创新园区盈利模式 打造知识经济园区.doc

创新园区盈利模式 打造知识经济园区 广州高新区政策研究室 高新区是我国发展高新技术产业的重点区域，是发展知识经济的重要载体。知识产业尽管发展前景好、产出高，但是也具有投入大、周期长、风险高的特点。高新区要建设成为以知识经济为主导的自主创新战略高地、抢占世界高新技术产业制高点的前沿阵地，走出一条“创新驱动、战略提升”的可持续发展路子，必须要对园区的盈利模式进行深入研究，主动创新园区盈利模式。 一、园区盈利结构 产业园区作为产业聚集发展的平台载体，其盈利模式实质是开发建设该平台载体的开发主体的盈利模式，即政府和开发企业两大主体的盈利模式。与两大主体盈利模式相对应，也就存在着两种不同的盈利结构。一是政府盈利结构。政府层面的盈利有狭义和广义之分，狭义指直接获得的货币收益，也就是政府得到的财政收入；广义的还包括经济增长和就业，以及开发建设所带来的技术溢出、产业结构升级、人力资本提升等社会效益。二是开发企业盈利结构。企业层面的收益主要包含土地经营收入、综合服务收入、金融投资收入等方面。 （一）政府盈利结构 政府的收益主要体现在财政收入，主要来源于土地出让金收入、税费收入、国有企业收益等三部分。具体的盈利结构如下：（1）土地出让金。包括生地出让金和熟地出让金收入。生地出让金收入是指园区开发土地在完成规划以及产业功能定位后，一次性出让给开发企业或项目企业实现的收入。生地出让金收入的实现往往发生在整个园区开发建设相对较成熟或基本成型的时期，如某特定产业功能区或项目用地，并由于地价较低，收益的水平较低，所以在财政收入中所占的比例不高。熟地出让金收入是指由政府投入或开发企业投入，完成土地“七通一平”基础设施建设后的土地出让金收入，是园区土地出让的主要方式，在园区财政收入所占比例较高。（2）税费收入。指园区企业上缴税收园区留成部分收入和园区企业及相关机构行政事业收费收入。税收收入主要有增值税、流转税、所得税、财产税、资源税等。收费收入是指园区政府机关或事业单位在提供公共服务、实施行政管理或提供特定公共设施的使用时，向受益人收取一定费用的收入形式。（3）国有资产收益。指园区政府凭借国有资产所有权获得的利润、租金、股息，红利、资金使用费等收入的总称。以苏州工业园为例，国资控股的房地产开发公司、市政服务公司等企业的利润是园区财政收入的重要来源，在园区开发建设中有效发挥了骨干、支撑、示范、带动作用，取得了良好的经济效益和社会效益。 表1：政府盈利结构盈利来源与结构项目分类具体内容土地出让金生地出让金只是完成规划或土地定位，未完成土地“七通一平”的土地出让金收入熟地出让金完成土地“七通一平”基础设施建设后的土地出让金收入税费收入税收收入增值税、企业所得税、营业税、个人所得税、房产税、印花税、消费税等规费收入行政事业性收费、罚没收入等国有企业收益凭借控股或持股的国有资产所的权获得的利润、租金、股息，红利、资金使用费等收入 （二）开发企业盈利结构（1）土地经营收入。主要包括土地增值、租金收入、商业地产开发、住宅地产开发等收益。土地增值主要是指随着园区基础设施的完善，开发企业获得的土地溢价的收益。租金收入主要是指开发企业出租其投资建设的标准厂房、商业楼宇等物业所获得的收入。商业地产主要是开发企业投资建设园区配套的城市综合体等商贸设施所获得的出租或出售收入。住宅地产主要是指开发企业投资建设居民住宅所获得出租或出售收入。（2）综合服务收入。主要包括技术支撑服务、商务性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等收益。技术支撑服务收入是指通过建设园区研发、中试、检验检测等公共技术服务平台为园区产业提供相应的支撑和服务，并通过收费获取的收益。