，应在整个小区开工建设以前就列入整个小区规划的。因此，开发商所提出在建设过程中对规划条件进行重大变更是正常的观点是不成立的。至于开发商提到规划是经过有关部门批准同意的，但这也是在开发商提出申请的前提下，规划部门根据开发商的报告，再作出审批同意的。并不是规划部门强制要求变更的。其实际情况是开发商根据自己的需要，为了充分发挥建设用地的最大效益，而提出变更小区规划的。这种变更，并不能作为开发商的免责条件。对于此案的判决，法院基本上采纳了业主方的意见。判决被告开发商向业主承担违约责任。鉴于新修建的两栋住宅已经在建设之中，恢复原承诺的各项指标已实际不可能。同时，业主退房也没有实际意义，故判决开发商向一期全体业主赔偿违约金。案例二：变更规划、更改住宅公用部位设施，开发商如何承担责任日前，一楼盘业主联名反映开发商在开发楼盘时存在多处违规的现象。业主为此意见纷纷,随后两次要求面见开发商,都遭拒绝。据业主反映,交房验收的矛盾主要集中在开发商肆意变更规划、更改住宅公用部位设施。导致园区的绿地花园没了、公共停车位被无端占用等等，作为购房者，应该如何维护自身合法权益？一、探究原因，我们不难看出，开发商更改规划的初衷，主要在于利益方面。在此类纠纷中，无论是将绿地花园变成店面，还是将公共配电房、老人活动室挪到架空层，都表现开发商更改规划的功利性。 二、首先应明确开发商是否擅自改变了经规划部门审批的规划方案。如果属于此种情况，根据相关法律规定，小区规划一经审定，开发商必须严格按照此规划进行建设，不得随意变更；中途确需变更的，也须报经规划部门同意后方可实施，否则就涉嫌违法违规，属职能部门查处的范围，业主可向规划部门举报。三、同时，根据物权法的规定，建筑区划内的其他公共场所、绿地、公用设施和物业服务用房等，属于业主共有。住宅小区内绿地、公共停车位的所有权依法归全体业主共有，开发商无权擅自变更。对于开发商擅自改变绿地用途的侵权行为，业主可以通过诉讼方式，要求开发商按照规划恢复原样，并承担赔偿责任。四、开发商擅自改变规划并隐瞒规划真相的行为客观上误导了购房者。根据相关司法解释规定，开发商的宣传资料、广告等对购房人的购房行为具有重大影响，即便这些内容也应被视为合同的内容。因此，购房者遇到这种情况还可以追究开发商的违约责任。案例三：规划示意图构成合同内容，房产商变更规划应承担违约责任案情简介原告：张某被告：上海A房地产有限公司原告张某诉称：其与上海A房地产有限公司签订了上海市商品房预售合同一份，合同约定张某向上海A房地产有限公司购买房屋一套。上海A房地产有限公司向张某承诺该房屋所在小区的规划为1号楼系点式高层建筑点式建筑指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比小于2的建筑。，与会所的间距为50米，小区绿化率为50。合同签订后，张某按约向上海A房地产有限公司支付了全部房款。上海A房地产有限公司擅自将1号楼由点式变为板式建筑板式建筑又称条式建筑。指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米,板式是长条型的建筑,一般有多个单元，特点是：进深小、面宽大，南北通透这些标志。，与会所的间距为30.4米。上海A房地产有限公司的行为已侵犯了张某的合法权益，现起诉至法院，要求上海A房地产有限公司向张某支付擅自改变小区规划的违约金。 被告上海A房地产有限公司辩称：上海A房地产有限公司在预售过程中虽在宣传资料上附有小区平面示意图，但该图并未附属在双方签订的合同中，且注明“本规划图属规划阶段方案图，最终以规划土地局批准文件为准”。故该示意图是不特定的，对上海A房地产有限公司没有法律约束力，小区布局最终应以有关部门批准为准，故不同意张某的诉讼请求。 评析 本案系一起在商品房预售合同履行过程中因房产商擅自变更小区规划而产生的纠纷，争议焦点是： 房产商的销售广告和宣传资料是要约邀请还是要约？小区规划总平面示意图的性质？目前，商品房销售市场中绝大部分的房屋是以广告形式向社会公开出售的，房产商为了获取高额利润，就会在宣传广告中夸大渲染或对小区布局、绿化、配套设施等作出种种承诺，而处于弱势地位的购房者往往容易轻信广告的内容，从而与房产商签订预售合同。后因房产商在交房时无法兑现广告中的承诺，容易引发纠纷。中华人民共和国合同法（以下简称我国合同法）第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺的方式”。要约是希望和他人订立合同的意思表示，发出要约的人称为“要约人”，接收要约的人称为“受要约人”。如果简单地认为销售宣传广告只是一种要约邀请，双方未将广告宣传的内容订入合同，就不能认为是合同内容，对当事人没有法律约束力，则使购房者的合法权益无法得到保障，而且还在一定程度上纵容了房产商继续违背诚实信用和违法经营的行为。为了进一步规范房地产开发经营行为，维护商品房市场秩序，最高人民法院于2003年4月公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该条规定系针对我国合同法第十五条第二款何种情况下视为要约的细化，目的是为了制裁房产商不负责任的承诺和虚假广告，确立房地产市场诚实信用和公平正义的机制。上海A房地产有限公司在售楼时向张某提供的小区规划总平面示意图符合可视为要约的以下条件：1、该示意图的内容是房产商对规划范围内整个小区布局所作的说明和允诺，而并非对规划范围之外的周边环境所作的渲染、描绘。2、该示意图明白无误地向购房者展现了整个小区的面貌，其内容是具体明确的。3、故该示意图对于双方当事人商品房预售合同的订立和房屋价格的确定均有重要影响。因此，该小区规划总平面示意图应当视为要约，而预售合同的订立则系购房者对要约的承诺。判决：法院酌情判决上海A房地产有限公司赔偿张某的经济损失。案例四：开发商售楼人员承诺降价的录音不能证明开发商欺诈，业主请求双倍赔偿未获支持王华(化名)夫妇购买东恒时代家园三期的房子仅10天，因楼盘宣布降价，房价缩水14.7万元。其将开发商告上法院，要求降低购房单价和贷款金额。庭审时，王华夫妇提供了售楼人员口头承诺房价不降的录音证据。此案昨日在朝阳法院一审宣判。法院认为，售楼人员关于“不会降价”的说法只是预测而非承诺，并非故意隐瞒或者告知虚假情况，并非对业主构成欺诈，因此驳回了业主的全部诉讼。双方均未当庭表示是否上诉。业主录音举证“不降价”承诺昨日，王华夫妇并未亲自到庭，仅由其代理律师前来。据王华介绍，今年5月10日，他们以套内建筑面积单价22986.17元/平米，购得东恒时代家园三期一套近90平米的房子。10天后，他们得知该楼盘房价普降近2000元，自己所购房屋缩水14.7万元。要求赔偿被拒后，他们将开发商告上法院。庭审时，为了证明开发商存在欺诈，他们提供了两份与售楼人员的对话，证明曾被承