什么是买房按揭.doc

一、何为按揭：按揭，通常指住房按揭贷款，是住房担保贷款的一种，实质是一种融资购房方式。指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。二、办理按揭有需要的条件与相关资料：1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。2、购房协议书正本。3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。5、开发商的收款帐号1份。三、办理按揭贷款的手续及程序：1、到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。2、接受银行对您的审查，并确定贷款额度。3、办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。4、银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。四、按揭六部曲(1)选择房产购房者如想获得按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。(2)办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报按揭贷款申请书。(3)签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订商品房预售、销售合同。(4)签订楼宇按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订楼宇按揭抵押贷款合同明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其它权利义务。(5)办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持楼宇按揭抵押贷款合同及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。(6)开立专门还款账户购房者在签订楼宇按揭抵押贷款合同后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行楼宇按揭抵押贷款合同约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款五、在按揭中常遇到的相关问题：1、按揭总是办不下来是为什么？通常有四种情况：一是由购房者自身的资信和还款能力欠缺，不符合贷款条件造成。这时候如果购房者要求解除购房合同，则应当赔偿开发商为此受到的一定的损失。但如果购房合同未对此进行约定，开发商就必须就其损失提供证据证明。二是由开发商的项目开发条件或有关手续上的欠缺等原因造成的，致使银行对开发商的保证能力丧失信心，而未能办理按揭。这时候，购房者有权要求开发商返还首付款及利息或定金并对合同的解除负相应的赔偿责任。三是因为现在有些开发商为了增加商品房的销售量，常为购房者居间介绍金融机构，承诺可以为买家办理按揭贷款。假如购房者能举证是因为开发商的虚假承诺，导致购房者轻信并签订商品房买卖合同，但是最终未能订立按揭贷款合同。这时候可判定是开发商对合同义务的违反，购房者能要求开放商退还首付款及利息或定金并承担违约责任。四是由于国家的不可抗拒力，如地震等自然灾害、金融政策变化等导致发放按揭贷款条件的调整，并导致买卖合同不能继续履行的，双方都不必承担违约责任，出卖人应返还购房者已付的购房款及利息或定金。2、已办有商品房按揭贷款，能办理公积金装修贷款吗？以房子装修的名义申请贷款公积金是可以的，但不能用于还贷。如果要还商业贷款，可以申请提取公积金，但必须有房产证。商业按揭贷款是有房产证的，而且允许到银行把房产证借出来使用，用毕归还。3、用临时身份证可不可以办理住房按揭贷款？可以。在有效期内，临时身份证和正证的法律效力是一样的。4、办理按揭贷款可以不选择开发商合作的银行吗？可以换银行，但是开发商那里要提供不少材料，过程比较累的。有的开发商不肯，但您换银行的权利是有保障的，到最后都是可以的。5、按揭买的房子是不是只有把贷款全部还清后才能办房产证？这个说法是错误的。按揭买房也是正常办理房产证，只不过房产证下来后银行会做一个抵押，房本上会盖一个抵押章，表示你这个房子有贷款。房产证是不是会放到银行是看各个地区不同银行的规定了，有的银行是做完抵押登记后就把房本给业主了，有的银行是代为保管了。6、银行已贷款，按揭时间已达合同的规定，可房产证还没办下来，正常吗？合同约定里一般对房产证是约定一年内办下来。如果没有办下来，你们也交了相关税费给开发商的，那就是开发商还没去办，把资金挪个他用了，建议你们要多去催开发