商务性服务收入是指有偿提供融资租赁、知识产权、技术咨询、技能培训、服务外包、软件服务、人力资源等高端性服务而获取的收益。生活配套性服务收入是指有偿提供住宿、餐饮、娱乐、商贸、医疗等服务获得的收益。园区运营性服务收入主要是指通过提供物业管理、污水处理、环境卫生等公共性服务获取的收益。（3）金融投资收入。主要包括风险投资和资本运作等方面的收益。风险投资收入主要是指开发企业自己设立专业性的产业投资基金或者联合其它企业共同设立专业性的投资基金，通过对发展潜力大、成长性强的企业进行投资或者控股，分享企业成长收益所获的收入。资本运作收入是指开发企业通过上市融资、证券交易、企业内部业务重组或者收购兼并企业等而获得的收益。 风险投资 资本运作 技术支撑服务 商务性服务 生活配套性服务 园区运营性服务 土地增值 租金收入 商业地产开发 住宅地产开发 金融投资收入综合服务收入土地经营收入 图1：开发企业盈利结构 二、影响园区盈利的因素 园区能否实现盈利，受制于多方面因素的影响，归纳起来主要有以下几个方面：（一）开发模式一般来说，政府主导的开发模式具备集中统一、权威性高、规划性强以及办事效率高的特点，但容易造成政府的负担过大，可持续性差。企业主导的开发模式下，开发公司是开发建设主体，自主承担园区的开发、建设、发展、管理和服务职能，也是投融资和收益的主体，承担最终的损益。在这种开发模式下，园区开发完全是企业的经营行为，利益最大化是开发主体追求的最终目标。政企混合型开发模式，管委会主要承担行政管理和公共服务职能，开发建设主要交由独立开发企业承担。这一开发模式既有利于发挥政府的作用，又能发挥市场机制的作用，责权明确，有利于充分调动社会资源投入，发挥企业的能动性，提供投融资的收益率和开发建设的效率，是园区保持适度盈利水平的比较理想的开发模式。（二）产业类型传统的加工制造业等劳动密集型产业对园区环境要求相对较低，对园区的税收贡献也相对较大，但是由于其污染大、能耗高、竞争力较弱，不利于园区的可持续发展。以高科技为主导的战略性新兴产业，尽管对园区的环境高，具有高投入、高风险、长周期的特点，需要较长时间的培育和发展，但效益高，具备较好的盈利能力，经济和社会效益显著，是保证园区获得相对较高盈利水平的重要因素。（三）基础设施及配套服务基础设施及配套服务是园区发展与盈利的重要基础。完善的基础设施和配套服务，有利于吸引高端企业和人才、研发机构等高端创新资源，为园区发展带来可持续的收入，增强园区的盈利能力。同时，引入社会资本参与基础设施建设，也有利于降低园区开发成本，提高园区盈利水平。（四）优惠政策国内外高新区、开发区等产业园区的开发实践证明，优惠政策是吸引投资、集聚海内外企业和人才的重要手段，是影响园区盈利水平的重要因素。在国内外产业园区招商引资竞争激烈的背景下，政府争取和制订出台不同层次的优惠政策，尤其是争取国家层面的政策，将大大地增强园区的竞争力，是园区提高盈利水平的重要条件。（五）土地规划与经营 科学的土地利用总体规划和管控经营是实现土地高效利用及园区盈利的重要前提。根据园区的发展定位和产业发展重点，坚持先规划后建设原则，按照土地利用规划及园区开发建设时序，对土地开发建设进行合理管控，对园区载体及发展项目进行科学策划和高标准建设，创造良好的发展环境，将有利于促进园区土地增值和可持续利用，增强园区盈利能力。（六）商业环境 营商环境的好坏，是影响投资者投资决策的关键因素之一，对园区实现盈利有着至关重要的影响。完善的产业链配套、创新资源的有效供给、良好的知识产权保护、高效便捷的政府服务等营商要素，是吸引创新型企业和国际化人才落户的重要条件，是园区强化盈利能力的“软资本”。 图2：园区盈利的影响因素三、园区盈利模式的阶段性特征园区处于不同发展阶段，其盈利模式也有很大的不同，盈利来源和结构有明显区别。准确把握园区的阶段性特征，是合理确定园区主导盈利模式、恰当寻找园区盈利环节、正确培养园区盈利能力的前提和基础。一是起步期盈利模式。此阶段是园区知识要素集聚阶段，园区发展环境不完善，重点是基础设施及土地开发建设、招商引资和集聚知识、人才、研发机构等要素，进入园区内的知识型企业较少，企业产生的税收收入较少，土地经营收益特别是房地产开发收益是园区收入及盈利的主要来源。这一时期，园区盈利来源及模式较为单一，政府的盈利来源主要是土地出让金，开发企业的盈利来源主要是土地经营收益特别是房地产开发收益。二是成长期盈利模式。此阶段是园区知识产业集聚发展阶段，园区发展环境日益成熟，知识型企业集聚越来越多，规模不断扩大，园区开发建设的收入及盈利渠道逐渐增加。此阶段，政府盈利来源主要为土地收益、知识企业税收和综合服务收入，开发企业盈利来源主要为房地产经营收入、投资收入和综合服务收入。三是成熟期盈利模式。此阶段是园区知识品牌集聚及标准化阶段，园区发展环境优良，集聚了大量知名的标准化生产的知识型企业，园区除获得房地产经营收入、企业税收和综合服务收入之外，还获得金融投资收入、知识输出收入和知识品牌收入，但以高端知识经济收入为主，且所占比重逐步提高，收入来源呈现多样化、持续性和高端化特征。这一阶段，政府盈利的主要来源包括企业税收、国资经营收入、综合服务收入和品牌输出收入，开发企业盈利的主要来源包括房地产经营收入、金融投资收入、综合服务收入。 图3：园区盈利模式的阶段性特征 四、构建可持续发展的高端盈利模式的路径选择尽管高新区是发展高新技术产业为主的产业园区，但受制于发展阶段、产业基础等因素的影响，我国仍有不少高新区盈利模式是以土地开发及物业出租为基础、以制造业为主导、以劳动力为支撑的低端价值链为重点的盈利模式。要真正将高新区建设成为以知识经济为主导的园区，需要对园区的开发建设模式、管理运营模式、土地经营模式、招商引资模式、产业发展模式进行科学规划设计，着力构建起以知识型高端产业为主导、以高端人才为支撑、以高品质环境为保障的高端价值链为核心的盈利模式。 高端产业为主导 知识经济园区高端盈利模式 管理运营模式u 企业先行u 政府推动u 市场运作招商引资模式u 门槛准入u 靶向招商u 评估跟踪高品质环境为保障高端人才为支撑产业发展模式u 知识引领u 创新驱动u 产城融合土地经营模式u 科学规划u 合理调控u 节约集约开发建设模式u 前瞻规划u 滚动开发u 多元投入 图4：知识经济园区高端盈利模式 （一）构建前瞻规划、滚动开发、多元投入的开发建设模式一是高标准谋划基础设施建设。吸取道路及市政基础设施反复开挖修补、公共服务设施建成后不适应发展需要等造成资金资源浪费的教训，精心规划设计，按照从容建设、精品发展、百年不落后的原则，以超前理念、先进适用技术（如节能与低碳技术）、优质材料等，高标准、精细化推进园区道路交通、市政、环保、公共服务等各类基础设施建设，将园区基础设施建设成为经得起历史考验的精品工程。同时，加强资金预算及绩效评估工作，做到投入精打细算、使用励行节约、结果考核监控和项目效益最优化，减少各类建设项目及管理服务资金投入浪费。二是实行分步实施、滚动开发。按照统一规划、分期建设、重点突破的要求，首先规划建设一定范围的起步区，促进产业与人口集聚，并以此为基础，依托起步区开发获取的土地收入和税收，循序推进园区整体开发建设，实现开发一片、建成一片、收益一片，走“以园建园、以园养园、以园兴园”的滚动建设发展之路。三是多渠道筹集资金。破解园区开发建设的资金瓶颈，要着力构建“投资主体多元化、融资方式多样化、运作方式市场化”的新机制，采取“融资运作、经营生财、滚动发展”的策略，通过资本置换、BOT（建设+经营+移交）、TOT（移交+经营+移交）、PPP(公共部门与私人企业合作制)等方式吸收各种社会资本参与园区开发建设，建立健全多个投资主体共同参与的多元投资共建体系。 （二）构建企业先行、政府推动、市场运作的开发运营模式一是充分发挥企业主导先行作用。充分发挥企业高效运作实施、市场高效配置资源的优势，积极吸纳国内实力雄厚的央企、创新型科技大企业、盈利能力强的优质民企、基金投资公司和国外优质企业、国际主力机构等战略投资者，或根据园区功能成立专业项目公司，参与园区各功能区的土地开发、基础设施建设、资金筹措、营运管理、招商引智、创新服务等建设工作，形成各个主体联合开发、相互补充、相互竞争的开发格局，让企业真正成为园区开发的主力军和先行者。 二是提升政府宏观指导水平。政府应改变传统的大包大揽的“政府主导”模式，减少对微观经济领域的干预，将重点转向对园区发展进行宏观统筹协调，把握园区开发建设的导向和整体态势，加强对规划、投资决策以及项目建设和运营中的政策指导，制定技术标准和监管守则，强化服务意识，为企业营造良好的投资、经营环境。三是遵循市场经济发展规律。充分发挥市场配置资源的基础性作用，在园区开发建设、运营管理、产业发展、招商引资、品牌推广等方面充分发挥市场的优势，广泛引进社会资本的投入，充分调动企业、战略投资者的积极性，提升园区开发建设效率和园区盈利水平。（三）构建科学规划、合理调控、节约集约的土地经营模式一是科学规划策划土地功能。科学的土地利用总体规划是实现土地高效利用的重要前提，合理的项目策划包装是实现土地升值的重要手段。要坚持先规划后建设的原则，制订科学的土地发展规划、土地利用规划，明确不同地段的土地用途、配套设施和发展目标。同时，可聘请国内外知名的专业策划团队，对园区的某些功能区进行系统、科学的包装策划，明确优势，凸显特色，吸引战略投资者，实现土地的增值升值。二是合理调控土地开发时序。可借鉴苏州工业园的“养地”经验，将园区的中心地带、交通要道和地铁沿线、湖泊周边等区域未来增值潜力较大的土地储备起来，合理安排这些区域的建设时序，待土地升值到一定幅度后再出让该地块，用不断升值的土地来促进园区良性循环建设，最大限度地提高土地资源效益。三是提升土地集约节约利用水平。针对项目投资强度和预审评估的效益合理安排项目用地，严格规范用地条件，把有限的用地指标优先安排给重大知识创新项目和高新技术项目，严禁给落后产业项目供地。引导入园企业建设多层楼宇，促进从平面发展到立体发展、从向土地要效益到向空间要效益转变，以用地高效产出实现经济的总体平衡。（四）构建门槛准入、靶向招商、评估跟踪的招商引资模式一是严把项目准入关。积极实施“招商选资”策略，坚持经济与社会、生态效益兼顾，以项目投资率、产出率、财政贡献率、科技贡献率、人才结构率和节能降耗率等指标为核心，制定严格的产业项目准入评价指标体系，着力引进知识密集、技术密集、人才密集的高端产业和产业链高端环节，重点引进科技含量高、创新能力强、对产业发展有带动作用的龙头项目，对产业链提升起关键作用的高端项目和战略性新兴产业项目，力求在有限的土地资源上产生最大的效益。二是开展“靶向招商”。以产业园区化、园区特色化为重点，强化产业统筹，系统研究制定全区产业布局规划和招商计划。深入研究园区主导产业的产业链条，分析产业成长路线、产业核心节点、产业战略布局，全面掌握整个产业链的现状、未来的产值发展空间，了解产业链的核心研发机构有哪些、核心创新人才有哪些、核心龙头企业有哪些，以及它们分布在哪里，建立靶向企业项目库，主动上门进行“靶向招商”。加大产业链招商、基地化招商、精细化招商力度。三是加强项目后期评估。完善项目效益评估体系，建立企业诚信评估体系，将项目履约与土地供给、政策扶持相挂钩。对于不按合同履约、拿地后提出减资申请、实际投产情况与合同约定差距较大